I L MANUALE PROFESSIONALE

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1 Natale Callipari IL MANUALE PROFESSIONALE DELL AGENTE IMMOBILIARE Formulari, giurisprudenza e normativa aggiornata con la L. 27 dicembre 2006 n. 296 (Finanziaria 2007), con il D.Lgs 20 giugno 2005 n. 122 (tutela dell acquirente di immobile da costruire) e con il D.M. 143/2006 (antiriciclaggio)

2 INDICE Prefazione alla seconda edizione... pag. 22 Prefazione alla prima edizione... pag. 23 CAPITOLO PRIMO PROFILI STORICI E NATURA GIURIDICA DELLA MEDIAZIONE Cenni Storici 1. Le origini... pag La mediazione dal Medioevo alle grandi codificazioni del XXIX sec.... pag La legislazione italiana post unitaria fino alla codificazione del pag Il codice civile del pag La mediazione dopo l entrata in vigore della Legge n pag La Legge di riforma n. 39/89... pag Le modifiche alla Legge 39/89 apportate dall art. 18 L n pag Analisi comparativistica della figura del mediatore... pag. 35 I Tratti caratteristici della figura del mediatore 9. Funzione sociale ed importanza della formazione nella professione del mediatore... pag Dovere di diligenza... pag Dovere di informare le parti... pag Dovere di imparzialità... pag Dovere di accertare l autenticità delle sottoscrizioni... pag Obbligo di correttezza e buona fede... pag Il futuro della professione del mediatore: dal mediatore all agente immobiliare... pag. 39 CAPITOLO SECONDO IL MEDIATORE: REQUISITI SOGGETTIVI ED OGGETTIVI La figura del mediatore 16. Nozione di mediatore ai sensi dell art c.c.... pag. 43 4

3 17. Moduli prestampati di contratto di mediazione... pag Contratto misto di mediazione e mandato... pag Mediazione tipica, mediazione atipica, clausola di esclusiva e di irrevocabilità... pag Il mediatore secondo la Legge n. 39 (modificata dalla Legge n. 57)... pag. 49 I I requisiti soggettivi ed oggettivi del mediatore 21. I requisiti soggettivi positivi della figura del mediatore... pag I requisiti soggettivi negativi della figura del mediatore... pag Il ruolo dei mediatori: sua natura e funzione... pag. 52 CAPITOLO TERZO IL CONTRATTO DI MEDIAZIONE Gli elementi del contratto di mediazione 24. Accordo delle parti... pag La forma del contratto di mediazione... pag I formulari... pag Clausole vessatorie e tutela del consumatore... pag La causa nel contratto di mediazione... pag L oggetto del contratto di mediazione... pag Il diritto alla provvigione del mediatore... pag Le modalità di determinazione della provvigione- patto di sovrapprezzo... pag Efficacia degli usi... pag La prescrizione del diritto alla provvigione... pag. 65 I Quando sorge il diritto alla provvigione in relazione a singole ipotesi contrattuali ed in ipotesi di impedimento all efficacia del negozio intermediato 34. Premessa... pag Diritto alla provvigione nei contratti sottoposti a condizione pag Diritto alla provvigione nei contratti nulli... pag Diritto alla provvigione nei contratti annullabili o rescindibili... pag Diritto alla provvigione nel contratto simulato... pag. 68 5

4 39. Diritto alla provvigione e fallimento del venditore... pag. 69 II La sicurezza dell affare: obblighi e responsabilità del mediatore nel porre in contatto le parti 40. Quando può dirsi concluso l affare... pag Rapporto causale tra l attività del mediatore e la conclusione dell affare... pag Diritto del mediatore al rimborso delle spese... pag Obbligo del mediatore di informare le parti... pag Obbligo di informazione del mediatore sulla situazione giuridica dell immobile... pag Obbligo d informazione del mediatore sullo stato di insolvenza del contraente... pag Obbligo di informazione e dovere di riservatezza del mediatore... pag Violazione dell obbligo di informazione da parte del mediatore e risarcimento dal danno... pag Autenticità delle sottoscrizioni e responsabilità del mediatore... pag Contratto per persona da nominare e responsabilità del mediatore... pag. 80 V Mediazione ed altre figure affini 50. La mediazione atipica... pag Mediazione unilaterale e fiduciaria... pag Mandato e mediazione... pag Agenzia e mediazione... pag Procacciatore d affari e mediazione... pag. 86 CAPITOLO QUARTO IL MEDIATORE ED IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE Il mediatore e l affare intermediato 55. Premessa al contratto di compravendita immobiliare... pag L agente immobiliare e la compravendita immobiliare: introduzione... pag Il contratto di opzione... pag. 92 6

