INDICE SOMMARIO. pag. Prefazione alla VIII edizione... VII Gli autori... XI Riferimenti... XXXI

Transcript

1 INDICE SOMMARIO pag. Prefazione alla VIII edizione VII Gli autori XI Riferimenti XXXI CAPITOLO PRIMO INTRODUZIONE 1.1. Premessa La collocazione codicistica La «riforma» del La natura giuridica A) Proprietà collettiva B) L ente di gestione C) La comunione D) La proprietà Parti comuni e piani o porzioni di piano La particolare configurazione I principi CAPITOLO SECONDO LE PARTI COMUNI 2.1. Il condominio e le parti comuni L art c.c.: il regime legale del condominio Il condominio parziale Le opposte tesi L interpretazione costruttiva L assemblea La normativa applicabile L amministrazione La ripartizione delle spese Il «titolo» contrario

2 XIV INDICE SOMMARIO Il regolamento contrattuale Il testamento L usucapione Parti comuni e rinuncia Le singole fattispecie Il suolo Il sottosuolo Beni ed opere nel sottosuolo Edificio a pilotis Suolo adiacente o libero A) Marciapiede B) Ulteriori aree B.1) Spazio libero B.2) Distacco B.3) Cavedio B.4) Pozzo luce B.5) Vanella B.6) Cortile B.7) Arretramento B.8) Intercapedine Suolo su pendio I muri maestri I muri ed il loro utilizzo in genere Muro di prospetto e installazione di condizionatori Apposizione di targhe e simili Appoggio di canna fumaria Muro di sostegno di giardino privato Locazione del muro a terzi Muri perimetrali e costruzione di muri in appoggio Apertura nel muro perimetrale a vantaggio della proprietà esclusiva Le facciate Balconi Elementi del balcone Frontalini Soletta del balcone Il cielino Costruzione di nuovi balconi Trasformazione in verande Apposizione di inferriate Tende da sole Le fioriere Finestre Facciate di un complesso edilizio Pannellatura

3 INDICE SOMMARIO XV 2.9. Il tetto Il sottotetto Sottotetto e recupero abitativo Sulla destinazione del sottotetto nella giurisprudenza Sull instaurazione del contraddittorio La trasformazione Allaccio ai servizi condominiali Violazione di norme e ripristino Aperture (abbaini, lucernai, ecc.) Lastrico solare I giardini Cortili Scale L andito Il vestibolo Il portone d ingresso I pianerottoli Il solaio divisorio Locali destinati ai servizi comuni Portineria e alloggio del portiere Opere che servono all uso comune Ascensori Pozzi neri Canne fumarie Condutture Forno Riscaldamento Scarico delle acque I c.d. «sistemi centralizzati» I c.d. «impianti unitari» CAPITOLO TERZO L USO DELLE PARTI COMUNI 3.1. Utilizzazione delle parti comuni: il principio informatore Il limite quantitativo Il limite qualitativo Casistica sul limite quantitativo e qualitativo Utilizzazione dei muri Costruzione di vano in sottosuolo Inquinamento acustico

4 XVI INDICE SOMMARIO Aperture Apposizione di cancello Apposizione di canna fumaria Innesto di costruzione Da finestra in porta-finestra Animali in libertà Materiali posti nell intercapedine Occupazione di porticato Modifiche al solaio divisorio Ampliamento di una porta Scolo di acque Occupazione di lastrico solare Costruzione di sporti Il concetto di modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune Passaggio di tubo nel cortile Automatizzazione dei cancelli box Apposizione di cancello su viottolo Impossibilità di installare il campanello Installazione di pannelli solari Installazione di impianto di citofono Soppressione del servizio di portierato Sostituzione della caldaia Inferriate per protezione Appoggio di tubi di gas al muro comune Ampliamento di una porta Canna fumaria Uso del muro comune in corrispondenza dell appartamento Scavo nel muro per una nicchia Costruzione in appoggio Uso: nozione Uso indiretto Uso più intenso Uso spaziale Uso turnario Le modificazioni della destinazione d uso (l art ter) La «tutela» prevista dall art quater c.c Le innovazioni: concetto. Dottrina La giurisprudenza Innovazioni e modificazioni Innovazioni e manutenzione Innovazioni ed opere straordinarie Il regime delle innovazioni Le innovazioni lecite Le innovazioni «agevolate»

