Parte Prima La locazione nel diritto sostanziale e stragiudiziale

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1 1 Indice Presentazione Prefazione Parte Prima La locazione nel diritto sostanziale e stragiudiziale Sezione I CONTRATTO DI LOCAZIONE IN GENERALE Capitolo I La Locazione 2. Cenni preliminari sul contratto di locazione in generale Sezione II LE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI AD USO ABITATIVO Capitolo I I contratti di locazione ad uso abitativo: forma e generalità 2. Forma del contratto 3. La nozione di immobile ad uso abitativo 4. Le due tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo 4.1. Schema delle tipologie contrattuali: la locazione dopo la Riforma 5. I contratti di locazione a canone libero, c.d. contratti di locazione ordinari 5.1. Contratto di locazione di immobile urbano ad uso abitativo a canone libero 6. Contratti di locazione a canone vincolato, c.d. contratti agevolati 6.1. Contratto di locazione di immobile urbano a canone vincolato, ex art. 2, comma 3, legge 9 dicembre 1998, n Regime transitorio

2 Capitolo II Il rinnovo del contratto 1. Il rinnovo del contratto alla seconda scadenza contrattuale 1.1. Schema di rinnovo del contratto dopo la seconda scadenza 1.2. Comunicazione al conduttore di rinnovo del contratto di locazione a nuove condizioni alla seconda scadenza del contratto (art. 2, comma 1, L. 431/98) 1.3. Risposta alla comunicazione del locatore di rinnovo del contratto di locazione a nuove condizioni (art. 2, comma 1, L. 431/98) 1.4. Comunicazione al conduttore di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione (art. 2, comma 1, e comma 5 L. 431/98) Capitolo III Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza 1. Disdetta del contratto alla prima scadenza contrattuale 1.1. Schema di riepilogo in funzione delle differenti fattispecie considerate 1.2. Schema di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza da parte del locatore 2. La lettera a) dell'art. 3, L. 431/98: intenzione di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado 2.1. Comunicazione del locatore di disdetta del contratto alla prima scadenza ex art 3 lett. a), L. 431/98 3. La lettera b) dell'art. 3, L. 431/98: intenzione del locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto 4. La lettera c) dell'art. 3, L. 431/98: piena disponibilità in capo al conduttore di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune 4.1. Comunicazione del locatore di disdetta del contratto alla prima scadenza ex art 3 lett. c), L. 431/98 5. La lettera d) dell'art. 3, L. 431/98: immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato 5.1. Comunicazione del locatore di disdetta del contratto alla prima scadenza ex art 3 lett. d), L. 431/98 6. La lettera e) dell'art. 3, L. 431/98: immobile sito in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, la demolizione o la radicale trasformazione 6.1. Comunicazione del locatore di disdetta del contratto alla prima scadenza ex art 3 lett. e), L. 431/98 7. La lettera f) dell'art. 3, L. 431/98: conduttore che non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo 7.1. Comunicazione del locatore di disdetta del contratto alla prima scadenza ex art 3 lett. f), L. 431/98

3 7.2. Comunicazione al conduttore per esercitare la prelazione ex art. 3, comma II L. 431/98 e art. 40 l. 392/ Comunicazione di accettazione della locazione con diritto di prelazione ex art 3, comma II, L. 431/98 e art. 40 L. 392/78 8. La lettera g) dell'art. 3, L. 431/98: vendita d'immobile a terzi e diritto di prelazione 8.1. Schema relativo alla vendita dell'immobile locato a terzi e l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore 8.2. Schema sul diritto di riscatto riconosciuto al locatore nelle ipotesi di vendita a terzi dell'immobile locato 8.3. Comunicazione del locatore di disdetta del contratto alla prima scadenza ex art 3 lett. g) L. 431/ Comunicazione accettazione dell'offerta di vendita in prelazione ex art. 3, lett. g) L. 431/ Dichiarazione di esercizio del diritto di riscatto nella locazione di immobile ad uso abitativo art. 39 della L. n. 392 del 27 luglio 1978, richiamato dall'art. 3, c. 1, lett. g), della L. n. 431/98 9. I mezzi di tutela previsti a favore del conduttore in caso di esercizio illegittimo della facoltà di diniego di rinnovo 9.1. Schema delle sanzioni a carico del locatore in caso di esercizio illegittimo della facoltà di disdetta o di inattività 9.2. Lettera di richiesta di risarcimento per la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato dal locatore (art. 3, comma 3, L. 431/98) 9.3. Lettera di richiesta di ripristino della locazione per la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato dal locatore (art. 3, comma 5, L. 431/98) Capitolo IV Adeguamento del canone agli indici ISTAT 1. Adeguamento del canone all'indice ISTAT 1.1. Lettera di richiesta di adeguamento canone 1.2. Contestazione adeguamento ISTAT Capitolo V Il recesso del conduttore 1. Il recesso del conduttore: questioni costituzionali 1.1. Schema relativo al recesso 2. Il recesso convenzionale 3. Il recesso legale 3.1. Recesso del conduttore

