INDICE. Edilizia residenziale pubblica pag. 3. Edilizia residenziale sociale. Locazione privata pag. 24. Bibliografia e sitografia pag.

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1 Direzione Pianificazione Strategie Immobiliari Documentazione relativa all edilizia residenziale pubblica e sociale REGIONE LOMBARDIA COMUNE DI MILANO Roma, maggio

2 INDICE Edilizia residenziale pubblica pag. 3 Edilizia residenziale sociale Convenzionata in vendita di tipo agevolato pag. 6 Convenzionata a canone moderato pag. 9 Convenzionata a canone concordato pag. 12 Convenzionata in locazione con patto di futura vendita pag. 15 Locazione temporanea pag. 17 Edilizia residenziale per studenti universitari pag. 19 Contributi di solidarietà pag. 22 Locazione privata pag. 24 Bibliografia e sitografia pag. 28 Allegati pag. 29 2

3 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale pubblica NORME DI RIFERIMENTO La normativa Comunale in materia di Edilizia Residenziale Sovvenzionata a canone sopportabile (ex canone sociale) è disciplinata dal Regolamento Regionale n. 1/2004 e s.m.i. e dalla Legge Regionale n. 27/2007 e s.m.i. NOTE Prot. Gen del Proposta di Deliberazione del Consiglio Comunale Criteri ed indirizzi per la disciplina degli accordi convenzionali nell ambito degli interventi di edilizia convenzionata (ordinaria ed agevolata), con particolare riferimento ai prezzi di vendita, ai canoni di locazione ed ai requisiti soggettivi per l accesso all edilizia residenziale convenzionata (allegato 14). L edilizia residenziale sovvenzionata riguarda alloggi da offrire in locazione a categorie sociali protette, a basso reddito, secondo la disciplina contenuta nel Regolamento Regionale n. 1/2004 e s.m.i. e nella Legge Regionale n 27/2007 e s.m.i., da realizzarsi sia da parte di soggetti pubblici che privati. COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE I costi convenzionali di costruzione, come determinati dalle Delibere di Giunta Regionale 6/37691 del e 7/13177 del (allegato 1), per il 2009 sono stabiliti in 1.390,00 /Mq. CATEGORIE DI ASSEGNATARI L'assegnazione degli alloggi ERP è gestita con meccanismo di graduatoria aperta ed aggiornata semestralmente. Per tutti gli interventi di housing sociale a Milano (interventi che contemplano l ERP sovvenzionata, convenzionata, edilizia universitaria, ecc.) i destinatari degli alloggi sono persone che non possono sostenere canoni e prezzi correnti nel libero mercato o persone con esigenze abitative di tipo temporaneo collegate e particolari condizioni di lavoro o studio come: famiglie numerose (minimo 5 componenti); famiglie con portatori di handicap, invalidità e/o con personale di assistenza; giovani coppie e nuclei di nuova formazione; genitori singoli con figli minori; lavoratori temporanei studenti lavoratori. forze dell ordine e similari. (allegato 2) REQUISITI MINIMI I requisiti per accedere agli alloggi a canone sopportabile sono stati rilevati dal Bando casa 1 semestre del 2010 per l aggiornamento della 3

4 graduatoria per l assegnazione in locazione di alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) nel Comune di Milano. (allegato 3) cittadinanza italiana o altra condizione equiparata, prevista dalla legislazione vigente; residenza o sede dell'attività lavorativa nel Comune di Milano; limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili; limiti alla titolarità di diritti su beni mobili; ISEE-ERP non superiore a ,00; assenza di precedenti assegnazioni o contributi. DETERMINAZIONE CANONE La Regione Lombardia stabilisce che i criteri per la determinazione dei canoni di locazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica siano fissati nel rispetto del principio di sopportabilità per l inquilino e di sostenibilità economica del sistema di edilizia residenziale pubblica. Gli alloggi qui considerati vengono assegnati a canone sopportabile (ex canone sociale) che si riferisce ad alloggi realizzati, recuperati o acquisiti i cui canoni concorrono alla copertura di oneri di realizzazione, recupero o acquisizione, nonché di costi di gestione e sono assegnati a nuclei familiari con un indicatore ISEE non superiore a ,00. Data l articolazione della metodologia utilizzata dal Comune di Milano per determinare l entità del canone sociale e la suddivisione in 28 fasce di reddito di assegnatari si rimanda all allegato 3. IMMOBILI DA DESTINARE AD EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA A fine novembre 2009 è stato adottato il Piano del Governo del Territorio (PGT) del Comune di Milano. L art. 9 del Piano delle Regole (uno dei tre documenti previsti dalla legge regionale) determina i criteri per gli interventi di edilizia residenziale sociale, definendoli come interventi che servono a sopperire esigenze abitative di interesse generale per aumentare l offerta di servizi abitativi a prezzi inferiori al mercato. In questi casi all indice di 0,5 mq/mq attribuito al Tessuto Urbano Consolidato (TUC) dall art. 6 del Piano delle Regole, si prevede un ulteriore indice di Utilizzazione Territoriale (UT) di 0,35 mq/mq limitato alle aree oggetto di intervento ai quali è ancora possibile aggiungere un ulteriore UT di 0,15 mq/mq di interventi di edilizia libera. Questo UT di 0,15 è liberamente trasferibile e può essere utilizzato su tutto il territorio edificabile. Per quanto riguarda i piani attuativi l art. 6 comma 3 prevede un UT pari a 0,65 mq/mq ed è subordinato alla previsione di una quota residenziale convenzionata (per vendita o locazione) pari al 20% della S.l.p. Inoltre, il Comune di Milano al fine di incrementare il patrimonio abitativo 4

