Prefazione... Avvertenze... SEZIONE PRIMA IL CONTRATTO PRELIMINARE. IN PARTICOLARE LA TRASCRIZIONE. Capitolo I Generalità

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1 Prefazione... Avvertenze... VII XIX SEZIONE PRIMA IL CONTRATTO PRELIMINARE. IN PARTICOLARE LA TRASCRIZIONE Capitolo I Generalità 1.1. Nozione di contratto preliminare e cenni storici Funzione del contratto preliminare I requisiti del contratto preliminare Generalità In particolare il contenuto del contratto preliminare di compravendita notarile Gli elementi accidentali nel contratto preliminare: la condizione e il termine Gli effetti del contratto preliminare. In particolare il contratto preliminare ad effetti anticipati L esecuzione del contratto preliminare. Il contratto definitivo Generalità Natura giuridica del contratto definitivo La causa del contratto definitivo L esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. La sentenza costitutiva ex art Generalità Natura giuridica Presupposti Disciplina L ambito di operatività del contratto preliminare. Tipologia di contratto preliminare Le figure discusse di contratto preliminare Caso n Caso n

2 XII Indice sommario Capitolo II La trascrizione del contratto preliminare 2.1. Generalità. La tutela del promissario acquirente La ratio della nuova disciplina La funzione della trascrizione del contratto preliminare La forma del contratto preliminare ai fini della trascrizione I limiti dell effetto prenotativo. Il limite temporale (Segue): il finanziamento garantito ipotecariamente di cui all art bis L ambito di applicazione dell art bis In particolare: la trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto un edificio da costruire Nozione e fondamento Efficacia L esecuzione del contratto preliminare e le variazioni (soggettive, oggettive e di titolo) ammissibili Generalità Le variazioni soggettive Le variazioni oggettive Le variazioni di titolo Il privilegio speciale derivante dalla trascrizione del contratto preliminare (art bis) Nozione Costituzione e caratteri Oggetto Mancata esecuzione del contratto preliminare Tipologia dei crediti garantiti Prevalenza del privilegio sull ipoteca iscritta successivamente alla trascrizione del contratto preliminare. I limiti Rapporto fra il privilegio e le ipoteche iscritte anteriormente sul bene promesso in vendita Il privilegio speciale previsto dall art. 72, comma 7, r.d. 16 marzo 1942, n SEZIONE SECONDA LA TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE Capitolo III Generalità 3.1. Premessa Le varie misure di protezione dell acquirente. Cenni

3 XIII 3.3. I presupposti soggettivi: la parte acquirente (Segue): il costruttore L oggetto degli acquisti da tutelare: l immobile da costruire Generalità (Segue): l immobile da ristrutturare (Segue): la destinazione di uso dell immobile Ambito negoziale di applicazione del d.lgs. 20 giugno 2005, n Generalità Le fattispecie negoziali c.d. preparatorie Le fattispecie negoziali c.d. definitive Le fattispecie negoziali atipiche, miste e collegate Le operazioni di leasing immobiliare L assegnazione dell immobile da una cooperativa Le fattispecie negoziali escluse dall applicazione della nuova disciplina Capitolo IV Le varie forme di tutela 4.1. Il contenuto del contratto avente ad oggetto un immobile da costruire (art. 6, d.lgs. n. 122/2005) Generalità eratio Ambito di applicazione Contenuto del contratto Le allegazioni previste dall art. 6, comma Il contenuto del contratto preliminare quando l immobile da costruire verrà alienato in multiproprietà Sanzioni per l inosservanza dell art La violazione della disciplina in tema di multiproprietà Ruolo del notaio nella redazione del contratto preliminare o di altri contratti ai quali si applica l art La garanzia fideiussoria (artt. 2 e 3, d.lgs. n. 122/2005) Nozione Fondamento Contenuto e disciplina Il momento in cui deve essere consegnata all acquirente la garanzia fideiussoria Caratteristiche e natura giuridica della fideiussione (Segue): soggetti legittimati al rilascio della garanzia fideiussoria Gli obblighi formali. Il ruolo del notaio e il controllo della polizza fideiussoria Gli obblighi e responsabilità del fideiussore Sanzioni per il mancato rilascio: la nullità (relativa) del contratto Irrinunciabilità alla fideiussione. Disciplina a carattere inderogabile Cessazione dell efficacia della fideiussione