4 Capitolo VI Contratti di locazione di natura transitoria 2. Contratti di locazione di natura transitoria 2.1. Schema sulle locazioni di natura transitoria (tipo A) 2.2. Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo per esigenze transitorie 3. Contratti di locazione per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari 3.1. Schema sulle locazioni di natura transitoria (tipo B) 3.2. Contratto di locazione di immobile ad uso abitativo per esigenze abitative di studenti universitari 3.3. Comunicazione di cessione di fabbricato Capitolo VII Contratti di locazione esclusi dall'ambito di applicazione della L. 431/ Schema di riepilogo normativo - Locazioni abitative: esclusioni L. 431/1998 ex art. 1, comma II-III 2. Contratti aventi ad oggetto gli immobili di cui alla lettera a) dell'art. 1 L. 431/ Contratto di locazione di immobile urbano ad uso di abitazione accatastato nella categoria A/1 (Abitazione signorile) (artt c.c. e 1, c. 2, L. 9 dicembre 1998, n. 431) 2.2. Contratto di locazione di immobile urbano ad uso di abitazione accatastato nella categoria A/8 (Villa) (artt c.c. e 1, c. 2, L. 9 dicembre 1998, n. 431) 2.3. Contratto di locazione di immobile urbano ad uso di abitazione accatastato nella categoria A/9 (Castello o palazzo di eminente pregio artistico o storico) (artt c.c. e 1, c. 2, L. 9 dicembre 1998, n. 431) 2.4. Denuncia di locazione di immobile di interesse storico-artistico vincolato (ex art. 59 d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42) 3. Contratti aventi ad oggetto gli immobili di cui alla lettera b) dell'art. 1 L. 431/98 4. Contratti aventi ad oggetto gli immobili di cui alla lettera c) dell'art. 1 L. 431/ Contratto-tipo di locazione a uso turistico di case e appartamenti per le vacanze (ai sensi dell'art. 1, c. 2, lett. c), L. 9 dicembre 1998, n. 431) 4.2. Contratto di locazione di casa per trascorrere il week-end (art. 1, c. 2, lett. c), L. 9 dicembre 1998, n. 431) 5. Contratti di locazione stipulati da enti pubblici in qualità di conduttori

5 5.1. Contratto di locazione di immobile stipulato dall'ente locale per esigenze abitative transitorie (artt c.c. e 1, c. 3 e 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431) Capitolo VIII Sublocazione a cessione del contratto 1. Fattispecie previste dall'art. 2 L. 392/ Schema relativo alla sublocazione 2. Sublocazione totale 2.1. Contratto di sublocazione di immobile ad uso abitativo (art. 2 L. 392/78) 2.2. Richiesta al locatore di consenso alla sublocazione (art. 2 L. 392/78) 3. Sublocazione parziale 3.1. Comunicazione al locatore di sublocazione parziale di immobile (art. 2 L. 392/78) 4. Normativa applicabile alla sublocazione 5. La cessione del contratto di locazione Capitolo IX Morosità del conduttore 1. L'obbligo del conduttore al pagamento del corrispettivo 2. L'art. 5 L. 392/78 e la valutazione della gravità dell'inadempimento 2.1 Lettera di messa in mora per mancato pagamento dei canoni di locazione 3. Il collegamento tra l'art. 5 e l'art. 55 della L. 392/78: la sanatoria della morosità ed il c.d. termine di grazia 3.1. Schema relativo alla morosità 4. La clausola risolutiva espressa 4.1. Lettera per avvalersi della clausola risolutiva espressa Capitolo X Oneri accessori 1. Ambito di applicazione 2. Le spese a carico del conduttore 3. Le spese escluse 3.1. Schema degli oneri accessori 3.2. Tabella relativa alla ripartizione spese condominiali tra inquilino e proprietario 3.3. Tabella delle spese relative alle parti comuni

