INDICE SOMMARIO PARTE PRIMA COMUNIONE

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1 INDICE SOMMARIO Presentazione Gli autori Abbreviazioni delle principali riviste V VII XVII PARTE PRIMA COMUNIONE CAPITOLO 1 DISCIPLINA ED AMMINISTRAZIONE DELLA COMUNIONE 1. Nozioni generali Le figure affini; il condominio Questioni processuali La struttura della comunione La comunione di godimento e senza quote I casi di comunione senza quote Comunione e società La comunione di navi e aeromobili Comunione e associazione Il compossesso La costituzione della comunione La comunione volontaria I consorzi di urbanizzazione La comunione incidentale La comunione ereditaria La comunione del muro posto sul confine La comunione ex collatione agrorum La comunione derivante dall esercizio del retratto La comunione legale tra i coniugi e la comunione tacita familiare La comunione forzosa Il condominio e il supercondominio Il condominio minimo La multiproprietà La nozione di quota I mutamenti e le vicende della quota L uguaglianza delle quote L accrescimento delle quote I vantaggi e i pesi della comunione Quota dei vantaggi e modifica della cosa comune (Segue) I pesi Derogabilità del riparto proporzionale IX

2 27. L uso della cosa comune Le differenti modalità di uso fra i comproprietari Modalità convenzionali d uso I limiti all utilizzo della cosa comune Le situazioni di compossesso (Segue) Il divieto di alterare la destinazione Le modificazioni della destinazione economica L utilizzo del singolo condomino Casisitica sull uso del muro comune e del cortile comune L usucapione del diritto Gli atti idonei a mutare il possesso Limiti di utilizzo e difesa del possesso Profili processuali L alienazione del diritto di partecipazione alla comunione Gli effetti della alienazione L alienazione della quota sul singolo bene del complesso di beni in comproprietà L alienazione dell intera cosa da parte di tutti i comunisti Il contratto preliminare di alienazione dell intera cosa Il divieto di alienazione della quota La cessione del godimento nei limiti della quota La costituzione di diritti reali sulla quota La costituzione della ipoteca La costituzione di diritti personali e di garanzia Gli obblighi del partecipante Le spese per la conservazione ed il godimento della cosa Spese necessarie e spese voluttuarie La delibera dei comproprietari sulle spese Obbligo di contribuzione e rinuncia al diritto pro quota L effetto accrescitivo La rinuncia a diritto e le spese connesse alla res L obbligo di contribuzione solidale del cessionario Il fattore temporale e la tipologia delle spese Il diritto dei partecipanti ad amministrare la cosa comune La formazione della volontà collegiale La convocazione della assemblea La deroga alla partecipazione di uno dei comproprietari Gli atti di ordinaria amministrazione La formazione della maggioranza L azione in giudizio in difesa della cosa comune L intervento dell autorità giudiziaria La nomina dell amministratore giudiziario Il regolamento della comunione La natura del regolamento L efficacia normativa del regolamento La violazione delle norme procedurali L amministratore volontario I profili soggettivi della nomina I doveri dell amministratore La revoca L impugnazione del regolamento Il procedimento di impugnazione Gli effetti della impugnazione Procedimento e poteri del giudice X

