VADEMECUM PER IL CONSUMATORE CHE SI RIVOLGE AD UNA AGENZIA IMMOBILIARE a cura del Servizio Tutela del Consumatore e della Proprietà Industriale Anno 2008
Conoscere le Agenzie Immobiliari Presso ciascuna Camera di Commercio e presente il Ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi anche coloro che svolgono o intendono svolgere l attività di mediazione immobiliare, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale, così come previsto dalla Legge 3 febbraio 1989, n.39. L iscrizione al Ruolo e requisito essenziale richiesto dalla normativa, in quanto abilita all esercizio dell attività di mediazione su tutto il territorio nazionale. Il mediatore immobiliare prima di iniziare ad esercitare ha l obbligo di depositare, presso la Camera di Commercio competente, il contratto-tipo (formulario) che intende utilizzare nello svolgimento della propria attività. L utilizzo di formulari non depositati comporta l applicazione di sanzioni amministrative e disciplinari. Chiunque ne abbia interesse può prendere visione dei formulari depositati in Camera di Commercio. Le Camere di Commercio possono predisporre e promuovere contratti-tipo tra imprese, consumatori, utenti ecc., favorendo in tal senso anche forme di controllo sulla presenza di clausole inique inserite nei contratti. Presso la Camera di Commercio di Campobasso e stata istituita una Commissione per la Regolazione del mercato, composta da esperti del diritto, che ha il fine ultimo di garantire la trasparenza delle relazioni commerciali tra operatori e consumatori Tra gli altri compiti la Commissione svolge indagini nel settore della mediazione immobiliare, analizza i contratti-tipo depositati ed esprime pareri tecnico-giuridici sulla possibile vessatorieta delle clausole inserite. Consumatori, Associazioni di categoria, professionisti ed Enti possono segnalare alla Commissione la presenza di eventuali clausole vessatorie nei contratti-tipo, al fine di richiedere un parere motivato. Di seguito si riportano le linee guida tracciate dalla Commissione per la Regolazione del mercato.
SUGGERIMENTI PER CHI SI RIVOLGE AD UNA AGENZIA IMMOBILIARE Verificare che la persona con cui si tratta sia effettivamente un AGENTE IMMOBILIARE e quindi regolarmente iscritto presso la Camera di Commercio (requisito indispensabile per esercitare). Diffidare dalle persone non iscritte al Ruolo camerale, poiché svolgono lavoro in nero, non assicurano standard di qualita delle prestazioni da rendere e provocano turbativa alla trasparenza del mercato. Richiedere all Agente di utilizzare i moduli (c.d. formulari) depositati presso la Camera e, prima di firmarli, è buona norma verificare la corrispondenza con gli stessi. Prestare molta attenzione affinché tutti gli accordi presi verbalmente siano poi definiti in forma scritta. Il mediatore ha diritto alla provvigione dovuta da entrambe le parti, ma attenzione, bisogna concordare per iscritto l entità e le relative modalità di pagamento. Indicare bene nel contratto quali sono i servizi compresi nella provvigione stabilita e quali invece non vi rientrano. Concordare anticipatamente il termine di scadenza del contratto e quindi la durata dell incarico, evitando la previsione di rinnovi taciti del mandato. Spesso l affare oggetto di mediazione e subordinato alla richiesta di un mutuo: in tal caso pretendere l indicazione nel contratto di una specifica: l efficacia dello stesso e subordinata alla erogazione del finanziamento. Verificare se sul contratto e indicata la clausola in esclusiva : in tal caso ci si impegna a non poter concludere l affare in proprio o attraverso altro Agente, salvo pagare le penali previste. Se l incarico e in esclusiva, e opportuno, per un equo contratto, che siano indicati tutti gli impegni dell Agente immobiliare, quali ad esempio affissioni pubblicitarie, assistenza presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie Immobiliari, verifiche presso gli Amministratori dell esistenza di spese condominiali arretrate ecc.. Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spese. Ricordarsi che la provvigione e dovuta all Agente immobiliare a conclusione dell affare, termine che coincide con la comunicazione dell avvenuta accettazione scritta dell altra parte coinvolta nell affare. È bene sapere che la provvigione e dovuta anche nel caso di vendita effettuata, dopo la scadenza dell incarico, a persone segnalate dall Agente immobiliare. A tutela del consumatore e dell Agente sarebbe buona norma prevedere che quest ultimo, cessato l incarico, invii al cliente un elenco di tali soggetti. Ricordarsi sempre che le eventuali caparre non devono mai essere versate all Agente, ma solo al venditore, utilizzando un assegno non trasferibile. Nell affidare un incarico bisogna fornire all Agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie per lo svolgimento delle funzioni in piena trasparenza e sicurezza.
