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3 CONDOMINIO GRUPPO DI NORME CHE REGOLANO I RAPPORTI PROPRIETA ESCLUSIVE PROPRIETA COMUNI: ARTICOLI 1117,ter, quater 61 D.A.CC 1118 II COMMA D.A.CC , bis I-II-III comma GRUPPO DI NORME CHE REGOLANO LE SPESE COMUNI ARTICOLI GRUPPO DI NORME SULL ASSEMBLEA ARTICOLI D.A.CC D.A.CC 1137

4 GRUPPO DI NORME SULL AMMINISTRATORE ARTICOLI bis D.A.CC. 64 D. A. CC. GRUPPO DI NORME SUL DIRITTO DI PROPRIETA DEI SINGOLI ARTICOLI 1138 IV COMMA C.C I COMMA 1127 I COMMA A norma di chiusura del sistema rinvio alle norme sulla comunione

5 Ilsupercondominio e la trasformazione dei servizi all immobile Portierato Zone verdi Viali d accesso Giardini Per supercondominio o condominio complesso, complesso residenziale o complesso orizzontale intendiamo: una pluralità di edifici; costituiti in distinti condominii; compresi in una più ampia organizzazione condominiale; legati tra loro dall esistenza di talune cose come avv. Maurizio Voi obiettivo professione.com 5

6 LE NUOVE REALTA EDIFICI POLIFUNZIONALI Unitamente alle unità abitative vi sono -Negozi -Uffici -Banche -È importante gestire: verde-portineria-viabilità-pulizia-manutenzione avv. Maurizio Voi obiettivo professione.com 6

7 I nuovi concetti non è corretto definirsi il condominio: ente di gestione come si ritrova spesso nelle motivazioni della giurisprudenza per dare conto che la legittimazione dell amministratore non priva i singoli condomini a stare in giudizio a difesa dei diritti relativi alle parti comuni. Il condominio: - non è titolare di un patrimonio autonomo; - nè di diritti e di obbligazioni; - la titolarità fa capo ai singoli condomini. - l amministratore raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza con la conseguente applicazione delle norme sul mandato. L amministratore impegna i condomini e li rappresenta nei limiti della loro quota. avv. Maurizio Voi obiettivo professione.com 7

8 ANALISI TECNICO GIURIDICA, OPERATIVA- GESTIONALE DELL ISTITUTO OGGI Con la riforma dell istituto condominiale (L.220/2012) vi e da chiedersi se l elaborazione appena studiata sia ancora valida con riferimento proprio alla: - NON unitarieta dell istituto - all interesse comune - al patrimonio autonomo e quindi condominio come ENTE alcuni semplici esempi: Art.1117-ter, parla di esigenze di interesse condominiale Art n.7 conto corrente condominiale Art. 1135, parla di obbligatorietà di un fondo speciale per le manutenzioni straordinarie Art. 63 II comma dacc: possibilità per i terzi creditori di agire in via solidale solo dopo aver escusso il patrimonio del singolo condomino debitore pro quota E ancora valido questo paradigma?: L unità dell edificio, la destinazione unitaria delle parti comuni, la collettività dei partecipanti unificata dall interesse comune raffigurano paradigmi superati. avv. Maurizio Voi 8

9 Gli articoli del Capo del Codice Civile dedicato al Condominio indicano solamente: l OBBLIGATORIETA DELLA FIGURA LE ATTRIBUZIONI DELL AMMINISTRATORE I requisiti professionali e morali non ci dicono CHI E L AMMINISTRATORE 9 AVV. MAURIZIO VOI

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11 L amministratore di condominio - è un professionista- -L art. 71bis disp. Att. C.c. indica i requisiti che il professionista nell amministrazione condominiale deve avere. - Quindi l amministratore condominiale è un professionista riconosciuto. -Attenzione però, per la normativa comunitaria così come interpretata dalla Corte di Giustizia è un impresa perché si interpreta impresa come qualsiasi ente che esercita un attività economica, a prescindere dallo status giuridico di detta entità e dalle modalità del suo finanziamento.

12 Il fatto che l art.71bis richieda: 1. Da lett. a) a lett.e) : particolari caratteristiche morali 2. Diploma di scuola secondaria di 2 grado 3. Frequenza di un corso di formazione iniziale e periodica Il fatto che la legge sulle professioni non regolamentate richieda: 4. Che in ogni documento o rapporto si faccia riferimento alla detta legge 5. Si doti di una autoregolamentazione volontaria 6. Qualifichi la sua professione secondo la norma UNI ORA la sua attività è qualificata professione con tutte le conseguenze di legge. OGGI L AMM.RE E UN PROFESSIONISTA.

13 Quindi il rapporto tra amministratore e condomini è basato su due categorie giuridiche conosciute ed accettate: Il mandato collettivo: in cui l incarico viene conferito contestualmente da più persone per uno scopo comune; Il mandato ex lege :, il cui contenuto è preordinato dalle norme di legge, le quali fissano i compiti del mandatario, ed i poteri dei mandanti. AVV. MAURIZIO VOI

14 Obbligatorietà rinnovo - revoca art.1129 obbligatorietà atti da compiere immediatamente L amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di 8 la nomina la può essere chiesta anche dall amm.re dimissionario Se richiesto, obbligo di polizza assicurativa ma vedi legge 4/2013 comunicazione dei propri dati: anagrafici, professionali, CF, se società: sede legale, denominazione i locali dove sono tenuti tutti i registri condominiali giorni ed ore per l accesso ed estrazione di copie targa sulle parti comuni con tutti i dati dell amm.re conto corrente

15 Obbligatorietà rinnovo - revoca art.1129 obbligatorietà atti da compiere immediatamente contratto di amministrazione con atto scritto con specificazione analitica dei compensi (coordinamento con l art.1708c.c. e le norme sulla tutela dei consumatori Dlgs 206/2005 art.18 lett.n) e ss) l importo dovuto a titolo di compenso si parla di compenso e non di spese. - specificazione a penda di nullità Art. 6 comma 3 legge 4/2013 informare della propria autoregolamentazione volontaria su: requisiti, competenze, modalità di esercizio dell attività secondo la norma UNI 10801/98