INDICE-SOMMARIO. pag. Prefazione... Gli autori... Riferimenti... PARTE PRIMA LA GESTIONE

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1 pag. Prefazione... Gli autori... Riferimenti... VII XI XXXI PARTE PRIMA LA GESTIONE CAPITOLO PRIMO INTRODUZIONE 1.1. Premessa La collocazione codicistica La natura giuridica A) Proprietà collettiva... 7 B) L ente di gestione... 9 C) La comunione D) La proprietà Parti comuni e piani o porzioni di piano La particolare configurazione I principi CAPITOLO SECONDO LE PARTI COMUNI 2.1. Il condominio e le parti comuni L art c.c.: il regime legale del condominio Il condominio parziale Le opposte tesi L interpretazione costruttiva L assemblea La normativa applicabile L amministrazione La ripartizione delle spese... 29

2 XIV 2.4. Il «titolo» contrario Il regolamento contrattuale Il testamento L usucapione Parti comuni e rinuncia Le singole fattispecie Il suolo Il sottosuolo Beni ed opere nel sottosuolo Edificio a pilotis Suolo adiacente o libero A) Marciapiede B) Ulteriori aree B.1) Spazio libero B.2) Distacco B.3) Cavedio B.4) Pozzo luce B.5) Vanella B.6) Cortile B.7) Arretramento B.8) Intercapedine Suolo su pendio I muri maestri I muri ed il loro utilizzo in genere Muro di prospetto e installazione di condizionatori Apposizione di targhe e simili Appoggio di canna fumaria Muro di sostegno di giardino privato Locazione del muro a terzi Muri perimetrali e costruzione di muri in appoggio Apertura nel muro perimetrale a vantaggio della proprietà esclusiva La facciata Balconi Elementi del balcone Frontalini Soletta del balcone Il cielino Costruzione di nuovi balconi Trasformazione in verande Apposizione di inferriate Tende da sole Le fioriere Finestre Facciate di un complesso edilizio

3 XV Pannellatura Il tetto Il sottotetto Sottotetto e recupero abitativo Sulla destinazione del sottotetto nella giurisprudenza Sull instaurazione del contraddittorio La trasformazione Trasformazione e allaccio ai servizi condominiali Violazione di norme e ripristino Aperture (abbaini, lucernai, ecc.) Lastrico solare I giardini Cortili Scale L andito Vestibolo Il portone d ingresso I pianerottoli Il solaio divisorio Locali destinati ai servizi comuni Portineria e alloggio del portiere Opere che servono all uso comune Ascensori Pozzi neri Canne fumarie Condutture Forno Riscaldamento Scarico delle acque CAPITOLO TERZO L USO DELLE PARTI COMUNI 3.1. Utilizzazione delle parti comuni: il principio informatore Il limite quantitativo Il limite qualitativo Casistica sul limite quantitativo e qualitativo Utilizzazione dei muri Costruzione di vano in sottosuolo Inquinamento acustico Aperture

4 XVI Apposizione di cancello Apposizione di canna fumaria Innesto di costruzione Da finestra in porta-finestra Animali in libertà Materiali posti nell intercapedine Occupazione di porticato Modifiche al solaio divisorio Ampliamento di una porta Scolo di acque Occupazione di lastrico solare Costruzione di sporti Il concetto di modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune Passaggio di tubo nel cortile Automatizzazione dei cancelli box Apposizione di cancello su viottolo Impossibilità di installare il campanello Installazione di pannelli solari Installazione di impianto di citofono Soppressione del servizio di portierato Sostituzione della caldaia Inferriate per protezione Appoggio di tubi di gas al muro comune Ampliamento di una porta Canna fumaria Uso del muro comune in corrispondenza dell appartamento Scavo nel muro per una nicchia Costruzione in appoggio Uso: nozione Uso indiretto Uso più intenso Uso spaziale Uso turnario Le innovazioni: concetto. Dottrina La giurisprudenza Innovazioni e modificazioni Innovazioni e manutenzione Innovazioni ed opere straordinarie Il regime delle innovazioni Le innovazioni lecite Le innovazioni separate Le innovazioni vietate: in generale Le innovazioni vietate per alterazione del decoro architettonico.. 133