5 58. La proposta e l accettazione... pag La lettera di intenti... pag Minuta o puntazione. Contratto normativo... pag. 98 I Le parti del contratto di compravendita immobiliare oggetto di intermediazione 61. Parte formale e parte sostanziale del rapporto contrattuale. pag La rappresentanza diretta e indiretta... pag La procura... pag Rappresentanza legale... pag Rappresentanza organica... pag.103 II La legittimazione ad agire 66. Identificazione delle parti e legittimazione ad agire.... pag.103 V La rappresentanza legale e gli atti di disposizione del patrimonio del rappresentato 67. La rappresentanza necessaria degli incapaci: natura e funzione... pag Gli atti di disposizione dei beni del minore.... pag Gli atti di disposizione dei beni dell interdetto... pag Gli atti di disposizione dei beni dell inabilitato e del minore emancipato... pag La moderna figura dell amministratore di sostegno... pag.111 CAPITOLO QUINTO L OGGETTO NEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE L esatta individuazione del bene 72. I dati necessari per la corretta descrizione ed identificazione del bene... pag Vendita a corpo od a misura.... pag Gli elementi idonei ad identificare il bene... pag L atto di frazionamento e le schede di accatastamento... pag.115 7

6 I Il sistema tavolare 76. Nozione ed ambito territoriale di operatività del sistema tavolare... pag Procedimento di iscrizione tavolare nel libro fondiario... pag.117 II Le distanze legali nelle costruzioni, apertura di luci e vedute, servitù: mezzi di tutela in caso di violazione 78. Le distanze legali... pag Le opere che rientrano nel concetto di costruzione... pag Rilascio di concessioni della P.A. in violazione delle distanze legali... pag Distanze legali per luci e vedute... pag Le azioni di tutela in caso di violazione delle distanze legali. pag Le servitù che possono gravare sull immobile compravenduto... pag Le servitù personali che possono gravare sull immobile compravenduto... pag.126 V Le varie ipotesi di prelazione 85. La prelazione agraria... pag La prelazione per gli immobili di interesse storico artistico ( D.Lgs. 42/04)... pag La prelazione locatizia: rinvio.... pag.131 CAPITOLO SESTO CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E CONTRATTO DEFINITIVO Il contratto preliminare 88. Il contratto preliminare: natura ed effetti... pag Preliminare proprio ed improprio: distinzioni.... pag.133 I Il preliminare di immobile da costruire 90. Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n pag.134 8

7 91. Il presupposto soggettivo: l acquirente... pag Il presupposto soggettivo: il venditore... pag Il presupposto oggettivo ed il presupposto temporale... pag Il presupposto contrattuale.... pag obbligo di rilascio della garanzia fideiussoria da parte del venditore-costruttore nel preliminare di immobile da costruire... pag La durata della fideiussione... pag L omessa consegna della fideiussione... pag L operatività della garanzia fideiussioria... pag La consegna della fideiussione: modalità e problematiche... pag Il contenuto del contratto preliminare di immobile da costruire pag L indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento pag Le altre menzioni da effettuare nel preliminare pag Le sanzioni per omesse menzioni ed allegazioni al contratto preliminare di immobile da costruire pag Il diritto di prelazione dell acquirente di immobile da costruire in caso di fallimento dell impresa costruttrice: rinvio pag.144 II La forma del contratto di compravendita 105. Introduzione pag L atto pubblico pag La scrittura privata autenticata pag Le nuove menzioni da effettuare in sede di rogito ai sensi della Legge 248 di conversione del D.L. 223/06 pag L obbligo di registrazione a carico del mediatore ai sensi della Legge 298/06 (Finanziaria 2007) pag.148 CAPITOLO SETTIMO LA RESPONSABILITA DEL MEDIATORE IMMOBILIARE La responsabilità del mediatore tra codice civile e legislazione speciale 110. La legislazione speciale e la responsabilità del mediatore pag Conoscenza e conoscibilità dei fatti giuridicamente rilevanti e responsabilità del mediatore pag.153 9