5 sociale sta intraprendendo da alcuni anni una serie di iniziative volte a incrementare il patrimonio residenziale pubblico in tutto il territorio comunale. L allegato 4 e gli allegati 5a e 5b mostrano il panorama degli interventi principali e le zone della città dove sono realizzati. Più in dettaglio, il Comune: sta realizzando, attraverso i Piani Integrati di Intervento, con l iniziativa Abitare a Milano, nuovi alloggi da destinare alla locazione a canone sociale e/o moderato disponibili a partire dal Il programma interessa otto aree di proprietà comunale per le quali progettazione e realizzazione sono state finanziate da Comune di Milano e Regione Lombardia nell ambito del Programma Comunale per l Edilizia Residenziale Sociale PCERS. Su tali aree è prevista la realizzazione di otto nuovi quartieri, la cui progettazione urbanistica/edilizia definitiva ed esecutiva è stata realizzata sulla base di due concorsi internazionali di progettazione denominati Abitare a Milano e Abitare a Milano/2; (allegati 6, 7, 8, 9) ha assegnato, sempre con i Piani Integrati di Intervento, 3 aree di proprietà comunale alla Fondazione Cariplo per edilizia residenziale sperimentale in locazione e 6 aree di proprietà comunale a diversi operatori per edilizia residenziale in locazione e in concessione con cofinanziamento della Regione Lombardia; (allegati 2, 10) ha messo a disposizione, attraverso il POR Piano Operativo Regionale, alloggi da destinare a canone concordato a quei soggetti che non riescono a reperire un alloggio sul mercato privato per i prezzi troppo elevati ma che neppure rientrano nella graduatoria ERP per motivi di reddito; (allegato 11) ha acquistato, attraverso il ricorso accordi con operatori privati nell ambito del PRU Palizzi-Quarto Oggiaro, alloggi da destinare alla locazione a canone sociale ai nuclei in graduatoria ERP e ha provveduto alla realizzazione di alloggi a canone sociale all interno del PRU Ronchetto delle Rane; (allegato 11) ha messo a disposizione con il programma Emergenza Abitativa, Comune e ALER più di 800 alloggi da assegnare a canone sociale. 5

6 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale sociale: convenzionata in vendita di tipo agevolato NORME DI RIFERIMENTO Deliberazione Consiglio Comunale n. 134 del per approvare la modifica dei criteri per la disciplina degli accordi convenzionali relativi alla superficie residenziale nell ambito delle convenzioni attuative di interventi di recupero. (allegato 12) Deliberazione Consiglio Comunale n. 26 del per la definizione delle linee di indirizzo e dei criteri per la promozione dei programmi comunali per l edilizia residenziale pubblica. Allegato A alla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 53 del avente oggetto l approvazione della revisione del Capitolo X Regole del documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali. (allegato 13) Deliberazione di Giunta Comunale n del per la presa d atto della Convenzione tipo regionale. NOTE Questa tipologia, disciplinata dagli artt. 17 e 18 del D.P.R. 380/2001 rispetto alla convenzionata in vendita ordinaria, si caratterizza per un prezzo di cessione calmierato dell alloggio, nonché la previsione di requisiti per l accesso a tale tipologia. COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE 1.390,00 /Mq Per questo tipo di edilizia gli accordi convenzionali prevedono: costi di realizzazione tecnica (CNR) comprensivi anche delle spese per adeguamento alle norme in tema di risparmio energetico. Riconoscimento di alcuni oneri costruttivi accessori come allacciamenti, accatastamenti, frazionamenti, ecc. Oneri complementari: nella misura prevista dalla DGR 7/13177/2003. Costo dell area: Incidenza del costo dell area non superiore al limite massimo del 10% del Costo di realizzazione Tecnica CNR di cui alla DGR 7/13177), rivalutato Istat per ogni mq. di superficie complessiva realizzabile. L incidenza del costo dell area è stata fissata tenendo conto del calmieramento del prezzo di cessione degli alloggi. Oneri di urbanizzazione determinati sulla base dei criteri introdotti 6

7 dall allegato 3 della deliberazione CC 73/2007 nel rispetto della tabella parametriche approvate dalla Regione 12/2005 e determinazione 10/2008. (allegato 14, pag. 14) CATEGORIE DI ASSEGNATARI famiglie numerose (minimo 5 componenti); famiglie con portatori di handicap, invalidità e/o con personale di assistenza; giovani coppie e nuclei di nuova formazione; genitori singoli con figli minori; lavoratori temporanei studenti lavoratori; forze dell ordine e similari. (allegato 2) REQUISITI MINIMI cittadinanza italiana o altra condizione equiparata, prevista dalla legislazione vigente; residenza o sede dell'attività lavorativa nel Comune di Milano; reddito complessivo non superiore a quello massimo stabilito annualmente dalla Regione Lombardia per accedere all edilizia agevolata, incrementato del 25% e con l abbattimento legalmente previsto per ogni figlio a carico; assenza di assegnazione in proprietà di alloggio convenzionato e/o realizzato con contributo pubblico o finanziamento agevolato in qualunque forma, concesso dallo Stato, dalla Regione, dagli enti territoriali o da altri enti pubblici; assenza di assegnazioni in locazione di ERP; limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili; Assenza di sfratto per morosità o occupazione abusiva di alloggi ERP negli ultimi 5 anni. (allegato 14) DETERMINAZIONE PREZZO Il prezzo si ricava sommando tutte le voci di costo che deve sostenere l operatore: costo area pari al 20% costo CRN + costo costruzione CRN + maggiorazione per risparmio energetico + spese accessorie + costi di sicurezza + oneri urbanizzazione + oneri finanziari + monetizzazioni + costi aggiuntivi richiesti. Per arrivare ad un costo complessivo di circa /Mq sc 1.700,00 7

8 1.900,00 (allegato 2) IMMOBILI DA DESTINARE AD EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE Gli interventi di housing sociale a Milano contemplano, la loro interno, un mix di soluzioni abitative e di canoni volti ad evitare la ghettizzazione delle diverse categorie di beneficiari. Per esempio un intervento come il Progetto Abitare a Milano, nello stesso stabile o nello stesso quartiere di intervento, prevede abitazioni da assegnare a canoni o a prezzi di vendita differenziati. Gli allegati 4, 5a e 5b mostrano la mappa degli interventi in corso nel Comune di Milano mentre l allegato 10 e l allegato 2 (sezione 8 aree) mostrano più specificatamente gli interventi di edilizia convenzionata agevolata in vendita. 8