5 XVII Il decoro architettonico nella disciplina codicistica Elaborazione del concetto di decoro Decoro ed aspetto architettonico Un concetto da interpretare CAPITOLO QUARTO PARTI ESCLUSIVE E CONDOMINIO 4.1. Utilizzo delle parti esclusive: esegesi Il mutamento di destinazione Le immissioni nel condominio Principio guida: la destinazione (Segue): la convivenza (Segue): la tollerabilità (Segue): la carta costituzionale «Immissioni» da animali Fattispecie Condominio e distanze legali: la dottrina (Segue): la giurisprudenza Il «danno» alle parti comuni Interventi edilizi da parte del condomino in assenza della clausola «salvezza dei diritti dei terzi» La normativa richiamata Fattispecie La convivenza Servitù e condominio Azione e legittimazione Legittimazione dell amministratore Servitù e regolamento di condominio La sopraelevazione: premessa I presupposti La titolarità L obbligo di ricostruire la terrazza, il lastrico e i locali di uso comune Il prolungamento delle scale Trasformazione del tetto in terrazza Installazione di veranda Le modalità di sopraelevazione Gli obblighi a carico del sopraelevante Sopraelevazione e colonna d aria L obbligo di pagare un indennità La determinazione dell indennità

6 XVIII CAPITOLO QUINTO L ASSEMBLEA 5.1. La volontà del gruppo La convocazione: profili soggettivi I soggetti attivi I soggetti passivi La qualifica di condomino L appartamento in comproprietà Gli eredi Usufruttuario e nudo proprietario L inquilino L utilizzatore nel contratto di leasing Procedimenti cautelari ed esecutivi Diritto di uso e di abitazione Il condomino apparente Il condominio parziale La convocazione: profili oggettivi La forma L ordine del giorno Le varie ed eventuali L orario Il termine Il luogo La partecipazione del rappresentante La delega all amministratore La forma della delega Le disposizioni del regolamento La procura generale o speciale L assemblea nel suo divenire Il presidente Il segretario La presenza dell amministratore La preesistenza delle tabelle millesimali I quorum costitutivi e deliberativi La c.d. terza maggioranza La doppia maggioranza La validità del c.d. valore Le varie maggioranze richieste L allontanamento del condomino Il conflitto di interessi La prova di resistenza L impedimento alla discussione Le attribuzioni dell assemblea Il verbale

7 XIX L individuazione dei partecipanti e dei votanti L approvazione del bilancio I dati temporali Gli allegati Gli interventi dei presenti La redazione materiale Il comportamento in assemblea La lettura La trascrizione nel registro La mancata tenuta L invalidità delle delibere condominiali L evoluzione della giurisprudenza Le diverse fattispecie CAPITOLO SESTO L AMMINISTRATORE 6.1. La natura dell incarico Le incompatibilità Persona fisica o giuridica? Le problematiche sulla nomina Obbligatorietà o facoltatività Il patto di riserva L annotazione nel registro La convocazione e la deliberazione La conferma I presupposti L accettazione dell incarico Le vicende del rapporto La durata Le cause di estinzione del mandato La rinuncia La revoca da parte dell assemblea La revoca da parte dell autorità giudiziaria Le diverse ipotesi La natura del provvedimento La prorogatio imperii I diritti I mezzi e il rimborso Il compenso e la misura Le attribuzioni Esecuzione delle delibere Osservanza del regolamento di condominio

