SFRATTO PER MOROSITÀ E PER FINITA LOCAZIONE

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1 SFRATTO PER MOROSITÀ E PER FINITA LOCAZIONE Prefazione... XV 1 IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO ABITATIVO La questione... 1 Analisi dello scenario... 1 Inquadramento strategico... 4 I presupposti dello sfratto per morosità... 4 La legittimazione attiva e passiva... 5 Il contenuto dell intimazione... 6 La notifica dell intimazione... 7 Il cosiddetto termine di grazia ex art. 55, l. n. 392/ Conclusioni Mappa della giurisprudenza La natura del procedimento di sfratto per morosità I presupposti dello sfratto per morosità La legittimazione attiva nel procedimento di sfratto La legittimazione passiva nel procedimento di sfratto I vizi dell atto introduttivo del procedimento Procedimento di sfratto e sospensione dei termini nel periodo feriale La notifica dell intimazione dello sfratto L avviso ex art. 660 ult. co. c.p.c Operatività ed efficacia del termine di grazia Termine di grazia ed onere della prova Carattere perentorio del termine di grazia Termine di grazia ed adempimento del terzo Concessione del termine di grazia ad una udienza successiva alla prima Adempimento totale o parziale Termine di grazia ed opposizione Simulazione processuale Raccomandata di intimazione di pagamento dei canoni di locazione Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida Avviso di intimazione di sfratto e citazione per la convalida (art. 660 co. 7 c.p.c.). 30 La controparte Atto di precetto per rilascio di immobile ex art. 605 c.p.c Atto di preavviso di rilascio di immobile ex art. 608 c.p.c VII

2 2 IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO ABITATIVO A DIFESA DEL CONDUTTORE La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico L opposizione alla convalida dello sfratto ex art. 665 c.p.c L assegnazione di un termine a comparire inferiore a quello minimo di legge L azione di ripetizione di indebito ex art. 13 della l. n. 431/ La mediazione obbligatoria nel procedimento di sfratto Conclusioni Mappa della giurisprudenza La legittimazione all opposizione alla convalida dello sfratto Il contenuto dell opposizione La specifica richiesta di ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva Natura, efficacia e oggetto dell ordinanza ex art. 665 c.p.c Opposizione alla convalida, mutamento del rito e preclusioni Rilevabilità d ufficio delle domande nuove Preclusione per la proposizione della domanda riconvenzionale del conduttore. 56 L assegnazione di un termine a comparire inferiore a quello minimo di legge Azione di ripetizione di indebito e legittimazione Azione di ripetizione di indebito ed accordi verbali Azione ripetizione di indebito e malafede del locatore Decorrenza del termine di decadenza semestrale Azione ripetizione di indebito e sospensione feriale della decadenza Prescrizione e decadenza nell azione di ripetizione di indebito Mediazione e procedimento di sfratto Mancata attivazione della mediazione ed improcedibilità dello sfratto Mediazione e obbligo di attivarla nei termini perentori Improcedibilità del giudizio di sfratto e condanna alle spese Improcedibilità dello sfratto e ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.. 61 Simulazione processuale Comparsa di costituzione e risposta in opposizione ad atto di intimazione e licenza di sfratto per morosità Istanza di mediazione Verbale d udienza di mediazione e formalizzazione dell accordo conciliativo LO SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO ABITATIVO La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico VIII

3 La durata del contratto di locazione ad uso abitativo La disdetta La legittimazione attiva e passiva Il contenuto dell intimazione La notifica dell intimazione Conclusioni Mappa della giurisprudenza La durata ed il rinnovo del contratto Nullità della clausola di durata inferiore a quella legale La forma ed il modo della disdetta Disdetta e mancanza della sottoscrizione La natura recettizia della disdetta e l onere della prova Disdetta e pluralità di locatori Disdetta e pluralità di conduttori La legittimazione attiva La legittimazione passiva I vizi dell atto introduttivo del procedimento Sospensione dei termini durante il periodo feriale La notifica dell intimazione dello sfratto L avviso ex art. 660 co. 7 c.p.c Indennità di occupazione abusiva e canone di locazione Simulazione processuale Atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida Avviso di intimazione di sfratto e citazione per la convalida (art. 660 co. 7 c.p.c.). 100 La controparte Atto di precetto per rilascio di immobile Atto di preavviso di rilascio di immobile ex art. 608 c.p.c IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO NON ABITATIVO ED IL TRASFERIMENTO DI AZIENDA La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico Il contratto di locazione ed il trasferimento di azienda La legittimazione passiva nello sfratto per cessione del contratto di locazione di azienda Il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ed il procedimento di convalida di sfratto L indennità di avviamento ex art. 34, l. n. 392/1978 ed il trasferimento di azienda Conclusioni IX

