PREMESSA Le presenti Norme riguardano l'areale compreso tra la perimetrazione del centro di antica e prima formazione ("centro matrice" individuato dal P.P.R.) ed il centro storico come riperimetrato dal Comune di Monastir, d'intesa e con la collaborazione dell'ufficio del Piano Regionale. Con tale riperimetrazione è stata individuata un'area da riqualificare ai sensi dell'art. 52, comma 5, del Piano Paesaggistico Regionale. In tale areale, infatti, soprattutto l'impianto fondiario ed i caratteri tipologici e costruttivi degli edifici sono stati profondamente alterati. Scopo del presente strumento è quello di favorire la conservazione degli elementi identitari superstiti e, per le unità edilizie di costruzione recente, favorirne la ristrutturazione in modo da renderle meno incoerenti col contesto del centro storico, nelle more dell'adeguamento del Piano Urbanistico Comunale al P.P.R.. Fanno parte integrante del presente strumento di riqualificazione i seguenti elaborati: la relazione tecnica (all. A); le presenti norme d'attuazione (all. B); le schede d'indagine (all. C); planimetria generale della zona interessata, in scala 1:1000 (tav. 1); abaco delle tipologie edilizie e dei particolari architettonici e costruttivi (tav. 2); DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI AMMISSIBILI Gli interventi ammissibili nell'areale oggetto delle presenti Norme, limitatamente alle unità da salvaguardare e/o riqualificare individuate nella planimetria generale, sono così definiti: a) Manutenzione ordinaria: sono le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. b) Manutenzione straordinaria: sono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche della destinazione d'uso. c) Restauro e risanamento conservativo: sono gli interventi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio; l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso; l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo stesso. d) Ristrutturazione edilizia "guidata": sono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, oppure l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Tutti gli interventi di ristrutturazione guidata devono essere tali da risultare coerenti con le tipologie edilizie tradizionali e con gli indirizzi individuati nell'abaco di tav. 2, cioè deve essere curata la tipizzazione dell'involucro dell'edificio, con particolare riferimento ai prospetti, alla copertura ed alle finiture; devono cioè essere adottati modelli morfologici, metrici e possibilmente anche strutturali propri delle tipologie tradizionali. In particolare si prescrive che il manto di copertura dei tetti sia in coppi laterizi, che le murature siano o in pietrame a faccia vista o intonacate con malte possibilmente a base di calce e comunque tirate in piano al frattazzo fine o lisciate con la cazzuola, le tinteggiature siano realizzate con i colori delle terre, gli infissi siano di legno e le strutture sia verticali che orizzontali siano possibilmente in muratura e/o in legno (è ammesso l'impiego del legno lamellare). Anche le dimensioni delle aperture sulle facciate devono rispettare di massima le proporzioni di quelle tradizionali; così pure i portali, i portoni ed i balconi, che devono avere il parapetto di ferro battuto o con elementi in fusione di ghisa, con fogge tradizionali. Due sono i tipi di ristrutturazione previsti: - Ristrutturazione semplice se l'intervento concerne solo il distributivo, cioè se dell'edificio si rispettano le caratteristiche volumetriche (sia formali che quantitative), l'entità della superficie lorda di piano, l'estetica complessiva o l'aspetto (salvo limitate e marginali modifiche), le destinazioni d'uso. - Ristrutturazione composita se l'intervento concerne tutto il volume e le opere sono suscettibili di alterare la fisionomia originaria dell'edificio; cioè le caratteristiche volumetriche (sia formali che quantitative), la superficie lorda di piano, l'aspetto esterno, l'estetica, la destinazione d'uso. e) Demolizione senza ricostruzione: sono gli interventi da attuare su fabbricati o parti di essi, per lo più fatiscenti o per l'eliminazione di superfettazioni (è esclusa la demolizione di elementi tipici), da realizzare contestualmente alla ristrutturazione composita prevista per il fabbricato principale presente nella stessa unità d'intervento; essi sono finalizzati soprattutto al recupero della cubatura necessaria per l'ampliamento del corpo principale, senza comportare un superamento dell'indice fondiario di zona. Per tutte