I N V E S T I E T I C O FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 30 SETTEMBRE 2010 AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Sede legale: Bastioni di Porta Nuova, 21 20121 Milano Capitale Sociale Euro 5.500.000 i.v. Reg. Imprese di Milano CF e P.IVA 12926160156 Iscritta all Albo delle Società di Gestione del Risparmio al n. 94 Società soggetta all attività di direzione e coordinamento di Aedes S.p.A.
Indice 1. Premessa... 3 2. Dati identificativi del fondo... 3 3. Eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento... 4 4. Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento... 7 2
1. Premessa Il presente documento, redatto ai sensi dell articolo 154-ter, comma 5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (TUF), persegue lo scopo di illustrare, conformemente alle previsioni dell articolo 103, comma 3, del Regolamento Consob n. 11971 del 1999 (Regolamento Emittenti) gli eventi di particolare importanza per il Fondo quotato Investietico, verificatisi nel trimestre di riferimento. Il documento è disponibile al pubblico presso la sede della Società di gestione AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A., di Borsa Italiana e sul sito Internet www.aedesbpmresgr.com. 2. Dati identificativi del fondo Il Fondo Investietico è un Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in danaro. L attività di gestione ha avuto inizio il 1 marzo 2002. Dal 1 Novembre 2004 il Fondo è quotato nel comparto MTA (Mercato Telematico Azionario), segmento OICR della Borsa Italiana. Il Fondo Investietico è caratterizzato da investimenti in immobili e/o diritti reali di godimento su beni immobili, destinati o da destinarsi ad attività ad alto contenuto sociale ed è gestito da AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. Dati identificativi del Fondo Investietico Tipologia Fondo comune di investimento immobiliare chiuso istituito mediante raccolta di sottoscrizioni in denaro Data avvio 1 marzo 2002 Durata Durata residua Banca depositaria Esperto indipendente Società di revisione 10 anni 2 anni e 3 mesi Banca Popolare di Milano REAG - Real Estate Advisory Group S.p.a. Reconta Ernst & Young S.p.a. Valore nominale della quota 2.500 NAV al 30 giugno 2010 175.431.983 n. quote 61.504 NAV per quota al 30 giugno 2010 2.852,367 3
3. Eventi di particolare importanza verificatisi nel trimestre di riferimento In relazione alla gestione del Fondo nel terzo trimestre del 2010 non si sono verificati eventi di particolare importanza che hanno prodotto effetti sulla composizione degli investimenti e sul risultato economico. Il 28 luglio 2010 il Consiglio di Amministrazione ha approvato la Relazione Semestrale del Fondo Investietico al 30 giugno 2010. Il valore complessivo netto (NAV) del fondo al 30 giugno 2010 ammonta a circa Euro 175,4 milioni (Euro 179,2 milioni al 31 dicembre 2009). Il totale delle attività gestite è pari a circa Euro 245,6 milioni (Euro 249,9 milioni al 31 dicembre 2009). Al 30 giugno 2010 il valore della quota è pari a Euro 2.852,367. (Euro 2.913,479 al 31 dicembre 2009). L incremento del valore della quota al 30 giugno 2010, al lordo del totale dei proventi distribuiti, dal 2004 al 2010 (Euro 755 per ogni quota), rispetto al valore nominale, è pari al 44,29%. Il patrimonio immobiliare del Fondo, sulla base delle stime effettuate dagli esperti indipendenti REAG Real Estate Advisory Group S.p.A.