6 4. Il rimborso degli oneri accessori 4.1. Schema sulle modalità di esercizio del diritto al rimborso 4.2. Richiesta rimborso spese per oneri accessori 5. La prescrizione 6. La partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini 6.1. Convocazione di assemblea condominiale inviata al conduttore 7. Ipotesi in cui il conduttore ha diritto di voto in assemblea 8. Il secondo comma dell'art. 10, L. 392/78: le ipotesi di partecipazione del conduttore in assemblea senza diritto di voto 8.1. Schema della partecipazione del conduttore all'assemblea condominiale 9. Gli edifici non in condominio Capitolo XI La successione del contratto 1. La successione del contratto di locazione per morte del conduttore 2. La successione del contratto di locazione in caso di separazione e divorzio 3. La successione in caso di separazione consensuale e di nullità del matrimonio 3.1. Schema sulla successione 3.2. Comunicazione di successione nel contratto di locazione ad uso abitativo 4. La vendita della cosa locata 5. L'inapplicabilità della norma alle procedure esecutive e concorsuali 6. I rapporti con l'art c.c. Capitolo XII Deposito cauzionale 1. Il deposito cauzionale 1.1. Ricevuta della cauzione prestata dal conduttore 2. La natura del deposito cauzionale 3. Il pagamento degli interessi 3.1. Richiesta di pagamento degli interessi maturati sulla somma versata a titolo cauzionale, ove non corrisposti annualmente 4. La restituzione della cauzione 4.1. Schema relativo al deposito cauzionale

7 Capitolo XIII Patti contrari alla legge 1.1. Schema dei casi di nullità della pattuizione 2. Nullità del canone diverso da quello risultante dal contratto 2.1. Schema sulla nullità della pattuizione per la determinazione di un canone superiore a quello risultante da contratto scritto e registrato (caso A) 3. Nullità delle pattuizioni inerenti alla durata del contratto 3.1. Schema sulla nullità della pattuizione volta a determinare una durata della locazione inferiore a quella prevista dalla legge (caso B) 4. Nullità delle pattuizioni sulla determinazione del canone 4.1. Schema sulla nullità della pattuizione volta alla determinazione di un canone superiore a quello previsto dalla legge (caso C) 5. Azione di restituzione delle somme pagate 5.1 Richiesta restituzione somme pagate per canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato 6. Azione di riconduzione del contratto alle condizioni previste dalla legge 6.1. Schema della riconduzione a condizioni conformi alla legge nell'ipotesi della locazione di fatto 6.2. Richiesta di riconduzione del contratto alle condizioni di legge Capitolo XIV Uso diverso da quello pattuito 1. Uso diverso da quello pattuito 2. Gli effetti conseguenti all'uso diverso 3. Mutamento parziale della destinazione 3.1. Schema degli effetti derivanti da uso dell'immobile diverso da quello contrattualmente stabilito Sezione III LE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI AD USO NON ABITATIVO Capitolo I I contratti di locazione ad uso non abitativo: forma e generalità 1.1. Schema di riepilogo normativo sulle locazioni non abitative 1.2. Schema delle tipologie contrattuali: la locazione dopo la Riforma