le altre unità edilizie (escluse quindi le unità da salvaguardare e/o riqualificare individuate nella planimetria generale di tav. 1), come pure per i lotti liberi e i lotti resi liberi a seguito di demolizione compresi nell'areale oggetto del presente Piano, valgono le norme contenute nel vigente Piano Urbanistico Comunale di Monastir, relativamente alla zona omogenea "B" entro la quale ricadono. E' tuttavia auspicabile che tutti gli interventi da attuare nell'ambito dell'areale oggetto del presente Piano siano improntati a grande essenzialità e sobrietà, in accordo con i caratteri propri delle costruzioni tradizionali. DISPOSIZIONI RELATIVE ALLA FABBRICABILITA' 1. Il presente strumento ha come fine la riqualificazione del comparto individuato con apposita perimetrazione nella planimetria generale (tav. 1), ai sensi dell'art. 52, comma 5 del Piano Paesaggistico Regionale. Nella suddetta planimetria sono individuati, con apposita retinatura, venti unità edilizie (ciascuna costituita da un lotto sul quale insistono uno o più edifici tra loro interconnessi o disgiunti) che conservano elementi caratteristici propri delle tipologie tradizionali; mentre tutte le rimanenti unità possono definirsi "nuove", nel senso che, quanto a caratteri tipologici, dimensionali e finiture, risultano molto o completamente dissonanti rispetto ai canoni tradizionali rappresentati in sintesi nell'abaco di tav. 2. 2
Per le venti unità di cui sopra, limitatamente alle parti che conservano caratteristiche tipologiche tradizionali, sono ammessi esclusivamente i seguenti interventi: a) manutenzione ordinaria e straordinaria; b) restauro e risanamento conservativo; c) ristrutturazione edilizia interna. Per le parti che, invece, non presentano i caratteri tradizionali, sono ammesse anche le ristrutturazioni composite guidate, tendenti a riqualificare l'intero complesso edilizio secondo gli indirizzi ricavabili dall'abaco di tav. 2 e dalle presenti norme. 2. In tutto il comparto oggetto delle presenti norme, sono ammesse le destinazioni d'uso compatibili con la funzione residenziale, necessarie per la vitalità economica e sociale connesse con la funzione abitativa, quali gli esercizi commerciali al minuto,l'artigianato di beni e servizi alle famiglie, i pubblici esercizi, gli uffici, gli studi privati, le strutture associative, sanitarie, sociali e religiose. 3. Sono sempre ammessi gli interventi di ristrutturazione interna (ristrutturazione semplice). Per gli ampliamenti (ristrutturazione composita), l'indice fondiario non può superare il valore attualmente fissato dal P.U.C. vigente. 4. Negli ampliamenti e nelle sopraelevazioni di fabbricati esistenti, quando consentiti, devono essere rispettate le finiture di tipo tradizionale dei prospetti esistenti; devono altresì essere rispettate le partizioni vuoti-pieni, le tipologie degli infissi e tutte le altre particolarità della parte di fabbricato preesistente, se di tipo tradizionale, in maniera tale che l'intervento di ampliamento risulti perfettamente raccordato ed armonizzato con la parte preesistente e comunque teso alla riqualificazione dell'intero complesso, secondo gli indirizzi ricavabili dall'abaco di tav. 2. 5. Per gli interventi di restauro conservativo, di ristrutturazione e per tutti gli ampliamenti in genere, contestualmente al progetto architettonico, dovrà essere predisposto uno studio di massima, esteso all'intera unità edilizia. Detto studio di massima dovrà essere costituito, almeno, dai seguenti elaborati: a) planovolumetrico dello stato attuale, in scala non minore di 1:200, riportante la effettiva conformazione dell'unità edilizia, con le relative dimensioni reali; b) planovolumetrico di progetto, in scala non minore di 1:200; c) prospetti d'insieme lungo il filo strada, illustranti anche la situazione al contorno sia dello stato attuale che dello stato conseguente all'intervento in progetto, in scala non minore di 1:200; d) documentazione fotografica dello stato di fatto, illustrante anche la situazione al contorno; e) descrizione delle opere oggetto dell'intervento. Il progetto deve prevedere la sistemazione dell'intera unità edilizia e non può limitarsi ad una sola parte di essa, almeno per quanto riguarda le finiture dei prospetti e delle coperture anche dei fabbricati accessori, oltre alla finitura delle recinzioni. 6. Le coperture di tipo tradizionale dovranno essere tipologicamente conservate. E' prescritta la copertura a falde inclinate. Come manto di copertura è prescritto l'uso delle tegole curve (coppi). E' consentita la realizzazione del tetto a falde inclinate con manto in coppi per tutti i fabbricati o parti di essi attualmente dotati di copertura piana: il tetto in questione avrà il bordo d'attacco a quota zero rispetto all'estradosso dell'ultimo solaio ed una pendenza non maggiore del 35%. 3