8 112. L obbligo di informazione del mediatore e l obbligo di correttezza e buona fede delle parti del contratto oggetto della mediazione pag Gli obblighi delle parti durante le trattative e responsabilità in caso di inadempimento pag Gli obblighi del mediatore: fonte e responsabilità in caso di inadempimento pag Gli orientamenti giurisprudenziali pag La responsabilità del mediatore e la nuova normativa a tutela dell acquirente di immobile da costruire pag Trattamento dei dati personali e responsabilità del mediatore pag CAPITOLO OTTAVO LA FORMAZIONE DEL MEDIATORE L obbligo di formazione in generale 118. L obbligo di formazione del mediatore professionale pag.165 I L agente di mediazione immobiliare e il diritto amministrativo 119. Diritto urbanistico: piani regolatori generali e piani territoriali di coordinamento pag Certificato di abitabilità pag I piani di lottizzazione pag La regolarità urbanistica dell immobile pag.172 II L agente di mediazione immobiliare e il diritto di famiglia 123. Effetti della separazione, del divorzio e della cessazione della convivenza sulla casa famigliare pag I regimi patrimoniali tra i coniugi pag Le convenzioni matrimoniali pag La forma delle convenzioni matrimoniali pag La capacità di stipulare le convenzioni matrimoniali pag Le sanzioni in caso di difetto di assistenza alla stipulazione pag Pubblicità ed opponibilità ai terzi delle convenzioni matrimoniali pag.178

9 130. La comunione dei beni pag Disciplina del regime di comunione legale: generalità pag I beni personali dei coniugi in generale pag I beni personali: i beni portati dai coniugi in matrimonio pag I beni acquistati a titolo gratuito pag I beni propri per accessione pag I beni propri per natura pag La surrogazione dei beni propri pag La surrogazione e gli acquisti personali dei beni immobili o mobili registrati pag La responsabilità per i beni personali pag Il patrimonio comune dei coniugi pag I beni acquistati a titolo oneroso durante il matrimonio pag La comunione de residuo pag La responsabilità per i beni comuni pag La gestione del patrimonio comune pag La comunione convenzionale e l immobile compravenduto pag La separazione dei beni e l immobile compravenduto pag Il fondo patrimoniale e l immobile compravenduto pag.190 V L agente di mediazione immobiliare e il diritto delle locazioni 148. Premessa e fonti normative pag La locazione degli immobili adibiti ad uso abitativo pag La locazione degli immobili adibiti ad uso commerciale pag La disdetta del contratto di locazione dell immobile compravenduto pag Il recesso dal contratto di locazione dell immobile compravenduto pag La procedura per il rilascio dell immobile compravenduto pag L obbligo di registrazione di contratto di locazione pag Il diritto di prelazione del conduttore nelle locazioni abitative e commerciali pag Il leasing immobiliare dell immobile compravenduto pag Il comodato dell immobile compravenduto pag.203 Sezione V L agente immobiliare e il diritto fallimentare 158 Premessa pag Il fallimento dell impresa costruttrice: ipotesi e conseguenze pag Le recenti modifiche alla Legge Fallimentare con riguardo agli atti di trasferimento immobiliare pag

10 161 La scelta tra subingresso nel rapporto contrattuale e scioglimento prevista dal nuovo testo dell art. 72 Legge Fallimentare pag Il potere di risoluzione del contratto in capo al contraente non insolvente introdotto dal nuovo art. 72bis Legge Fallimentare pag L azione revocatoria fallimentare nella compravendita immobiliare pag La revocatoria fallimentare e la sproporzione tra valore dell immobile e prezzo pagato pag Le ipotesi di non operatività della revocatoria fallimentare pag Il diritto di prelazione dell acquirente dell immobile da costruire in caso di fallimento dell impresa costruttrice pag Sezione VI L agente immobiliare e il diritto penale 167 L esercizio abusivo della professione di mediatore pag Interesse tutelato dall art. 348 c.p. pag La truffa (art. 640 c.p.) pag L appropriazione indebita (art. 646 c.p.) pag La bancarotta (artt. 216 e 217 R.D. 267/42) pag Le violazioni delle norme sul riciclaggio pag L obbligo di identificazione da parte del mediatore previsto dalla legge antiriciclaggio pag Gli obblighi antiriciclaggio del mediatore: la tenuta dell archivio unico pag L obbligo di segnalazione delle operazioni sospette pag L obbligo di comunicazione delle infrazioni al divieto di circolazione del contante e dei titoli al portatore pag Le sanzioni previste in materia di antiriciclaggio pag Gli obblighi a carico dell agente immobiliare in ordine al trattamento dei dati personali e al relativo obbligo di informazione pag Il trattamento dei dati personali ed il segreto professionale pag Il trattamento dei dati personali e il rispetto della legge sulla privacy pag.234 Sezione VII L agente immobiliare e la tassazione della compravendita 181 La tassazione della compravendita immobiliare: introduzione pag L acquisto della casa: le imposte dovute dall acquirente pag Come si calcolano le imposte pag.236