- si attesta al 30 giugno 2010 al valore di Euro 235,8 milioni (pari al 96,02% dell attivo), in crescita rispetto ad Euro 235,0 milioni al 31 dicembre 2009. Tale valore comprende le plusvalenze non realizzate derivanti dall adeguamento del valore di mercato degli immobili in portafoglio, come da relazione di stima effettuata dall Esperto Indipendente. Al 30 settembre 2010 la liquidità disponibile è pari a Euro 11,3 milioni (Euro 8,0 milioni al 30 giugno 2010), le Altre Attività sono pari a Euro 1,8 milioni (Euro 1,7 milioni al 30 giugno 2010) e i finanziamenti in essere sono pari a Euro 67,7 milioni (invariati rispetto al 30 giugno 2010). Modifica del regolamento di gestione del Fondo INVESTIETICO concernente la sostituzione della Banca Depositaria Il Consiglio di Amministrazione di AEDES BPM Real Estate SGR S.p.A. in data 29 giugno 2010 ha deliberato la modifica del regolamento di gestione del Fondo INVESTIETICO concernente la sostituzione della Banca Depositaria, da Banca Popolare di Milano S.c.a.r.l. a BNP Paribas Securities Services SA, con sede legale in 3 Rue d Antin, 75002 Parigi, operante tramite la propria succursale di Milano, con sede in Via Ansperto, n. 5, iscritta al n. 5483 dell Albo delle Banche tenuto dalla Banca d Italia. La modifica, approvata in via generale, sarà efficace dal 29 ottobre 2010 ed è dovuta all acquisizione da parte di BNP Paribas Securities Services SA del ramo d azienda di Banca Popolare di Milano S.c.a.r.l. afferente le attività di banca depositaria. 4
La SGR fornirà ai Partecipanti che ne facciano richiesta il testo aggiornato del regolamento di gestione. Offerta pubblica di scambio volontaria sulla totalità delle quote del fondo promossa da Yorkville bhn S.p.A. Con comunicato dell 8 settembre 2010, Yorkville bhn S.p.A., ai sensi dell art. 102, comma 1 del TUF e dell art. 37 del Regolamento Consob n. 11971/1999, ha reso nota la volontà di promuovere un offerta pubblica di scambio volontaria sulla totalità delle quote in circolazione del Fondo. A seguito della diffusione del predetto comunicato, il Consiglio di Amministrazione di Aedes BPM SGR si è riunito in data 22 settembre 2010 e ha deliberato di avviare le attività preliminari alle valutazioni che, ai sensi della normativa vigente, la SGR è chiamata ad esprimere. Il Consiglio, impregiudicate le valutazioni che dovrà effettuare ai sensi della vigente normativa, dopo aver precisato che l iniziativa di Yorkville bhn S.p.A. non è stata in alcun modo concordata con la SGR e che quest ultima non è stata preventivamente informata dell offerta, ha rimarcato come le motivazioni sottese all offerta e, più in generale, le finalità complessive e prospettiche dell operazione, allo stato, non possono ancora essere compiutamente valutate, tenuto conto fra l altro della durata residua del Fondo, dell attività svolta dalla Yorkville bhn S.p.A. e della circostanza che il corrispettivo offerto è rappresentato da azioni ordinarie della stessa Yorkville bhn S.p.A. In tale prospettiva, nell interesse dei quotisti e del Fondo, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato di assumere le iniziative necessarie ed opportune e di ottemperare a quanto richiesto dalle applicabili disposizioni di legge o regolamentari ovvero dalle competenti Autorità di Vigilanza. 5
Andamento del mercato immobiliare Nella prima metà del 2010 l economia europea è tornata a crescere, ma la ripresa appare ancora piuttosto lenta, minacciata dall elevato livello di debito pubblico esistente in diversi paesi dell Unione. Secondo le stime della Banca Centrale Europea, nei prossimi anni ci si potrà attendere una crescita economica moderata, salvo eventuali ulteriori nuove crisi di carattere finanziario. In Italia dopo circa due anni di recessione, il 2010 vede una concreta, anche se moderata ripresa dell economia, evidenziata anche dalle previsioni di crescita del PIL che, secondo stime del FMI (Fondo Monetario Internazionale) nel 2010 dovrebbe crescere del 1%. La situazione economico finanziaria dei mercati appena descritta, impatta sul mercato immobiliare Italiano che continua in generale a rimanere essenzialmente statico, anche se, nei primi tre trimestri del 2010, si segnalano primi lievi segnali di una inversione di tendenza principalmente