Detrazione e deduzione per locazione di alloggi sociali

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1 Detrazione e deduzione per locazione di alloggi sociali ADEMPIMENTO AMBITO APPLICATIVO UNICO 2015 Detrazione e deduzione per locazione di alloggi sociali In favore dei conduttori di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale, è prevista una detrazione rapportata al reddito complessivo per il triennio : nelle imprese il reddito derivante dalla locazione di alloggi sociali sconta una deduzione del 40% sia ai fini IRPEF/IRPEF che IRAP. L art. 7, commi 1 e 2, del D.L. 28 marzo 2014, n. 47 (convertito con modificazione dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80) reca agevolazioni fiscali per il triennio in favore dei conduttori di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale attribuendo, per il suddetto arco temporale, ai soggetti titolari di contratti di locazione di alloggi sociali adibiti a propria abitazione principale una detrazione pari, complessivamente, a: 900 euro, se il reddito complessivo non supera ,71 euro; 450 euro, se il reddito complessivo è compreso tra i ,72 e ,41 euro. La relazione illustrativa precisa che le detrazioni, avendo natura transitoria, sono disciplinate al di fuori della normativa del T.U.I.R. (il cui art. 16 è specificamente dedicato alle detrazioni per canoni di locazione). Definizione di alloggio sociale Si ricorda che l art. 1 del D.M. 22 aprile 2008 definisce «alloggio sociale» «l unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato». L alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Rientrano nella predetta definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e anche alla proprietà. Quanto al canone di locazione dell alloggio sociale, questo viene definito dalle regioni, in concertazione con le Anci regionali, in relazione alle diverse capacità economiche degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell alloggio. L ammontare dei canoni di affitto percepiti dagli operatori deve comunque coprire i costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria del patrimonio tenuto conto, altresì, della funzione sociale dell alloggio. Detrazione spettante Alle detrazioni sopra riportate si applica la disciplina della detrazione per canoni di locazione prevista dal decreto del Ministro delle finanze 11 febbraio 2008, secondo la quale nell ipotesi in cui la detrazione per canoni di locazione superi l imposta lorda (diminuita delle detrazioni di cui agli articoli 12 e 13 del T.U.I.R.) riconosce un ammontare pari alla quota di detrazione che non ha trovato capienza nell imposta lorda, diminuita delle detrazioni di cui agli artt. 12 e 13 del T.U.I.R., consentendo, quindi, a tutti i soggetti che ne hanno diritto di usufruire del beneficio. Gli interessati in fase di compilazione della dichiarazione dei redditi dovranno compilare il Rigo RP71 dedicata agli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale e indicare il codice relativo alla detrazione di cui s intende fruire nella Colonna 1 Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015 VII

2 (Tipologia). Nello specifico occorrerà indicare 4 Detrazione per gli inquilini di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale: Mentre in colonna 2 (n. giorni) occorrerà indicare il numero dei giorni nei quali l unità immobiliare locata è stata adibita ad abitazione principale. Se il contratto di locazione decorre dal 1 ottobre 2014 (92 giorni) in dichiarazione s indicherà: Nella colonna 3 (percentuale), inoltre, dovrà indicarsi 100 se il contratto è stipulato da un unico soggetto ovvero la diversa percentuale di spettanza, nel caso in cui il contratto sia intestato a più soggetti. L importo della detrazione spettante, da indicare nel rigo RN12 colonna 1, viene determinato in base al reddito complessivo, rapportato al numero dei giorni di locazione indicati in colonna 2 e alla percentuale indicata in colonna 3 del rigo RP71. Deduzione dal reddito di impresa L art. 6 del D.L. 28 marzo 2014, n. 47 (convertito, con mod., dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80) dispone che i redditi derivanti dalla locazione di alloggi sociali, di nuova costruzione o per i quali sono stati realizzati interventi di manutenzione straordinaria o di recupero su un fabbricato preesistente di un alloggio sociale, non concorrono alla formazione del reddito d impresa ai fini delle imposte sui redditi (IRPEF/IRES), né alla formazione del valore della produzione netta ai fini dell imposta regionale sulle attività produttive (IRAP), nella misura del 40 per cento. I redditi da locazione di alloggi sociali: di nuova costruzione, oppure per i quali sono stati realizzati interventi di manutenzione straordinaria o di recupero su un fabbricato preesistente di un alloggio sociale, non concorrono nella misura del 40 per cento: alla formazione del reddito d impresa ai fini delle imposte sui redditi; alla formazione del valore della produzione netta ai fini dell IRAP. La non concorrenza alla formazione della base imponibile comporta, specularmente, l indeducibilità delle spese sostenute a fronte di tali redditi (T.U.I.R., art. 109, comma 5). Tale previsione è valida fino all eventuale riscatto dell unità immobiliare da parte del conduttore e, comunque, per un periodo non superiore a dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori di nuova costruzione o di realizzazione mediante interventi di manutenzione straordinaria o di recupero su un fabbricato preesistente. VIII Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015