4 XIV Indice sommario Effetti della garanzia fideiussoria (Segue): l escussione della garanzia fideiussoria in caso di situazione di crisi. Definizione della situazione di crisi (Segue): le condizioni (Segue): il cumulo delle garanzie (fideiussione e privilegio speciale ex art bis) nel caso in cui i contratti preliminari di edifici da costruire siano stati trascritti La polizza assicurativa indennitaria per i danni derivanti da rovina (art. 4, d.lgs. n. 122/2005) Norma Ratio della previsione normativa I soggetti obbligati a contrarre e a consegnare la polizza indennitaria decennale Contenuto e caratteristiche Presupposti Ambito Sussistenza o non dell obbligo di menzione in atto della polizza assicurativa indennitaria e attività del notaio Sanzione per il mancato rilascio della polizza Rinunciabilità alla polizza Capitolo V Obbligo di cancellazione o frazionamento dell ipoteca (art. 8, d.lgs. n. 122/2005) 5.1. Generalità Disciplina Generalità Atto di frazionamento del mutuo. Cenni e rinvio Atto di frazionamento e cancellazione dell ipoteca (Segue): la cancellazione delle quote di ipoteca derivanti dal frazionamento ai sensi dell art. 8, d.lgs. n. 122/2005 e l applicabilità del procedimento semplificato di cancellazione previsto dall art. 13, d.l. n. 7/2007 convertito in legge n. 40/ Ambito applicativo Presupposti soggettivi ed oggettivi Le fattispecie negoziali interessate dal divieto (Segue): le modalità pratiche applicative del divieto ai negozi ad efficacia reale differita (Segue): ipotesi del trasferimento del bene da costruire con mutuo già stipulato ed ipoteca già esistente (Segue): ipotesi del trasferimento del bene da costruire con mutuo non ancora stipulato ed ipoteca non ancora esistente Conclusioni Effetti della violazione della norma

5 XV Capitolo VI Il diritto di prelazione (art. 9, d.lgs. n. 122/2005) 6.1. Generalità Generalità e fondamento Presupposti Fideiussione e prelazione Le modalità di esercizio del diritto di prelazione L esclusione del diritto di riscatto dell aggiudicatario Capitolo VII Il fondo di solidarietà per gli acquirenti di immobili da costruire (artt , d.lgs. n. 122/2005) 7.1. Generalità I requisiti per l accesso alle prestazioni del fondo Capitolo VIII Il fallimento del venditore e i contratti relativi ad immobili da costruire (art. 72-bis legge fall.) Schema di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire (d.lgs. n. 122/ 2005) (versione c.d. analitica) Schema di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire (d.lgs. n. 122/ 2005) (versione c.d. sintetica) Schema di contratto di fideiussione ai sensi dell art. 2 del d.lgs. n. 122/ Caso n Caso n Caso n SEZIONE TERZA IL MUTUO FONDIARIO: PROBLEMATICHE DI INTERESSE NOTARILE Capitolo IX Il mutuo fondiario e l attività del notaio 9.1. Generalità Distinzione tra c.d. mutuo fondiario e mutuo ipotecario ordinario Evoluzione storica della disciplina del mutuo fondiario Il credito fondiario ai sensi del d.lgs. 1 o settembre 1993, n Premessa

6 XVI Indice sommario Nozione Struttura La garanzia ipotecaria L atto di frazionamento del mutuo e dell ipoteca Generalità La norma Soggetti legittimati al frazionamento Ambito applicativo della disposizione Presupposti del frazionamento Restrizione dell ipoteca Atto pubblico di frazionamento delegato al notaio Annotamento del frazionamento Estinzione anticipata e risoluzione del contratto di mutuo Natura della normativa sul credito fondiario Schema di atto pubblico notarile di frazionamento di mutuo ed ipoteca ex art. 39, comma 6-ter, del d.lgs. 1 settembre 1993 n SEZIONE QUARTA L AZIONE REVOCATORIA Capitolo X L azione revocatoria ordinaria Premessa Nozione e cenni storici Presupposti Effetti La prescrizione L azione revocatoria ordinaria e il fallimento Esperibilità dell azione revocatoria ordinaria in sede fallimentare Pendenza dell azione revocatoria ordinaria al momento della dichiarazione di fallimento Capitolo XI L azione revocatoria fallimentare Premessa Nozione Natura giuridica Legittimazione attiva e legittimazione passiva Effetti: la ricostruzione del patrimonio del fallito

7 XVII Presupposti Atti oggetto di azione revocatoria fallimentare Atti privi di efficacia per presunzione assoluta di frode La revoca giudiziale (Segue): gli atti c.d. anormali (Segue): gli atti c.d. normali Atti dispositivi esclusi dalla azione revocatoria fallimentare (Segue): altri casi di esenzione dall azione revocatoria fallimentare contenuti in leggi speciali (Segue): in particolare l ipotesi di cui all art. 10 del d.lgs. 20 giugno 2005, n (Segue): differenze tra l art. 67, comma 3, lett. c), legge fall. e l art. 10 del d.lgs. 20 giugno 2005, n L azione revocatoria fallimentare e i patrimoni destinati ad uno specifico affare (art. 67-bis legge fall.) Generalità Ambito di applicazione Presupposti dell azione revocatoria ex art. 67-bis legge fall (Segue): tipologia degli atti soggetti ad azione revocatoria fallimentare: il significato dell espressione «atti che incidono sul patrimonio destinato» (Segue): presupposto oggettivo (Segue): presupposto soggettivo Mancanza di limiti temporali e decadenza dall azione Azione revocatoria fallimentare contro gli atti compiuti tra i coniugi (Segue): atti di disposizione del coniuge del fallito con terzi Decadenza dall azione revocatoria fallimentare Bibliografia