Modulo n. 6. Docente: Rosario Calabrese

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1 Corso Master Revisore Condominiale Modulo n. 6 Docente: Rosario Calabrese

2 Corso Revisore Contabile Condominiale (Art bis c.c.) Mod. 6 - Pt. 1 Docente: Rosario Calabrese

3 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari Art c.c. 1. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

4 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari Art c.c. 4. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e (Omissis)

5 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari Norme inderogabili NOTA: Le norme inderogabili non possono essere derogate da un regolamento approvato ex art c.c. Possono essere derogate da un contratto stipulato fra i condomini: il c.d. Regolamento di Natura contrattuale

6 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 33) Il regolamento di condominio assembleare NATURA: Riepilogo MAGGIORITARIO (norme regolamentari) Approvazione e modifica a maggioranza dell assemblea NATURA del Regolamento CONTRATTUALE (limitazione di diritti) Approvazione e modifica all unanimità dei condomini NB: Solo le norme che hanno valenza contrattuale, per le altre vale quanto detto per il regolamento di natura maggioritaria!

7 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 33) Il regolamento di condominio assembleare ORIGINE: Riepilogo COSTRUTTORE (atto di acquisto) Natura contrattuale modifica all unanimità ORIGINE (fonte) del Regolamento ASSEMBLEA (delibera) Natura regolamentare modifica a maggioranza Natura contrattuale modifica all unanimità Per ADESIONE (fuori assemblea) Natura regolamentare modifica a maggioranza

8 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 34) Il regolamento di condominio contrattuale Regolamento MAGGIORITARIO e/o CONTRATTUALE ALLEGATI: 1) Codicistici: Tabelle millesimali (art. 68 d.a.c.c.) 2) Conseguenziali: Rilievi Planimetrici del fabbricato con particolare riferimento alle parti comuni (beni e impianti)

9 Question Time Unione Nazionale Amministratori d Immobili

10 Pausa caffé SOLO 15 minuti Unione Nazionale Amministratori d Immobili

12 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 35) Il libro verbali: delibere assembleari e consuetudini L amministratore è l esecutore delle delibere assembleari - Solo se sono valide - Solo quelle non impugnate nei termini, se annullabili - Non deve eseguire le delibere nulle

13 Verbalizzazione votazioni Maggioranza dei votanti Quorum deliberativo Voti contrari ed astenuti Unione Nazionale Amministratori d Immobili

14 Le delibere Obbligazioni contrattuali e delibere Delibere semplici Delibere multiple Approvazione del Preventivo di gestione Approvazione dello Stato di Riparto Il caso del preventivo Lavori Straordinari => Unione Nazionale Amministratori d Immobili

15 I lavori straordinari Decidere se farli Scelta dell appaltatore Costo dei lavori Approvazione Stato di Riparto Mandato all amministratore (1708 c.c.) e costo della prestazione dell Amm.re - (Attenzione all art c.c.!) Unione Nazionale Amministratori d Immobili

16 Mandato all amministratore All incasso delle quote Alla sottoscrizione del contratto d appalto Al pagamento degli acconti all appaltatore Alla gestione dell appalto (event. Resp. Lavori) Alla verifica ed accettazione dell opera finita (e/o alla gestione del collaudo?) Unione Nazionale Amministratori d Immobili

17 MEMORANDA La MAGGIORANZA è sempre e solo da calcolare con riferimento ai presenti all assemblea Il QUORUM è sempre da calcolare con riferimento a tutti i partecipanti al condominio, sia per i Millesimi, sia per Voti espressi Unione Nazionale Amministratori d Immobili

18 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 36) Fonti normative e fonti giurisprudenziali Accertare oltre al rispetto dei principi contabili generali, anche la corretta imputazione delle spese ai sensi degli artt c.c. Principi generali di ripartizione e attribuzione 1124 c.c. Scale e ascensori 1125 c.c. proprietà sovrapposte 1126 c.c. Terrazzi di uso esclusivo 1130-bis c.c. Rendiconto condominiale 67 d.a.c.c. Proprietario ed usufruttuario 68 d.a.c.c. Valore millesimale

19 Cosi recita la Cassazione, in questa e in numerose sentenze. In tema di condominio degli edifici, la validità dell'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini, del rendicon 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 37) Il Codice Civile e la giurisprudenza 4. Cosi recita la Cassazione, in questa e in numerose sentenze. In tema di condominio degli edifici, la validità dell'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell'esercizio successivo, nonché dei relativi riparti, non postula che la predetta contabilità sia stata redatta dall'amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, (Omissis)

20 Cosi recita la Cassazione, in questa e in numerose sentenze. In tema di condominio degli edifici, la validità dell'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini, del rendicon 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 37) Il Codice Civile e la giurisprudenza 4. Cosi recita la Cassazione, in questa e in numerose sentenze. In tema di condominio degli edifici, la validità dell'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini, del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell'esercizio successivo, nonché dei relativi riparti, non postula che la predetta contabilità sia stata redatta dall'amministratore con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, (Omissis)