3 71. L efficacia c.d. reale del regolamento Le innovazioni della cosa comune Il concetto di innovazione Le delibere a maggioranza semplice ed a maggioranza qualificata I limiti del pregiudizio e della eccessiva gravosità delle innovazioni La locazione Gli atti di amministrazione straordinaria Gli atti di alienazione della cosa comune Gli atti traslativo-costitutivi Gli atti di disposizione materiale La costituzione di ipoteca sulla cosa comune La derogabilità del quorum deliberativo La formazione della volontà assembleare L impugnazione delle delibere assembleari Annullabilità e nullità delle deliberazioni L annullabilità L inosservanza dell art. 1105, 3 co., c.c La violazione dell art. 1108, 1 e 2 co., c.c La nullità delle deliberazioni Legittimazione all impugnazione Il procedimento di impugnazione La decisione giudiziale Il diritto al rimborso delle spese necessarie alla conservazione della cosa La necessità della spesa La consultazione con gli altri comproprietari Le regole del rimborso CAPITOLO 2 LO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE 1. La nozione di divisione La natura potestativa ed imprescrittibile del diritto Il diritto di domandare la divisione La legittimazione passiva La violazione del litisconsorzio La divisione in natura La divisione negoziale L invalidità della divisione contrattuale Natura ed effetti dell atto divisorio La natura dichiarativa e gli effetti della divisione I casi di esclusione dell effetto retroattivo della divisione La sospensione giudiziale del diritto allo scioglimento della comunione Il patto di rimanere in comunione I profili fiscali della divisione La divisione di immobile abusivo Le cose indivisibili per destinazione d uso La natura funzionale del divieto Il deprezzamento come causa di indivisibilità L indivisibilità del diritto al sepolcro e del diritto di palco in teatro L intervento nella divisione L ambito di applicazione della norma La comunione ereditaria L avente causa Il regime delle opposizioni XI

4 24. L opposizione avente ad oggetto la divisione di beni immobili I creditori ipotecari e acquirenti di diritti immobiliari soggetti a trascrizione L inopponibilità dei prelevamenti in natura La divisione in natura della cosa comune La comoda divisibilità L accertamento della comoda divisibilità L assegnazione al maggiore quotista La divisione di più beni L estinzione delle obbligazioni solidali Il vincolo di solidarietà La provvista necessaria al pagamento delle obbligazioni L azione di regresso a favore del compartecipe L applicabilità delle norme relative alla divisione ereditaria Il filtro del non contrasto L applicazione di norme relative alla divisione in generale e alla divisione ereditaria L applicazione di norme relative alla divisione ereditaria e alla divisione ordinaria PARTE SECONDA CONDOMINIO CAPITOLO 3 LA DIFESA PROCESSUALE DEL CONDOMINIO 1. Il Giudice di Pace La competenza per valore La competenza per territorio CAPITOLO 4 UNA FATTISPECIE AUTONOMA CHE SORGE IPSO IURE ET FACTO 1. L automatismo che contraddistingue la nascita del condominio I principi generali sottesi alla materia L art c.c La c.d. presunzione di condominialità I canoni d applicabilità relativi all art c.c. e il nuovo art bis del medesimo codice Le parti comuni: esempi e generalità (Segue) Ulteriore casistica giurisprudenziale (Segue) Immobile ad attività alberghiera, muri perimetrali e facciata, balconi e terrazze, sottosuolo, scala e sottoscala CAPITOLO 5 IL DIRITTO SULLE COSE COMUNI: UN AUTOMATISMO CHE GENERA RESPONSABILITÀ 1. L ambito processuale: interesse, legittimazione e responsabilità Il problema dell art c.c La responsabilità in particolare: casistica rilevante XII

5 4. Il nuovo art c.c La destinazione della proprietà esclusiva (Segue) Le responsabilità connesse CAPITOLO 6 COSE COMUNI E DIRITTO AL PARI USO 1. Le novità introdotte dalla riforma del Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è irrinunciabile Regolamenti contrattuali, usurpazioni e immissioni moleste Utilizzo delle cose comuni: casistica giurisprudenziale Il problema delle spese di conservazione L applicabilità generalizzata della fattispecie de qua Indivisibilità, maggiore comodità d uso e possibile appartenenza in esclusiva ai singoli condomini delle parti comuni CAPITOLO 7 LE INNOVAZIONI 1. Novità e generalità (Segue) Le innovazioni gravose o voluttuarie Il risparmio energetico e il riscaldamento centralizzato Quali sono le innovazioni vietate? L indagine sull uso e godimento generalizzati del bene comune Quando l innovazione sia pagata integralmente dall unico condomino interessato Le mere modificazioni (Segue) Il mero cambio di destinazione La casistica giurisprudenziale L adeguamento a normative cogenti L ascensore Il parcheggio L ulteriore casistica giurisprudenziale CAPITOLO 8 LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE 1. Il principio di proporzionalità (Segue) Scale ed ascensori (Segue) Soffitti, volte e solai Il terzo comma dell art c.c L utilizzo delle cc.dd. tabelle millesimali Impianti, lastrici ed altre applicazioni I principi di equità e apparenza Aspetti processuali Casistica giurisprudenziale: ripartibilità del debito dei condomini morosi (Segue) La sentenza che accoglie la domanda di revisione dei valori proporzionali di piano (Segue) Il supercondominio (Segue) Le obbligazioni contratte dall amministratore (Segue) Locazione ed usufrutto Consorzi, alloggi popolari, multiproprietà e condominio minimo XIII

