Figura 1 Schema di un sottotetto abitabile. È possibile distinguere l altezza massima, l altezza media utile ai fini abitativi e l altezza minima degli spazi (solitamente chiusi con setti murari e adibiti ad armadi o ripostigli; in tal caso consentono di limitare il calcolo delle altezze solo al volume effettivamente abitabile). Inoltre è indicata l altezza di colmo e quella di gronda.
Figura 2 Esempio di mansarda con parete verticale nella parte più perimetrale e mansarda con tetto inclinato fino al pavimento (figure tratte da designmag.it e er-box.blogspot.com) Tabella 1 Effetti del sistema tetto ventilato Clima caldo Clima freddo La costante circolazione d'aria, sottrae il calore trasmesso dal manto di copertura, preservando dal surriscaldamento gli strati sottostanti; la ventilazione incrementa e potenzia le caratteristiche dell'isolante, espellendo il calore dal colmo; la sola ventilazione incrementa l'effetto dello strato isolante, con una riduzione della temperatura negli ambienti sottostanti di 8-10 C. La circolazione dell'aria è meno intensa, però è più che sufficiente per mantenere asciutto il pannello isolante e per eliminare fenomeni di condensa; tali comportamenti producono notevoli risparmi energetici negli ambienti sottostanti (nelle regioni più fredde, la ventilazione assicura una temperatura uniforme della copertura, rallentando il processo di scioglimento della neve sul manto e prevedendo la conseguente formazione di ghiaccio in gronda). Tabella 2 Iter procedurale per la trasformazione del sottotetto in mansarda Fattibilità e rilievi strutturali Calcolo delle tempistiche e dei costi Visura catastale Preliminarmente al progetto, va verifica l effettiva fattibilità dell intervento; la verifica, così come i rilievi strutturali, vanno affidati ad un tecnico abilitato il quale dovrà occuparsi anche delle eventuali modifiche strutturali, della realizzazioni di nuovi impianti, del sistema copertura. E importante stabilire preventivamente i costi di intervento (con dettagliati capitolati), la scelta della ditta esecutrice dei lavori e del tecnico che dovrà occuparsi della direzione dei lavori; calcolare le tempistiche di inizio e fine lavori, per assicurarsi la validità della DIA o del permesso di costruire (in caso di prolungamenti, i permessi dovranno essere rinnovati). La visura catastale è necessaria per conoscere lo stato attuale del sottotetto e le
e progetto DIA o permesso di costruire Nuovo accatastamento altezze: va presentata copia insieme al progetto; il progetto dovrà indicare lo stato futuro del sottotetto e indicare la destinazione d uso dei locali. Per recuperare o ristrutturare un sottotetto è necessario inoltrare al comune una DIA o una richiesta di permesso di costruire; per il recupero dei sottotetti molte regioni italiane hanno emanato delle leggi specifiche, per cui è fondamentale attenersi a questa norme, in deroga alla normale disciplina urbanistica. Al termine dei lavori, avendo il sottotetto cambiato destinazione d uso e quindi essersi trasformato in mansarda, andrà nuovamente accatastato; in caso di edificio condominiale, andranno riviste le tabelle millesimali. Tabella 3 L.R. Lombardia per il recupero abitativo dei sottotetti L.R. 15, 15.7.1996 L.R. 12, 11.3.2005 Il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché vengano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie e sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di 2,40 m, ulteriormente ridotta a 2,10 m per i comuni posti a quote superiori a 1.000 m di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi 1,50 m per la superficie relativa. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti possono comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione, nonché modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico. Il recupero dei sottotetti è ammesso anche in deroga ai limiti ed alle prescrizioni di cui agli artt. 14, 17, 19 e 22 della L.R. 51 del 15.4.1975. Il progetto di recupero ai fini abitativi deve prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell'intero fabbricato. Ai sensi di quanto disposto dagli art. 36, comma 2, e art. 44, comma 2, il recupero volumetrico di cui al comma 2 può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell intervento ed entro la fine dei relativi lavori. Si definiscono come sottotetti i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici di cui al comma 2 dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, salvo quanto disposto dal comma 6. Il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per
L.R. 4, 13.3.2012 (art. 9 Modifica alla disciplina in materia di recupero di sottotetti a fini abitativi) ogni singola unità immobiliare l altezza media ponderale di 2,40 m, ulteriormente ridotta a 2,10 m per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi 1,50 m per la superficie relativa. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti possono comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione, nonché, ove lo strumento urbanistico, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'art. 63, comma 6. Con la nuova legge di modifica del Piano Casa, approvata a febbraio di quest anno, la Lombardia mantiene la legge 12/2005 per il recupero dei sottotetti, con possibilità di aumentare le altezze di colmo e di gronda non oltre 1,5 m dal limite di altezza massima degli edifici fissata dal Piano di Governo del territorio, al di fuori dei centri storici. Gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l'apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l'osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti, nonché, per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri di cui all'art. 63, comma 6. Nei casi di deroga all'altezza massima, l'altezza minima abitabile non può essere superiore a 1,50 m. All'interno dei centri storici e dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; in assenza di limiti, l'altezza massima deve intendersi pari all'esistente'.