7. Tutti gli elementi architettonici tipici dovranno essere consolidati e conservati integralmente, in particolare per quanto riguarda i portali di ingresso realizzati con arco e piedritti in pietra e/o mattoni. Si dovranno integralmente rispettare, pertanto, le prescrizioni schematicamente indicate nelle schede d'indagine (all. C). Si deve fare riferimento, inoltre, sia gli elementi architettonici tipici da conservare sia gli elementi di degrado da eliminare elencati alla fine delle presenti norme. 8. Le finestre, le porte finestra e i portoncini devono essere di legno. Tali infissi devono preferibilmente essere del tipo tradizionale, con due ante a uno, due o tre vetri ciascuna e con scurini interni. Per i passi carrai non è consentito l'impiego di serramenti metallici quali serrande o cancelli in lamiera zincata o alluminio, a meno che non siano verniciati con colori scelti in accordo con l'ufficio Tecnico Comunale ed intonati alla colorazione delle facciate. 9. Tutti i prospetti o le parti di questi, se realizzati con murature non espressamente previste per essere a faccia vista, devono essere intonacati con intonaco realizzato con malta di calce e sabbia fine e tinteggiati con i soli colori delle terre naturali. Il colore bianco è ammesso solamente all'interno dei loggiati o per le riquadrature delle finestre e delle porte d'ingresso. Si fa esplicita menzione del fatto che non sono ammessi tipi di intonaco non tradizionali, come l'intonaco con risalti variamente modellati. Non sono ammessi altresì rivestimenti delle facciate con piastrelle ceramiche, intonaci plastici del tipo graffiato o bucciato, o altri materiali non tradizionali. L'intonaco spruzzato a grana grossa è ammesso solo nelle parti basamentali dei prospetti e delle recinzioni (zoccolo). Debbono essere invece lasciate prive di intonaco tutte le murature o le parti di esse realizzate con scapoli di pietra naturale o quelle realizzate con blocchi di pietra squadrati, sempre che questi ultimi abbiano le facce viste appositamente lavorate per questo scopo. 10. E' sempre consentita l'apertura di nuove finestre nei vani che ne risultassero privi, nel rispetto del Codice Civile. E' inoltre consentito l'ampliamento delle aperture finestrate sui prospetti degli edifici, nei casi in cui queste abbiano una superficie netta inferiore ai valori minimi stabiliti dalle norme igieniche del Regolamento Edilizio. Tali nuove aperture e/o ampliamenti devono essere realizzati nel rispetto di una rigida partizione verticale, con la conservazione delle cadenze pieni-vuoti e delle eventuali modanature e cornici in pietra o altri materiali. 11. E' sempre consentito l'ampliamento strettamente necessario alla realizzazione di un locale per i servizi igienici, limitatamente al caso di abitazioni che ne risultino prive o nel caso che, essendovene uno solo, questo non abbia dimensioni adeguate a contenere tutti i normali apparecchi igienici o non sia direttamente collegato all'abitazione. Resta inteso che la superficie relativa all'ampliamento non deve eccedere i 6,00 m² per il locale igienico propriamente detto, oltre alla superficie strettamente necessaria per l'eventuale disimpegno di raccordo all'abitazione (se necessario). La soluzione architettonica proposta deve tendere a limitare al minimo, per quanto tecnicamente possibile, il volume dell'ampliamento e di ciò deve essere data ampia dimostrazione. Devono altresì essere rispettate tutte le disposizioni contenute nelle presenti norme, riguardo alle ristrutturazioni composite. 12. Nelle abitazioni aventi l'altezza netta dei locali abitati inferiore ai valori minimi imposti dal Regolamento Edilizio, è sempre possibile adeguare tale altezza ai valori minimi suddetti, mediante la sopraelevazione della quota d'imposta dei solai. La soluzione architettonica proposta deve tendere a limitare 4