6 9. L omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni Casistica residuale CAPITOLO 9 PERIMENTO, RICOSTRUZIONE, SOPRAELEVAZIONE E USO DEL LASTRICO SOLARE 1. Il perimento dell edificio (Segue) L opposizione alla ricostruzione dell edificio La sopraelevazione (Segue) L opposizione alla sopraelevazione (Segue) L indennità (Segue) Sopraelevazione e responsabilità Il problema dei lastrici solari e delle terrazze a livello (Segue) Accesso, responsabilità e manutenzione CAPITOLO 10 L AMMINISTRATORE: NOMINA, REVOCA, OBBLIGHI, RESPONSABILITÀ 1. Generalità Quando è l autorità giudiziaria che nomina o revoca l amministratore Durata in carica e altre formalità Rapporto di mandato e responsabilità Le attribuzioni dell amministratore, in particolare Amministratore e regolamento condominiale Il dovere di conservare il patrimonio condominiale Il c.d. rendiconto e i documenti della gestione Poteri e responsabilità La stipula dei contratti Risarcimento, urgenza e altri principi CAPITOLO 11 RAPPORTI TRA AMMINISTRATORE E CONDOMINI 1. La legittimazione dell amministratore (Segue) La legittimazione passiva, in particolare (Segue) Casistica giurisprudenziale Diritti reali e diritti esclusivi del singolo condomino La stipula dei contratti Notifica al condomino e problematiche connesse I provvedimenti presi dall amministratore Liti e condomino dissenziente Il problema delle spese fatte direttamente dal condomino CAPITOLO 12 L ASSEMBLEA 1. Generalità Parti comuni: utilizzo, riparazioni e spese Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni Quorum, riparazioni ed innovazioni XIV

7 5. Convocazione dell assemblea e problemi connessi (Segue) Verifica dei quorum e conflitto d interessi (Segue) Votazione e processo verbale Nullità ed annullabilità Ulteriori frequenti problematiche (Segue) Comunione, condominio minimo, supercondominio, consorzio, edilizia convenzionata CAPITOLO 13 DELIBERAZIONI E REGOLAMENTO 1. L impugnazione delle delibere assembleari Chi e sino a quando può impugnare la delibera assembleare? Aspetti processuali: sospensione dell esecuzione, opposizione, appello Sostituzione della delibera, clausola compromissoria, ratifica e altre vicende riguardanti le deliberazioni condominiali Il regolamento (Segue) Utilizzo delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, animali ed immissioni (Segue) Interpretazione e clausole consuete Le norme della comunione in generale: cenni CAPITOLO 14 LE DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE 1. Generalità (Segue) Novità di particolare rilievo requisiti per poter svolgere l incarico di amministratore, sito internet, mediazione, adeguamento impianti non centralizzati La separazione del condominio originario in tanti condomini La disciplina del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo Il problema dell intervenuta alienazione della singola unità immobiliare Il recupero dei contributi non pagati La revoca dell amministratore Modalità di convocazione dell assemblea (Segue) La partecipazione a mezzo rappresentante Le tabelle millesimali Le infrazioni al regolamento sono sanzionabili? La tenuta del registro Le disposizioni di attuazione sono derogabili? Indice bibliografico Indice analitico XV