9 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale sociale: convenzionata in locazione a canone moderato (ex L.R. 14/2007 s.m.i.) NORME DI RIFERIMENTO Deliberazione Consiglio Comunale n. 134 del per approvare la modifica dei criteri per la disciplina degli accordi convenzionali relativi alla superficie residenziale nell ambito delle convenzioni attuative di interventi di recupero. (allegato 12) Deliberazione Consiglio Comunale n. 26 del per la definizione delle linee di indirizzo e dei criteri per la promozione dei programmi comunali per l edilizia residenziale pubblica. Allegato A alla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 53 del avente oggetto l approvazione della revisione del Capitolo X Regole del documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali. (allegato 13) Deliberazione di Giunta Comunale n del per la presa d atto della Convenzione tipo regionale. NOTE L edilizia convenzionata in locazione a canoni moderati prevede interventi promossi e attuati da soggetti pubblici o privati per favorire l accesso alla casa a persone meritevoli del sostegno pubblico, in particolare cittadini che non sono in grado di sostenere i canoni di libero mercato, ovvero che hanno esigenze abitative di tipo temporaneo collegate a particolari condizioni di lavoro o studio. COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE CATEGORIE DI ASSEGNATARI 1.390,00 /Mq. famiglie numerose (minimo 5 componenti); famiglie con portatori di handicap, invalidità e/o con personale di assistenza; giovani coppie e nuclei di nuova formazione; genitori singoli con figli minori; lavoratori temporanei studenti lavoratori; forze dell ordine e similari. (allegato 2) L'assegnazione degli alloggi, è gestita con meccanismo di graduatoria aperta ed aggiornata semestralmente. L'assegnazione è in favore dei cittadini posizionati nella graduatoria in base ai requisiti e tiene conto del rapporto tra standard abitativo degli alloggi e composizione del nucleo 9

10 famigliare richiedente. (allegato 15) REQUISITI MINIMI cittadinanza italiana o altra condizione equiparata, prevista dalla legislazione vigente; residenza o sede dell'attività lavorativa nel Comune di Milano; ISEE-ERP compreso tra a ,00 e ,00; assenza di assegnazione in proprietà di alloggio convenzionato e/o realizzato con contributo pubblico o finanziamento agevolato in qualunque forma, concesso dallo Stato, dalla Regione, dagli enti territoriali o da altri enti pubblici; assenza di assegnazioni in locazione di ERP; limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili. Assenza di sfratto per morosità o occupazione abusiva di alloggi ERP negli ultimi 5 anni. Per gli alloggi realizzati col programma Abitare a Milano è necessaria la residenza o la sede lavorativa in una delle vie oggetto del programma. (allegato 15) DETERMINAZIONE CANONE Come stabilito dalla Legge Regionale 27/2009 Testo unico delle leggi regionali in materia di edilizia residenziale pubblica gli alloggi vengono assegnati a canone moderato il cui valore annuo, comunque inferiore a quello di mercato ed articolato in funzione dei costi di realizzazione, non può essere superiore al 5% del costo di realizzazione al metro quadrato per la superficie dell abitazione. La Giunta Regionale può individuare, in riferimento all articolazione territoriale dei valori di mercato, i limiti massimi di oscillazione dei valori del canone moderato da applicare. La durata della locazione non può essere inferiore a 30 anni (durata del contratto 4+4) al termine di quali, l alloggio può essere venduto in libero mercato o con patto di futura vendita può essere acquistato dallo stesso inquilino anche prima dei 30 anni, ai sensi della L.R. 36/2008. (allegato 2) A titolo esemplificativo si prende il Bando per la formazione della graduatoria ai fini dell assegnazione di n. 26 unità abitative di proprietà comunale a canone moderato 2010 (allegato 15): 10

11 mq. commerciali (min - max) canone ( /anno min - max) nucleo abbinabile monolocale (da mq. 66,71 e mq. 66,79) da 4.169,28 a 4.171,56 1 persona bilocale (da mq. 66,14 a mq. 67,23) da 4.133,52 a 4.201,92 2 persone trilocale (da mq. 90,75 a mq. 94,75) da 5.671,92 a 5.922,24 3/4 persone quadrilocale (mq. 109,24) 6.827,52 5 persone IMMOBILI DA DESTINARE AD EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE Gli interventi di housing sociale a Milano contemplano, la loro interno, un mix di soluzioni abitative e di canoni volti ad evitare la ghettizzazione delle diverse categorie di beneficiari. Per esempio un intervento come il Progetto Abitare a Milano, nello stesso stabile o nello stesso quartiere di intervento, prevede abitazioni da assegnare a canone sopportabile e a canone moderato. Come indicato dagli allegati 5a e 5b gli intervanti abitativi a canone moderato sono attuati nelle aree previste dalle iniziative Abitare a Milano 1 e 2 (per maggiori dettagli sulle aree e sugli interventi vedere gli allegati 8 e 9). 11