8 2. Le singole attività 2.1. Contratto di locazione di immobile ad uso commerciale 2.2. Preliminare di locazione di immobile ad uso commerciale 2.3. Contratto di locazione di immobile adibito ad attività di interesse turistico 2.4. Contratto di locazione di immobile adibito all'esercizio di attività di lavoro autonomo 2.5. Contratto di locazione di immobile adibito ad attività alberghiera 2.6. Comunicazione polizza fideiussoria 3. La forma nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo 4. La durata 5. Le locazioni transitorie 5.1. Contratto di locazione di immobile adibito ad attività transitoria 6. Le locazioni stagionali 6.1. Contratto di locazione di immobile adibito ad attività stagionale 7. Il rinnovo del contratto di locazione 7.1. Schema di rinnovo del contratto dopo la seconda scadenza 8. Forma e contenuto della disdetta 8.1. Disdetta del contratto di locazione alla seconda scadenza 9. Il diritto di prelazione in caso di nuova locazione 9.1. Comunicazione al conduttore ex art. 40 L. 392/78 Capitolo II Disdetta del contratto alla prima scadenza 1. Disdetta del contratto alla prima scadenza contrattuale 1.1. Schema del riepilogo normativo in funzione delle successive differenti fattispecie considerate 1.2. Comunicazione di diniego alla rinnovazione del contratto da parte del locatore 2. I singoli motivi legittimanti il diniego di rinnovo alla prima scadenza 2.1. Schema di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza da parte del locatore 3. Il diniego di rinnovo alla prima scadenza per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda 4. Le sanzioni previste per il locatore 4.1. Schema delle sanzioni a carico del locatore in caso di esercizio illegittimo della facoltà di disdetta o di inattività 4.2. Lettera di richiesta di risarcimento per la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato dal locatore (art. 31, L. 392/78) 4.3. Lettera di richiesta di ripristino della locazione per la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato dal locatore (art. 31, L. 392/78)

9 Capitolo III Il recesso nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo 1. Il recesso del conduttore nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo 1.1. Schema relativo al recesso 1.2. Comunicazione di recesso del conduttore (ai sensi dell'art. 27, comma 7, L. 392/78) 1.3. Comunicazione di recesso del conduttore (ai sensi dell'art. 27, comma 8, l. 392/78) Capitolo IV Abitazioni ad uso non abitativo e morosità del conduttore 1. La morosità nei contratti di locazione ad uso non abitativo 1.1. Lettera di messa in mora per mancato pagamento dei canoni di locazione 1.2. Lettera per avvalersi della clausola risolutiva espressa Capitolo V Adeguamento ISTAT nelle locazioni ad uso non abitativo 1. L'aggiornamento del canone nelle locazioni ad uso non abitativo 1.1. Lettera di richiesta di aumenti ISTAT 1.2. Contestazione adeguamento ISTAT Capitolo VI Tutela dell'avviamento 1. Natura dell'indennità 2. Attività tutelate dalla norma 3. Il contatto diretto con il pubblico quale presupposto per il diritto all'indennità di avviamento 4. Presupposti per il riconoscimento alla tutela 5. Spettanza dell'indennità di avviamento in caso di sublocazione e cessione del contratto di locazione 6. Accertamento del diritto 7. Indennità aggiuntiva ex art. 36, II comma 8. La corresponsione dell'indennità quale condizione di procedibilità per l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e il diritto di ritenzione del conduttore 8.1. Schema relativo all'indennità di avviamento art. 34 L. 392/ Versamento di indennità per perdita d'avviamento 8.3. Richiesta indennità di avviamento

10 Capitolo VII Sublocazione e cessione del contratto 1. Sublocazione e cessione del contratto di locazione ad uso non abitativo 1.1. Schema relativo alla sublocazione 1.2. Contratto di sublocazione di immobile ad uso commerciale 1.3. Comunicazione al locatore di avvenuta sublocazione dell'immobile ad uso commerciale 2. In particolare la cessione del contratto di locazione 2.1. Atto di cessione del contratto di locazione ad uso commerciale 2.2. Comunicazione al locatore di avvenuta cessione del contratto 3. L'opposizione del locatore 3.1. Dichiarazione del locatore di opposizione alla cessione 4. Effetti della cessione e responsabilità del cedente e del cessionario nei confronti del locatore 4.1. Dichiarazione del locatore di mancata liberazione del cedente Capitolo VIII La successione nel contratto di locazione ad uso non abitativo 1. La successione nel contratto di locazione ad uso non abitativo 1.1. Schema relativo alla successione 1.2. Comunicazione di successione nel contratto di locazione ad uso commerciale Capitolo IX Diritto di prelazione 2. Ambito applicativo: attività escluse e tipi negoziali 3. Particolari ipotesi: vendita in blocco e vendita cumulativa 4. Soggetti 5. Modalità di esercizio del diritto di prelazione - denuntiatio - accettazione - versamento del prezzo 5.1. Schema di vendita dell'immobile locato a terzi e l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore (art. 38, diritto di prelazione) 5.2. Comunicazione al conduttore di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile 5.3. Dichiarazione di esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore nell'ipotesi di vendita 6. Il diritto di riscatto 7. Esercizio del diritto di riscatto 8. Modalità del riscatto 9. Effetti dell'azione e questioni processuali