3 Detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio ediriqualificazioneenergetica ADEMPIMENTO AMBITO APPLICATIVO Detrazioni del 50% e del 65% La Legge di Stabilità 2015 proroga l applicazione delle massime detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici fino al 31 dicembre Detrazione per il recupero del patrimonio edilizio Il T.U.I.R. prevede una detrazione IRPEF del 50% delle spese di recupero del patrimonio edilizio residenziale con un limite massimo di spesa pari a euro Tra queste vi sono le spese per le quali è possibile fruire della detrazione per le spese relative agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Si evidenzia che la detrazione si applica anche alle spese sostenute per gli interventi relativi a parti comuni di edifici condominiali. È, altresì, prevista una detrazione d imposta delle spese documentate sostenute in relazione a talune tipologie di interventi volti alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti. La misura della detrazione è stata fissata al 50% delle spese documentate, sostenute a decorrere dal 26 giugno 2012 e fino al 31 dicembre A partire dal 26 giugno 2012 e fino a tutto il 2015, l ammontare complessivo delle spese detraibili è stato elevato a ,00 euro per unità immobiliare. Il limite di ,00 euro costituisce, comunque, un limite massimo per periodo d imposta (anno solare). In relazione al periodo d imposta 2015: spetta la detrazione del 50% per le spese sostenute per un ammontare massimo di ,00 euro in caso di prosecuzione dei lavori relativi alla stessa unità immobiliare, nel suddetto limite di ,00 euro si deve tenere conto delle spese sostenute negli anni precedenti. Il limite di ,00 euro va riferito all unità abitativa e alle sue pertinenze, unitariamente considerate (Agenzia delle Entrate, risoluzione 4 giugno 2007, n. 124/E). La detrazione per le spese sostenute deve essere ripartita: in 10 rate di pari importo. Per le spese sostenute nel 2014 per il recupero del patrimonio edilizio pari a euro la dichiarazione dei redditi al fine di fruire dei benefici previsti dovrà essere compilata come di seguito: Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015 IX