ESEMPI DI CLAUSOLE INSERITE NEI CONTRATTI CHE POSSONO RISULTARE VESSATORIE Limiti alla facoltà di recesso (ex art. 1754 c.c.: entrambe le parti hanno la facoltà di recesso senza obbligo di risarcimento). Nei contratti (atipici) viene spesso inserita la clausola di irrevocabilità per il consumatore, il quale si obbliga a mantenere l incarico per un certo tempo (ed è lasciata solo al mediatore la facoltà di recedere): tale clausola è ritenuta vessatoria salvo prova contraria. Da più parti si ritiene che meglio sia prevedere la facoltà di recesso per entrambe le parti, previo pagamento di una somma determinata a titolo di multa o, in alternativa, prevedere l irrevocabilità per entrambi entro ragionevoli limiti di tempo. Esclusività, che si presume vessatoria, a meno che non sia espressamente pattuita, magari perché resa più conveniente dalla offerta di favorevoli prestazioni da parte del mediatore. Obbligo del venditore di accettare la proposta presentata dal mediatore, purché conforme alle indicazioni impartite dal venditore stesso; Previsioni di penali, generalmente rapportate alla provvigione pattuita. Meglio inserire la giusta causa: il venditore potrà non accettare la proposta qualora una giusta causa attinente alla prestazione (es. nota insolvenza dell acquirente) lo giustifichi. Esonero da responsabilità, ricordando che tali clausole possono essere talvolta vessatorie anche se sono state oggetto di trattativa individuale. Clausola arbitrale, la clausola che obbliga in via esclusiva le parti al ricorso alla clausola arbitrale è ritenuta vessatoria. Clausola penale, ritenuta vessatoria e inefficace, qualora imponga, in caso di inadempimento, il pagamento di una penale di importo pari alla provvigione e il mediatore non abbia sostenuto spese né compiuto attività rilevanti; altrettanto vessatoria qualora sia finalizzata ad imporre al consumatore la irrevocabilità o l esclusività dell incarico, pur non essendo previste nel contratto. clausola che prevede, in caso di controversia, un foro diverso da quello di residenza o domicilio elettivo del consumatore (si presume vessatoria). INFORMAZIONI UTILI Per verificare l iscrizione al Ruolo dell Agente immobiliare, prendere visione dei formulari depositati, presentare eventuali esposti e segnalazioni.: Segreteria per la tenuta del Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio (tel.0874/4711 - Fax 0874/90034) Per una soluzione rapida ed economica, attraverso un accordo condiviso dalle parti, di contenzioso tra il cliente e l Agente immobiliare: - Sportello Tutela del Consumatore presso la Camera di Commercio (tel. 0874/4711 Fax. 0874/90034) - Servizio di Conciliazione presso la Camera di Commercio (tel. 0874/4711 Fax. 0874/90034) Le principali norme che riguardano l attività di mediazione immobiliare
Codice Civile (artt.1754 1786) che definisce mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Legge n.39 del 3 febbraio 1989 che ha istituito il Ruolo degli agenti immobiliari, conferendo il diritto alla provvigione solo a coloro che sono iscritti. D.Lgs. 374 del 25.09.1999 (adempimenti aggiuntivi). L. 5 marzo n.57 del 2001 (obblighi del titolo di studio, esami ecc.) Codice del Consumo, D.lsg. 6 settembre 2005, n.206, come punto di riferimento generale e fondamentale.