INDICE-SOMMARIO. Parte I

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1 INDICE-SOMMARIO Parte I Capitolo I LA LOCAZIONE NEL SISTEMA 1. Cenni storici pag La locazione tra codice e leggi extracodicistiche» 7 3. Il tipo legale» I soggetti» L oggetto» Il corrispettivo» Gli istituti affini» Locazione e comodato» Locazione e noleggio» Locazione ed affitto d azienda» Locazione abitativa ed attività ricettiva» 46 Capitolo II TIPI E STATUTI DELLA LOCAZIONE 5. Tipo unitario o pluralità di tipi?» I criteri di tipizzazione e l individuazione dei tipi e sottotipi e dei relativi statuti» Distinzioni operate in ragione delle caratteristiche oggettive del bene» Locazione di beni mobili e locazione di beni immobili» Ipotesi peculiari» Locazione di aree nude» Locazione di locali adibiti a deposito» Locazione di cantine» 63

2 VI Indice-sommario Locazione di porzioni esterne di edificio» Locazione di posti macchina» Locazione di un bene in comunione o in condominio.» Distinzioni operate in ragione del modo di atteggiarsi del godimento» Locazione ad uso abitativo» Locazione per esigenze stabili, ordinaria e agevolata» Locazione per esigenze di natura transitoria» Locazione per esigenze di studenti universitari» Locazione di immobili vincolati o di cui alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9» Locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica» Locazione per finalità turistiche» Locazione per uso foresteria» Locazione ad uso produttivo» Locazione per esigenze stabili» Locazione per esigenze di natura transitoria» Locazione per esigenze di carattere stagionale» Locazione ad uso sociale o per particolari attività» 102 Parte II Capitolo III LA NATURA DEL DIRITTO DEL CONDUTTORE E LA SUA OPPONIBILITÀ 9. La natura del diritto del conduttore» Premessa» Le tesi del diritto assoluto e del diritto relativo» La categoria autonoma dei diritti personali di godimento» Le situazioni giuridiche di godimento» Il principio emptio non tollit locatum» L ambito di applicazione del principio» La disciplina codicistica. Requisiti per l opponibi-

3 Indice-sommario VII lità del contratto di locazione all acquirente del bene locato» Segue. La trascrizione del contratto di locazione ultranovennale di beni immobili» Effetti dell opponibilità della locazione al terzo acquirente» La disciplina speciale. La maggiore tutela assicurata al conduttore di beni immobili» 141 Capitolo IV LA FORMA DEL CONTRATTO 11. La locazione codicistica» La locazione di immobili ad uso abitativo» Segue. La registrazione del contratto» La locazione di immobili ad uso non abitativo» 157 Capitolo V GLI OBBLIGHI DEL LOCATORE 15. Premessa» L obbligo di consegna» Buono stato di manutenzione» La garanzia per i vizi della cosa locata» Segue. I rimedi in presenza di vizi» Segue. L esclusione convenzionale della garanzia e suoi limiti» Segue. Limitazioni all esonero di responsabilità del locatore» Segue. I vizi sopravvenuti» L obbligo di eseguire le riparazioni» La piccola manutenzione» Natura dispositiva della disciplina in materia di manutenzione» La responsabilità verso terzi» Il diritto del locatore di essere avvisato della necessità di riparazioni» Le riparazioni urgenti. Il diritto del conduttore di intervenire» 213

4 VIII Indice-sommario Le riparazioni indifferibili» Il diritto del conduttore alla riduzione del canone» Il diritto del conduttore all indennità per miglioramenti e addizioni» L obbligo di astensione dalle innovazioni.» Responsabilità del locatore e rimedi esperibili» La garanzia di pacifico godimento» Molestie di diritto» Il contenuto della garanzia» Esercizio stragiudiziale o giudiziale della molestia di diritto» Molestie di fatto» 256 Capitolo VI GLI OBBLIGHI DEL CONDUTTORE 20. L obbligo di pagare il corrispettivo» La determinazione del corrispettivo nei contratti di locazione ad uso abitativo: il c.d. equo canone» Segue. La l. 9 dicembre 1998, n. 431: il canone nei contratti ordinari e nei contratti agevolati» Il canone nei contratti di natura transitoria e nei contratti per esigenze abitative di studenti universitari.» La nullità degli accordi determinativi di canoni maggiori di quelli dichiarati in contratto» La determinazione del corrispettivo nei contratti di locazione ad uso non abitativo» L aggiornamento del canone» L inadempimento dell obbligo di pagamento del canone» Liberazione e cessione del corrispettivo» L obbligo di pagare gli oneri accessori» Gli oneri accessori nel codice civile» Gli oneri accessori nella legislazione extracodicistica» La partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali» 306