8 XX Disciplina dell uso delle cose comuni e prestazione dei servizi nell interesse comune Riscossione dei contributi Atti conservativi I provvedimenti e la loro impugnativa L interpretazione del disposto dell art c.c I provvedimenti dell amministratore La pregiudizialità o alternatività dell impugnativa I limiti del sindacato La deroga posta nel regolamento La sospensione del provvedimento Il reclamo all assemblea Il ricorso all autorità giudiziaria La gestione amministrativa Il registro dei verbali L anagrafe condominiale Gli adempimenti in materia di privacy Il registro delle entrate e delle uscite Il rendiconto Il bilancio Il conto corrente L ulteriore documentazione Il limite temporale della conservazione L obbligo di consegna da parte dell amministratore La richiesta di copie da parte dei condomini Le responsabilità Attività di amministrazione Custodia e vigilanza La responsabilità verso il condominio Informative Eccesso di potere Furto in appartamenti Servizi condominiali Sicurezza nei luoghi di lavoro e degli impianti La responsabilità verso il condomino La responsabilità extracontrattuale La responsabilità verso terzi La responsabilità penale CAPITOLO SETTIMO IL REGOLAMENTO E LE TABELLE MILLESIMALI 7.1. Esegesi dell art c.c

9 XXI 7.2. Obbligatorietà Tipi di regolamenti Il regolamento assembleare La maggioranza richiesta Mancata approvazione e intervento dell autorità giudiziaria Il regolamento c.d. esterno Le clausole limitative della proprietà Opponibilità e trascrizione Sulla trascrizione anteriore alla vendita La modifica delle clausole Mandato a redigere e/o riserva di redazione Il contenuto Uso delle cose e servizi comuni Ripartizione delle spese Decoro dell edificio Amministrazione Sanzioni L interpretazione Le menomazioni dei diritti spettanti ai singoli condomini Uso delle proprietà esclusive Utilizzo delle parti comuni Limitazioni inerenti l immobile La posizione del conduttore I«facta concludentia» Le tabelle millesimali La natura e l approvazione delle tabelle Le posizioni della dottrina L interpretazione giurisprudenziale L intervento dell autorità giudiziaria La formazione tecnica I criteri per la redazione Le indicazioni della giurisprudenza La revisione I presupposti: l errore I presupposti: l alterazione del rapporto di valore Le accezioni adoperate Il raffronto Decorrenza degli effetti della revisione Il problema del diritto al panorama

10 XXII CAPITOLO OTTAVO LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE 8.1. Spese: le locuzioni del codice civile Carenza di potere dell assemblea sulla modifica dei criteri di riparto La diversa convenzione: natura giuridica La tipologia delle spese Spese gravose e voluttuarie Spese ordinarie e straordinarie Spese straordinarie di notevole entità Adeguamento impianti a normativa Spese di conservazione e di esercizio La misura Il fondo speciale Spese anticipate dal condomino Spese anticipate dall amministratore Effetti del trasferimento delle unità immobiliari sulle spese Tipi di controversia L interpretazione Trasferimento e spese: problematiche Rapporto alienante/acquirente: genericità dell art. 63 disp. att. c.c Momento di nascita dell obbligazione: le opposte tendenze della giurisprudenza La reale interpretazione Acquisto all asta Acquisto da fallimento a) Appartamento locato a terzi b) Appartamento vuoto c) Appartamento aggiudicato a terzi d) Appartamento abitato dal fallito Il riparto provvisorio Natura dell obbligo Il soggetto obbligato al pagamento a) Rapporto locatore/conduttore b) Rapporto usufruttuario/nudo proprietario c) Rapporto alienante/acquirente d) Rapporto titolare/condomino apparente La previsione della spesa La ripartizione nel condominio parziale

11 XXIII Il pagamento al terzo: solidarietà o parziarietà Il decreto ingiuntivo Legittimazione attiva Legittimazione passiva Delibera e decreto ingiuntivo: l intervento delle Sezioni Unite compone il contrasto sulla pregiudizialità necessaria Ritardato pagamento e penalità Sospensione del servizio al condomino moroso Le singole fattispecie: premessa Le scale: composizione Pianerottoli, anditi e corridoi Sottoscala Sopraelevazione Muri Illuminazione e pulizia Elementi strutturali: corrimano, ringhiere, gradini (alzata e pedata) I condomini c.d. esterni Spese e maggior uso Pluralità di scale Lastrico solare e terrazza a livello Le spese Danni da infiltrazioni Legittimazione passiva Le strutture accessorie Coperture a verde o con cortile Soffitti, volte e solai La soletta antiacustica Altri tipi di spesa: balconi (Segue): acqua (Segue): muri e facciate (Segue): tetto (Segue): canali di scarico in genere (Segue): lucernai e canne fumarie (Segue): muretti divisori (Segue): autoclave Assegnatari e pagamento spese condominiali a) Il fatto b) La pronuncia della Corte

