PATRONATO FORENSE CULTURA SINTESI DELLA LEZIONE DELL AVV. PAOLO NESTA TENUTASI IL 26.11

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1 PATRONATO FORENSE CULTURA SINTESI DELLA LEZIONE DELL AVV. PAOLO NESTA TENUTASI IL NELLA SALA SEMINARI DELLA CASSA NAZIONALE DI PREVIDENZA ED ASSISTENZA FORENSE sul tema CORTE DI CASSAZIONE: NOVITA GIURISPRUDENZIALI IN MATERIA CONDOMINIALE (Art cod. civ.) Sentenza n Corte Cass. Civ. Sezioni Unite L art cod. civ. disciplina l ipotesi di costruzione sopra l ultimo piano dell edificio. Prima di entrare nel merito della sentenza, recentemente emessa dalle Sezioni Unite della Cassazione, è opportuno soffermarsi, sia pure brevemente, su alcuni principi fondamentali in tema di sopraelevazione. Per sopraelevazione si intende la realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l originaria altezza dell edificio. Pertanto, la sopraelevazione non è configurabile nel caso di modificazioni interne (ad es. modifica della destinazione d uso del sottotetto) contenute negli originari limiti del fabbricato. Parimenti non è configurabile allorquando si installino delle semplici pensiline in tenda o in altro materiale che non dia luogo alla delimitazione con pareti, non integrandosi in tal caso il concetto di nuova opera. Nell ipotesi in cui sia stata realizzata la sopraelevazione dell ultimo piano in violazione delle norme urbanistiche, i condomini interessati non 1

2 hanno il diritto di chiedere la demolizione dell opera stessa, soltanto deducendo la violazione delle dette norme urbanistiche, atteso che le stesse tutelano esclusivamente l interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico e non sono finalizzate a regolamentare i rapporti tra i privati. Pertanto non hanno carattere integrativo delle disposizioni del codice civile in materia di proprietà edilizia, a differenza, invece, delle norme che regolano le distanze tra costruzioni, che tale carattere hanno e che, quindi, legittimano il condomino interessato a chiedere la riduzione in pristino con relativa demolizione della sopraelevazione realizzata. Va aggiunto che l esercizio del diritto di sopraelevazione implica non soltanto l utilizzazione del muro perimetrale comune al livello del nuovo piano, ma anche l apertura di varchi per l uso di quelli già esistenti, essendo funzione dei muri comuni anche quella di consentire l accesso alla nuova costruzione. Conseguentemente, a tale scopo, può essere anche modificata, mediante sopraelevazione, la scala comune. Inoltre il lastrico solare deve essere ricostruito e reso accessibile ai condomini direttamente dalle scale, parti comuni del fabbricato, e non dalla proprietà esclusiva. In riferimento a quanto sancito dall art. 1127, 1 comma, in ordine al diritto di elevare nuovi piani o nuove fabbriche del proprietario dell ultimo piano dell edificio, salvo che risulti altrimenti dal titolo, va rilevato che il divieto di sopraelevazione contenuto nel regolamento condominiale è valido soltanto se ha carattere contrattuale, ossia se è stato predisposto dall originario proprietario dell intero edificio e quindi accettato dagli acquirenti, oppure a prescindere da tale ipotesi, quando sia stato convenuto dalla totalità dei condomini. In tema di prescrizione va aggiunto che se sono state pregiudicate le caratteristiche architettoniche dell edificio può essere esercitata dai condomini l azione per la riduzione in pristino ed il risarcimento del 2

3 danno entro il termine massimo di 20 anni, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere l alterazione del decoro architettonico è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale. Mentre chi ha costruito in sopraelevazione acquista, con il decorso dei 20 anni, il diritto di mantenere la costruzione per maturata usucapione. Invece, nell ipotesi in cui la sopraelevazione abbia compromesso le condizioni statiche dell edificio, l azione è imprescrittibile perché manca il presupposto stesso della sua esistenza (Cass /98). Ciò premesso passiamo all esame della sentenza n della Corte di Cassazione Civile delle Sezioni Unite in tema di corresponsione dell indennità di sopraelevazione prevista dall art. 1127, comma IV, del cod. civ.. La fattispecie può essere così sinteticamente riassunta: nel 1985 il locale sottotetto era stato trasformato in unità immobiliare abitabile mediante l esecuzione dei lavori interni. Successivamente nel 1996 erano state realizzate, nell ambito di tale locale sottotetto, due nuove unità abitative, poi alienate a terzi, mediante demolizione dell originaria copertura ed innalzamento di 50 cm dei muri perimetrali, con relativa ricostruzione del solaio di copertura. Il problema affrontato e risolto dalla Corte con la suindicata sentenza è consistito nello stabilire se, nella fattispecie, dovesse essere corrisposta o meno l indennità di cui all art. 1127, comma IV, cod. civ.. Il ricorrente, prendendo spunto dalla sentenza n della Corte di Cassazione, riteneva che il disposto dell art. 1127, IV comma cod. civ., potesse trovare applicazione nei soli casi di realizzazione di veri e propri nuovi piani o di nuove fabbriche e non anche nel caso di semplice trasformazione di locali preesistenti mediante l innalzamento dei muri perimetrali e del tetto, che, a suo avviso, non determinerebbe 3