in relazione ad un leggero aumento delle attività di investimento rispetto al 2009. L ultimo rapporto pubblicato dall Agenzia del Territorio, conferma il trend positivo evidenziato nel primo trimestre, proseguendo l inversione di tendenza rispetto a quanto rilevato negli ultimi tre anni anche se al momento risulta trainato principalmente dal mercato residenziale mentre appare, invece, ancora frenato il settore non residenziale. Bisogna comunque ricordare ed evidenziare che il mercato immobiliare italiano, a differenza dei mercati europei, è sempre stato caratterizzato da una bassa volatilità dei valori che si riflette, nei periodi di crisi, con una bassissima dinamicità del mercato, assenza di transazioni e stabilità dei valori. L ultimo rapporto sul comparto immobiliare presentato da Nomisma, infatti, evidenzia che complessivamente il mercato esprime una rigidità sostanziale dei prezzi di compravendita che restano stabili o calano di pochi punti percentuali. Anche il settore delle locazioni soffre per via della debolezza della situazione macroeconomica ed evidenzia sia la tendenza della riduzione dei canoni di locazione che l aumento del tasso di sfitto, principalmente nel settore del terziario e commerciale, anche in conseguenza a frequenti processi di ristrutturazione aziendale e/o fallimentari. In relazione al trend dei prezzi sul mercato non residenziale, che come detto al momento risulta essenzialmente stabile per effetto delle poche transazioni, si prevedono due livelli di tendenza: calo dei valori su immobili di basso livello qualitativo e su location secondarie; stabilità o leggero calo dei valori su immobili di buon livello qualitativo e nelle top location. I rendimenti previsti sono invece in fase di rialzo, effetto essenzialmente dovuto al maggior profilo di rischio percepito dagli investitori sul mercato immobiliare che proprio per la maggiore percezione del rischio sono interessati maggiormente ad immobili di elevato livello qualitativo. Sulle piazze delle città di Milano e Roma, principali mercati italiani per le destinazioni non residenziali, nel terzo trimestre 2010 si riscontra, in linea con quanto registrato sin dall inizio dell anno, una continua tendenza verso una maggiore dinamicità che dovrebbe consolidarsi 6
maggiormente nel 2011, anche attraverso un nuovo aumento della presenza di investitori internazionali. La maggior dinamicità è anche dovuta ai numerosi importanti sviluppi immobiliari in corso di realizzazione che prevedono la costruzione di immobili con nuovi standard moderni e progettati nel rispetto dei nuovi parametri di risparmio energetico, attraverso l utilizzo di fonti rinnovabili, e di rispetto verso l ambiente. Tali tipologie immobiliari stanno incontrando l interesse del mercato, come testimonia anche dal trend di aumento del tasso di assorbimento di spazi con queste caratteristiche. In relazione agli immobili con destinazione RSA (residenze sanitario assistenziali), si evidenzia una continua sostanziale stabilità dei valori di riferimento principalmente concentrata su immobili moderni di elevato livello qualitativo e gestiti da principali società specializzate. Tale stabilità è anche dovuta alla crescente domanda del mercato per immobili destinati al servizio di accoglienza e degenza per gli anziani, comparto che consente di fare affidamento su elevate percentuali di occupazione delle strutture, che si attestano intorno al 90% 95%. 4. Andamento del valore della quota nel mercato di riferimento Il Fondo Investietico è quotato nel comparto MTA (Mercato Telematico Azionario), segmento OICR della Borsa Italiana. Di seguito si riporta il grafico con l andamento dei prezzi dal 1 luglio al 30 settembre 2010. La quotazione di Borsa disponibile l ultimo giorno del terzo trimestre 2010 è del 29 settembre 2010 ed è pari a 1.930. 7