4 SCHEMA DI SINTESI Detrazione per il risparmio energetico Per ciò che concerne la detrazione del risparmio energetico: l aliquota della detrazione del 65% è stata confermata fino a tutto il Questa detrazione si differenzia rispetto a quelle per i lavori di recupero edilizio, giacché si applica non solo ai soggetti IRPEF, ma anche ai soggetti IRES; il limite massimo rilevante ai fini fiscali non è riferito all importo delle spese sostenute, ma all importo della detrazione del 65% spettante sulle stesse. La detrazione riguarda anche gli interventi di sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione del 65% si applica anche alle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015 in relazione agli interventi relativi a parti comuni di edifici condominiali (artt e 1117-bis cod.civ.) o che interessano tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. In particolare la detrazione d imposta del 65% in esame spetta a: persone fisiche, agli enti e ai soggetti di cui all art. 5 del T.U.I.R., non titolari di reddito d impresa, che sostengono le spese per l esecuzione dei previsti interventi sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti; soggetti titolari di reddito d impresa che sostengono le spese per l esecuzione dei previsti interventi sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti. Ai fini del riconoscimento delle detrazioni del 65% occorre anche che vengano posti in essere alcuni adempimenti formali. Necessita, infatti, che: a) un tecnico abilitato asseveri, sotto la propria responsabilità civile e penale, che l intervento risponde ai requisiti di riqualificazione energetica previsti dalle norme in esame; b) il contribuente acquisisca la documentazione idonea a comprovare il conseguimento dei requisiti prescritti. c) Il contribuente, inoltre, deve trasmettere all ENEA: i dati contenuti nella certificazione energetica, ovvero nell attestato di qualificazione energetica, ove richiesti; per gli interventi di miglioramento dell isolamento termico attuati mediante la sostituzione di finestre comprensive di infissi, ovvero per l installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, la scheda informativa (Allegato F al D.M. 19 febbraio 2007, introdotta dal D.M. 7 aprile 2008); per gli altri interventi realizzati, la scheda informativa di cui all Allegato E al D.M. 19 febbraio X Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015

5 Le detrazioni del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica: non sono cumulabili con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge nazionali per i medesimi interventi (es. detrazione IRPEF del 50% delle spese di recupero edilizio); non sono cumulabili con il premio aggiuntivo per gli impianti fotovoltaici abbinati ad un uso efficiente dell energia contenente i criteri e le modalità per incentivare la produzione di energia elettrica mediante conversione fotovoltaica della fonte solare; sono, invece, compatibili con la richiesta di titoli di efficienza energetica (D.M. 20 luglio 2004, certificati bianchi ). Se è stata sostenuta una spesa nel 2014 per un intervento di risparmio energetico pari a euro , la dichiarazione dei redditi dovrà essere compilata come di seguito indicata: Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015 XI

6 Deduzione per l acquisto di immobili da locare ADEMPIMENTO SCHEMA DI SINTESI Deduzione per l acquisto di immobili da locare Spetta una deduzione dal reddito del 20 per cento a favore delle persone fisiche non esercenti attività commerciale che acquistano dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 un alloggio da un impresa di costruzione o di ristrutturazione per destinarlo alla locazione a canone concordato per una durata minima di otto anni. L art. 21 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (convertito, con mod., dalla Legge 11 novembre 2014, n. 164) prevede una deduzione dal reddito del 20 per cento a favore delle persone fisiche non esercenti attività commerciale che acquistano dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 un alloggio da un impresa di costruzione o di ristrutturazione per destinarlo alla locazione a canone concordato per una durata minima di otto anni. Le unità immobiliari a destinazione residenziale, devono essere di nuova costruzione e invendute al 12 novembre 2014 od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettere d) e c), del Testo Unico di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). La deduzione spetta anche nel caso in cui sia lo stesso contribuente a sostenere le spese per la costruzione dell immobile su una propria area edificabile, ovvero nel caso di acquisto o realizzazione di ulteriori abitazioni da destinare alla locazione. La deduzione spetta nella misura del 20 per cento del prezzo di acquisto dell immobile risultante dall atto di compravendita nel limite massimo complessivo di spesa di euro nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l acquisto delle unità immobiliari medesime. È possibile ottenere la deduzione in tre casi: acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lettere d) e c), del Testo Unico di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) costruzione di un unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori (in tal caso le spese di costruzione su cui calcolare la deduzione sono attestate dall impresa che esegue i lavori) (comma 2); acquistoorealizzazionedi ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione (comma 3). Condizioni richieste Occorre che sussistano determinate condizioni per poter usufruire della deduzione e in particolare: a) l immobile, entro sei mesi dall acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, deve essere dato in locazione per almeno otto anni continuativi; tuttavia, il beneficio non si perde nel caso in cui la locazione si interrompa, per motivi non imputabili al locatore, ed entro un anno venga stipulato un nuovo contratto; b) l immobile deve avere destinazione residenziale e non appartenere alle categorie catastali A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici); c) l immobile non deve essere ubicato nelle parti del territorio destinate ad usi agricoli (zone omogenee classificate E ai sensi del D.M. n. 1444/1968); d) l immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B; XII Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015

