INDICE SOMMARIO PARTE PRIMA NATURA, CARATTERI, STRUTTURA CAPITOLO PRIMO IL CONDOMINIO: NATURA E CARATTERI

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1 MASSIMO DOGLIOTTI ALBERTO FIGONE IL CONDOMINIO UTET

2 INDICE SOMMARIO Prefazione Pag. VII PARTE PRIMA NATURA, CARATTERI, STRUTTURA CAPITOLO PRIMO IL CONDOMINIO: NATURA E CARATTERI Legislazione Pag. 5 Bibliografia» 5 SOMMARIO: 1. Origini e prospettive. 2. Le fonti. 3. Cenni comparatistici. 4. Teorie individualistiche e collettivistiche. 5. Condominio e comunione. 6. I modi di costituzione. 7. I modi e gli effetti dello scioglimento. CAPITOLO SECONDO LE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO Legislazione Pag. 26 Bibliografia» 26

3 Indice sommario SOMMARIO: 1. Una premessa. 2. La presunzione di comunione: contenuto e limiti. 3. Presunzione di comunione e scioglimento del condominio. 4. Presupposti della contitolarita delle parti comuni: il condominio parziale. 5. II diritto del condomino sulle parti comuni: rinvio. 6. La comunione di beni destinati al servizio di edifici autonomi. 7. Beni presunti condominiali e proprieta esclusiva: limiti e vincoli reciproci. 8. II titolo contrario alia proprieta comune: A) atti inter vivos; JB) testamento; C) usucapione. 9. Le singole parti oggetto di presunzione di comunione: A) suolo; B) sottosuolo; S.I) l'utilizzo del sottosuolo: in particolare la realizzazione di posti-auto, rinvio; C) fondazioni; D) muri; D.I) l'utilizzo del muro comune; E) facciata e balconi; F) tetto; F.I) il godimento del tetto e la responsabilita per danni da esso derivanti; F.2) forme particolari di tetto; G) sottotetto; G.I) la proprieta; G.2) la trasformazione del sottotetto in locali abitabili; G.3) la sopraelevazione: rinvio; H) lastrico solare; H.I) il godimento del lastrico e la responsabilita per danni da esso derivanti; I) terrazza; L) terrazza a livello; M) scale; M.I) l'uso delle scale; N) cortile; AM) lo spazio aereo sovrastante il cortile: suo utilizzo; AT.2) l'uso del cortile; N.3) l'uso del cortile per la sosta e il parcheggio delle autovetture; O) cavedio, vanella e intercapedine; P) aree esterne all'edificio; Q) giardino; R) strada privata; S) portom d'ingresso; T) anditi, vestiboli e portici; T.I) l'uso dell'andito e dell'androne. 10. Locali per seryizi: A) in particolare: i locali della portineria; A.I) analisi di pronunce giudiziali sul vincolo di destinazione di locali ad alloggio del portiere; B) l'uso dei locali presunti comuni. 11. Installazione e condutture: A) ascensori; B) canne fumarie; C) cisterne e pozzi; D) impianti idrici, fognature; E) riscaldamento. CAPITOLO TERZO I SERVIZI COMUNI Legislazione Pag. 108 Bibliografia» 108 SOMMARIO: 1. L'ascensore: A) la proprieta dell'impianto; B) 1'installazione successiva dell'ascensore: regime giuridico; C) 1'installazione dell'ascensore: limiti e condizioni; D) la sostituzione dell'ascensore; E) l'uso dell'ascensore. 2. La ripartizione delle spese dell'ascensore: A) spese di impianto; B) spese di gestione; C) spese di ricostruzione e sostituzione dell'impianto; D) spese per modifiche normativamente imposte; E) installazione di una gettoniera; F) mancato utilizzo dell'impianto e maggior uso da parte di un condomino. 3. La successiva partecipazione all'impianto. 4. La normativa in tema di installazione e manutenzione dell'ascensore. 5. II portierato: A) la disciplina del rapporto di lavoro: premessa; B) il datore di lavoro; C) requisiti soggettivi del portiere; D) la scelta del portiere; E) il portiere e le figure affini; F) il portiere condomino; G) orario di lavoro e ferie; H) trattamento economico; I) licenziamento; L) previdenza sociale; M) il sostituto del portiere - il secondo portiere. 6. La ripartizione delle spese. 7. Installazione e rinuncia al portierato. 8. Soppressione del servizio. 9. L'impianto di riscaldamento: A) la proprieta (premessa); B) impianto preesistente alia nascita del condominio; C) impianto successivo al sorgere del condominio. 10. La soppressione del servizio. 11. La soppressione dell'impianto. 12. II distacco dall'impianto centralizzato. 13. II godimento dell'impianto di riscaldamento. 14. Le modifiche dell'impianto. 15. Segue. 16. La situazione giuridica dei condomini