5 INDICE SOMMARIO XVII Le innovazioni separate Le innovazioni vietate: in generale Le innovazioni vietate per alterazione del decoro architettonico Il decoro architettonico nella disciplina codicistica Elaborazione del concetto di decoro Decoro ed aspetto architettonico Un concetto da interpretare CAPITOLO QUARTO PARTI ESCLUSIVE E CONDOMINIO 4.1. Utilizzo delle parti esclusive: esegesi Il mutamento di destinazione Le immissioni nel condominio Principio guida: la destinazione (Segue): la convivenza (Segue): la tollerabilità (Segue): la Carta costituzionale «Immissioni» da animali Fattispecie Condominio e distanze legali Servitù e condominio Servitù e «uso delle parti comuni» (art c.c.) La legittimazione dell amministratore La sopraelevazione La «costruzione» Il diritto di sopraelevazione Il titolare Le modalità Le conseguenze I limiti L indennità CAPITOLO QUINTO L ASSEMBLEA 5.1. La volontà del gruppo La convocazione: profili soggettivi I soggetti attivi I soggetti passivi La qualifica di condomino L appartamento in comproprietà Gli eredi Usufruttuario e nudo proprietario

6 XVIII INDICE SOMMARIO L inquilino L utilizzatore nel contratto di leasing Procedimenti cautelari ed esecutivi Diritto di uso e di abitazione Il condomino apparente A) Soluzione positivista B) La soluzione negativista C) L intervento delle Sezioni Unite Il condominio parziale La convocazione: profili oggettivi La forma L ordine del giorno Le varie ed eventuali L orario Il termine Il luogo La partecipazione del rappresentante La delega all amministratore La forma della delega Le disposizioni del regolamento La procura generale o speciale L assemblea nel suo divenire Il presidente Il segretario La presenza dell amministratore La preesistenza delle tabelle millesimali I quorum costitutivi e deliberativi La doppia maggioranza Le varie maggioranze richieste L allontanamento del condomino Il conflitto di interessi La prova di resistenza L impedimento alla discussione Le attribuzioni dell assemblea Il verbale L individuazione dei partecipanti e dei votanti L approvazione del bilancio I dati temporali Gli allegati Gli interventi dei presenti La redazione materiale Il comportamento in assemblea La lettura La trascrizione nel registro La mancata tenuta

7 INDICE SOMMARIO XIX 5.8. L invalidità delle delibere condominiali L evoluzione della giurisprudenza Le diverse fattispecie A) Omissione dell avviso di convocazione B) Carenze dell ordine del giorno C) Deleghe superiori al consentito D) Incompletezza del verbale assembleare E) Impedimento alla discussione F) Maggioranze inferiori a quelle prescritte G) Conflitto di interessi H) Eccesso di potere CAPITOLO SESTO L AMMINISTRATORE 6.1. La natura dell incarico Le incompatibilità e i requisiti Persona fisica o giuridica? Le problematiche sulla nomina Obbligatorietà o facoltatività Il patto di riserva L annotazione nel registro La convocazione e la delibera La conferma I presupposti di comunicazione e di assicurazione L accettazione dell incarico Le vicende del rapporto La durata Le cause di estinzione del mandato La rinuncia La revoca da parte dell assemblea La revoca da parte dell autorità giudiziaria Le diverse ipotesi La natura del provvedimento La prorogatio imperii I diritti I mezzi e il rimborso Il compenso e la misura Le attribuzioni Esecuzione delle delibere Osservanza del regolamento di condominio Disciplina dell uso delle cose comuni e prestazione dei servizi nell interesse comune Riscossione dei contributi