12 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale sociale: convenzionata a canone concordato NORME DI RIFERIMENTO Legge n. 431/98 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, art. 11. Accordo Locale del 05/07/1999 per la città di Milano per la determinazione del canone concordato. (allegato 16) Deliberazione Consiglio Comunale n. 134 del per approvare la modifica dei criteri per la disciplina degli accordi convenzionali relativi alla superficie residenziale nell ambito delle convenzioni attuative di interventi di recupero. (allegato 12) Deliberazione Consiglio Comunale n. 26 del per la definizione delle linee di indirizzo e dei criteri per la promozione dei programmi comunali per l edilizia residenziale pubblica. Allegato A alla Deliberazione del Consiglio Comunale 53 del avente oggetto l approvazione della revisione del Capitolo X Regole del documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali. (allegato 13) Deliberazione di Giunta Comunale n del per la presa d atto della Convenzione tipo regionale. NOTE Questa tipologia comprende alloggi convenzionati ai sensi dell art. 32, ultimo comma, legge n. 475/1978 e, nello specifico, si sviluppa nei piani di recupero urbano, con previsione di quota parte di alloggi da destinare a determinate categorie sociali con contratti di locazione convenzionati nella durata (durata convenzione 15 anni dalla fine dei lavori e durata contratto 3+5) e nel canone. Al termine del periodo di locazione, l alloggio può essere venduto in libero mercato, o acquistato dallo stesso inquilino con patto di futura vendita. (allegato 14) Attraverso il POR Piano Operativo Regionale, il Comune di Milano ha messo a disposizione alloggi da destinare a canone concordato a quei soggetti che non riescono a reperire un alloggio sul mercato privato per i prezzi troppo elevati ma che neppure rientrano nella graduatoria ERP per motivi di reddito. COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE 1.390,00 /Mq. 12

13 CATEGORIE DI ASSEGNATARI famiglie di nuova formazione; famiglie soggette a provvedimenti esecutivi di sfratto; famiglie con anziani o con portatori di handicap; persone sole. REQUISITI MINIMI cittadinanza italiana o altra condizione equiparata, prevista dalla legislazione vigente; residenza o sede dell'attività lavorativa nel Comune di Milano; reddito complessivo della famiglia non inferiore a ,99 e non superiore a ,00 ISEE inferiore o uguale a ,00; assenza di assegnazione in proprietà di alloggio convenzionato e/o realizzato con contributo pubblico o finanziamento agevolato in qualunque forma, concesso dallo Stato, dalla Regione, dagli enti territoriali o da altri enti pubblici; assenza di assegnazioni in locazione di ERP; limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili. Assenza di sfratto per morosità o occupazione abusiva di alloggi ERP negli ultimi 5 anni. (allegato 17) DETERMINAZIONE CANONE A titolo esemplificativo si prende come esempio il Bando 2009 per la formazione della graduatoria ai fini dell assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica in locazione a canone concordato (allegato 17). Il canone di locazione è determinato applicando l Accordo locale per la città di Milano (allegato 16), avendo a riferimento le superfici indicativamente riportate in metri quadri minimi e massimi per tipologia di alloggio nella seguente tabella ove è altresì precisata la zona urbana omogenea di riferimento: Tipologia alloggi (superficie totale) Canone annuo in relazione alla superficie degli alloggi in Zona urbana omogenea bilocale (di mq. 54) 3.362,26 trilocale (da mq. 88 a mq. 95) da 5.206,08 a 5.531,46 5 quadrilocale (mq. 109) 6.334,91 IMMOBILIDA DESTINARE AD EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE Come indicato dagli allegati 5a e 5b gli intervanti abitativi a canone concordato sono attuati nelle aree previste dal Piano Operativo Regionale. Per gli interventi localizzati nelle aree: P.R.U. Lodi; P.R.U. Rubattino; P.R.U. Palizzi-Quarto Oggiaro e P.I.I. Grazioli maggiori dettagli sono 13

14 forniti nell allegato

15 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale sociale: convenzionata in locazione con patto di futura vendita (ex art. 9 L.179/92 e L.R. 14/07 s.m.i.) NORME DI RIFERIMENTO Deliberazione Consiglio Comunale n. 134 del per approvare la modifica dei criteri per la disciplina degli accordi convenzionali relativi alla superficie residenziale nell ambito delle convenzioni attuative di interventi di recupero. (allegato 12) Deliberazione Consiglio Comunale n. 26 del per la definizione delle linee di indirizzo e dei criteri per la promozione dei programmi comunali per l edilizia residenziale pubblica. Allegato A alla Deliberazione del Consiglio Comunale n. 53 del avente oggetto l approvazione della revisione del Capitolo X Regole del documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali. (allegato 13) Deliberazione di Giunta Comunale n del per la presa d atto della Convenzione tipo regionale. NOTE Nell ambito di interventi finalizzati al recupero edilizio abitativo è prevista la costruzione di alloggi destinati alla assegnazione in godimento o alla locazione per uso abitativo, per un periodo non inferiore a 8 anni, e con successivo trasferimento della proprietà degli stessi ai relativi assegnatari o conduttori in possesso dei requisiti soggettivi per l assegnazione in proprietà e per l acquisizione di alloggi fruenti di contributo pubblico, concesso dalla Regione ai sensi dell articolo 19 legge 457/1978. Si tratta di una previsione che intende favorire nel tempo l accesso alla abitazione in proprietà, in particolare per giovani coppie e nuclei familiari di nuova formazione. Locazione ai sensi della LR 14/2007 come modificata dalla LR 36/2008 e acquisto finale a prezzo convenzionato. (allegato 14) COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE 1.390,00 /Mq. CATEGORIE DI ASSEGNATARI famiglie numerose (minimo 5 componenti); famiglie con portatori di handicap, invalidità e/o con personale di assistenza; giovani coppie e nuclei di nuova formazione; genitori singoli con figli minori; 15