11 184 La base imponibile per il calcolo I.V.A. pag Le agevolazioni fiscali per l acquisto della prima casa pag I requisiti per fruire dei benefici pag L acquisto delle pertinenze pag Casi particolari pag Quando si perdono le agevolazioni della prima casa pag.241 Conclusioni pag.242 CAPITOLO NONO LA MODULISTICA Lettera di incarico Proposta di acquisto Contratto di opzione Patto di prelazione prelazione volontaria Contratto preliminare di compravendita Contratto preliminare improprio Contratto preliminare di immobile da costruire pag.246 pag.249 pag.251 pag.252 pag.253 pag.255 pag.257 La legislazione La legge 3 febbraio 1989 n. 39 modificata dall art. 18 L. 57/2001pag. 185 pag.264 Il D.Lgs 122/2005 in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire pag.269 L. 27 dicembre 2006 n. 296 (Finanziaria 2007): norme che interessano gli agenti immobiliari pag.277 D.M. 3 febbraio 2006 n. 143 pag.279 Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n. 196 pag.286 Il codice civile Art (mediatore) Art (della trascrizione) Art (obblighi del conservatore) Art (revocatoria) La legge fallimentare Il codice penale Art. 348 (abusivo esercizio della professione) Art. 640 (truffa) Art. 646 (appropriazione indebita) pag.329 pag.330 pag.331 pag.331 pag.331 pag.336 pag.336 pag

12 Casistica giurisprudenziale I CASO: Sul diritto alla provvigione pag.337 II CASO: Quando sorge il diritto alla provvigione pag.337 III CASO: Sulla clausola di sovrapprezzo (c.d. supero) pag.338 IV CASO: Prelazione legale e diritto alla provvigione pag.338 V CASO: L affare concluso e diritto alla provvigione pag.339 VI CASO: Preliminare e diritto alla provvigione pag.339 VII CASO: Misura della provvigione pag.339 VIII CASO: Iscrizione all albo e diritto alla provvigione pag.340 IX CASO: Contratto di mandato e contratto di mediazione pag.340 X CASO: Clausola penale e mediazione pag.341 XI CASO: Messa in contatto pag.341 XII CASO: Mediazione unilaterale e fiduciaria pag.342 XIII CASO: Patti di esclusiva e di irrevocabilità temporanea pag.342 XIV CASO: Abusivo esercizio della professione pag.342 XV CASO: Responsabilità del mediatore e responsabilità delle parti nel contratto oggetto di mediazione pag.343 XVI CASO: Iscrizione ipotecaria e responsabilità del mediatore pag.343 XVII CASO: Responsabilità del mediatore e iscrizioni pregiudizievoli pag.344 XVIII CASO: Immobile destinato alla demolizione e responsabilità del mediatore pag.345 XIX CASO: Conoscibilità di circostanze e responsabilità del mediatore pag.345 XX CASO: Abitabilità e diritto alla provvigione pag

13 Indice alfabetico (i numeri indicano i paragrafi. Quando i richiami sono più di uno il più rilevante è indicato in neretto) A Abitabilità, certificato, 119 Abitazione, 122, acquisto prima casa, 181 Contigua, nuda proprietà, acquisto abitazione in corso di costruzione, 90 Accatastamento, 75, 74 Accettazione proposta, 58 Accessione:beni propri per, 134 Accordo,24 Acquirente, 91, 108 Acquisto/i: - personali dei coniugi - a titolo gratuito,133 - a titolo oneroso,140 - pertinenze,186 Affare,40 ss Agente immobiliare, 15ss Agenzia: - immobiliare - contratto d agenzia,53 Agevolazioni: - fiscali, prima casa,184 - perdita, 188 Albo mediatori: Vedi ruolo dei Allegazioni: rif immobili da costruire, 104, necessarie, 95 ss - omesse, sanzioni, 104 Amministratore di sostegno, 71 Annullabilità:vedi contratto Autenticità sottoscrizioni, 13,48 Atto pubblico, 106, 105 B Base imponibile, 183 Beni: - mobili registrati, immobili, 55 ss - del minore, 68, 67, - comunione dei, personali dei coniugi, 131, portati dai coniugi, acquistati a titolo gratuito, acquistati a titolo oneroso, acquistati per accessione, propri per natura, surrogazione, 136, elementi per l identificazione dei, 72 ss - di interesse storico- artistico, 86 Benefici fiscali: - criteri fruizione,