Circolare n. 177 del 22 Dicembre 2017 Termina il prossimo 31.12.2017 l agevolazione per chi acquista/costruisce immobili residenziali da locare Gentile cliente, con la presente desideriamo informarla che il prossimo 31.12.2017 termina l agevolazione introdotta dall art. 21 del DL 12.9.2014 n. 133 (conv. L. 11.11.2014 n. 164) che consiste in una deduzione dal reddito complessivo IRPEF per: i) l'acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione che risultano invendute al 12.11.2014; ii) l'acquisto di unità immobiliari residenziali oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo di cui all'art. 3 co. 1 lett. d) e c) del DPR 380/2001; iii) gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari in questione; iv) la costruzione di una o più unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. In particolare, l agevolazione consiste in una deduzione dal reddito del titolare dell immobile (non esercente attività commerciale) pari al 20%: i) del prezzo di acquisto dell immobile risultante dall atto di compravendita, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l acquisto delle unità immobiliari medesime; ii) delle spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d appalto (attestate dall impresa che esegue i lavori), nel caso di costruzione dell immobile. Per fruire dell agevolazione, l immobile deve necessariamente essere destinato, entro sei mesi dall acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni consecutivi. La deduzione è inoltre: i) soggetta ad un limite massimo complessivo di spesa pari ad Euro 300.000,00; limite quest ultimo che trova applicazione anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili; ii) ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione; iii) non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.
Premessa L art. 21 del DL n. 133 del 12.09.2014 ha introdotto una specifica agevolazione che concerne gli acquisti effettuati dall'1.1.2014 al 31.12.2017 di unità immobiliari a destinazione residenziale: di nuova costruzione, invendute al 12 novembre 2014, cedute da imprese di costruzione e da cooperative edilizie; In particolare, sono definite invendute le unità immobiliari che, alla data del 12.11.2014: erano già interamente o parzialmente costruite; per le quali alla medesima data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio comunque denominato; per le quali era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all'edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell'intervento (ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale). oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, o di restauro e di risanamento conservativo cedute da imprese di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie; L agevolazione si applica anche a favore di quei contribuenti che costruiscono unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Per fruire dell agevolazione, l immobile deve essere destinato, entro sei mesi dall acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni consecutivi. È prevista anche la concessione in usufrutto dello stesso a soggetti che operano nell ambito degli alloggi popolari da 10 anni. La deduzione spetta, inoltre, una sola volta e non è previsto un cumulo con altre agevolazioni fiscali calcolate per le medesime spese da altre disposizioni di legge.
Le modalità di attuazione e le procedure di verifica per la fruizione della deduzione in parola sono state stabilite dal decreto interministeriale 8 settembre 2015, pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 3 dicembre 2015. Le deduzioni spettanti Possono beneficiare della deduzione del 20% le persone fisiche non esercenti attività commerciale che acquistano: nell arco temporale compreso tra il 1.1.2014 e il 31.12.2017; unità immobiliari a destinazione residenziale: di nuova costruzione invendute, oppure; oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo di cui all'art. 3, comma l, lettere d) e c), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Tipologia di intervento Interventi di restauro e di risanamento conservativo Interventi di ristrutturazione edilizia Definizione Tali interventi comprendono: il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio; l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso; l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Tali interventi comprendono: 1. il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio; 2. l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Ai predetti soggetti spetta una deduzione dal reddito complessivo ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) pari al 20%: del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto notarile di compravendita, nel limite massimo complessivo di euro 300.000,00 comprensivo di IVA; degli interessi passivi sui mutui contratti per l'acquisto della medesima unità immobiliare. Conseguentemente, gli interessi passivi contratti per l'acquisto della unità immobiliare locata non devono essere ricompresi nel plafond di Euro 300.000,00 - che rappresenta la soglia massima del (solo) investimento immobiliare ma potranno beneficiare autonomamente della deduzione del 20%. Le suddette deduzioni - vale a dire la deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile (nel limite massimo complessivo di euro 300.000,00 comprensivo di IVA) e deduzione dal reddito complessivo degli interessi passivi sui mutui contratti per l'acquisto della medesima unità immobiliare (nella misura del 20% degli stessi) spettano: per l'acquisto di unità abitative per le quali è stato rilasciato il certificato di agibilità o si sia formato il silenzio assenso di cui all'art. 25 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, nel periodo ricompreso tra il 1 gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017; ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell'unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà; al proprietario dell'unità immobiliare anche nell'ipotesi in cui quest'ultima sia concessa in usufrutto a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale, come definito dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008. La deduzione dal reddito complessivo - pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile (nel limite massimo complessivo di euro 300.000,00 comprensivo di IVA) - è ripartita in otto quote annuali di pari importo a partire dal periodo di imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione. Eventuali interruzioni del periodo di locazione per motivi non imputabili al
locatore, purché ciascuna inferiore ad un anno, non determinano la decadenza del diritto alla deduzione. Requisiti per l accesso alle deduzioni La spettanza delle deduzioni di cui ai precedenti punti è subordinata alle seguenti condizioni: l'unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; l'unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A/8 (Abitazioni in ville) e A/9 (Castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici); l'unità immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (ovvero in zone destinate a usi agricoli); l'unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell'allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente; il canone di locazione non sia superiore a quello cosiddetto concordato sulla base degli accordi definiti in sede locale ai sensi dell art. 2, comma 3, L. 9 dicembre 1998 n. 431, oppure quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia convenzionata o, infine, a quello definito in ambito comunale ai sensi dell art. 3 comma 114 L. 24 dicembre 2003 n. 350 (c.d edilizia a canone speciale); Con il recente D.M. delle Infrastrutture e dei trasporti del 16.1.2017, in vigore dal 30.3.2017, sono stati resi noti i nuovi criteri per la determinazione dei canoni concordati. Tra le altre novità, si segnala che, ai fini della validità civilistica dei contratti di locazione a canone concordato: non è più indispensabile che le parti siano assistite dalle associazioni; i contratti cosiddetti 3 + 2, stipulati ai sensi dell art. 2, co. 3, della L. 9.12.98 n. 431, possono avere ad oggetto abitazioni site in tutti i Comuni d Italia e non più solamente in quelli ad alta tensione abitativa di cui all art. 1 del DL 30.12.88 n. 551.
il locatore ed il locatario non siano parenti entro il primo grado (sono parenti di primo grado ad esempio il padre ed il figlio); accertata esecuzione di opere edilizie conformi a quelle assentite o comunicate. Le deduzioni spettano una sola volta per ciascun immobile e non sono cumulabili con le altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. In caso di trasferimento dell unità immobiliare locata, per vendita o per successione ereditaria, la deduzione fiscale spettante si trasferisce per la parte residua al nuovo soggetto proprietario purché in possesso dei requisiti di legge. Nel caso di cessione di usufrutto a titolo oneroso, effettuata contestualmente all atto di acquisto dell unità immobiliare, il corrispettivo di usufrutto dovrà essere espressamente indicato nel medesimo atto di acquisto.