apportate modifiche al codice civile, alle procedura civile ed interviene direttamente su

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2 RIFORMA DEL CONDOMINIO Entrata in vigore: L.220/2012 2

3 Con la riforma del Condominio vengono apportate modifiche al codice civile, alle disposizioni di attuazione del c.c., al codice di procedura civile ed interviene direttamente su normative tecniche in merito a superamento barriere architettoniche, recinzioni audio/video, impianti tecnici e tecnologici per il risparmio energetico, etc. 3

4 La legge dell'11 dicembre 2012, n.220, Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, prevede una nuova figura professionale che l'assemblea può nominare per verificare l'operato dell'amministratore: il Revisore Condominiale. 4

5 La figura del Revisore Condominiale assume rilevanza assoluta alla luce della nuova contabilità condominiale che deve inevitabilmente tenere conto delle norme giurisprudenziali e delle prescrizioni della nuova riforma, che non sono compatibili con i principi contabili previsti dalle norme vigenti per le aziende. 5

6 La contabilità condominiale deve tenere conto di diversi destinatari e dei soggetti interessati all'analisi della stesa, rispetto alle loro differenti esigenze amministrative e contabili, oltre che in ogni ulteriore previsione giurisprudenziale e prescrizione introdotta dalla Riforma del Condominio con la L. 220/2013 6

7 PRINCIPALI NOVITA': 1. ACCESO AGLI ATTI; 2. AMMINISTRATORE; 3. ANIMALI NELLE UNITA' IMMOBILIARI; 4. ANTENNE; 5. AVVISO DI CONVOCAZIONE; 7

8 PRINCIPALI NOVITA' 6. CONSIGLIO DI CONDOMINIO; 7. CONTABILITA' CONDOMINIALE E IMPIANTO DOCUMENTALE; 8. NUOVO RENDICONTO CONDOMINIALE; 9. LIVELLI DI VERIFICA; 8

9 PRINCIPALI NOVITA' 10. CONTO CORRENTE CONDOMINIALE; 11. DELEGA; 12. DESTINAZIONI DELLE PARTI COMUNI; 13. DISTACCO DELL'IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO; 14. COSTRUZIONE OBBLIGATORIA FONDO SPECIALE PER MANUTENZIONI STRAORDINARIE E INNOVAZIONI; 9

10 15. INNOVAZIONI; PRINCIPALI NOVITA' 16. LAVORI SU PARTI ESCLUSIVE; 17. GESTIONE DELLE CONTROVERSIE E MEDIAZIONE CIVILE PRESSO ORGANISMI DI MEDIAZIONE ACCREDITATI AL MINISTERO DELLA GIUSTIZIA; 18. MOROSITA' E DECRETO INGIUNTIVO; 10

11 PRINCIPALI NOVITA' 19. PARTI COMUNI; 20. PROCEDURE CONCORSUALI E RECUPERO CREDITI; 21. QUORUM COSTITUTIVO; 22. QUORUM DELIBERATIVO GENERICO PER SECONDA CONVOCAZIONE; 11

12 PRINCIPALI NOVITA' 23. REGISTRI MENZIONATI NELLA NORMA; 24. SANZIONI PREVISTE DAL REGOLAMENTO; 25. SITO WEB CONDOMINIALE; 26. SOLIDARIETA' DEI CONDOMINI NELLE SPESE; 12

13 PRINCIPALI NOVITA' 27. SUPERCONDOMINIO; 28. TABELLE MILLESIMALI; 29. VIDEOSORVEGLIANZA; 13

14 ACCESSO AGLI ATTI Art.1130-bis cc Proprietari, inquilini, comodatari, usufruttuari, nudi proprietari, superficiari... tutti titolari di diritti reali e di godimento possono accedere ai documenti del condominio e ottenerne copia, in ogni momento, per ogni genere di documentazione condominiale; Per le scritture contabili e gli atti fiscali gli aventi diritto possono accedere alla documentazione dell'ultimo decennio. 14