8 XX INDICE SOMMARIO Atti conservativi I provvedimenti e la loro impugnativa L interpretazione del disposto dell art c.c I provvedimenti dell amministratore La pregiudizialità o alternatività dell impugnativa I limiti del sindacato La deroga posta nel regolamento La sospensione del provvedimento Il reclamo all assemblea Il ricorso all autorità giudiziaria La gestione amministrativa Il registro dei verbali delle assemblee L anagrafe condominiale Gli adempimenti in materia di privacy Il registro delle entrate e delle uscite Il rendiconto Il bilancio Il conto corrente L ulteriore documentazione Il limite temporale della conservazione L obbligo di consegna da parte dell amministratore La richiesta di copie da parte dei condomini Le responsabilità Attività di amministrazione Custodia e vigilanza La responsabilità verso il condominio Informative Eccesso di potere Furto in appartamenti Servizi condominiali Sicurezza nei luoghi di lavoro e degli impianti La responsabilità verso il condomino La responsabilità extracontrattuale La responsabilità verso terzi La responsabilità penale CAPITOLO SETTIMO IL REGOLAMENTO 7.1. Esegesi dell art c.c Obbligatorietà

9 INDICE SOMMARIO XXI 7.3. Tipi di regolamenti Il regolamento assembleare La maggioranza richiesta Mancata approvazione e intervento dell autorità giudiziaria Il regolamento c.d. esterno Le clausole limitative della proprietà Opponibilità e trascrizione Sulla trascrizione anteriore alla vendita La modifica delle clausole Mandato a redigere e/o riserva di redazione Il contenuto Uso delle cose e servizi comuni Ripartizione delle spese Decoro dell edificio Amministrazione Sanzioni L interpretazione Le menomazioni dei diritti spettanti ai singoli condomini Uso delle proprietà esclusive Utilizzo delle parti comuni Limitazioni inerenti l immobile La posizione del conduttore I «facta concludentia» CAPITOLO OTTAVO LE TABELLE MILLESIMALI 8.1. Le tabelle millesimali La natura e l approvazione Le posizioni della dottrina L interpretazione giurisprudenziale La legittimazione dell amministratore La formazione tecnica I criteri per la redazione Le indicazioni dei giudici La modifica, la rettifica e la revisione I presupposti: l errore I presupposti: l alterazione del rapporto di valore Decorrenza degli effetti della sentenza Il problema del diritto al panorama

10 XXII INDICE SOMMARIO CAPITOLO NONO LE SPESE 9.1. Le denominazioni I poteri dell assemblea in tema di ripartizione delle spese La c.d. «diversa convenzione» La tipologia delle spese Spese gravose e voluttuarie Spese ordinarie e straordinarie Spese straordinarie di notevole entità Adeguamento impianti a normativa Spese di conservazione e di esercizio La misura Il fondo speciale Spese anticipate dal condomino Spese anticipate dall amministratore Effetti del trasferimento delle unità immobiliari sulle spese La responsabilità dell «acquirente» La responsabilità del «venditore» Deroghe pattizie e riscossione Acquisto all asta Il fallimento del condomino e il recupero delle spese Il riparto provvisorio Natura dell obbligo Il soggetto obbligato al pagamento A) Rapporto locatore/conduttore B) Rapporto usufruttuario/nudo proprietario C) Rapporto alienante/acquirente D) Rapporto condomino titolare/condomino apparente Le spese «pluriennali» La ripartizione nel condominio parziale Il pagamento al terzo: solidarietà, parziarietà, responsabilità sussidiaria Il decreto ingiuntivo Legittimazione attiva Legittimazione passiva L opposizione a decreto ingiuntivo e la contestazione del titolo del credito Ritardato pagamento: penalità e interessi di mora Sospensione del servizio al condomino moroso

11 INDICE SOMMARIO XXIII Le singole fattispecie: premessa Le scale: composizione Pianerottoli, anditi e corridoi Sottoscala Sopraelevazione Muri Illuminazione e pulizia Elementi strutturali: corrimano, ringhiere, gradini (alzata e pedata) Le unità immobiliari con accesso dall esterno Spese e maggior uso Pluralità di scale Lastrico solare e terrazza a livello Identificazione del lastrico La natura comune o esclusiva La rinuncia all uso esclusivo La terrazza a livello I criteri di ripartizione Casistica sulla tipologia di spese In particolare: danni da infiltrazioni Il cortile con funzione di «copertura» Soffitti, volte e solai Altri tipi di spesa: balconi (Segue): acqua (Segue): muri e facciate (Segue): tetto (Segue): canali di scarico (Segue): lucernai e canne fumarie (Segue): muri di recinzione (Segue): autoclave CAPITOLO DECIMO LE CONTROVERSIE La competenza del giudice di pace Misura e modalità d uso dei servizi Immissioni Valore della causa Arbitrato e clausola compromissoria Compatibilità con l art c.c

