NEwSLETTER Del 12 settembre 2016 Oneri non apparenti e danni da comportamento illegittimo della pubblica amministrazione. 1 Se sussiste su un immobile un vincolo paesaggistico e urbanistico imposto dalla legge, non rileva la certificazione errata e la mancata contestazione del contenuto della denuncia inizio lavori da parte del Comune a celarne l apparenza ed a condizionare la volontà di acquisto di un immobile. Corte di Appello di Roma del 5.09.2016, n. 5195. Responsabilità della Pubblica Amministrazione Erronea certificazione Sussistenza vincoli paesaggistici e urbanistici ex lege inapplicabilità art. 1489 c.c. artt. 2043, 1489 e 1497 c.c.; L. n. 1497 del 29.06.1939; D.Lvo n.490 del 29.10.1999; R.D. n. 3267 del 30.12.1923; L. n. 64 del 2.02.1974; L.R. Lazio n.24 del 6.07.1977. La Corte di Appello di Roma si è recentemente pronunciata in materia di risarcimento danni nella compravendita immobiliare, provocati dalla mancata dichiarazione di oneri gravanti sul bene, e di responsabilità della pubblica amministrazione per quelli derivanti dal rilascio di certificati e autorizzazioni, poi risultate contrarie a norme di legge. Il Giudice di secondo grado, conferma la decisione del Tribunale che aveva rilevato sia la inapplicabilità dell art. 1489 c.c. nel caso della sussistenza di un vincolo paesaggistico, in quanto non assimilabile a onere non apparente, sia l assenza di responsabilità della pubblica amministrazione per erronea certificazione urbanistica e mancata pronuncia nei termini sulla DIA (presentata per lavori finalizzati all utilizzo abitativo di tali beni), nella vigenza di una diversa disposizione di legge. La Società appellante aveva originariamente proposto la domanda di risarcimento lamentando di avere acquistato un noto complesso immobiliare in stato di degrado da altra Società, sul presupposto che i beni ivi compresi avrebbero avuto una destinazione ad uso abitativo\alberghiero. Il complesso, un opificio in stato di abbandono, risultava inserito nel Piano Regolatore Generale (PRG) approvato nel 1973, come sottozona destinata a scuole, edifici pubblici ed altro; nel 2002 era stata presentata una variante urbanistica per comprendere l area tra quelle destinate alle attività ricettive (quali quelle proposte dalla Società venditrice), ma il provvedimento doveva ritenersi decaduto, essendo trascorsi più di cinque anni senza approvazione regionale.
NEwSLETTER Del 12 settembre 2016 Tale situazione veniva rilevata dalla consulenza tecnica d ufficio disposta in primo grado che evidenziava la sussistenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici e sismici imposti per legge; una classificazione per Legge Regionale come zona limitrofa al centro storico destinata a riqualificazione e recupero ambientale, con la sola possibilità di intervento sui manufatti preesistenti limitata al restauro e al risanamento conservativo. 2 La Società aveva invece acquistato il complesso ritenendo che si potesse intervenire sul complesso immobiliare (con richiesta di un mutuo edilizio), in presenza del certificato di destinazione d'uso abitativo degli immobili rilasciato dagli uffici comunali e della presentazione di una D.l.A. per lavori di ristrutturazione e risanamento conservativo da parte del venditore, in ordine alla quale era intervenuto silenzio assenso ai lavori da parte del Comune; e ricevuto invece, successivamente all acquisto, una diffida da parte della Pubblica Amministrazione a non eseguire alcuna opera tra quelle indicate, in quanto i beni erano gravati da vincolo paesaggistico. La domanda di risarcimento dei danni nei confronti della Società venditrice e del Comune, proposta dall acquirente a diverso titolo, veniva rigettata in primo grado in quanto non applicabile al caso in specie la previsione dell art. 1489 c.c., (Libro IV, Delle obbligazioni, Titolo III dei singoli contratti, Capo I della vendita, Sezione I disposizioni generali):..se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e1488.. Anche la Corte di Appello di Roma, con la pronuncia in commento ha ribadito che la parte acquirente doveva ritenersi a conoscenza sia della sussistenza di specifici vincoli paesaggistici imposti per legge, sia dei vincoli di destinazione urbanistica previsti dal PRG, che non consentiva una trasformazione dell immobile diversa da meri interventi manutentivi e di messa in sicurezza. La disposizione codicistica ex adverso invocata dalla Società acquirente riguarda, invece, oneri, diritti reali o personali diversi e non apparenti che pur sussistenti - non dichiarati in contratto da parte venditrice: il disposto non era, quindi, applicabile in questo caso dove il vincolo era da ritenersi noto, in quanto comminato per legge (con richiamo di Cass. n. 3555\1977). Il Giudice di secondo grado ha confermato anche l altro profilo già correttamente deciso dal Tribunale, sulla assenza di responsabilità del Comune nella determinazione dell acquisto. Il rilascio di certificazione di destinazione d uso errata da parte degli uffici pubblici e il mancato pronunciamento sulla DIA, anche secondo la Corte, non valevano a trasformare i sussistenti vincoli normativi paesaggistici, idrogeologici e sismici in oneri non apparenti, con conseguente applicabilità della norma sopra citata: l attività della pubblica amministrazione
NEwSLETTER Del 12 settembre 2016 3 non poteva, quindi, avere condizionato la volontà di acquisto del complesso immobiliare, in quanto i vincoli dovevano ritenersi conosciuti. La decisione fa rinvio, sostanzialmente in termini, a Cass. n. 4971\2007 secondo cui le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizioni di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari; sicché i vincoli imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull immobile secondo la previsione dell'art. 1489 c.c. e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto. Avv. Michele Sprovieri