12 XXIV Le spese nel leasing Separazione giudiziale e assegnazione della casa coniugale CAPITOLO NONO LE CONTROVERSIE 9.1. La competenza del giudice di pace Misura e modalità d uso dei servizi Immissioni Valore della causa Arbitrato e clausola compromissoria Compatibilità con l art c.c Sulla sospensione della delibera La clausola del regolamento L impugnazione della delibera La legittimazione attiva La natura del giudizio La forma della domanda La competenza a decidere Il termine di decadenza L interesse ad impugnare L inibitoria I limiti del sindacato La legittimazione dell amministratore Il potere di rappresentanza giudiziale La vocatio in ius Il conferimento di apposito mandato Cessazione della carica e interruzione del processo Il concorso dei condomini La notizia all assemblea di lite passiva e/o attiva Il dissenso dei condomini rispetto alle liti L ambito di applicazione della norma La manifestazione di volontà del condomino Le conseguenze dell atto di estraneazione La volontaria giurisdizione La procedura L amministratore di nomina giudiziaria L intervento del magistrato a) L amministrazione della cosa comune b) La mancata formazione della maggioranza c) L omessa esecuzione della delibera d) L eventuale nomina di un amministratore Il curatore speciale

13 XXV CAPITOLO DECIMO IL PERIMENTO DELL EDIFICIO Il perimento dell edificio La determinazione dei tre quarti del valore La vendita all asta del suolo Modalità di ricostruzione Spese per la ricostruzione Perimento per meno di tre quarti Ricostruzione ad opera del condomino CAPITOLO UNDICESIMO PROFILI CONTRATTUALI Generalità: i contratti nel condominio a) La somministrazione b) Lavoro in economia c) Cottimo d) Altri tipi e) Servizi L appalto. Elementi costitutivi del contratto Le parti a) Il direttore dei lavori b) Il progettista L oggetto La forma Il prezzo Verifica ed accettazione dell opera Il pagamento Difformità e vizi dell opera Rovina e difetti di cose immobili Edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata Concetto di costruzione Vizi palesi Vizi occulti Vizi palesi ma occultati Rovina o pericolo di rovina Gravi difetti Le responsabilità Legittimazione attiva Durata della garanzia Denuncia La prescrizione Compiti dell amministratore Il contratto di assicurazione

14 XXVI Il contratto di mutuo Il potere dell amministratore Condominio con meno di cinque condomini Condominio con più di cinque condomini PARTE SECONDA I SERVIZI CAPITOLO DODICESIMO IL SERVIZIO DI ASCENSORE Proprietà dell ascensore Installazione successiva: innovazione o miglior uso del bene Installazione ex art.1102 c.c Installazione ai sensi della legge n. 13/ Soggetti legittimati ed azioni esperibili Abbattimento delle barriere architettoniche e distanze Installazione e menomazione utilità di un condomino Contemperamento dei contrapposti interessi La partecipazione successiva al servizio: riparto spese La sicurezza dell impianto (legge n. 162/1999) Condominio di due soli partecipanti L uso dell ascensore Ricostruzione Ripartizione delle spese a) Spese di impianto b) Spese di gestione c) Adeguamento d) Locali al piano terra e spese Maggiore uso da parte di un condomino Se sia possibile l esonero per il mancato uso CAPITOLO TREDICESIMO IL SERVIZIO DI RISCALDAMENTO La comunione dell impianto Parità ed uniformità di calore Riduzione del godimento e riduzione delle spese