16 lavoratori temporanei studenti lavoratori; forze dell ordine e similari. REQUISITI MINIMI Come quelli previsti per l edilizia convenzionata agevolata in vendita: cittadinanza italiana o altra condizione equiparata, prevista dalla legislazione vigente; residenza o sede dell'attività lavorativa nel Comune di Milano; reddito complessivo non superiore a quello massimo stabilito annualmente dalla Regione Lombardia per accedere all edilizia agevolata, incrementato del 25% e con l abbattimento legalmente previsto per ogni figlio a carico; assenza di assegnazione in proprietà di alloggio convenzionato e/o realizzato con contributo pubblico o finanziamento agevolato in qualunque forma, concesso dallo Stato, dalla Regione, dagli enti territoriali o da altri enti pubblici; assenza di assegnazioni in locazione di ERP; limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili. Assenza di sfratto per morosità o occupazione abusiva di alloggi ERP negli ultimi 5 anni. DETERMINAZIONE CANONE Il Canone annuo non può essere superiore al 5% del costo di realizzazione al metro quadrato per la superficie dell abitazione. Il prezzo d acquisto alla scadenza del periodo di locazione (di minimo 8 anni) è pari al prezzo della relativa tipologia di edilizia convenzionata in vendita maggiorata dell incremento ISTAT sul costo di costruzione tra la data della sottoscrizione della Convenzione e quello di acquisto in proprietà, a partire dai prezzi risultanti dal piano finanziario dell operatore, relativo ai costi dell intervento costruttivo. 16

17 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale sociale: locazione temporanea NORME DI RIFERIMENTO Accordo Locale del 05/07/1999 per la città di Milano per la determinazione del canone concordato (allegato 16) Delibera Giunta Regionale n. 7/7061 del NOTE Nell ambito della prima iniziativa Locazione temporanea nata nel 2002 dall Accordo tra Regione Lombardia, Comune di Milano e ALER, sono stati ristrutturati da ALER Milano 482 alloggi (tra mono e bilocali) che sono stati assegnati a un canone concordato per periodi che variano tra tre mesi e tre anni. Inoltre, a seguito di appositi accordi promossi dal Comune di Milano, parte degli alloggi acquistati coi finanziamenti POR sono stati destinati a lavoratori temporanei (il cui contratto d affitto è condizionato dalla durata del contratto di lavoro a tempo determinato nel Comune di Milano) a un canone concordato. Come previsto dalla D.G.R. 7/4061 il Comune di Milano costituisce annualmente un apposito fondo per la locazione temporanea avvalendosi dei contributi regionali erogati in materia. COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE N.D. CATEGORIE DI ASSEGNATARI Soggetti aventi necessità abitative temporanee legate a contratti o rapporti temporaneamente determinati di lavoro e/o formazione Soggetti aventi necessità abitative legate a condizioni di emergenza abitativa, determinate da inagibilità o perdita temporanea dell alloggio; Altri soggetti aventi necessità di locazione per periodi determinati, per ragioni di studio (non studenti universitari), di cura, assistenza o comunque socialmente rilevanti. Per maggiori dettegli sulle sopraccitate tipologie di beneficiari si rimanda agli allegati 24 e 25. REQUISITI MINIMI residenza principale ad almeno un'ora di distanza da Milano e comunque al di fuori dei confini territoriali della Provincia di Milano. sede di studio, lavoro e/o formazione professionale ricompresa nell'ambito della Provincia di Milano. 17

18 DETERMINAZIONE CANONE Indicatore ISEE Locazione temporanea non superiore a ,36. Il canone fa riferimento a quanto previsto dall Accordo Locale per la Città di Milano con una maggiorazione qualora l immobile venga dotato di arredi. Nel calcolo dell importo del canone si tiene conto dell indicatore ISEE; la differenza eventuale tra canone pattuito e il canone sopportabile sarà oggetto di integrazione sino e non oltre l importo dell intensità di aiuto regionale per i soggetti che abbiano un indicatore ISEE Locazione Temporanea inferiore a ,72. IMMOBILI DA DESTINARE AD EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE Quartiere Lagosta; Quartiere Forlanini; Quartiere Genova; Quartiere Alzaia. (allegato 4) 18

19 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale sociale: edilizia residenziale per studenti universitari NORME DI RIFERIMENTO Deliberazione di Giunta Comunale n del 14/09/2004 Criteri per la valutazione di proposte di intervento finalizzate all insediamento di edilizia residenziale universitaria in aree di proprietà privata. (allegato 18) Deliberazione Consiglio Comunale n. 26 del per la definizione delle linee di indirizzo e dei criteri per la promozione dei programmi comunali per l edilizia residenziale pubblica. NOTE Questo tipo di edilizia è regolato a livello regionale (L.R. 40/2004 e s.m.i.) tramite bando di finanziamento e successiva stipula di convenzione tra la Regione, il Comune e il soggetto attuatore. A livello comunale è disciplinata dalla deliberazione di Giunta Comunale n del se attuata su aree private e da deliberazione di Consiglio Comunale n. 26 del se attuata su aree pubbliche. L assegnazione della aree viene concessa a soggetti di rilevanza pubblica (Università, Aler, Istituzioni pubbliche). In fase attuativa dovranno essere garantite da parte dei soggetti attuatori le finalità pubbliche connesse a tale tipologia abitativa, prefissando con atto convenzionale da stipularsi con l amministrazione comunale i criteri, le tariffe e le modalità attuative ivi compreso l asservimento pubblico dell area e il vincolo di destinazione dell immobile per tutta la durata della convenzione (25 anni). La Regione eroga, direttamente al soggetto promotore, un finanziamento pari al 30% del costo convenzionale che potrà coprire i costi relativi all acquisto dell area e/o dell immobile, le spese tecniche, le eventuali opere di urbanizzazione primaria strettamente necessarie alle opere di edilizia residenziale in progetto e gli allacciamenti. COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE Il costo convenzionale di ciascun intervento è determinato dal prodotto del costo convenzionale unitario, riferito a metro quadrato e distinto per classe di appartenenza all interno del Comune di Milano dove è ubicato, per la superficie utile riconoscibile dell iniziativa. Per una definizione precisa del costo convenzionale unitario e di superficie utile si rimanda all allegato 19 pag. 4, Regione Lombardia - Deliberazione Giunta Regionale n. 8/1553 del Realizzazione di strutture alloggiative per studenti iscritti a corsi universitari e post universitari: secondo bando per l erogazione di finanziamenti. Nella tabella sottostante sono riportati i costi convenzionali unitari espressi in /mq suddivisi per le due classi di appartenenza riferiti all anno