7 UNICO 2015 e) il canone di locazione non deve essere superiore a quello indicato nella convenzione (art. 18 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), ovvero non deve essere superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell art. 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350; f) tra locatore e locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado. Considerando che il tetto alla deduzione è di euro, la quota massima deducibile all anno è di euro. La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non e cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. Nel compilare il modello UNICO PF 2015 bisogna far riferimento al quadro RP, rigo RP32: e compilare: la colonna 1 (Data stipula locazione): indicare la data di stipula del contratto di locazione dell immobile acquistato o costruito. la colonna 2 (Spesa acquisto/costruzione): indicare, entro il limite di euro, la spesa sostenuta per l acquisto o la costruzione dell immobile dato in locazione. la colonna 3 (Interessi passivi sui mutui): indicare l importo degli interessi passivi dipendenti dai mutui contratti per l acquisto dell unità immobiliare oggetto dell agevolazione. la colonna 4 (Totale importo deducibile): indicare il 20% dell ammontare risultante dalla somma degli importi indicati nelle colonne 2 e 3. Se sono stati compilati più moduli per esporre le spese sostenute in relazione a più immobili, la presente colonna 4 va compilata una sola volta sul primo dei moduli utilizzati, indicando, in tal caso, il 20% della somma di tutte le colonne 2 e 3 dei diversi moduli compilati. Se la deduzione spetta per l acquisto o la costruzione di più immobili è necessario compilare un rigo per ciascun immobile utilizzando ulteriori moduli. Un fabbricato di nuova costruzione acquistato il 29 giugno 2014 e stato locato in data 20 novembre 2014 per una durata di 8 anni. Il costo di acquisto è pari ad euro e il modello dovrà essere compilato nel seguente modo. Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015 XIII

8 Credito di imposta per titolari di reddito di lavoro dipendente eassimilati ADEMPIMENTO Credito di imposta per titolari di reddito di lavoro dipendente e assimilati L art. 1 del D.L. 24 aprile 2014, n. 66 (conv., con mod. dalla Legge 23 giugno 2014, n. 89) ha disposto, limitatamente all anno 2014 (la Legge di stabilità 2015 lo ha reso un credito di imposta a regime), il riconoscimento di un credito ai percettori di redditi di lavoro dipendente e di taluni redditi assimilati; l importo del credito è pari ad un importo fisso di 640 euro se il reddito complessivo non è superiore a euro, e decresce linearmente al superamento del predetto limite fino ad azzerarsi al raggiungimento di un livello di reddito pari a euro al fine di ridurre «nell immediato» la pressione fiscale e contributiva sul lavoro e nella prospettiva di una complessiva revisione del prelievo finalizzata alla riduzione strutturale del cuneo fiscale. Viene previsto il riconoscimento di un credito, che non concorre alla formazione del reddito, ai titolari di redditi di lavoro dipendente e taluni redditi assimilati, in misura pari a: 640 euro, se il reddito complessivo non è superiore a euro; 640 euro, per i redditi superiori a euro ma non a euro; il credito spetta per la parte corrispondente al rapporto tra l importo di euro, diminuito del reddito complessivo, e l importo di euro. Il reddito complessivo rilevante ai fini dell attribuzione del bonus in commento è assunto al netto del reddito dell unità immobiliare adibita ad abitazione principale e delle relative pertinenze. Il credito spetta, altresì, ai percettori delle seguenti tipologie di somme, assimilate ai redditi da lavoro dipendente, e cioè i redditi di cui all art. 50, comma 1, lettere a), b), c), c-bis), d), h- bis) e l) T.U.I.R.. Il suddetto bonus spetta anche ai soggetti non residenti, al ricorrere dei presupposti stabiliti; il credito non spetta, comunque, nell ipotesi in cui il reddito di lavoro non sia imponibile in Italia per effetto dell applicazione di convenzioni contro le doppie imposizioni o di altri accordi internazionali. Al ricorrere dei presupposti di legge, il credito spetta anche ai lavoratori che percepiscono somme a titolo di cassa integrazione guadagni (CIG), indennità di mobilità e indennità di disoccupazione, in quanto essi costituiscono proventi conseguiti in sostituzione di redditi di lavoro dipendente e, in base al comma 2 dell art. 6 del T.U.I.R., costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti. Il credito spetta ai soggetti percettori dei suddetti redditi la cui imposta lorda risulta maggiore della detrazione spettante per reddito di lavoro dipendente e assimilati e non rileva la circostanza che l imposta lorda del contribuente generata dai redditi di lavoro dipendente e assimilati sia ridotta o azzerata da detrazioni diverse quali, ad esempio, le detrazioni per carichi di famiglia. XIV Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015

