Comune di San Mauro Pascoli (Provincia di Forlì Cesena) UFFICIO TRIBUTI RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI ******************************************* ANNI DI RIFERIMENTO 1996-2002 San Mauro Pascoli, lì 30.8.2002 1
Introduzione La presente relazione è redatta allo scopo di fornire i valori di riferimento delle aree fabbricabili ai fini dell Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.), istituita con il D.Lgs. 30/12/1992 n. 504. L art. 2, comma 1, lettera b) del D.Lgs. 504/92 definisce area fabbricabile l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità per pubblica utilità. Secondo poi quanto disposto dall art. 5, comma 5 del succitato D.Lgs., la base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alle destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. In caso di utilizzazione edificatoria dell area, di demolizione di fabbricato e di interventi di recupero a norma dell art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge n. 457 del 05/08/1978, la base imponibile è sempre costituita dal valore dell area, senza computare il valore del fabbricato in corso d opera. Torneremo più avanti su tali criteri. Quanto detto tuttavia è sufficiente per comprendere che, a differenza delle altre fattispecie imponibili previste dall Imposta Comunale sugli Immobili, per le aree fabbricabili non esistono dati inconfutabili per la quantificazione del valore imponibile. Da questa lacuna giuridica nasce l esigenza da parte dei Comuni di verificare e rendere noti i valori medi di mercato delle aree fabbricabili, con un duplice scopo: a) quale strumento da fornire ai contribuenti per il versamento dell imposta dell anno in corso e per gli anni successivi, con lo scopo di ridurre al massimo l insorgenza del contenzioso. Il Comune infatti non darà luogo all accertamento qualora l imposta venga corrisposta sulla base di un valore non inferiore a quello di riferimento; b) quale strumento di controllo per l Ufficio Tributi, allo scopo di procedere all accertamento dell I.C.I. sulle aree fabbricabili per le annualità pregresse; Di seguito sarà illustrata la metodologia operativa utilizzata per redigere i valori di stima delle aree fabbricabili. 2
Metodologia operativa Come già detto, il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili, sulla base dell art. 5, comma 5 del D.Lgs. 504/92, deve essere determinato avendo riguardo per i seguenti criteri: a) zona territoriale di ubicazione; b) indice di edificabilità; c) destinazione d uso consentita; d) oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione; e) prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Per giungere, quindi, alla determinazione dei valori delle aree fabbricabili sono stati adottati dei criteri di valutazione e compiute delle operazioni preliminari, mirate a rendere corretti i valori successivamente proposti. a) Zonizzazione Il territorio del Comune di San Mauro Pascoli si estende per una superficie di 17 Kmq., e si sviluppa dall entroterra fino alla costa con differenti tipologie immobiliari, vista l estensione e la conformazione territoriale del Comune di San Mauro Pascoli, si è provveduto a suddividere il territorio in quattro zone che, tenendo conto degli elementi morfologici e territoriali, delle caratteristiche socio-economiche ed edilizie nonché delle disposizioni dello strumento urbanistico generale vigente, potessero considerarsi omogenee. Di seguito elenchiamo tali zone e i relativi elementi distintivi, precisando che le stesse verranno individuate graficamente in una apposita cartografia al fine di favorirne l individuazione. IDENTIFICAZIONE Morfologia: Pianura Ubicazione: Centro CARATTERISTICHE INSEDIATIVE: ZONA n. 1: CAPOLUOGO Intensità demografica: Livello ambientale: Livello socio-economico: Infrastrutture e servizi: media buono medio-alto CARATTERISTICHE EDILIZIE Tipologia edilizia prevalente: ETEROGENEA (ville e villini, fabbricati mono e plurifamiliari, condomini economico-popolari) Livello edilizio: CIVILE Struttura: MISTA Stato di conservazione: BUONO Destinazione prevalente: RESIDENZIALE VALORI DI COMPRAVENDITA FABBRICATI (lire al mq.) Minimo: L. 3.000.000 Massimo: L. 3.600.000 Medio ordinario: L. 3.300.000 3