4 Indice sommario XI non allacciati all'impianto. 17. I poteri sostitutivi del conduttore nella gestione dell'impianto. 18. Criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento. 19. La normativa pubblicistica. 20. L'antenna radiotelevisiva. 21. L'antenna individuale. 22. L'impianto citofonico. 23. L'autoclave. PARTE SECONDA DIRITTI E DOVERI DEI CONDOMINI CAPITOLO PRIMO L'USO DELLE COSE COMUNI Legislazione Pag. 169 Bibliografia» 169 SOMMARIO: 1. Le quote di comproprieta. 2. L'uso e le modificazioni. 3. L'alterazione della destinazione. 4. II «pari uso» degli altri condomini. 5. Ulteriori limiti. 6. L'uso «frazionato». 7. Legittima la soppressione dell'uso? 8. II potere di disposizione. 9. L'uso da parte del conduttore. 10. L'indivisibilita delle cose comuni. 11. L'usucapione. 12. La CAPITOLO SECONDO LE INNOVAZIONI Legislazione Pag. 190 Bibliografia» 190 SOMMARIO: 1. Definizione e caratteri. 2. I servizi: A) l'ascensore; B) il riscaldamento; C) il portierato; D) altri servizi; E) soppressione del servizio. 3. Ulteriore casistica. 4. La delibera autorizzativa. 5. Situazioni anomale: condominio a due partecipanti, innovazione limitata ad alcuni condomini. 6. Le innovazioni vietate: A) il pregiudizio alia stabilita e sicurezza deh'edificio; B) il decoro architettonico; C) inservibilita all'uso e godimento. 7. Le innovazioni gravose e voluttuarie: A) definizione e caratteri; B) la posizione del condomino dissenziente e successivamente partecipante.

5 XII Indice sommario CAPITOLO TERZO LE PARTI DI PROPRIETA ESCLUSIVA Legislazione Pag. 208 Bibliografia.» 208 SOMMARIO: 1. Facolta e limiti. 2. II danno alle cose comuni. 3. La casistica. 4. II danno alle parti di proprieta esclusiva. 5. II regime delle parti di proprieta esclusiva: A) e ammissibile la servitu?; B) l'applicabilita delle norme sulle distanze. CAPITOLO QUARTO LA SOPRAELEVAZIONE Legislazione Pag. 220 Bibliografia» 220 SOMMARIO: 1. La natura del diritto. 2. Contenuto del diritto e obblighi corrispondenti. 3. II diritto del proprietario dell'ultimo piano e degli altri condomini. 4. Ultimo piano, lastrico solare, terrazza a livello. 5. Proprieta di una parte dell'ultimo piano e posizione dei comproprietari. 6. Riserva e trasferimento del diritto. 7. II titolo contrario. 8.1 limiti: A) le condizioni statiche dell'edificio; B) l'aspetto architettonico e la diminuzione notevole d'aria e luce; C) ulteriori limiti. 9. L'opposizione alia sopraelevazione. 10. L'indennita: A) il fondamento; B) presupposti e limiti; C) Segue; D) obbligazione personale o propter rernl; E) il valore e i criteri di ripartizione. 11. Gli effetti. 12. La disciplina anteriore. CAPITOLO QUINTO IL REGIME DELLE SPESE Legislazione Pag. 243 Bibliografia» 243 SOMMARIO: 1. Premessa. 2. La modifica del criterio di riparto. 3. II riparto prowisorio. 4. Le spese oggetto di riparto. 5.1 criteri di riparto: A) la ripartizione in ragione delle quote di comproprieta; B) la ripartizione in base all'uso; C) il riparto per gruppi di condomini. 6. I soggetti tenuti al pagamento delle spese: ^4) il proprietario di unita immobiliari; B) il conduttore; C) il condomino «di fatto»; D) l'acquirente di un'iinita immobiliare; E) i comproprietari di unita immobiliari; F) usufruttuario e il nudo proprietario. 7. La costituzione di un fondo speciale. 8. La solidarieta dei condomini per il pagamento delle spese. 9. Rimborso di spese erogate da un condomino singoli criteri di riparto: Le scale:

6 Indice sommario XIII ^4) premessa: il criterio di cui all'art cod. civ.; B) i condomini del piano terra con autonomo accesso; Q gli dementi costitutivi delle scale: loro regime giuridico; D) la scala realizzata in seguito a sopraelevazione; E) la derogabilita del criterio legale di riparto delle spese. 11. Segue: i singoli criteri di riparto: A) tetto; B) lastrico solare; Q muri maestri; D) facciate; E) soffitte, volte e solai; F) canali di scarico e fognatura; G) impianti dell'acqua, del gas e dell'energia elettrica; H) canne fumarie; I) giardino e copertura di box. 12. Locazione e oneri condominiali: A) principi generali; B) spese per servizi a carico del conduttore; Q limiti della rivalsa; D) prescrizione del diritto del locatore. CAPITOLO SESTO IL PERIMENTO DELL'EDIFICIO Legislazione Pag. 287 Bibliografia» 287 SOMMARIO: 1. Rovina totale. 2. Vendita all'asta del suolo e dei materiali. 3. Segue. 4. La ricostruzione: A) a seguito di rovina totale; B) in caso di perimento inferiore ai tre quarti; C) l'indennita di ricostruzione; D) la posizione del condomino dissenziente; E) il valore dell'accessione. PARTE TERZA L'ORGANIZZAZIONE CAPITOLO PRIMO L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE Legislazione Pag. 301 Bibliografia» 301 SOMMARIO: 1. Una premessa: la natura giuridica dell'assemblea condominiale. 2. Le attribuzioni deh'assemblea: A) disciplina dell'uso e del godimento delle parti comuni; B) nomina, revoca e retribuzione dell'amministratore: rinvio; C) approvazione del preventivo delle spese e riparto tra i condomini; D) approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore ed impiego del residuo attivo della gestione; E) esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo speciale; F) controllo sui lavori di manutenzione straordinaria disposti dah'amministratore. 3. L'intervento sostitutivo del giudice. 4. La convocazione deh'assemblea: principi generali. 5. Soggetti legittimati a partecipare all'assemblea: A) condomini; B) eredi; C) comproprietari pro indiviso; D) usufruttuari; E)

7 XIV Indice sommario conduttori. 6. Soggetti legittimati alia convocazione. 7. L'awiso di convocazione assembleare: forma. 8. Conseguenze della sua omissione. 9. Elementi costitutivi dell'awiso di convocazione: A) una premessa; B) il luogo dell'adunanza; C) il giorno; D) l'ora; E) l'ordine del giorno. 10. II termine di convocazione. 11. La delega. 12. Lo svolgimento dell'assemblea, premessa: A) il presidente; B) il segretario. 13. II verbale assembleare. 14. Quorum costitutivo. ^- 15. Quorum costitutivo e tabelle millesimali. 16. Quorum deliberative. 17. D condomino in conflitto d'interessi. 18. Condomini assenti e condomini non votanti. 19. L'assemblea del condominio parziale. 20. Forma della votazione. 21. Efficacia della delibera: revoca, modifica, convalida e rinnovazione. 22. Vizi delle delibere (nullita-annullabilita). 23. Impugnazione in sede giudiziale (premessa). 24. Legjttimazione ad agire: A) delibere nulle; B) delibere annullabili: rinvio; Q i condomini astenuti; D) I'interesse ad impugnare la delibera. 25. Legittimazione passiva. 26. Termine per l'impugnazione. 27. Forma dell'impugnazione. 28. La competenza: A) la competenza del gjudice ordinario; B) la competenza dell'arbitro. 29. II procedimento di impugnazione. 30. La sospensione della delibera. CAPITOLO SECONDO L'AMMINISTRATORE Legislazione Pag. 371 Bibliografia» 371 SOMMARIO: 1. La natura del rapporto. 2. La nomina da parte dell'assemblea: ^4) limiti derivanti dalla legge; B) limiti derivanti dal regolamento o dalla volonta dei condomini; Q inderogabilita della norma; D) condominii con meno di quattro partecipanti; E) la delibera assembleare. 3. La nomina da parte dell'autorita giudiziaria. 4. La durata. Le cause di cessazione: A) la rinuncia; E) la revoca. 5. Prorogatio imperil? 6.1 procedimenti: ^4) la nomina; E) la revoca. 7. La trascrizione sui registri. 8. II compenso: A) nomina da parte dell'assemblea; B) nomina da parte dell'autorita giudiziaria; C) la soggezione all'iva. 9. II consiglio di amministrazione. 10. I poteri: A) l'esecuzione delle delibere assembleari; B) l'osservanza del regolamento; C) la disciplina dell'uso di cose e servizi comuni; D) la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese; E) gli atti conservativi; F) il rendiconto della gestione. 11. La rappresentanza. 12. La rappresentanza processuale: ^4) dal lato attivo; B) dal lato passivo; C) il curatore speciale. 13. La rappresentanza extra processuale: la notifica dei prowedimenti amministrativi. 14. La responsabilita: A) contrattuale; B) extracontrattuale; Q penale. 15. II riesame dei prowedimenti da parte dell'assemblea. 16. II dissenso dei condomini rispetto alle liti. Le controversie tra condomino e condominio. CAPITOLO TERZO IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Legislazione Pag. 419 Bibliografia» 419