al minimo, per quanto tecnicamente possibile, il volume dell'ampliamento e di ciò deve essere data ampia dimostrazione. Detto ampliamento è consentito anche nel caso che esso comporti un superamento dell'indice fondiario massimo ammesso, purché vengano rispettate tutte le norme relative agli ampliamenti e non vengano modificate la conformazione e la pendenza delle falde dei tetti ed in generale l'estetica dell'edificio. Nel caso che l'adeguamento dimensionale di cui si tratta comporti il superamento dell'indice fondiario, per limitare l'altezza massima dell'edificio ed il volume dell'ampliamento, è ammesso il solo solaio inclinato di copertura, con altezza netta interna minima di 2,20 m e altezza media dei locali uguale a 2,70 m, rimanendo esclusa la soluzione del doppio solaio (cioè di un solaio piano sormontato da un solaio inclinato, con individuazione di un vano sottotetto). 13. E' consentita la realizzazione di loggiati annessi alle abitazioni, purché siano costruiti secondo le tipologie tradizionali proprie delle case a corte. Si precisa che la cubatura di questi loggiati deve essere computata, ai fini del rispetto dell'indice fondiario massimo, solo se risultano chiusi su più di due lati. I fornici dei loggiati devono essere tenuti privi di serramento. 14. Gli interventi di recupero e modificazione, oltre a rispettare le prescrizioni generali di cui sopra, dovranno esteriormente essere intonati, di massima e pur nel rispetto della libertà compositiva, alla tipologia delle costruzioni tradizionali, improntati a grande essenzialità e sobrietà, secondo i seguenti principi: a) costruzione per cellule elementari, prive di articolazioni, di sbalzi o aggetti; b) giustapposizione di corpi di fabbrica per successivi raddoppi in sequenza lineare, che evitino corpi complessi e frastagliati; c) altezze limitate al massimo a due piani fuori terra e la disposizione a seguire, con corpi sfalsati, le pendenze delle falde; d) la continuità dei volumi con le recinzioni; e) l'utilizzo prevalente di materiali "locali" e "naturali". Non sono ammessi i manti di copertura diversi dai coppi. 15. I canali di gronda ed i pluviali, di massima, dovranno essere posti in opera non in vista, incassati cioè nei solai e nelle murature perimetrali dell'edificio, soprattutto se in presenza di cornicioni tipici. Quando ciò non risultasse possibile a causa di particolari esigenze di natura costruttiva o tecnica, questi dovranno essere posti in opera perfettamente aderenti alle superfici esterne del fabbricato ed essere tinteggiati con gli stessi colori della facciata. Possono restare, invece, non tinteggiate le gronde e i pluviali di rame. 16. Le murature perimetrali potranno essere realizzate con pietra naturale in scapoli, del tipo tradizionale a faccia vista, (non sono ammessi, cioè, i blocchi di cava, con le superfici viste grezze di sega); in caso contrario esse dovranno essere intonacate con intonaco liscio e tinteggiate con i colori delle terre naturali, come stabilito al precedente comma 9. 17. Al fine di conseguire il miglior decoro dei prospetti dei fabbricati, all'atto della realizzazione di uno qualsiasi degli interventi edilizi previsti dalle presenti norme, il richiedente l'autorizzazione o la concessione sottoscrive un apposito atto unilaterale d'obbligo a garanzia del completamento delle opere oggetto della richiesta e, segnatamente, delle finiture esterne dell'immobile. In particolare il richiedente è tenuto ad effettuare, contestualmente ai lavori richiesti, tutte le opere di finitura dei prospetti e delle coperture, quali il ripristino degli intonaci deteriorati, l'intonacatura dei muri che ne risultino privi (almeno 5
per le parti non espressamente previste per essere a faccia vista), la tinteggiatura delle facciate, l'eliminazione delle coperture in lastre ondulate e di tutti gli elementi di degrado indicati, in accordo con tutto quanto stabilito dalle presenti Norme e secondo le particolari direttive impartite dall'ufficio Tecnico Comunale. In caso di inadempimento il Comune non può rilasciare sullo stesso immobile, per un periodo di vent'anni, rinnovi o nuove concessioni edilizie e può eventualmente provvedere al completamento delle finiture e/o parziali demolizioni, in danno al concessionario. 