11 9.1. Schema sul diritto di riscatto riconosciuto al locatore nelle ipotesi di vendita a terzi dell'immobile locato (art. 39, L. 392/78) 9.2. Dichiarazione di esercizio del diritto di riscatto nella locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo Sezione IV ADEMPIMENTI FISCALI Capitolo I Obblighi e modalità di registrazione del contratto di locazione 1. L'obbligo di registrazione del contratto di locazione 2. Modalità della registrazione 2.1. Schema sull'obbligo di registrazione 2.2. Schema di riepilogo delle modalità di registrazione 3. La registrazione in forma cartacea 3.1. Schema sulla registrazione in forma cartacea 3.2. Schema del modello RLI 3.3. Schema sintetico delle istruzioni 3.4. Schema del modello RR 3.5. Schema del modello per la richiesta di addebito su conto corrente bancario o postale delle imposte connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto 4. Registrazione in via telematica 4.1. Schema della registrazione in via telematica 5. Versamento dell'imposta 6. Calcolo dell'imposta 6.1. Schema dell'applicazione dell'imposta di registro 6.2. Schema della modalità di pagamento nell'ipotesi di contratti pluriennali 6.3. Schema degli adempimenti successivi: variazioni o modifiche del contratto di locazione successive alla registrazione iniziale 6.4. Tabella dei codici per il versamento dell'imposta 7. La particolare ipotesi del contratto di locazione con locatore soggetto ad IVA 8. Le sanzioni previste in ipotesi di mancato versamento dell'imposta di registro 8.1. Schema delle sanzioni 8.2. Schema del ravvedimento operoso Capitolo II Le agevolazioni fiscali nell'ambito delle locazioni 1. Agevolazioni fiscali 1.1. Schema delle detrazioni Irpef per il conduttore

12 2. Cedolare secca 3. Soggetti e contratti di locazione ai quali è applicabile il regime della cedolare secca 4. L'esercizio dell'azione 5. La durata e gli effetti dell'opzione 6. La determinazione della cedolare secca 7. Le sanzioni 8. La cedolare secca e i contratti non registrati: le novità in seguito alla sentenza della Corte Costituzionale del 14 marzo 2014, n Schema relativo alla cedolare secca 8.2. Comunicazione del locatore di adesione al regime della cedolare secca 8.3. Clausola contrattuale per aderire al regime cedolare secca Sezione V ISTITUTI AFFINI Capitolo I Il contratto di comodato 1. Il contratto di comodato: elementi e caratteri 2. Obblighi del comodatario 3. Obblighi del comodante 4. Comodato precario 4.1. Contratto di comodato 2. Il leasing finanziario 2.1. Contratto di locazione finanziaria 3. Leasing operativo 4. Il sale and lease back 4.1. Contratto di sale and lease back Capitolo II Il leasing Capitolo III Affitto 1. L'affitto 2. Disciplina generale dell'affitto 3. Affitto di fondi rustici a coltivatore diretto

13 3.1. Contratto di affitto di fondo rustico a coltivatore diretto 3.2. Disdetta del contratto di affitto di fondo rustico 3.3. Comunicazione all'affittuario di offerte di affitto ricevute 3.4. Dichiarazione di esercizio del diritto di prelazione da parte dell'affittuario 3.5. Comunicazione di preavviso di recesso dell'affittuario 3.6. Contestazione di grave inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di affitto 3.7. Comunicazione dell'affittuario di impegno a sanare il grave inadempimento 3.8. Proposta di opere di miglioramento fondiario 3.9. Comunicazione del proprietario del fondo di disponibilità all'esecuzione delle opere Richiesta di determinazione della misura dell'indennità di miglioramento fondiario spettante all'affittuario Disdetta per la risoluzione anticipata del contratto ai fini dell'esercizio del diritto di ripresa Richiesta di determinazione dell'indennità ex art. 43, L. 203/82 4. Affitto a conduttore non coltivatore diretto 4.1. Contratto di affitto di fondo rustico a conduttore non coltivatore diretto Capitolo IV L'Affitto azienda 1. L'azienda in generale 2. L'affitto d'azienda 3. Differenza tra affitto d'azienda e locazione di immobili destinati ad attività d'impresa 3.1. Contratto di affitto d'azienda 4. Affitto di azienda alberghiera 4.1. Contratto di affitto di struttura alberghiera Parte Seconda La disciplina processuale nella materia locatizia Sezione I IL RITO LOCATIZIO A COGNIZIONE PIENA 2. Ambito applicativo Capitolo I Ambito di applicazione del rito locatizio e regole generali in tema di competenza e mutamento del rito