4 Mappa della giurisprudenza Ambito di applicazione Durata minima dei contratti La disdetta motivata ad impedire il primo rinnovo Il recesso convenzionale del conduttore Il recesso per gravi motivi Ambito di applicazione dell art. 36, l. n. 392/ Cessione di locazione di azienda e forma scritta La comunicazione della cessione della locazione di azienda Consenso alla cessione effettuato per facta concludentia L opposizione del locatore Legittimazione passiva nell impugnazione della cessione di contratto di locazione di azienda Legittimazione passiva e mancata comunicazione di trasferimento di locazione di immobile aziendale Comunicazione dell avvenuta cessione nel giudizio conduttore cedente Diniego di rinnovazione e procedimento di convalida di sfratto L indennità di avviamento ex art. 34, l. n. 392/1978 e il trasferimento di azienda. 130 Simulazione processuale Atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida La controparte Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di intimazione e licenza di sfratto per finita locazione Istanza di mediazione Verbale di mediazione negativo per l assenza del convenuto La sentenza: cass. civ., sez. III, 15 luglio 1987, n LO SFRATTO PER MOROSITÀ DI UN IMMOBILE LOCATO AD USO NON ABITATIVO ED IL FALLIMENTO DEL CONDUTTORE La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico Il subentro del curatore nella posizione del conduttore fallito La morosità dei canoni maturati prima della dichiarazione di fallimento La morosità dei canoni maturati dopo la dichiarazione di fallimento L inadempimento del curatore e il procedimento di sfratto per morosità Conclusioni Mappa della giurisprudenza Il fallimento del locatore Il fallimento del conduttore Il subentro del curatore per fallimento del conduttore X

5 Subentro del curatore e obbligo di pagamento del canone La morosità dei canoni maturati prima della dichiarazione di fallimento La morosità dei canoni maturati dopo la dichiarazione di fallimento Accertamento concorsuale del mancato pagamento dei canoni Inadempimento del curatore e risoluzione del contratto La morosità del curatore e l azione di sfratto per morosità Simulazione processuale Ricorso per ammissione allo stato passivo fallimentare di crediti derivanti da contratto di locazione Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida Avviso di intimazione di sfratto e citazione per la convalida (art. 660 co. 7 c.p.c.). 169 Ricorso per l insinuazione tardiva allo stato passivo fallimentare di crediti derivanti da contratto di locazione LA LOCAZIONE SENZA UN CONTRATTO SCRITTO O LOCAZIONE DI FATTO La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico Cenni sul procedimento locatizio ex art. 447-bis c.p.c Gli atti introduttivi e l udienza di trattazione del procedimento locatizio Le peculiarità dell attività istruttoria del procedimento locatizio La pronuncia della sentenza nel rito locatizio Il procedimento di mediazione obbligatoria Conclusioni Mappa della giurisprudenza Procedimento di sfratto e contratto di locazione verbale Introduzione del giudizio locatizio con l atto di citazione Il principio dell ultrattività del rito La competenza nel procedimento locatizio Violazione della vocatio in ius e costituzione del convenuto Inammissibilità della domanda riconvenzionale per mancata fissazione di una nuova udienza Decadenze istruttorie a carico del convenuto Emendatio libelli e divieti Poteri istruttori del giudice e discrezionalità Rilevanza delle informazioni assunte dalle associazioni di categoria Ordinanza anticipatoria di condanna al pagamento di somme non contestate Mediazione e condizione procedibilità della domanda giudiziale Assenza dall incontro di mediazione senza giustificato motivo Onere del tentativo di mediazione Mediazione e domanda riconvenzionale XI