12 XXIV INDICE SOMMARIO Sulla sospensione della delibera La clausola del regolamento L impugnazione della delibera La legittimazione attiva La natura del giudizio La forma della domanda La competenza a decidere Il termine di decadenza L interesse ad impugnare L inibitoria I limiti del sindacato La legittimazione dell amministratore Il potere di rappresentanza giudiziale La vocatio in ius Il conferimento di apposito mandato Cessazione della carica e interruzione del processo Il concorso dei condomini La notizia all assemblea di lite passiva e/o attiva Il dissenso dei condomini rispetto alle liti L àmbito di applicazione della norma La manifestazione di volontà del condomino Le conseguenze dell atto di estraneazione La volontaria giurisdizione La procedura L amministratore di nomina giudiziaria L intervento del magistrato Il curatore speciale CAPITOLO UNDICESIMO PROFILI CONTRATTUALI Generalità: i contratti nel condominio a) La somministrazione b) Lavoro in economia c) Cottimo d) Altri tipi e) Servizi L appalto. Elementi costitutivi del contratto Le parti a) Il direttore dei lavori b) Il progettista L oggetto La forma Il prezzo

13 INDICE SOMMARIO XXV Verifica ed accettazione dell opera Il pagamento Difformità e vizi dell opera Rovina e difetti di cose immobili Edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata Concetto di costruzione Vizi palesi Vizi occulti Vizi palesi ma occultati Rovina o pericolo di rovina Gravi difetti Le responsabilità Legittimazione attiva Durata della garanzia Denuncia La prescrizione Compiti dell amministratore Il contratto di assicurazione Il contratto di mutuo Il potere dell amministratore Condominio con meno di otto condomini Condominio con più di otto condomini CAPITOLO DODICESIMO IL SERVIZIO DI ASCENSORE Proprietà dell ascensore Installazione successiva: innovazione o miglior uso del bene Installazione del singolo ex art c.c Installazione ai sensi della legge 9 gennaio 1989 n. 13: evoluzione giurisprudenziale e normativa Soggetti legittimati ed azioni esperibili Abbattimento delle barriere architettoniche e distanze Installazione e menomazione utilità di un condomino Contemperamento dei contrapposti interessi La partecipazione successiva al servizio: riparto spese La sicurezza dell impianto Condominio di due soli partecipanti L uso dell ascensore Ricostruzione e sostituzione

14 XXVI INDICE SOMMARIO Ripartizione delle spese a) Spese di impianto b) Spese di gestione c) L adeguamento d) Locali al piano terra e spese Maggiore uso da parte di un condomino Se sia possibile l esonero per il mancato uso CAPITOLO TREDICESIMO IL SERVIZIO DI RISCALDAMENTO La comunione dell impianto Parità ed uniformità di calore Riduzione del godimento e riduzione delle spese Il risparmio energetico: la legge 9 gennaio 1991 n Trasformazione dell impianto centralizzato in impianti unifamiliari a gas L iter per la trasformazione: evoluzione della giurisprudenza Adempimenti successivi Maggioranza e tabella applicabile La posizione della minoranza Riflessioni in merito all attuabilità oggi della trasformazione Termoregolazione e contabilizzazione del calore Il responsabile dell impianto Funzioni e responsabilità del terzo responsabile La posizione del conduttore e la trasformazione dell impianto L accensione Il distacco unilaterale dall impianto alla luce della novella I principi elaborati in precedenza dalla giurisprudenza di legittimità (Segue): la prova dell aggravio di spesa per i condomini allacciati Il distacco oggi tra il certo e l incerto: presupposti e criticità Le altre problematiche connesse a) distacco e regolamento di condominio b) distacco e scarico dei fumi La contribuzione alle spese La ripartizione delle spese di riscaldamento Derogabilità Spese di conservazione Spese per nuova costruzione Unità immobiliare priva di allaccio

