Il Condominio come fenomeno edilizio, urbanistico e sociale. Il sistema di diritto italiano come contesto normativo del Condominio.

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1 Il Condominio come fenomeno edilizio, urbanistico e sociale. Il sistema di diritto italiano come contesto normativo del Condominio. Gli istituti di diritto del Condominio e della Comunione. Definizione del Condominio tradizionale, il Condominio minimo e il SuperCondominio. 1

2 Sviluppo urbanistico dal 1900 e sovraffollamento nelle città. Economia agricola Economia industriale. 2

3 Organizzazione e sistema del diritto in Italia CIVIL LAW LEGISLAZIONE GIURISPRUDENZA DOTTRINA Normativa nazionale (leggi, codici, ecc ) Normativa Comunitaria (Regolamenti, Direttive) 1 grado (Trib., GdP) 2 grado (Trib., CdA) Cassazione 3

4 1. Costituzione, leggi costituzionali 2. Fonti PRIMARIE (codici, leggi statali, D Lgs, taluni D.P.R., ecc ) 3. Fonti SECONDARIE (DM, usi, consuetudini, Regolamento Condominiale) 4

5 Comunione Più soggetti, comproprietari di un bene pro indiviso (locuzione che significa «per non diviso», e quindi «senza divisione [del bene]»). Ciascuno è titolare di un diritto sul bene, in ragione della propria quota parte. Disciplina giuridica: codice civile, dal 1100 al 1116 compresi. 5

6 Il Condominio nel Codice civile: artt. dal 1117 al 1139; disposizioni di attuazione del c.c., dal 61 al 71. 6

7 Le norme UNI (acronimo di ente Nazionale Italiano di Unificazione): associazione privata senza scopo di lucro con i seguenti compiti: elaborare nuove norme in collaborazione con tutte le parti interessate; rappresentare l'italia nelle attività di normazione a livello mondiale (ISO) ed europeo (CEN) allo scopo di promuovere l'armonizzazione delle norme; pubblicare e diffondere le norme tecniche ed i prodotti editoriali ad esse correlati. Le norme UNI non sono vincolanti per i destinatari delle stesse, a meno che una legge non faccia ad esse espresso rinvio. La UNI 10801/98 è specifica per l Amministratore di Condominio. 7

8 Il Condominio è un Ente di fatto in cui più persone, proprietari di beni privati sui quali hanno diritti esclusivi, condividono bene e servizi comuni. 8

9 La costituzione del Condominio non necessita di formalità particolari, essendo sufficiente, dopo la costruzione di un Edificio, la vendita di almeno n.1 unità immobiliare (sia esso un appartamento, cantina, box, negozio, ecc ). Per questo motivo la si intende come una situazione di fatto, cioè che nasce a prescindere dalla volontà di farla esistere o meno. 9

10 Condominio tradizionale (1 di 2) Edificio a sviluppo verticale. 10

11 Condominio tradizionale (2 di 2) Villini a schiera (sviluppo orizzontale). 11

12 Condominio minimo: complesso con due soli proprietari *. *Definizione non trovabile nel c.c., ma nella giurisprudenza (cfr: Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2001, n. 4721; Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2005, n

13 Singoli edifici costituiti in altrettanti Condomini vengono a formare un SUPERCONDOMINIO" quando talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. sent. n.7286/1996). 13

14 Un importante chiave di lettura la fornì la Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 2046/2006, con la quale chiarirono che l'esistenza del Condominio e l'applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone che ad essa partecipano, basandosi, invece, sulla proprietà solitaria a persone diverse [ ] e sussiste sulla base della relazione di accessorietà tra cose proprie e comuni. 14

15 Ora, l art.1117 bis c.c. introdotto dalla L.220/2012,così recita: Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni aisensi dell'articolo Si tratta di una norma che conferma l applicazione delle norme sul Condominio, anche in realtà come: - il Condominio minimo (2 persone) - il SuperCondominio. 15