9 Calcola UNICO 2015 Va evidenziato che il credito in esame deve essere rapportato con riferimento al periodo di lavoro effettuato nell anno e deve, dunque, essere rapportato in relazione alla durata, eventualmente inferiore all anno, del rapporto di lavoro, considerando il numero di giorni lavorati nell anno. Il calcolo del periodo di lavoro nell anno 2014 va effettuato tenendo conto delle ordinarie regole applicabili a ciascuna tipologia di reddito beneficiaria. Pertanto, se il periodo di lavoro nell anno 2014 è inferiore a 365 giorni, l importo del credito spettante, deve essere parametrato al numero dei giorni di lavoro dell anno, calcolati tenendo conto delle regole ordinariamente applicabili per l applicazione delle detrazioni previste per le diverse tipologie di reddito (art. 13 T.U.I.R.). Se un lavoratore ha un reddito complessivo pari a euro e ha cessato il rapporto di lavoro il 30 aprile 2014 avrà diritto soltanto a parte del credito, pari a euro 640/365 x 120 = euro 210,41 in quanto i giorni di lavoro prestati nel 2014 sono 120. Se un lavoratore ha un reddito complessivo pari a euro e ha iniziato un rapporto di lavoro a tempo indeterminato il 3 giugno 2014 (212 giorni di lavoro del 2014) avrà diritto soltanto a parte del credito pari a 371,73 euro. Ciò in quanto occorre effettuare il seguente calcolo per rapportare il bonus al periodo lavorativo euro 640/365 x 212 = euro 371,73. I dati relativi al credito di imposta spettante devono essere riportati nel modello di dichiarazione dei redditi ove nel quadro RC di UNICO PF 2015 è prevista un apposita sezione che va compilata nel seguente modo: Rigo RC14 - Bonus IRPEF Nella Colonna 1 deve essere riportato il codice indicato nel punto 119 della Certificazione Unica 2015: ilcodice 1 se il datore di lavoro ha riconosciuto il bonus e lo ha erogato tutto o in parte. In questo caso nella colonna 2 del rigo RC14 va riportato l importo del bonus erogato dal sostituto d imposta (punto 120 della Certificazione Unica); il codice 2 se il datore di lavoro non ha riconosciuto il bonus ovvero lo ha riconosciuto, ma non lo ha erogato neanche in parte. In questo caso non va compilata la colonna 2 del rigo RC14. Se il lavoratore dipendente (ad esempio colf, baby-sitter o assistente delle persone anziane) non è in possesso della Certificazione Unica perché il datore di lavoro non riveste la qualifica di sostituto d imposta, nella colonna 1 deve riportare il codice 2. Nella Colonna 2 va indicato l importo del bonus erogato dal sostituto d imposta, indicato nel punto 120 della Certificazione Unica In nessun caso, invece, deve essere riportato nel modello Unico l importo del bonus riconosciuto ma non erogato, indicato nel punto 121 della Certificazione Unica. Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015 XV