15 AMMINISTRATORE Art c.c. Nomina obbligatoria quando i condòmini sono più di otto; Possesso polizza di R.C. professionale su richiesta dell'assemblea con diverse specifiche garanzie per la gestione ordinaria e per la gestione straordinaria; Passaggio di consegne senza ulteriore compenso; 15

16 AMMINISTRATORE Rinnovo tacito dell'incarico annuale, salvo delibera di revoca (di fatto quindi mandato biennale) Specifica analitica delle competenze per le attività all'atto di nomina o rinnovo, pena nullità dell'incarico; Nomina dell'amministratore terzo anche per i casi di edilizia popolare ed economica e residenziale pubblica; 16

17 AMMINISTRATORE Art c.c. Obbligo per l'amministratore di adempiere agli obblighi fiscali del condominio con conseguente responsabilità diretta; Redazione nuovo rendiconto entro 180 giorni; Possesso di requisiti di onorabilità pena la revoca(art. 71-bis delle disposizioni att. Del c.c.); 17

18 AMMINISTRATORE Possesso di requisiti professionali: diploma di scuola media di secondo grado e corso di formazione e aggiornamento professionale (Art.71 delle disposizioni att. Del c.c.) 18

19 ANIMALI NELLE UNITA' IMMOBILIARI Art c.c. I regolamenti di condominio non possono vietare la detenzione degli animali domestici; 19

20 ANIMALI NELLE UNITA' IMMOBILIARI il divieto non riguarda i regolamenti cosiddetti contrattuali che sono approvati da tutti i condomini con l'adesione al regolamento formulato dal costruttore prima della costituzione del condominio, ovvero con una deliberazione assembleare unanime, perchè la disposizione è collocata all'interno dell'articolo che disciplina il regolamento condominiale. 20

21 Riconosciuto il diritto del singolo condòmino alla ricezione radiotelevisiva con impianti individuali 21

22 Convocazione speciale con avvisi di convocazione affissi e specifiche modalità in caso di ODG per modifica d uso della parti comuni con obbligo di preavviso di almeno 30 giorni L amministratore, su richiesta motivata anche di un solo condomino, dovrà convocare l assemblea 22

23 Art bis c.c. Possibilità di nominare tale organo in edifici con almeno 12 condòmini; Ha funzioni consultive e di controllo limitatamente al rendiconto condominiale 23

24 Nuova e completa anagrafica condominiale tecnica, giuridica, amministrativa con indicazione degli atti di provenienza e relativo titolo (contratto, locazione, etc.) Registro dei contratti Inventario delle cose comuni Tabelle millesimali con criteri di formazione previsti dall art. 68 disp. Att. C.c. 24

25 Art bis c.c. Situazione patrimoniale e finanziari; Situazione economico/reddituale; Obbligo di conto corrente condominiale (art c.c.) Registro di contabilità Nota sintetica esplicativa (sugg. Nota Nota sintetica esplicativa (sugg. Nota integrativa e relazione sulla gestione 25

26 Approvazione entro 180 giorni (art c.c) Gestione dei fondi e delle riserve ordinarie, straordinarie, per morosita e TFR Rapporti in corso e questioni pendenti 26

27 REVISORE CONDOMINIALE Nuova figura prevista dall art BIS c.c. comma 1. Consiglio di condominio (art BIS c.c. comma 2) Diritto di accesso agli atti del condominio e alla relativa documentazione per tutti i titolari di diritti reali e di godimento. Conto corrente condominiale (art c.c.) 27

28 art. 66 e 67 disp. att. c.c. obbligo della forma scritta limitazioni: in caso di più di 20 condòmini il dlegato non può rappresentare più di 1/5 del valore dell edificio in millesimi divieto di delega all amministratore Nel caso dei supercondomini (art. 117 bis) se per ogni condominio si superano i 60 partecipanti obbligo di 1 delegato per edificio28