ZONA n. 2 SAN MAURO MARE IDENTIFICAZIONE Morfologia: Ubicazione: Pianura Periferica (frazione) CARATTERISTICHE INSEDIATIVE: Intensità demografica: Livello ambientale: Livello socio-economico: Infrastrutture e servizi: MEDIA BUONO MEDIO CARATTERISTICHE EDILIZIE Tipologia edilizia prevalente: FABBRICATI MONO E PLURIFAMILIARI A ALBERGHI Livello edilizio: CIVILE Struttura: MISTA Stato di conservazione: BUONO Destinazione prevalente: TURISTICA VALORI DI COMPRAVENDITA FABBRICATI (lire al mq.) Minimo: L. 3.200.000 Massimo: L. 3.700.000 Medio ordinario: L. 3.450.000 ZONA n. 3 AREE SPARSE IDENTIFICAZIONE Morfologia: Ubicazione: Confini: Fogli di mappa: Pianura Periferica (frazione) CARATTERISTICHE INSEDIATIVE: Intensità demografica: Livello ambientale: Livello socio-economico: Infrastrutture e servizi: media buono medio CARATTERISTICHE EDILIZIE Tipologia edilizia prevalente: FABBRICATI MONO E PLURIFAMILIARI Livello edilizio: CIVILE Struttura: MISTA Stato di conservazione: NORMALE Destinazione prevalente: RESIDENZIALE VALORI DI COMPRAVENDITA FABBRICATI (lire al mq.) 4
Minimo: L. 2.800.000 Massimo: L. 3.300.000 Medio ordinario: L. 3.050.000 ZONA n. 4: ZONA INDUSTRIALE IDENTIFICAZIONE Morfologia: Ubicazione: Confini: Fogli di mappa: Pianura Semi-periferica CARATTERISTICHE INSEDIATIVE: Intensità demografica: Livello ambientale: Livello socio-economico: Infrastrutture e servizi: scarsa medio medio CARATTERISTICHE EDILIZIE Tipologia edilizia prevalente: LABORATORI ARTIGIANALI, OPIFICI Livello edilizio: INDUSTRIALE Struttura: MISTA Stato di conservazione: BUONO Destinazione prevalente: MANIFATTURIERA E COMMERCIALE VALORI DI COMPRAVENDITA FABBRICATI (lire al mq.) Minimo: L. 1.000.000 Massimo: L. 1.350.000 Medio ordinario: L. 1.175.000 NB. Le aree aventi destinazione Turistico-Alberghiera vengono equiparate alle aree aventi destinazione residenziale e poste all interno della medesima zona territoriale. Per le aree a prevalente destinazione commerciale, in considerazione della scarsa appetibilità vengono valutate il 20% meno delle aree a destinazione residenziale poste all interno della medesima zona. b) Indice di edificabilità Esistono, com è noto, possibilità più o meno intense di costruire, tant è che in sede di pianificazione urbana, per ciascuna tipologia, viene indicato l indice di edificabilità, cioè il rapporto in mq/mq tra la superficie complessiva fabbricabile e la superficie del terreno edificabile. Il valore commerciale di un area edificabile è strettamente collegato alla sua potenzialità edificatoria espressa in metri quadrati di Superficie Complessiva. Superficie Utile = Superficie Area Fabbricabile x Indice di Edificabilità 5
L efficacia dell uso di questo parametro deriva dal fatto che i livelli dei prezzi di compravendita sono la diretta conseguenza della superficie complessiva, ovvero della superficie realizzabile per il fabbricato che si andrà a costruire. Valore Imponibile = Superficie Utile x Valore al mq. di SU il che equivarrebbe a dire che Valore Imponibile = Superficie Territoriale x Valore al mq di SU Indice di Edificabilità Nella redazione dei valori di stima delle aree fabbricabili si è scelto di esprimere i valori per metro quadrato di Superficie Utile (SU). Ciò consente di rendere omogenei i valori indipendentemente dall indice di edificabilità del terreno previsto sulla base delle norme di attuazione del P.R.G., in quanto questo indice opera come moltiplicatore per la quantificazione dei metri quadrati di terreno imponibile anziché come divisore del valore dell area per metro quadro di superficie territoriale. NOTA BENE: questo non vale per le aree soggette ad esproprio. c) destinazione d uso consentita Le destinazioni d uso consentite sulla base delle norme di attuazione del P.R.G. rappresentano l utilizzo per il quale viene edificato