21 (Omissis) Cosi recita la Cassazione, in questa e in numerose sentenze. In tema di condominio degli edifici, la validità dell'approvazione da parte dell'assemblea dei condomini, del rendicon 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 37) Il Codice Civile e la giurisprudenza (Omissis) essendo a tal fine sufficiente che essa sia idonea rendere intellegibile ai condomini medesimi le voci di entrata e di spese, con le quote di ripartizione; ne' richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri di quell'organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all'approvazione stessa, prestano fede ai dati forniti dall'amministratore. (Cassazione civile, sez. II, 7 ottobre 1982 n. 5150, Giust. civ. Mass. 1982, fasc. 9.)

24 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 Le norme fiscali fondamentali Codice Fiscale Obbligo di richiesta e aggiornamento Obbligo di indicazione sugli atti Sostituto d imposta Dipendenti F 24 e 770 Agevolazioni fiscali Obbligo di adempimento (art c.c, co. 1 punto 4) Conservazione di documenti

25 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La norma volontaria UNI Legge 14 gennaio 2013, n. 4 (L. 4/13 Ruolo delle associazioni e standard L articolo 7 e le attestazioni L amministratore certificato Organi accreditati e percorso certificativo Verifiche sul rispetto delle procedure certificate Contenuto della Norma UNI Requisiti dell amministratore Procedure operative e documenti

26 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La norma volontaria UNI Art. 6 legge 4/13 Autoregolamentazione volontaria 1. La presente legge promuove l'autoregolamentazione volontaria e la qualificazione dell'attivita' dei soggetti che esercitano le professioni di cui all'art. 1, anche indipendentemente dall'adesione degli stessi ad una delle associazioni di cui all'art La qualificazione della prestazione professionale si basa sulla conformita' della medesima a norme tecniche UNI ISO, UNI EN ISO, UNI EN e UNI, di seguito denominate «normativa tecnica UNI», di cui alla direttiva 98/34/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 22 giugno 1998, e sulla base delle linee guida CEN 14 del I requisiti, le competenze, le modalita' di esercizio dell'attivita' e le modalita' di comunicazione verso l'utente individuate dalla normativa tecnica UNI costituiscono principi e criteri generali che disciplinano l'esercizio autoregolamentato della singola attivita' professionale e ne assicurano la qualificazione. 4. Il Ministero dello sviluppo economico promuove l'informazione nei confronti dei professionisti e degli utenti riguardo all'avvenuta adozione, da parte dei competenti organismi, di una norma tecnica UNI relativa alle attivita' professionali di cui all'art. 1.

27 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La norma volontaria UNI Art. 9 legge 4/13 Certificazione di conformità a norme tecniche UNI 1. Le associazioni professionali di cui all'art. 2 e le forme aggregative di cui all'art. 3 collaborano all'elaborazione della normativa tecnica UNI relativa alle singole attività professionali, attraverso la partecipazione ai lavori degli specifici organi tecnici o inviando all'ente di normazione i propri contributi nella fase dell'inchiesta pubblica, al fine di garantire la massima consensualita', democraticita' e trasparenza. Le medesime associazioni possono promuovere la costituzione di organismi di certificazione della conformita' per i settori di competenza, nel rispetto dei requisiti di indipendenza, imparzialita' e professionalita' previsti per tali organismi dalla normativa vigente e garantiti dall'accreditamento di cui al comma Gli organismi di certificazione accreditati dall'organismo unico nazionale di accreditamento ai sensi del regolamento (CE) n. 765/2008 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 9 luglio 2008, possono rilasciare, su richiesta del singolo professionista anche non iscritto ad alcuna associazione, il certificato di conformita' alla norma tecnica UNI definita per la singola professione.

28 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La legge 220/2012

29 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La legge 220/2012 e l art bis c.c. Prescrizione legale

30 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La legge 220/2012 e l art bis c.c. Prescrizione legale

31 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La legge 220/2012 e l art bis c.c. Prescrizione d Dipendenti

32 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari 38 La legge 220/2012 e l art bis c.c. L art bis c.c. Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

34 Argomenti trattati MODULO 6 - Fonti contrattuali e fonti assembleari della contabilità condominiale 33) Criterio della competenza con evidenza di cassa: analisi dei principi di base 34) Il regolamento di condominio contrattuale 35) Il regolamento di condominio assembleare 36) Il libro verbali: delibere assembleari e consuetudini 37) Fonti normative e fonti giurisprudenziali 38) Il Codice Civile e la giurisprudenza 39) Le norme fiscali fondamentali 40) La norma volontaria UNI ) La legge 220/2012 e l art bis c.c.

35 Buon Pranzo Ci vediamo nel pomeriggio