18. Le recinzioni tradizionali delle case "a corte", costituite prevalentemente da alte cortine murarie, devono, di massima, essere conservate ed eventualmente consolidate, a meno che giustificati motivi di ordine statico, igienico o estetico non consiglino l'adozione di altre tipologie. In particolare devono essere conservati i portali di accesso alle corti, quando questi presentano valenza di carattere ambientale. Le nuove recinzioni o le eventuali ristrutturazioni di quelle esistenti devono essere improntate alla massima semplicità compositiva e rispecchiare, per quanto possibile, le tipologie tradizionali. Sono ammesse anche le recinzioni con la zoccolatura in muratura e con la parte superiore ad aria passante da realizzare in ferro battuto o in legno, purché siano anch'esse improntate alla massima semplicità e rispecchino le tipologie tradizionali. Resta escluso l'impiego di recinzioni di tipo prefabbricato in calcestruzzo imitanti il legno o similari, quelle in laterizi traforati, etc.. 19. I cortili di pertinenza dei fabbricati devono essere sistemati a giardino. Gli spazi pedonali e carrabili devono preferibilmente essere pavimentati con acciottolato o basolato, secondo i canoni tradizionali, soprattutto se visibili dalle pubbliche vie. 20. Tutte le linee elettriche e telefoniche correnti lungo le vie sia interne che perimetrali del comparto interessato dalle presenti norme devono essere interrate entro appositi cavidotti. Devono altresì essere eliminati tutti i relativi pali, le mensole di sostegno, le linee e le scatole di derivazione installate sui prospetti degli edifici. Considerata la limitata larghezza delle strade, gli apparecchi illuminanti dell'impianto di illuminazione pubblica dovranno essere montati preferibilmente su mensole installate a parete sui prospetti degli edifici. Solamente in via eccezionale, quando non sia possibile tale soluzione, potrà prevedersi l'installazione su palo. Per le armature montate su mensola a parete, le linee di alimentazione dovranno essere installate sotto traccia, sui prospetti degli edifici, mentre le linee dorsali dovranno essere installate in cavidotti interrati. Le armature, le mensole e gli eventuali pali devono essere scelti in modo tale da armonizzarsi esteticamente con i caratteri dell'ambiente. 21. Per tutto quanto non espressamente specificato nelle presenti Norme, si rimanda alle norme generali contenute nel vigente P.U.C.. PRESCRIZIONI RELATIVE AGLI ELEMENTI ARCHITETTONICI DA CONSERVARE ED AGLI ELEMENTI DI DEGRADO DA ELIMINARE. Di seguito sono elencati, in sintesi non esaustiva, gli elementi architettonici caratterizzanti (tipici) da conservare e gli elementi di degrado da eliminare in occasione dell'attuazione degli interventi edilizi di riqualificazione ammessi dalle presenti norme. a) ELEMENTI TIPICI DA CONSERVARE 1) Muratura in pietrame a faccia vista, con giunti sigillati in malta. 6
2) Balconcino tipico variamente realizzato con lastra in pietra lavorata o graniglia di cemento o marmo, poggiante su mensole degli stessi materiali o in ferro. 3) Facciata intonacata con cornici marcapiano e cornicione modanati. 4) Riquadro delle luci in pietra più o meno lavorata, aggettante o a filo della muratura di facciata. 5) Idem, ma intonacato e tinteggiato in evidenza sulla facciata, aggettante o a filo della muratura. 6) Ringhiera di balconcino tipico o parapetto in ferro battuto o ghisa. 7) Cornicione e cornice marcapiano modanati, in pietra o misti in pietra e laterizio. 8) Zoccolatura in pietra, anche squadrata e lavorata, rifinita o meno da una cornice modanata. 9) Cornicione in aggetto ricavato con la successiva sporgenza di tegole curve (coppi). 10) Loggiato tipico con archi e pilastri in pietra e/o mattoni o con architrave in legno. 11) Portali d'ingresso tipici, con arco e piedritti in pietra lavorata e/o mattone e portone in legno con sportello. 12) Copertura in tegole curve (coppi), con tegole aggettanti su assito in legno o laterizio e cemento. 13) Dettagli in pietra lavorata. b) ELEMENTI DI DEGRADO DA ELIMINARE 14) Riquadro delle aperture in marmo o in cemento ad imitazione del marmo o della pietra. 15) Serramenti in ferro zincato o alluminio anodizzato. 16) Balcone atipico, in cemento armato e parapetto in mattoni traforati. 17) Tinteggiature plastiche o rivestimenti al quarzo tipo buccia d'arancia o graffiato. 18) Copertura atipica realizzata con materiali diversi dai coppi. 19) Intonaco ad imitazione della muratura in pietrame squadrato o con risalti variamente conformati. 20) Pluviali e canali di gronda in PVC o oltri materiali non tinteggiati o installati in difformità da quanto sopra stabilito a tal proposito. 21) Muratura in materiale differente dal resto della facciata, da intonacare come più sopra indicato. 22) Zoccolature atipiche in lastre di marmo, listelli di cotto o clinker, etc.. 23) Finestratura atipica. 24) Recinzioni atipiche realizzate con pannelli di calcestruzzo imitanti il legno o con laterizi traforati. 25) Zoccolatura in lastre di pietra non locale a rivestimento. 26) Rivestimenti in piastrelle di clinker o ceramica. 7