14 2.1. Schema sulla normativa ed ambito di applicazione 3. Competenza 3.1. Schema sulla competenza 4. Mutamento del rito 4.1. Schema sul mutamento del rito 5. La particolare ipotesi di connessione delle cause soggette a riti diversi Capitolo II La fase introduttiva del giudizio 1. Cenni generali 1.1. Schema fase introduttiva 2. Mediazione civile e commerciale quale condizione di procedibilità della domanda nei giudizi in materia di locazione, comodato ed affitto di aziende 3. Il procedimento di mediazione 3.1. Schema sulla mediazione obbligatoria 3.2. Istanza di mediazione 4. Ricorso e costituzione del ricorrente 4.1. Ricorso per il ripristino della locazione in caso di mancata destinazione dell immobile all uso dichiarato dal locatore ai sensi dell art. 3 L. n. 431/98 5. Costituzione del convenuto 5.1. Memoria difensiva del convenuto 6. Domanda riconvenzionale 6.1. Memoria difensiva con domanda riconvenzionale 7. Intervento volontario 7.1. Memoria difensiva per intervento volontario ex art. 419 c.p.c. 1. Brevi cenni sull udienza di discussione 2. Attività preliminari 3. L emendatio libelli 4. La chiamata in causa del terzo 4.1. Schema udienza di discussione Capitolo III Udienza di discussione e fase istruttoria 1. Ammissione dei mezzi di prova Capitolo IV Fase istruttoria

15 2. Poteri officiosi del Giudice 3. Singoli mezzi di prova 3.1. Schema istruzione probatoria 4. Provvedimenti interinali 4.1. Istanza di pagamento di somme non contestate 1. Dispositivo e sentenza 2. L esecutorietà della sentenza 2.1. Schema sulla fase decisoria Capitolo V Fase decisoria 1.1. Schema riguardante l'appello 1.2. Schema udienza in appello 1.3. Ricorso in appello Capitolo VI Appello Sezione II PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO Capitolo I Funzione del procedimento e fattispecie tutelate 1. Funzione e specialità del procedimento 2. Ambito di applicabilità 3. Le fattispecie giustificative della tutela: incipit 3.1. Schema del procedimento per convalida di licenza e sfratto 4. Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione 4.1. Schema di licenza per finita locazione 4.2. Schema di sfratto per finita locazione 4.3. Intimazione di licenza per finita locazione con contestuale citazione per la convalida 5. Intimazione di sfratto per morosità 5.1. Schema di sfratto per morosità 5.2. Intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo 6. Procedimento di convalida e rapporto di locazione d opera

16 6.1. Intimazione di licenza per finita locazione di immobile concesso in godimento quale corrispettivo di prestazione d opera Capitolo II L introduzione del procedimento 1. Cenni generali 2. Legittimazione attiva e passiva 3. Competenza 4. Intimazione: forma e contenuto 5. La modalità di notifica delle intimazioni di licenza e di sfratto 6. La costituzione delle parti 6.1. Schema d introduzione del procedimento e costituzione delle parti 7. Sospensione del procedimento di convalida Capitolo III Svolgimento dell udienza e possibili risvolti 1. Introduzione 1.1. Schema dei possibili risvolti in seguito alla citazione per convalida 2. Mancata comparizione del locatore 2.1. Schema della mancata comparizione del locatore 3. Mancata comparizione o mancata opposizione dell intimato 4. La sanatoria della morosità e il termine di grazia e rinvio 4.1. Schema della mancata comparizione e mancata opposizione dell intimato 4.2. Verbale di udienza per convalida di sfratto per morosità 4.3. Comparsa di costituzione e risposta dell intimato con richiesta del termine di grazia 4.4. Verbale udienza di convalida con richiesta di concessione del termine di grazia 5. L ordinanza di convalida 6. La fissazione della data di rilascio 6.1. Ordinanza di convalida di licenza per finita locazione 6.2. Ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione 6.3. Ordinanza di convalida di sfratto per morosità 6.4. Ordinanza del Giudice di concessione del termine di grazia 6.5. Ordinanza di convalida di sfratto per morosità in seguito a concessione del termine di grazia 7. I mezzi di impugnazione dell ordinanza di convalida 7.1. Ricorso in appello avverso l ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione 8. Pagamento dei canoni scaduti: l ingiunzione di pagamento 8.1. Ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo su convalida di sfratto per morosità 9. Comparizione ed opposizione dell intimato