15 XXVII Il risparmio energetico: legge 9 gennaio 1991, n Trasformazione dell impianto centralizzato in impianti unifamiliari a gas L iter per la trasformazione Adempimenti amministrativi L evoluzione della giurisprudenza Maggioranza e tabella applicabile La posizione della minoranza Le recentissime novelle legislative: d.p.r. 2 aprile 2009 n. 39 e decreto Min. Sviluppo Economico 26 giugno Termoregolazione e contabilizzazione del calore Il responsabile dell impianto Il terzo responsabile: compiti La posizione del conduttore e la trasformazione dell impianto L accensione a) Obblighi b) Deroghe c) Disciplina dell uso Il distacco unilaterale dall impianto La prova dell aggravio di spesa per i condomini allacciati La ripartizione delle spese Derogabilità Spese di conservazione Spese per nuova costruzione Unità immobiliare priva di allaccio Spese per condutture di diramazione Riscaldamento a pannelli radianti Impianto che serve due edifici limitrofi CAPITOLO QUATTORDICESIMO IL SERVIZIO DI PORTIERATO La figura del portiere Part-time e portierato Il lavoro ripartito Documenti per l assunzione Nomina, assunzione e sorveglianza Il periodo di prova Il potere disciplinare La cessazione del rapporto

16 XXVIII L alloggio Il rilascio dell alloggio Ripartizione delle spese La soppressione del servizio Il servizio di pulizia La legge 25 gennaio 1994 n Sanzioni Requisiti di onorabilità Il decreto 7 luglio 1997 n Il servizio eseguito da condomini CAPITOLO QUINDICESIMO I SERVIZI MINORI L antenna singola Antenna centralizzata La decisione L antenna parabolica Danni arrecati dall antenna Fattispecie Installazione di antenna televisiva centralizzata Manutenzione Divisione della spesa Mandato all amministratore Divieto contenuto in un regolamento Antenne per telefonia cellulare L autoclave Condizionatore d aria Impianto citofonico La piscina condominiale La disciplina applicabile La responsabilità dell amministratore Le spese PARTE TERZA IL QUASI CONDOMINIO Condominio e figure affini

17 XXIX CAPITOLO SEDICESIMO IL CONDOMINIO MINIMO Gli opposti orientamenti L intervento delle Sezioni Unite La norma di rinvio L assemblea La nomina dell amministratore Le spese CAPITOLO DICIASSETTESIMO IL CONDOMINIO COMPLESSO Il supercondominio e le problematiche sottese La normativa applicabile: posizione della dottrina La posizione della giurisprudenza Conseguenze nella gestione: assemblea, amministratore, regolamento e tabelle millesimali Il condominio orizzontale Lo scioglimento Costituzione in condominii separati Scioglimento consensuale: maggioranze Scioglimento giudiziale La legittimazione La comunione di alcuni beni dopo lo scioglimento La ripartizione delle spese CAPITOLO DICIOTTESIMO GLI SPAZI PER PARCHEGGI La stratificazione della normativa: la legge-ponte La posizione della giurisprudenza L art. 26 della legge sul condono edilizio Condominio e parcheggi: la legge 24 marzo 1989 n Quorum deliberativo La posizione del dissenziente La modifica introdotta dalla legge 15 maggio 1997 n Le lacune della legge Un nuovo intervento legislativo: la legge 28 novembre 2005 n Le interpretazioni della novella Il c.d. condominio box e a cielo aperto

18 XXX CAPITOLO DICIANNOVESIMO IL CONDOMINIO DEI POSTI BARCA La «marina»: complesso di attività Il rapporto tra concessionario e utente La partecipazione dell utente-assegnatario L amministrazione Società e comunione Le deliberazioni CAPITOLO VENTESIMO IL CONSORZIO RESIDENZIALE Premessa La problematica La dottrina La normativa applicabile CAPITOLO VENTUNESIMO LA MULTIPROPRIETAv Il fenomeno reale e l evoluzione del diritto di proprietà Le direttive comunitarie Le definizioni in dottrina Le definizioni della giurisprudenza Il contenuto della multiproprietà La nostra opinione: spunti di riflessione La costituzione L amministrazione La tabella millesimale Indice analitico