un fabbricato. Tale destinazione d uso, nell andare ad individuare la tipologia dell edificio che si potrà costruire su una determinata area, incide in maniera determinante sul valore commerciale del terreno. Le destinazioni d uso rilevanti ai fini della stima delle aree fabbricabili, per le quali si sono riscontrati valori omogenei di mercato, sono state differenziate, in analogia con gli usi previsti dal P.R.G., nei seguenti gruppi: residenziale: si intendono le aree destinate ad abitazioni di nuclei familiari e relative pertinenze, sia di carattere intensivo (condomini e fabbricati plurifamiliari) che di carattere non intensivo (fabbricati monofamiliari, ville e villette). Comprende altresì i negozi di piccole dimensioni o gli uffici collocati in un edificio a prevalente carattere residenziale; direzionale, commerciale e turistico-alberghiero: comprende le aree destinate ad attività terziarie a carattere specializzato (a puro titolo esemplificativo: uffici, attività bancarie, finanziarie, assicurative, amministrative, congressuali e fieristiche), ad attività commerciali, di servizio e alberghiere; artigianale e industriale: comprende le aree destinate ad attività artigianali o industriali adibite alle esigenze di un processo produttivo e relativi locali accessori per attività complementari alla produzione (locali destinati ad attività terziarie interne, aree di esposizione e vendita, ecc.). Determinazione dei valori di riferimento delle aree fabbricabili Come già detto non esistono dati inconfutabili per la quantificazione del valore imponibile delle aree fabbricabili. Per questo motivo, l unico criterio percorribile per la corretta valorizzazione delle aree è una stima comparativa che, mettendo a confronto i valori desunti sulla base di diversi metodi di valutazione e diverse fonti informative (agenzie immobiliari, rogiti di compravendita, ecc.), giunga alla determinazione dei valori di riferimento che più si avvicinino al probabile valore di mercato dell area. Qui di seguito si espongono i valori desunti dall Osservatorio Immobiliare, dalle Agenzie Immobiliari e dai rogiti di compravendita effettuati dal Comune. Dalla comparazione di questi valori e sulla base dei criteri illustrati nei paragrafi precedenti, si determineranno i valori di riferimento delle aree fabbricabili. 6
Valori Osservatorio Immobiliare L Osservatorio Immobiliare è l organo ufficiale del Ministero delle Finanze Agenzia del territorio, preposto alla stima dei valori di mercato dei fabbricati e delle aree fabbricabili distinti per comune e per anno. Il metodo utilizzato dall Osservatorio per la valorizzazione delle aree fabbricabili (del tutto simile a quello del Catasto ed a quello utilizzato dalla maggior parte dei tecnici), prevede lo scorporo dei costi necessari a costruire il fabbricato (oneri di urbanizzazione, costi di costruzione, oneri finanziari, costi di progettazione, utile d impresa, ecc.) dal valore del venduto, al fine di ottenere un valore residuo coincidente con il valore dell area fabbricabile (cosiddetto valore di incidenza). Riportando i valori dei terreni forniti dall Osservatorio Immobiliare per gli anni di operatività dello stesso nella Provincia di Forlì-Cesena all unità di misura utilizzata comunemente sul mercato (metro quadrato anziché metro cubo) ed alle zone sopra individuate, si ottengono i seguenti valori: Artigianale Anno Capoluogo San Mauro Industriale Mare 1996 min 345,00 345,00 95,00 1996 max 470,00 470,00 130,00 1997 min 345,00 345,00 95,00 1997 max 470,00 470,00 130,00 1998 min 365,00 365,00 95,00 1998 max 490,00 490,00 140,00 1999 min 370,00 370,00 100,00 1999 max 495,00 495,00 140,00 2000 min 390,00 390,00 100,00 2000 max 510,00 510,00 140,00 2001 min 390,00 390,00 110,00 2001 max 510,00 510,00 150,00 I dati dell Osservatorio Immobiliari sono utili, oltre che per un confronto con dati simili reperiti presso altre fonti informative, anche per ricostruire il trend storico registrato dal mercato immobiliare nel corso degli anni. Come