La situazione ante-riforma Le modifiche introdotte dalla legge 220/2012 Negli anni precedenti il contenzioso sulla individuazione della proprietà del sottotetto nasceva dal fatto che l'art. 1117 cod. civ. non annoverava tra le parti dell'edificio il sottotetto per cui, vigeva una presunzione legale di proprietà comune del manufatto, stando la natura meramente esemplificativa dell'elenco di cui all'art. 1117 cod. civ. Alla mancanza di tale esplicita previsione normativa ha sopperito, in primis, la giurisprudenza con l'enunciazione di criteri per l'individuazione della natura e della conseguente attribuzione della titolarità del diritto di proprietà del locale di cui trattasi. In tale prospettiva il sottotetto veniva considerato di proprietà dell'appartamento sottostante quando era ad esso collegato da una scala interna mentre, viceversa, veniva considerato condominiale nel caso in cui l'accesso fosse garantito dalla scala comune. Negli anni si sono consolidati i seguenti indirizzi: a. in mancanza di elementi contrari desumibili dal titolo, il sottotetto deve considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano (e quindi di proprietà esclusiva del titolare di esso), quando (per le sue caratteristiche strutturali) assolva esclusivamente a una funzione protettiva e isolante del piano più elevato, come un'intercapedine (Cfr. Cass., sent. 28.4.1999, n. 4266; sent. 15.6.1993, n. 6640 e sent. 23.5.1991, n. 5854); b. la titolarità del sottotetto al proprietario dell'ultimo piano non può essere messa in discussione neppure quando tale spazio contenga alcuni elementi dell'impianto di riscaldamento (Cass., sent. 5.4.1982, n. 2090); c. se il sottotetto si presenta sotto forma di mansarda o di soffitta, in tali ipotesi l'appartenenza del bene va determinata in base al titolo: in mancanza il sottotetto può ritenersi oggetto di proprietà comune, quando tale vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di Con l entrata in vigore della riforma del condominio il legislatore ha inclusi, nell'ambito dei beni comuni (ex art. 1117, n. 2) i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune. Con questa modifica ha inteso recepire un orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui la natura del sottotetto di un edificio può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass., sent. 23.7. 2012, n. 12840; sent. 12.8.2011, n. 17249; sent. 29.12.2004, n. 24147 e sent. 19.12.2002, n. 18091). Parte della dottrina ha considerato l aggiunta «pleonastica, in quanto nessuno dubitava che l appartenenza del sottotetto si determinasse in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso fosse destinato in concreto, sicché, ove trattavasi di vano (cosiddetta camera d aria o palco morto) destinato esclusivamente a servire da protezione dal caldo o dal freddo dell appartamento dell ultimo piano, esso ne costituiva pertinenza e doveva, quindi, considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell ultimo piano, mentre andava annoverato tra le parti comuni se era utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione iuris tantum di comunione prevista dalla norma citata, la quale operava ogni volta che, nel silenzio del titolo, il bene fosse suscettibile, per le sue precipue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi» 1. 1 A. Celeste, Parti comuni dell'edificio: aggiornato l'elenco, in Consulente Immobiliare n. 932/2013, pag. 1094.
interesse condominiale (Cass., sent. 27.10.2000, n. 14160; sent. 20.7.1999, n. 7764 e sent. 7.2.1998, n. 1303); d. il sottotetto può considerarsi pertinenza solo quando assuma le caratteristiche del palco morto, ossia di un'intercapedine di isolamento, ma non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentirne, anche solo potenzialmente, il godimento come vano autonomo (Cass., sent. 18.10.1988, n. 5668).