8 Indice sommario XV SOMMARIO: 1. Premessa. 2. Vari tipi di regolamenti: A) regolamenti adottati dall'assemblea di un condominio con un numero di partecipanti inferiore a quello dell'art cod. civ.; B) regolamento obbligatorio nei condominii con piu di died partecipanti; C) regolamento contrattuale approvato ah'unanimita; D) regolamento predisposto dal costruttore ed accettato dai condomini; E) regolamento predisposto dall'unico proprietario dell'edificio; F) regolamento predisposto dal costruttore su mandate dei condomini. 3. II potere di formazione del regolamento e il ricorso all'autorita giudiziaria. 4. II contenuto del regolamento: ^4) una premessa; B) uso delle cose e dei servizi comuni; C) amministrazione; D) ripartizione delle spese; E) decoro dell'edificio; F) sanzioni. 5. Clausole limitative dei diritti dei condomini e regime dell'opponibilita ai terzi: A) premessa; B) divieti ed obblighi di destinazione delle unita immobiliari; C) uso dei locali in violazione del regolamento; D) opponibilita delle norme regolamentari contenenti vincoli alia proprieta individuale; E) opponibilita dei vincoli sulle parti comuni; F) opponibilita di altre clausole regolamentari. 6. La modifica del regolamento. 7. Impugnazione del regolamento di condominio. 8. Interpretazione del regolamento. 9. Le disposizioni dei regolamenti di condominio antecedenti il codice civile. CAPITOLO QUARTO LE TABELLE MILLESIMALI Legislazione Pag. 454 Bibliografia» 454 SOMMARIO: 1. Una premessa. 2. Tabelle millesimali e diritti reali. 3. Tabelle millesimali e formazione dell'assemblea. 4. Obbligatorieta delle tabelle. 5. Natura giuridica delle tabelle millesimali. 6. Invalidita delle tabelle millesimali. 7. Revisione e modifica delle tabelle. PARTE QUARTA NUOVE FIGURE, NUOVE PROSPECTIVE CAPITOLO PRIMO IL QUASI CONDOMINIO Legislazione Pag. 473 Bibliografia» 473 SOMMARIO: 1. II significato dell'espressione. 2. II piccolo condominio. 3. II condominio parziale. 4. Edifici separati da un muro divisorio e con parti comuni. 5. II supercondominio: A) la posizione della giurisprudenza; B)

9 XVI Indice sommario la posizione della dottrina; C) l'applicabilita della disciplina condominiale; D) il consorzio residenziale. 6.1 posti auto: ^4) incidenza della normativa edilizio-urbanistica sull'autonomia privata; B) la maggio 1989, n. 122: inquadramento generate; C) Tincidenza della /1989 sul regime condominiale; D) il vincolo di destinazione dei posti-auto nell'ambito del condominio; E) i posti auto «indipendenti». 7. I posti barca. 8. Le cooperative. 9. Gli alloggi di edilizia residenziale pubblica: A) gli alloggi delle cooperative pubbliche; B) gli alloggi degli enti pubblici. 10. La multiproprieta: ^4) le diverse figure; B) la posizione della dottrina; C) i limiti di applicability della disciplina condominiale e lo scarso riscontro giurisprudenziale. 11. La multiproprieta alberghiera: A) natura e caratteri; B) il vincolo alberghiero. CAPITOLO SECONDO VERSO UN NUOVO CONDOMINIO Bibliografia Pag. 517 Indice analitico Pag. 523