si può evincere dalla tabella sopra riportata il mercato immobiliare delle aree fabbricabili non ha subito variazioni rilevanti nel corso degli anni. Infatti la variazione percentuale tra il 1996 ed il 2001 è pari a circa il 12% per le aree a destinazione residenziale mentre per le aree a destinazione Industriale-Artigianale. L aumento è di circa il 30. In conclusione si può affermare che qualunque sia il parametro che verrà utilizzato per la valorizzazione delle aree sarà comunque opportuno avvalersi dei dati dell osservatorio immobiliare per apportare le variazioni dovute all andamento del mercato. 7
Valori Agenzie Immobiliari Pur non avendo alcun carattere di ufficialità, i valori forniti dalle agenzie immobiliari operanti sul territorio sono quelli che più si avvicinano a quelli realmente applicati sul mercato. Oltre a questo, le informazioni assunte presso le agenzie permettono di capire l andamento del mercato immobiliare nel corso degli anni e, mediante un confronto con i valori dell Osservatorio, ottenere dei valori il più possibile aderenti alla situazione di mercato. La tabella sotto riportata esprime il risultato di una indagine svolta per vie brevi presso le maggiori agenzie immobiliari operanti sul territorio. Al fine di ridurre eventuali errori o discrepanze significative che potessero falsare il risultato, i valori riportati costituiscono la media dei prezzi indicati dalle diverse agenzie e per le diverse tipologie di area fabbricabile (completamento o espansione). Sempre a tale scopo, oltre alle compravendite di aree si sono verificati anche i valori di vendita dei fabbricati, tenendo presente che, come già detto, vi è un nesso tra il valore del venduto e il valore dell area fabbricabile. Capoluogo San Mauro Artigianale ANNO Mare Industriale 1996 410,00 410,00 120,00 1997 410,00 410,00 120,00 1998 420,00 420,00 130,00 1999 420,00 420,00 130,00 2000 430,00 430,00 140,00 2001 430,00 430,00 140,00 Come si può notare, anche in questo caso le variazioni di valore avvenute nel corso degli anni non superano il 10%, variazione leggermente inferiore a quella indicata nei dati fornito dall Osservatorio Immobiliare della Provincia di Forlì-Cesena Atti di Compravendita Al fine di rendere omogenei i valori applicati dal Comune, si sono analizzati gli atti di compravendita delle aree di San Mauro negli anni 1995-2001. Tali atti presentano mediamente dei valori in linea con i dati indicati nelle tabelle precedenti. 8
Sezione n. 1 VALORI ANNI 1996-2002 Dalle analisi sopra effettuate, mediante una stima comparativa che tenga in considerazione i valori ottenuti per le diverse tipologie di aree, si ottengono i seguenti valori minimi e massimi per le aree fabbricabili, con riferimento al 1 gennaio 2001: RESIDENZIALE Anno Capoluogo San Mauro Aree Sparse Mare 1996 min 345,00 345,00 95,00 1996 max 470,00 470,00 130,00 1997 min 345,00 345,00 95,00 1997 max 470,00 470,00 130,00 1998 min 365,00 365,00 95,00 1998 max 490,00 490,00 140,00 1999 min 370,00 370,00 100,00 1999 max 495,00 495,00 140,00 2000 min 390,00 390,00 100,00 2000 max 510,00 510,00 140,00 2001 min 390,00 390,00 110,00 2001 max 510,00 510,00 150,00 2002 min 390,00 390,00 120,00 2002 max 550,00 550,00 160,00 9
Anno NON RESIDENZIALE Valori espressi per mq. di Superficie Complessiva Industriale Artigianale 1996 min 45,00 345,00 1996 max 100,00 470,00 1997 min 45,00 345,00 1997 max 100,00 470,00 1998 min 50,00 365,00 1998 max 110,00 490,00 1999 min 85,00 370,00 1999 max 130,00 495,00 2000 min 90,00 390,00 2000 max 140,00 510,00 2001 min 100,00 390,00 2001 max 150,00 510,00 2002 min 110,00 390,00 2002 max 170,00 550,00 Direzionale Commerciale Alberghiero I valori sopra determinati sono riferiti all'anno 2001 e rappresentano il valore venale in comune commercio al I Gennaio determinato avendo a puntuale riferimento tutti i citati criteri presenti all'art. 5, 5 comma del D.Lgs. n. 504/92. Per gli anni precedenti 2000-1999 - 1998-1997 1996-1995 è stata eseguita la stessa procedura di valutazione, determinando ad ogni singola epoca, sempre il valore venale al 1 gennaio ed evitando aggiornamenti automatici, impropri, e basandosi essenzialmente sull'effettiva tendenza del valore venale accertato. 10