6 Verbale mediazione ed omologa Simulazione processuale L istanza di mediazione Ricorso ai sensi dell art. 447-bis c.p.c La controparte Comparsa di costituzione in opposizione a ricorso ex art 447-bis c.p.c IL PROCEDIMENTO DI LICENZA PER FINITA LOCAZIONE PRIMA DELLA SCADENZA DEL CONTRATTO La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico Il contenuto dell intimazione di licenza per finita locazione La notifica dell intimazione Il contratto di locazione transitorio Conclusioni Mappa della giurisprudenza Il procedimento di intimazione di licenza per finita locazione Convalida per licenza per finita locazione e spese legali La legittimazione attiva La legittimazione passiva Vizi dell atto di intimazione di licenza per finita locazione Sospensione dei termini durante il periodo feriale La notifica dell atto di intimazione L avviso ex art. 660, co. 7, c.p.c Il contratto di locazione transitorio Contratto di locazione transitorio ed onere della prova Mancanza delle esigenze abitative transitorie e contratto al tipo ordinario Simulazione processuale Atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida La controparte Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di intimazione di licenza per finita locazione Verbale di mediazione negativo per l assenza del convenuto IL DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DI UN IMMOBILE ADIBITO AD USO ABITATIVO La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico L erronea indicazione nella disdetta della data di scadenza della locazione XII

7 L obbligo della motivazione del diniego di rinnovo Il contratto di locazione ricondotto all art. 13, l. 431/ Conclusioni Mappa della giurisprudenza Il diniego di rinnovazione con atto di sfratto o licenza per finita locazione Nullità ed inefficacia della disdetta Erronea disdetta prima della data di scadenza reale Erronea disdetta dopo la data di scadenza reale L accertamento della data di scadenza del contratto Effetti della disdetta non motivata Inammissibilità del motivo generico nel diniego di rinnovo alla prima scadenza Precisazione del soggetto beneficiario L invalidità dell indicazione di una pluralità di intenzioni Impossibilità di specificare il motivo del diniego di rinnovo Possibilità di realizzazione dell intento perseguito Diniego di rinnovazione del contratto e procedimento di convalida di sfratto Ipotesi di novazione del contratto di locazione Simulazione processuale Atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida Comparsa di costituzione in opposizione a licenza di convalida per finita locazione La proposta conciliativa ex art 185-bis c.p.c Accordo transattivo IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE D OPERA EX ART. 659 C.P.C. La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico Il procedimento di sfratto per contratto di locazione d opera Conclusioni Mappa della giurisprudenza La locazione d opera Sfratto per contratto di locazione d opera Simulazione processuale Atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida ai sensi dell art. 659 c.p.c La controparte Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di intimazione di licenza per finita locazione ex art. 659 c.p.c XIII

8 10 IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ NELL IPOTESI DI SUBLOCAZIONE La questione Analisi dello scenario Inquadramento strategico La sublocazione di immobili adibiti ad uso abitativo I rapporti tra il locatore e il subconduttore La sublocazione ed il procedimento di convalida di sfratto Conclusioni Mappa della giurisprudenza Carattere derivato del diritto del subconduttore La limitata autonomia della sublocazione Effetti della mancata comunicazione della sublocazione parziale La gravità della violazione del divieto di sublocazione Conseguenze alla violazione del divieto di sublocazione L obbligo di comunicazione formale della sublocazione Cessione o sublocazione di azienda e successione nel contratto La sublocazione senza la cessione di azienda La natura giuridica dell azione diretta del locatore verso il subconduttore Le obbligazioni del subconduttore Il pagamento diretto del canone Il regime delle eccezioni Effetti del contratto di locazione nei confronti del subconduttore Gli effetti della sentenza resa tra le parti dell originario contratto La sublocazione ed il procedimento di convalida di sfratto Simulazione processuale Atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida La controparte Comparsa di costituzione in opposizione ad atto di sfratto per morosità La posizione del subconduttore Comparsa di intervento volontario ex art. 105 c.p.c XIV