20 (bando 2006 allegato 19): CLASSIFICAZIONE AREE (definite secondo gli accordi territoriali di Milano) COSTI CONVENZIONALI UNITARI /Mq CLASSE A (zone da 1 a 4) 1.600,00 CLASSE A1 (zone da 5 a 9) 1.330,00 CATEGORIE DI ASSEGNATARI Studenti universitari fuori sede o personale universitario fuori sede. L assegnazione avverrà tramite pubblica selezione ad opera del soggetto gestore che stipulerà un contratto delle durata non superiore di un anno, rinnovabile annualmente per un periodo totale non superiore alla durata legale del corso di studi. REQUISITI MINIMI Indicatore ISEE non superiore a ,00, riferito anche alla famiglia di origine; Distanza minima di 30 Km tra il Comune o la frazione di residenza del nucleo familiare e il Comune di Milano. DETERMINAZIONE CANONE Il canone di locazione è calcolato, riscosso e trattenuto dal soggetto promotore e deve essere commisurato e remunerare il costo di realizzazione, recupero o acquisto di arredo dei posti alloggio oltre ai costi relativi alle utenze e ai servizi comuni e verrà aggiornato automaticamente con l incremento del 75% dell indice ISTAT. Il corrispettivo per la locazione non potrà comunque superare, in sede di prima applicazione, il valore massimo per le seguenti tipologie di intervento edilizio (riferito al bando 2006): TIPOLOGIA A CAMERE UBICAZIONE singola /posto alloggio mensile doppia /posto alloggio mensile CLASSE A (zone da 1 a 4) 350,00 280,00 CLASSE A1 (zone da 5 a 9) 340,00 265,00 20

21 TIPOLOGIA A MINI ALLOGGIO UBICAZIONE n. 1 persona n. 2 persone /posto alloggio mensile /posto alloggio mensile CLASSE A (zone da 1 a 4) 500,00 380,00 CLASSE A1 (zone da 5 a 9) 480,00 340,00 TIPOLOGIA AD APPARTAMENTO n. 3 pers. n. 4 pers. n. 5 pers. n. 6 pers. n. 7 pers. n. 8 pers. UBICAZIONE /posto /posto /posto /posto /posto /posto alloggio alloggio alloggio alloggio alloggio alloggio mensile mensile mensile mensile mensile mensile CLASSE A (zone da 1 a 4) 310,00 285,00 265,00 245,00 225,00 205,00 CLASSE A1 (zone da 5 a 9) 305,00 280,00 260,00 240,00 220,00 200,00 Il canone potrà essere soggetto ogni cinque anni a rideterminazione da adottarsi con deliberazione di Giunta Regionale. IMMOBILI DA DESTINARE AD EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE Con la Delibera di Consiglio Comunale n. 26 del il Comune aveva individuato 46 aree di proprietà comunale destinate a servizi standard abitativi. Il la Giunta Comunale ha emanato un provvedimento con cui l Amministrazione ha messo a disposizione in diritto di superficie a soggetto titolato 5 aree di sua proprietà dove realizzare residenze universitarie: via Ovada; via Baldinucci; via Ripamonti; piazza Ferrara, via Pompeo Leoni / Toscana. Contemporaneamente sono in corso di realizzazione residenze universitarie su aree private in: via Quintiliano; via Carcano; via Stefanardo-Demostene; via Malpiero; via Oglio; via Pitteri; via Isonzo; viale Bligny; Adriano cascina s. Giuseppe; Rimembranze Greco; Lorenzini Adamello. (allegato 20) 21

22 COMUNE DI MILANO Edilizia residenziale sociale: contributi di solidarietà NORME DI RIFERIMENTO Deliberazione G.C. n.1608 del Linee guida per la determinazione dei criteri di erogazione di contributi ordinari del Fondo Sociale. (allegato 21) Deliberazione G.C. n del Erogazione dei contributi di solidarietà (allegato 22) NOTE I contributi di solidarietà sostituiscono il Fondo Sociale e consistono in un sostegno economico a favore di inquilini di alloggi di proprietà del Comune di Milano che si trovano in disagiate condizioni socio-economiche e si concretizzano in: Partecipazione alle spese di riscaldamento; Copertura totale o parziale delle morosità sul canone e delle spese generali. (allegato 21) COSTO CONVENZIONALE DI PRODUZIONE N.D. CATEGORIE DI BENEFICIARI Famiglie in difficoltà economiche assegnatari di alloggi ERP. REQUISITI MINIMI Il limite di reddito da adottare viene identificato, per un nucleo familiare composto da una sola persona, nel reddito annuale derivante da una pensione minima INPS pari, per l anno 2002, a 525,00 mensili e così, per arrotondamento, 6.800,00. Per ogni componente in più si aumenterà la cifra base annua del 20% quindi per, arrotondamento, di 1.300,00. I limiti così fissati vengono annualmente adeguati in modo automatico sulla base degli incrementi della pensione minima calcolata dal 1 gennaio adottata come riferimento. presenza nel nucleo familiare di almeno due delle seguenti fattispecie: - malattie particolarmente invalidanti; - invalidità (non inferiore al 66%) - età superiore ai 75 anni - presenza di handicap 22

23 - presenza di tossicodipendenti - presenza di minori - divorzio o separazione - disoccupazione DETERMINAZIONE CONTRIBUTO La determinazione dei contributo viene modulata sulle condizioni economiche degli assegnatari. 23