10 In presenza di più modelli di Certificazione Unica non conguagliati: nella colonna 1 va riportato il codice 1 se in almeno in uno dei modelli di Certificazione Unica è indicato il codice 1 nel punto 119; nella colonna 1 va invece indicato il codice 2 se in tutti i modelli di Certificazione Unica è indicato il codice 2 nel punto 119; nella colonna 2 va riportata la somma degli importi indicati nel punto 120 dei modelli di Certificazione Unica non conguagliati. Diversamente, in presenza di una Certificazione Unica che conguaglia tutti i precedenti modelli di Certificazione Unica, nelle colonne 1 e 2 vanno riportati esclusivamente i dati indicati nei punti 119 e 120 della Certificazione rilasciata dal sostituto che ha effettuato il conguaglio. XVI Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015

11 Contratti di locazione con cedolare secca ADEMPIMENTO AMBITO APPLICATIVO Cedolare secca L art. 9 del D.L. 28 marzo 2014, n. 47 (convertito con mod. dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80) stabilisce l applicazione, per il quadriennio , di un aliquota ridotta al 10% (in luogo del 15%) per la cosiddetta cedolare secca per i contratti a canone concordato stipulati nei maggiori Comuni italiani (e nei Comuni confinanti), negli altri capoluoghi di provincia o nei Comuni ad alta tensione abitativa. Inoltre, il regime della cedolare secca viene esteso anche per le abitazioni locate a cooperative edilizie per la locazione o a enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. La misura ordinaria dell aliquota della «cedolare secca sugli affitti» è pari al 21% mentre l aliquota relativa ai contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa, inizialmente pari al 19%, era stata già ridotta al 15% ( art. 4 del D.L. n. 102/ 2013, conv., con mod., dalla Legge n. 124/2013). Cedolare secca, leggasi tassazione sostitutiva agevolata La cedolare secca sugli affitti è un imposta sostitutiva dell imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (oltre che delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione). La base imponibile su cui calcolare l imposta è pari al 100 per cento del canone di locazione. Il versamento è effettuato con le medesime modalità, tramite presentazione del Modello F24 e con le stesse scadenze previste per l IRPEF. Pertanto, l imposta cedolare si paga a saldo il 16 giugno oil16 luglio con la maggiorazione dello 0,40 per cento (salvo eventuali proroghe come avvenuto negli anni precedenti) e l acconto si paga entro la fine di novembre. Questa imposta trova applicazione solo se i soggetti interessati sono persone fisiche e gli immobili sono abitativi. In altre parole, non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali e il regime sostitutivo è applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10). Sono esclusi dall applicazione della cedolare secca: gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi). gli immobili accatastati come abitativi per i quali è stato stipulato un contratto di locazione per uso ufficio o promiscuo. La disciplina dal 2014 Dal 2014 è prevista un aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dall art. 1, comma 1, lettere a) e b) del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015 XVII

12 Comuni confinanti con gli stessi e gli altri Comuni capoluogo di provincia) e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (codice 8 nella colonna Utilizzo della sezione I del quadro RB). L aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi (art. 2, comma 1, lettera c), della Legge 24 febbraio 1992, n. 225). In questo caso, nella sezione II del quadro RB, va barrata la casella di colonna 9 Stato di emergenza. Opzione per il regime sostitutivo L opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. L opzione viene espressa in dichiarazione solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. In entrambi i casi (opzione in sede di registrazione e opzione in dichiarazione) nella sezione I del quadro RB vanno indicati i dati dell immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 Cedolare secca, mentre nella sezione II del quadro RB devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione (nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati va invece barrata la casella Contratti non superiori a 30 gg. ): XVIII Pratica Fiscale e Professionale n. 16 del 20 aprile 2015