5 Indice-sommario IX 22. L obbligo di prendere in consegna la cosa locata» L obbligo di diligenza nell uso» L inadempimento dell obbligo di diligenza» L obbligo di custodia» L incendio della casa» L assicurazione della cosa locata» L obbligo di effettuare le riparazioni di piccola manutenzione» L obbligo di non modificare la destinazione» L obbligo restitutorio» L inadempimento dell obbligo restitutorio» Le obbligazioni risarcitorie» Il ritardo nella restituzione di immobili urbani» 360 Capitolo VII LE GARANZIE DEL CREDITO DEL LOCATORE 28. Il privilegio del credito del locatore» Il deposito cauzionale» Le garanzie prestate da terzi» Le garanzie codicistiche per il pagamento della pigione ed il licenziamento dell inquilino» 377 Capitolo VIII LA DURATA DELLA LOCAZIONE 31. Autonomia privata e durata del contratto di locazione» La durata massima» La durata minima» La mancata determinazione pattizia della durata» La durata ultranovennale e le anticipazioni del corrispettivo.» La durata del rapporto nei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo» I contratti ordinari» I contratti agevolati» I contratti per esigenze di natura transitoria» I contratti per esigenze abitative di studenti universitari» 404

6 X Indice-sommario 34. La durata del rapporto nei contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo» 405 Capitolo IX ESTINZIONE E RINNOVAZIONE DEL CONTRATTO 35. La locazione codicistica: scadenza del termine convenzionale e di quello legale» La disdetta» La rinnovazione tacita» La locazione di immobili ad uso abitativo» La disdetta alla seconda scadenza» La disdetta alla prima scadenza» Illegittimo esercizio della facoltà di disdetta alla prima scadenza» La locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo» la disdetta alla seconda scadenza» La disdetta alla prima scadenza» La rinnovazione tacita» Procedura per il rilascio in caso di diniego di rinnovazione alla prima scadenza» Sanzioni per la violazione delle norme in materia di rinnovazione delle locazioni non abitative» 441 Capitolo X LO SCIOGLIMENTO ANTICIPATO DEL RAPPORTO 38. Il recesso convenzionale» Il recesso del locatore» Il recesso del conduttore» Il recesso legale» Il recesso del conduttore dal contratto di locazione di immobili ad uso abitativo» Il recesso del conduttore dal contratto di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo» Il recesso dei dipendenti delle pubbliche amministrazioni» 456

7 Indice-sommario XI Il recesso degli eredi in caso di morte dell inquilino» Il recesso in caso di fallimento» La risoluzione per inadempimento» L uso diverso da quello pattuito» La risoluzione per impossibilità sopravvenuta» 476 Capitolo XI CESSIONE E SUBLOCAZIONE 42. La cessione del contratto di locazione e la sublocazione» La sublocazione» Il divieto convenzionale di sublocare» Sublocazione e cessione del contratto nella disciplina codicistica» Sublocazione e cessione del contratto nella legislazione extracodicistica» La disciplina relativa agli immobili ad uso abitativo» Il rapporto di sublocazione» La disciplina relativa agli immobili ad uso diverso» La comunicazione al conduttore ed il suo diritto all opposizione per gravi motivi» La responsabilità del cedente in caso di inadempimento del cessionario» Il diritto alle indennità e la posizione del cessionario e del subconduttore» Vendita della cosa locata con patto di riscatto» 507 Capitolo XII L INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE 47. L inadempimento del conduttore di immobili ad uso abitativo: la valutazione della gravità dell inadempimento» La sanatoria della morosità del conduttore e il termine di grazia» L autoriduzione del canone» La clausola risolutiva espressa» 518

8 XII Indice-sommario 48. Applicabilità dell art. 5 l. n. 392 del 1978 alle locazioni di immobili ad uso non abitativo» 519 Capitolo XIII LA SUCCESSIONE NEL CONTRATTO 49. La successione nel contratto di locazione ad uso abitativo» La successione a causa di morte» La posizione del convivente more uxorio» La residua applicabilità dell art c.c.» La successione inter vivos del coniuge» La successione in caso di divorzio» La successione in caso di separazione consensuale e di nullità matrimoniale» La successione nel contratto di locazione ad uso non abitativo» La successione in caso di morte del conduttore come ipotesi di successione anomala ex lege» Segue. Problemi applicativi» L ipotesi della separazione o del divorzio» Uso concorrente dell immobile» 542 Capitolo XIV L INDENNITÀ PER LA PERDITA DELL AVVIAMENTO 51. Ambito di applicazione» Presupposti e soggetti legittimati» La determinazione dell indennità e il regime della prova» L indennità aggiuntiva» Mancata corresponsione dell indennità e rilascio dell immobile» 561 Capitolo XV LA PRELAZIONE 56. Nella locazione ad uso non abitativo» In caso di vendita» 573

9 Indice-sommario XIII In caso di vendita in blocco e vendita cumulativa» La denuntiatio» L accettazione del conduttore» Rapporti con altre prelazioni legali e con patti di prelazione» Il diritto di riscatto. Natura e presupposti» Segue. Esercizio del diritto di riscatto» Il pagamento del prezzo da parte del retraente» In caso di nuova locazione» Nella locazione ad uso abitativo» 597 Indice delle fonti normative» 601 Indice giurisprudenziale» 605 Indice degli Autori» 623 Indice analitico» 627