24 COMUNE DI MILANO Locazione privata NORME DI RIFERIMENTO Legge n. 431/98 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, art. 11. Accordo Locale del 05/07/1999 per la città di Milano per la determinazione del canone concordato (allegato 16) Determinazione dirigenziale n. 37/2009 per l istituzione dello Sportello Affitto per la raccolta delle domande di contributo al pagamento del canone di locazione relativo all anno Delibera Giunta Regionale n del per l approvazione degli elenchi dei Comuni ad alta tensione abitativa deliberati dal CIPE in data 14/02/2002 NOTE CONTRIBUTO PER L'AFFITTO (FONDO SOSTEGNO AFFITTI): Si tratta di un contributo pubblico dato alle famiglie titolari di un contratto di locazione regolarmente registrato (esclusi alloggi ERP o Comunali), con un canone di affitto alto rispetto il totale del reddito familiare. Questa misura di sostegno all accesso alle abitazioni in locazione é prevista dalla L. 431/98, che istituisce a tale proposito un Fondo Regionale dal quale tutti gli anni vengono trasferiti ai Comuni i finanziamenti per i cittadini. La regione definisce ogni anno le modalità di gestione del fondo, i requisiti per fare domanda, la somma da destinare ad ogni Comune. Per consentire l accesso al fondo il Comune di Milano ha istituito, dall anno 2000, lo Sportello Affitti che ogni anno pubblica un apposito bando dove vengono indicate le condizioni, i termini e le modalità per la presentazione delle domande. CATEGORIE DI BENEFICIARI CONTRIBUTO PER L'AFFITTO (FONDO SOSTEGNO AFFITTI): Tutti i cittadini aventi requisiti di legge, ad eccezione di quelli già assegnatari di alloggio pubblico. REQUISITI MINIMI CONTRIBUTO PER L'AFFITTO (FONDO SOSTEGNO AFFITTI) (allegato 23) cittadinanza italiana o altra condizione equiparata, prevista dalla legislazione vigente; residenza anagrafica nel Comune di Milano; 24

25 titolarità di contratto per un alloggio ad uno abitativo sito nel Comune di Milano e locato sul mercato provato; assenza di assegnazioni di alloggi pubblici; assenza di assegnazioni in godimento di unità immobiliari da parte di cooperative edilizie a proprietà indivisa; limiti alla titolarità di diritti reali su beni immobili; Valore ISEE FSA. Data l articolazione della metodologia utilizzata dal Comune di Milano per determinare l entità del contributo in relazione a 19 fasce di reddito dei beneficiari si rimanda all allegato 23 Comune di Milano _ Contributo per il sostegno al pagamento del canone di locazione relativo ad immobili ad uso abitativo, istituzione de lo Sportello Affitto per l anno Il canone annuo massimo considerato è di 7.200,00 più le spese accessorie considerate in un massimo di 516,00. Le fasce di valore ISEE-FSA oscillano da dalla prima compresa tra 0,00 e 3100,00 e l ultima compresa tra ,52 e ,42. Tale ultimo valore è il massimo ammissibile. DETERMINAZIONE CANONE CONCORDATO CANONE CONCORDATO: Il canone viene determinato sulla base della moltiplicazione dei valori espressi in /mq/anno, ricavati tra fasce di oscillazione predeterminate, per la superficie dell'unità immobiliare stessa. I valori sono determinati in funzione dell'ubicazione, della composizione in numero di vani e dei parametri dedotti dalle caratteristiche dell'unità immobiliare. L'accordo territoriale di Milano divide il territorio comunale in 9 zone omogenee che corrispondono ai limiti del decentramento amministrativo. Ciò consente al proprietario di determinare la fascia in cui si posiziona il suo appartamento, al quale corrisponde un valore minimo e massimo del canone, all'interno del quale il proprietario sceglie quale richiedere per la locazione. Il canone può essere aggiornato annualmente in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT. SIMULAZIONE APPLICAZIONE DEL CANONE CONCORDATO Per consentire le valutazioni comparative rispetto ai livelli di canone ammissibili, è stata sviluppata una simulazione dell applicazione dei valori determinati dall art. 4.1.c dell accordo territoriale per l ipotesi teorica di locazione di due appartamenti, rispettivamente di superficie pari a 50 mq e di superficie pari a e 95 mq. Non sono considerati eventuali ulteriori incrementi del canone, possibili in base a specifiche pattuizioni contrattuali (es. durata maggiore della locazione, vincoli, arredi, etc.) Nell accordo 25

26 territoriale risalente al 1999 le tabelle per la determinazione dei canoni sono espresse in LIRE/MQ/ANNO, per una corretta equiparazione rispetto alle altre simulazioni i valori sono stati convertiti in Euro e poi successivamente riportati al valore EURO/MQ/MESE. I canoni sono stati aggiornati al 100% della variazione ISTAT pari a circa il 22,5% (fonte UPPI Milano). Per la determinazione del canone sono individuati per gli appartamenti dei criteri oggettivi: elementi di Tipo A, Tipo B, Tipo C che li posiziona in specifiche sub-fasce a partire da quella che presenta un minor numero di elementi oggettivi sub-fascia 1 a quella con maggiori elementi sub-fascia 3 (tutti gli elementi di Tipo A, presenza di almeno 3 elementi di tipo B e 3 elementi di tipo C). Tabella dei requisiti: elementi requisiti appartamento 50 mq appartamento 95 mq TIPO A TIPO B Bagno interno x x impianti tecnologici essenziali cucina abitabile x x ascensore per unità oltre il 2 piano stato di manutenzione unità normale impianti tecnologici conformi riscaldamento centralizzato o autonomo Doppi servizi x x x x x x x x x x x Autorimessa o posto auto x x Giardino condominiale x x TIPO C stato di manutenzione unità buono stato manutenzione immobile normale x x x x prossimità ai servizi porte blindate e doppi vetri x x In entrambi i casi i requisiti degli alloggi determinano un punteggio che li pone nella sub-fascia 3 per l applicazione dei canoni indicati in EURO/MQ/MESE. 26