29 Art ter previsto il cambio di destinazione d uso delle parti comuni con voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore dei millesimi Iter di convocazione specifico (vedi sopra) Diritto alla convocazione d assemblea anche su richiesta di un solo condomino 29

30 Art c.c. «il condominio può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini» Il condomino che si stacca resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione o messa a norma 30

31 Art c.c. In concomitanza alla delibera assunta in ordine a manutenzioni straordinarie o innovazioni, occorre deliberare la costituzione di un fondo dove convogliare i denari necessari a copertura della spesa deliberata 31

32 Art c.c. Quorum deliberativo è ridotto alla maggioranza degli intervenuti e metà del valore per innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti ed energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati 32

33 Nuovo iter di convocazione specifico; Per le innovazioni ordinarie è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore dei millesimi. 33

34 Art c.c. Prevista la preventiva comunicazione all amministratore per interventi su parti di proprietà o uso individuale (obbligo di vigilanza) 34

35 Art. 71 QUATER DISC. ATT. c.c. Rapidità ed efficacia dello strumento per la gestione delle liti condominiali; Possibilità di disciplinarlo in sede assembleare, nel regolamento contrattuale o assembleare o all insorgere della lite; Disciplinato il rito della mediazione civile in materia di condominio 35

36 Nuovi obblighi per amministratore Nuovi obblighi per il mediatore Verbale con efficacia esecutiva, possibilità di iscrivere ipoteca giudiziale, esente da bolli e imposte fino al valore di euro

37 Principio della preventiva escussione Responsabilità solidale dell amministratore se non si attiva (salvo esplicita dispensa dell assemblea), per il recupero del credito entro sei mesi dall approvazione del rendiconto da cui deriva la morosità o da sei mesi dalla scadenza delle rate che costituiscono un fondo straordinario 37

38 ART C.C. Tra le parti comuni anche impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni Perché possano essere divise le parti comuni ai sensi dell art c.c. può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i condòmini Introduzione al concetto di multiproprietà con Introduzione al concetto di multiproprietà con godimento periodico 38

39 ART. 63 Disp. Att. c.c. Crediti del condominio, ove esigibili ai sensi dell art. 63 disp. Att. c.c. comma 1, sono ritenuti preferiti ai crediti privilegiati e chirografari durante le procedure concorsuali 39

40 Ridotto il quorum per la prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti se presenti il 2/3 del valore; Quorum costitutivo in seconda convocazione in 1/3 del valore dell edificio e 1/3 dei partecipanti 40

41 Art c.c. Maggioranza degli intervenuti per almeno 1/3 del valore 41

42 Art c.c. Registro dell anagrafe condominiale Registro dei verbali delle assemblee Registro di nomina dell amministratore Registro di contabilità 42

43 DA 200 FINO A 800 IN CASO DI RECIDIVA ART 70 DISP. ATT. C.C. 43

44 Art. 71-ter disp.att. c.c. Su richiesta dell assemblea l amministratore deve procedere a far attivare il sito web condominiale con esportazione dei dati contabili e dei verbali 44

45 Art. 63 disp.att. c.c. vincolo di solidarietà dei condòmini verso i terzi sussidiario rispetto alla preventiva escussione dei morosi, principio di preventiva escussione; obbligo di solidarietà nelle spese tra nudo proprietario e usufruttuario comunicazione dei morosi ai fornitori creditori 45

46 Art BIS. c.c. Applicabilità delle norme sulle parti comuni ai supercondomini che in tal modo sono menzionati indirettamente nel codice civile 46

47 Art. 69 Disp. Att. c.c. Rettifica delle tabelle all unanimità Modifica o rettifica a maggioranza nei casi di errore, alterazione per più di 1/5 anche di una sola unità immobiliare per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione 47

48 Art TER c.c. Per approvazione dell installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è sufficiente la maggioranza degli intervenuti e ½ del valore dell edificio 48