4 una maggiore utilizzazione dell area sulla quale sorge il comune edificio mediante ulteriore sfruttamento della colonna d aria sovrastante. La sentenza delle Sezioni Unite, prima di entrare nel merito della vicenda, si sofferma sui principi regolatori del diritto di proprietà sulle costruzioni rispetto al diritto di proprietà del suolo sul quale le stesse sono realizzate. Viene precisato che lo ius aedificandi costituisce una delle più significative facoltà nelle quali si estrinseca l esercizio del diritto di proprietà su di un terreno e sono effettuati richiami all art. 934 cod. civ. in tema di accessione ed all art. 952, commi I e II, cod. civ. in tema di diritto di superficie. A tal riguardo va rilevato che le costruzioni eseguite sopra l ultimo piano dell edificio accedono al proprietario di questo e non ai proprietari dei piani sottostanti. Ovviamente se l ultimo piano è diviso in più porzioni immobiliari in proprietà separata, il diritto di proprietà di ciascun proprietario delle singole porzioni, costituenti l ultimo piano, si estende soltanto alla proiezione verticale della porzione a lui appartenente. Per quanto concerne il profilo della indennità, prevista dall art. 1127, comma IV, cod. civ., la ratio della corresponsione della stessa è basata non sulla considerazione dell utilizzo della colonna d aria sovrastante l edificio condominiale intesa come di pertinenza della collettività (vedasi Cass n ), bensì sulla considerazione della necessità di una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente alla sopraelevazione (giurisprudenza prevalente, tra le altre Cass. n del ). Infatti l art cod. civ., disciplina il diritto dei partecipanti sulle cose comuni, proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Ne consegue che la 4

5 realizzazione di nuovi piani, per un verso determina l accrescimento della quota in comunione per chi ha costruito e, per altro verso, la riduzione della quota di comproprietà per gli altri condomini. Al riguardo c è da chiedersi perché il legislatore abbia preso come parametro soltanto il valore dell area e non anche quello degli altri beni e servizi comuni. La Corte ritiene che ciò sia avvenuto perché l area ha un particolare valore ed importanza ed inoltre perché è facile calcolare l indennizzo sulla base di tale parametro. Va precisato che ai fini del calcolo, previsto dall ultimo comma dell art cod. civ., vanno presi in considerazione gli ammezzati purchè gli stessi abbiano connotati di autonomia sul piano strutturale e funzionale, mentre non si tiene conto del piano cantine. Sotto diverso profilo viene effettuata un ampia disamina in ordine agli effetti prodotti dalla sopraelevazione sulle tabelle millesimali. Invero l ipotesi della sopraelevazione, secondo quanto previsto dall art. 69 delle disposizioni di attuazioni del cod. civ., è tra quelle che possono comportare un alterazione dell originario rapporto tra i valori dei singoli piani, che, ove di notevole entità, consente la modifica delle tabelle stesse. Tale modifica avviene in conseguenza di un accertamento, negoziale o giudiziale, che ha natura costitutiva ex art cod. civ. e, quindi, ha effetto ex nunc. Va escluso quindi l effetto retroattivo della sentenza emanata e conseguentemente le originarie tabelle, pur modificate con la sentenza stessa, restano valide ed efficaci fino al passaggio in giudicato di quest ultima. In effetti, se così non fosse, si rischierebbe la paralisi dell attività condominiale stante l invalidità delle assemblee, che potrebbero aver 5

6 deliberato, con le relative maggioranze, sulla base delle tabelle originarie. Poiché, però, giusta l art. 111 della Costituzione la durata del giudizio non deve ridondare a detrimento della parte vittoriosa, potrà essere esercitata l azione di indebito o d arricchimento per recuperare le somme versate in eccedenza, a titolo di oneri condominiali, nel periodo anteriore al passaggio in giudicato della sentenza che ha modificato le tabelle millesimali. Va aggiunto che mentre la sentenza, che modifica le tabelle millesimali, ha effetto ex nunc, invece la sentenza che riconosce il diritto all indennità di cui all art cod. civ., ultimo comma, ha efficacia ex tunc. Inoltre, mentre può procedersi giudizialmente alla modifica delle tabelle millesimali soltanto nell ipotesi in cui sia notevole l entità della variazione nel rapporto tra il valore dell edificio e l incremento del valore del piano, invece l indennità, di cui al richiamato art cod. civ., va corrisposta indipendentemente dall entità dell opera realizzata in sopraelevazione, essendo commisurata al diverso rapporto tra il valore del suolo sul quale sorge l edificio e la maggiore utilizzazione di esso per effetto dell opera realizzata. In altri termini ciò che rileva, ai fini della corresponsione dell indennità, è il principio di proporzionalità tra l incremento della quota di partecipazione alla proprietà comune di chi ha costruito ed il corrispondente decremento delle quote di proprietà degli altri condomini, ossia la maggiore utilizzazione dell area sulla quale sorge l edificio, di talché l indennità persegue il fine di ristabilire la situazione economica precedente. 6

7 Pertanto l indennità in questione è dovuta in ogni ipotesi di incremento di superficie e di volumetria indipendentemente che esso dipenda o meno dall innalzamento dell altezza del fabbricato. Nella fattispecie esaminata dalle Sezioni Unite, pertanto, l innalzamento delle mura perimetrali ed il rifacimento della copertura con realizzazione di due distinte porzioni immobiliari, avendo determinato un aumento di volumetria, integra l ipotesi di nuova fabbrica di cui all art cod. civ. con ogni conseguenza in ordine all obbligo di corresponsione della indennità di cui sopra si è fatto cenno. Avv. Paolo Nesta 7