27 Calcolo del canone mensile Euro/mq APPARTAMENTO 50 MQ* sub-fascia 3 valore minimo /mq canone di locazione minimo /mese valore massimo /mq canone di locazione massimo /mese zona 1 9,54 477,13 13,18 659,02 zona 2 6,33 316,33 8,17 408,59 zona 3 6,12 305,79 6,85 342,69 zona 4 5,22 260,97 6,33 316,33 zona 5 5,04 252,03 5,54 276,79 zona 6 4,52 225,78 5,27 263,61 zona 7 4,36 217,90 5,17 258,34 zona 8 3,94 196,90 4,90 245,16 zona 9 3,83 191,65 4,74 237,25 APPARTAMENTO 95 MQ* sub-fascia 3 valore minimo /mq canone di locazione minimo /mese valore massimo /mq canone di locazione massimo /mese zona 1 9,54 477,13 13,18 659,02 zona 2 6,33 316,33 8,17 408,59 zona 3 6,12 305,79 6,85 342,69 zona 4 5,22 260,97 6,33 316,33 zona 5 5,04 252,03 5,54 276,79 zona 6 4,52 225,78 5,27 263,61 zona 7 4,36 217,90 5,17 258,34 zona 8 3,94 196,90 4,90 245,16 zona 9 3,83 191,65 4,74 237,25 * I valori sono uguali per ogni pezzatura e vanno moltiplicati per i numeri di mq CONTRIBUTO AL CANONE Contributo per l'affitto (fondo sostegno affitti) (allegato 23) 27

28 BIBLIOGRAFIA - SITOGRAFIA Tutte le informazioni e i documenti sono stati reperiti dai seguenti siti ufficiali:

29 ALLEGATI Allegato 1 Allegato 2 Allegato 3 Regione Lombardia decreto dirigenziale n del 22/09/2008 approvazione dell invito a presentare proposte per la partecipazione al programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile e allegati a e b. Comune di Milano la casa come servizio - politiche di housing sociale a Milano. Presentazione PPT convegno quali politiche per la casa? del a cura di Franco Zinna direttore settore valorizzazione aree comunali e non comunali del comune di Milano. Comune di Milano bando per l aggiornamento della graduatoria per l assegnazione in locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) nel comune di Milano Allegato 4 Comune di Milano - assessorato casa - d.c. casa - servizio politiche per la casa - l offerta di alloggi connessa alla realizzazione di interventi pubblici 2007/2011. Allegato 5 Comune di Milano - assessorato casa - d.c. casa - servizio politiche per la casa - piano per la casa Allegato 6 Comune di Milano - assessorato casa - d.c. casa - servizio politiche per la casa i concorsi internazionali di progettazione Abitare a Milano 1 e 2. Allegato 7 Comune di Milano - assessorato casa - d.c. casa - servizio politiche per la casa i programmi integrati di intervento Abitare a Milano 1 e 2. Allegato 8 Comune di Milano - assessorato casa - d.c. casa - servizio politiche per la casa concorso internazionali di progettazione Abitare a Milano. Allegato 9 Comune di Milano - assessorato casa - d.c. casa - servizio politiche per la casa concorso internazionali di progettazione Abitare a Milano 2. Allegato 10 Comune di Milano avviso pubblico per la concessione, in diritto di superficie novantennale, di n. 8 aree di proprietà comunale, per la realizzazione di interventi di edilizia residenziale, a canone di locazione sociale, moderato e convenzionato e/o in godimento d uso, e con prezzo di cessione convenzionato. Allegato 11 Comune di Milano - assessorato casa - d.c. casa - servizio politiche per la casa schede inquadramento della aree oggetto del bando assegnazione alloggi P.O.R. Allegato 12 Comune di Milano delibera 134/2000 modifica dei criteri per la disciplina degli accordi convenzionali relativi alla superficie residenziale nell ambito delle convenzioni attuative di interventi di recupero Allegato 13 Comune di Milano allegato a alla deliberazione del consiglio comunale n. 53 del avente oggetto l approvazione della revisione del capitolo x regole del documento di inquadramento delle politiche urbanistiche comunali Allegato 14 Comune di Milano p.g del proposta di deliberazione del consiglio comunale criteri ed indirizzi per la disciplina degli accordi convenzionali 29

30 nell ambito degli interventi di edilizia convenzionata (ordinaria ed agevolata), con particolare riferimento ai prezzi di vendita, ai canoni di locazione ed ai requisiti soggettivi per l accesso all edilizia residenziale convenzionata Allegato 15 Allegato 16 Allegato 17 Comune di Milano bando per la formazione della graduatoria ai fini dell assegnazione di n. 26 unità abitative di proprietà comunale a canone moderato 2010 Comune di Milano accordo locale del 05/07/1999 per la città di milano per la determinazione del canone concordato Comune di Milano bando per la formazione della graduatoria ai fini dell assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica in locazione al canone concordato Allegato 18 Comune di Milano deliberazione di giunta comunale n del 14/09/2004 criteri per la valutazione di proposte di intervento finalizzate all insediamento di edilizia residenziale universitaria in aree di proprietà privata Allegato 19 Regione Lombardia deliberazione giunta regionale n. 8/1553 del realizzazione di strutture alloggiative per studenti iscritti a corsi universitari e post universitari: secondo bando per l erogazione di finanziamenti Allegato 20 Allegato 21 Allegato 22 Allegato 23 Allegato 24 Allegato 25 Comune di Milano ufficio stampa: l edilizia universitaria Comune di Milano deliberazione g.c. n.1608 del linee guida per la determinazione dei criteri di erogazione di contributi ordinari del fondo sociale Comune di Milano deliberazione g.c. n del erogazione dei contributi di solidarietà 2009 Comune di Milano bando per il contributo per il sostegno al pagamento del canone di locazione relativo ad immobile ad uso abitativo anno 2009 Comune di Milano bando per l assegnazione di alloggi (mono/bilocali) a soggetti aventi necessità abitative temporanee legate a rapporti di lavoro e/o di formazione professionale a carattere temporaneo Comune di Milano bando per l assegnazione di alloggi (mono/bilocali) a soggetti aventi necessità abitative per periodi determinati per ragioni di studio e per situazioni socialmente rilevanti 30