d) Oneri e situazioni concrete che incidono sul valore venale delle aree fabbricabili. Tra le situazioni urbanistiche, civilistiche e di fatto che inevitabilmente incidono sul valore dell'area, determinando in maniera oggettiva una possibile riduzione o diminuzione di valore, non vi sono solo gli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno, come previsto dalla norma, ma si riscontrano una serie di casistiche che, a puro titolo esemplificativo, vengono di seguito illustrate. In via generale per tutte le tipologie di aree: presenza o previsione, di Autostrada (eccetto le aree industriali-artigianali e commerciali, per le quali la vicinanza di importanti vie di comunicazione comporta una valorizzazione dell area); presenza di servitù (passaggio, acqua, gas ecc); vicinanza di elettrodotti; lotti interclusi; oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno che il soggetto attuatore è tenuto a sostenere allo scopo di rendere effettivamente edificabile il terreno (demolizione di edifici esistenti, palificazioni, drenaggi, ecc.); presenza di limiti specifici, quali, per esempio, i vincoli di specie, che effettivamente incidono sul valore dell area; ritardi dimostrati sui tempi di rilascio delle concessioni edilizie; particolari situazioni riguardanti piani edilizi per la cui realizzazione i soggetti attuatori hanno dovuto sostenere costi derivanti da esposizioni finanziarie dovute sia a ritardi non imputabili al soggetto attuatore che ai tempi di attuazione degli stessi (Ris. Ministeriale n. 209/E del 17.10.97); comunque ogni reale situazione che comporti effettiva e giustificata causa di decremento del valore dell'area considerata. In particolare nelle aree assoggettate a Piano Particolareggiato preventivo incidono certamente sul relativo valore questi ulteriori elementi: incidenza dell'indice territoriale. Occorre in tal senso valutare specificatamente i casi in cui si verifica un diverso rapporto tra quantità edificatorie consentite e quantità di terreno da mettere a disposizione del Comune; presenza di aree a servizi eccedenti lo standard minimo - per le opere di urbanizzazione (verde pubblico, parcheggi ecc.); presenza di più proprietari che comporta la necessità di definire accordi non sempre agevoli e spesso costosi per giungere all attuazione del piano urbanistico; particolari tipologie costruttive consentite (condominiale o a villino mono-familiare); vicinanza o meno ad insediamenti di edilizia pubblica convenzionata e/o sovvenzionata (quest'ultima sempre concorrenziale e comunque di deprezzamento di zona); In considerazione del carattere puramente esplicativo e non certo esaustivo delle cause di decremento indicate nei punti precedenti, in occasione della valorizzazione dell area fabbricabile in sede di accertamento verranno valutate singolarmente tutte le altre cause che possano determinare una riduzione di valore. In definitiva si consiglia, al verificarsi di concrete situazioni di deprezzamento dell area, valutare caso per caso la sussistenza di uno o più dei presupposti indicati e graduare congruamente le riduzioni economiche. Tali riduzioni comunque dovranno risultare contenute entro il limite minimo previsto dalle tabelle precedentemente riportate. Eventuali ulteriori riduzioni saranno ammesse previa specifica valutazione tecnica ed espressa motivazione, ispirata ai principi di correttezza e buona amministrazione, e tenendo conto degli oneri derivanti dalle convenzioni stipulate con il Comune Per contro tutte le altre situazioni che non presentano oggettivi e validi motivi per applicare la riduzione si ritiene corretto siano considerati ordinariamente e nei confronti degli stessi l'ufficio applichi automaticamente il valore venale massimo determinato per ogni singola zona e per ciascuna epoca di riferimento. 11