INDICE SOMMARIO. Presentazione di A. Celeste e A. Scarpa... Parte Prima CONTABILITÀ CAPITOLO PRIMO IL PASSAGGIO DELLE CONSEGNE

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1 INDICE SOMMARIO Presentazione di A. Celeste e A. Scarpa XIII Parte Prima CONTABILITÀ CAPITOLO PRIMO IL PASSAGGIO DELLE CONSEGNE 1. La cessazione del rapporto tra condominio e amministratore La nomina del nuovo gestore La trasmissione della documentazione all amministratore subentrante Il modello per il passaggio delle consegne La contabilità nel passaggio di consegne Le anticipazioni di cassa Esempio di perizia di indagine sul passaggio di consegne La continuità della gestione condominiale Le conseguenze dell inadempienza nell effettuazione delle consegne Le responsabilità per la trasmissione di documentazione inveritiera CAPITOLO SECONDO PRINCIPI E CRITERI DI BILANCIO 1. Fonti e cornice giurisprudenziale Evoluzione delle regole sui consuntivi condominiali I lavori parlamentari Contabilità societaria e contabilità condominiale L obbligo del conto corrente condominiale La ratio del novellato impianto contabile condominiale Il revisore condominiale La riconciliazione dei saldi contabili Criterio di cassa e criterio di competenza Analisi del criterio di cassa Analisi del criterio di competenza L applicazione e i vantaggi della partita doppia Benchmark di bilancio condominiale VII

2 CAPITOLO TERZO I LIBRI CONTABILI 1. Introduzione Il registro di anagrafe condominiale ed il registro delle assemblee Il registro di nomina e revoca dell amministratore I libri contabili nell amministrazione condominiale La tenuta dei libri contabili L accesso agli atti e l esame della documentazione L impianto sanzionatorio in capo all amministratore La situazione patrimoniale La partita semplice e la partita doppia Cenni sulle differenze Introduzione alla partita doppia Applicazione pratica della partita doppia Esemplificazione concreta Le ipotesi di verifica dei libri contabili CAPITOLO QUARTO IL RENDICONTO DI ESERCIZIO 1. Il rendiconto condominiale Il riferimento di partenza: il preventivo annuale delle spese Lo stato di riparto del preventivo La ripartizione delle spese La ripartizione degli oneri tra usufruttuario e nudo proprietario La nuova regola dell art c.c Casistica sulla ripartizione delle spese Il nuovo ruolo del conduttore Obbligo del rendiconto Prospetti di bilanci Benchmark dei prospetti di rendiconto condominiale Parte Seconda FISCO CAPITOLO QUINTO GLI ADEMPIMENTI FISCALI DELL AMMINISTRATORE IN FAVORE DEL CONDOMINIO 1. Premesse L ente di gestione VIII

3 3. Il rapporto giuridico di imposta La responsabilità d imposta La soggettività tributaria La solidarietà del sostituto di imposta L identificazione dell ente e l attribuzione del codice fiscale La custodia delle giacenze Il conto corrente La cassa contanti Il reperimento delle risorse finanziarie Le quote versate ed i saldi versati I redditi fondiari I redditi diversi L utilizzo delle risorse finanziarie I contratti di somministrazione I contratti di assicurazione I contratti di appalto I contratti di lavoro dipendente Il lavoro accessorio Ricevute/fatture per acquisto di beni La certificazione unica Il modello Il quadro AC I reati tributari nella gestione del condominio negli edifici CAPITOLO SESTO LE AGEVOLAZIONI FISCALI USUFRUIBILI DAL CONDOMINIO 1. Le ristrutturazioni edilizie Le origini della detrazione fiscale nel recupero del patrimonio immobiliare L evoluzione delle detrazioni fiscali nel nostro ordinamento La detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione La ripartizione e la fruizione della detrazione fiscale Gli interventi che danno diritto alla detrazione fiscale La comunicazione all Azienda Sanitaria Locale I pagamenti mediante bonifico La ritenuta sui bonifici Le spese pagate tramite finanziamento Il mancato riconoscimento della detrazione La cumulabilità con altre detrazioni La detrazione per l acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici La riduzione dell Iva L agevolazione per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria L agevolazione per lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione Il risparmio energetico Le origini della detrazione fiscale nella riqualificazione energetica IX

4 3.2. L agevolazione per il risparmio di energia L aliquota Iva applicabile Gli interventi che danno diritto alla detrazione fiscale La riqualificazione energetica degli edifici esistenti Gli interventi sugli involucri degli edifici L installazione dei pannelli solari La sostituzione di impianti di climatizzazione invernale Le spese detraibili Calcolo, limiti e ripartizione della detrazione Gli adempimenti richiesti La rettifica della scheda informativa I documenti da trasmettere L abolizione dell obbligo di comunicazione all Agenzia delle Entrate Come effettuare i pagamenti La ritenuta sui bonifici I documenti da conservare CAPITOLO SETTIMO REGIMI CONTABILI, FISCALI E PREVIDENZIALI IN CAPO AL NOMINATO AMMINISTRATORE 1. La situazione degli amministratori di condominio in Italia Le caratteristiche della gestione immobiliare per conto terzi L amministratore persona fisica Collaboratore coordinato e continuativo Titolare di partita Iva I regimi contabili di determinazione del reddito Il regime ordinario Il regime forfetario Redditi da lavoro autonomo I regimi previdenziali Gestione separata Inps - Collaboratori Gestione separata Inps - Professionisti non iscritti ad altri enti previdenziali Gestione Artigiani/Commercianti Casse previdenziali L amministratore di condominio in associazione professionale L amministratore di condominio in forma societaria I redditi di impresa-società, enti commerciali e non commerciali Società di persone Società di capitali X

5 Parte Terza RAPPORTI DI LAVORO CAPITOLO OTTAVO IL SERVIZIO DI PORTIERATO E LE PROBLEMATICHE CONNESSE 1. Il quadro normativo di riferimento L istituzione e la soppressione del servizio La sostituzione del servizio e l utilizzo dei locali L appartamento del portiere e la guardiola L azione per il rilascio dell ex alloggio La ripartizione delle spese La posizione del conduttore CAPITOLO NONO I DIPENDENTI DA PROPRIETARI DI FABBRICATI E LE ALTRE FIGURE SIMILARI 1. L inquadramento dei lavoratori Le peculiari mansioni del portiere L orario e le giornate di lavoro del portiere Il sostituto del portiere Il rapporto di lavoro autonomo o subordinato Il servizio di pulizia La gestione della piscina condominiale CAPITOLO DECIMO GLI OBBLIGHI E LE RESPONSABILITÀ DELL AMMINISTRATORE 1. L assunzione del portiere Il licenziamento del portiere Il trattamento economico I profili previdenziali Gli obblighi relativi alla sicurezza nei luoghi di lavoro La legislazione di riferimento Il soggetto responsabile in quanto datore di lavoro La titolarità formale del rapporto di lavoro Il soggetto gestore della prestazione lavorativa Le incombenze dell amministratore come datore di lavoro I lavoratori destinatari della normativa prevenzionistica Il condominio committente nel contratto di appalto Il sistema sanzionatorio penale Indice analitico XI