15 INDICE SOMMARIO XXVII Spese per condutture di diramazione di un corpo di fabbrica staccato Riscaldamento a pannelli radianti Impianto che serve due edifici limitrofi CAPITOLO QUATTORDICESIMO IL SERVIZIO DI PORTIERATO La figura del portiere Part-time e portierato Il lavoro ripartito Nomina, assunzione e sorveglianza Documenti per l assunzione Il periodo di prova Il potere disciplinare La cessazione del rapporto L alloggio Il rilascio dell alloggio Ripartizione delle spese La soppressione del servizio Il servizio di pulizia La legge 25 gennaio 1994 n Sanzioni Requisiti di onorabilità Il decreto 7 luglio 1997 n Il servizio eseguito da condomini CAPITOLO QUINDICESIMO I SERVIZI MINORI Il diritto ad installare un antenna TV La ricezione radiotelevisiva nella nuova previsione codicistica L antenna satellitare Casistica a) Installazione di antenna televisiva centralizzata b) Manutenzione c) Divisione della spesa d) Danni arrecati dall antenna e) Ampliamento canali f) Mandato all amministratore

16 XXVIII INDICE SOMMARIO g) Rimozione antenne per lavori al tetto o al terrazzo Antenne per telefonia cellulare L autoclave Condizionatore d aria Impianto citofonico La piscina condominiale La disciplina applicabile La responsabilità dell amministratore Le spese CAPITOLO SEDICESIMO GLI SPAZI PER PARCHEGGI La stratificazione della normativa La legge ponte 6 agosto 1967 n La posizione della giurisprudenza L art. 26 della legge 28 febbraio 1985 n La legge Tognoli 24 marzo 1989 n Quorum deliberativo La posizione del dissenziente La modifica introdotta dalla legge 15 maggio 1997 n La formulazione attuale dell art. 9 dopo le recenti modifiche Un nuovo intervento legislativo: la legge 28 novembre 2005 n Le interpretazioni della dottrina e della giurisprudenza Le nuove disposizioni di cui alla legge n. 220/ Il c.d. condominio box e a cielo aperto CAPITOLO DICIASSETTESIMO QUASI CONDOMINIO / CONDOMINIO MINIMO Premessa: il condominio e le figure affini Il condominio minimo tra gli opposti orientamenti L intervento delle Sezioni Unite La norma di rinvio L assemblea La nomina dell amministratore Le spese

17 INDICE SOMMARIO XXIX CAPITOLO DICIOTTESIMO IL CONDOMINIO COMPLESSO E ORIZZONTALE Le problematiche sottese al supercondominio Le opinioni della dottrina sulla normativa applicabile La posizione della giurisprudenza e il suo contributo Le conseguenze nella gestione derivanti dalla scelta interpretativa L attuale incerta previsione codicistica L assemblea del supercondominio La nuova figura del rappresentante Il condominio orizzontale CAPITOLO DICIANNOVESIMO IL CONSORZIO RESIDENZIALE Premessa La giurisprudenza La dottrina La normativa applicabile CAPITOLO VENTESIMO LA MULTIPROPRIETÀ L evoluzione del diritto di proprietà Il quadro normativo Le definizioni in dottrina Le definizioni della giurisprudenza Il contenuto della multiproprietà La nostra opinione: spunti di riflessione La costituzione L amministrazione La tabella millesimale CAPITOLO VENTUNESIMO LO SCIOGLIMENTO E IL PERIMENTO Lo scioglimento del condominio

18 XXX INDICE SOMMARIO Costituzione in condominii separati Scioglimento consensuale: maggioranze Lo scioglimento giudiziale La legittimazione La comunione di alcuni beni dopo lo scioglimento La ripartizione delle spese Il perimento dell edificio La determinazione dei tre quarti del valore La vendita all asta del suolo Modalità di ricostruzione Spese per la ricostruzione Perimento per meno di tre quarti Ricostruzione ad opera del condomino Indice analitico