17 9.1. Schema dell opposizione dell intimato 9.2. Comparsa di costituzione e risposta dell intimato con opposizione alla convalida 9.3. Opposizione all intimazione di sfratto per morosità e domanda riconvenzionale 9.4. Verbale I udienza con opposizione dell intimato 9.5. Memoria difensiva dell intimante dopo il mutamento del rito 9.6. Memoria difensiva dell intimato dopo il mutamento del rito 9.7. Memoria difensiva dell intimato dopo il mutamento del rito con domanda riconvenzionale 10. I possibili provvedimenti del Giudice prima del mutamento del rito: Ordinanza di rilascio ex art Ordinanza provvisoria di rilascio 11. Contestazione sull ammontare dei canoni e ordinanza di pagamento della somma non controversa Ordinanza di pagamento di somma non controversa Capitolo IV Opposizione tardiva 1. Aspetti generali e procedimento 2. Le condizioni di ammissibilità 3. Il termine dell opposizione 4. Rapporti tra esecuzione e opposizione tardiva 4.1. Ricorso in opposizione tardiva alla convalida di licenza/sfratto per finita locazione 4.2. Ricorso in opposizione tardiva alla convalida di licenza/sfratto per finita locazione (art. 668 c.p.c.) 4.3. Ricorso in opposizione tardiva alla convalida di sfratto per morosità (art. 668 c.p.c.) Sezione III PROCEDIMENTI SPECIALI IN MATERIA LOCATIZIA Capitolo I La speciale procedura per rilascio prevista dall art. 30 L. 392/78 1. Cenni generali ed ambito di applicazione 2. Il procedimento di rilascio 2.1. Schema di procedura del rilascio, ex art. 30, L. 392/ Ricorso per diniego di rinnovazione del contratto di locazione ad uso abitativo alla prima scadenza

18 Sezione IV L ESECUZIONE PER IL RILASCIO DEGLI IMMOBILI Capitolo I Disciplina codicistica 1. L esecuzione per consegna e rilascio 2. I titoli esecutivi idonei 2.1. Schema dell esecuzione per rilascio 3. Il precetto per consegna e rilascio 3.1. Atto di precetto per il rilascio di cose immobili 4. La posizione dei terzi 5. Il procedimento per il rilascio dell immobile 5.1. Preavviso di rilascio 6. I provvedimenti circa i mobili estranei all esecuzione 7. L estinzione della procedura per rinuncia della parte istante 7.1. Istanza di rinuncia all esecuzione per rilascio di beni immobili 8. Le difficoltà sorte nel corso dell esecuzione ed i provvedimenti del Giudice 9. Le spese del procedimento Capitolo II Disciplina del rilascio e legislazione speciale 1. Il pagamento dell indennità di avviamento quale condizione di procedibilità 2. Sospensione e differimento dell esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili ad uso abitativo Capitolo III Opposizioni esecutive 1. L opposizione all esecuzione 1.1. Schema di opposizione all esecuzione 1.2. Atto di citazione in opposizione a precetto 1.3. Ricorso in opposizione all esecuzione 2. Le opposizioni agli atti esecutivi 2.1. Schema sulle opposizioni agli atti esecutivi 2.2. Atto di citazione in opposizione agli atti esecutivi 2.3. Ricorso in opposizione agli atti esecutivi Bibliografia Abbreviazioni