GLI ANNUNCI DI VENEZIA E PROVINCIA. Da lunedì 29 luglio a domenica 4 agosto 2019 anno 28 - n. 30. Case da Sogno

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1 via Cà Rossa 6/D - Mestre (VE) Tel Cell Le nostre proposte in copertina interna GLI ANNUNCI DI VENEZIA E PROVINCIA Le nostre proposte a pagina 7 Da lunedì 29 luglio a domenica 4 agosto 2019 anno 28 - n. 30 Speciale Case da Sogno Da pag. 11 Agenzia Immobiliare dal MESTRE V. Miranese altezza Carabinieri aut gas, completamente restaurato, terzo piano, ingresso, cucina e cucinotto, salone, zona notte con due camere servizio ripostiglio magazzino e garage Euro ,00 MESTRE adiacente Piazza Ferretto in condominio signorile al 4 piano con ascensore ingresso, cucina abitabile, terrazzino, soggiorno, dispensa / ripostiglio, due camere, servizio, possibilità di realizzare un secondo servizio finestrato, riscaldamento centralizzato con termovalvole. Prezzo ,00 MESTRE, via Ivancich, bivilla del 1988 in perfette condizioni su due piani, ingresso, soggiorno, salone con caminetto, cucina, 3 camere, 2 bagni, lavanderia, garage, taverna con cucina, 2 posti auto coperti, scoperto su lotto di 600 metri e riscaldamento a pavimento ,00 V. Daniele Manin, 36 - P.zza Ferretto MESTRE (VE) info@mestrecasa.it MESTRE, via Pio X, quinto e ultimo piano in condominio signorile, composto da ampio ingresso, salone con poggiolo, cucina abitabile con vista aperta e poggiolo, tre camere matrimoniali, doppi servizi entrambi finestrati, ripostiglio, soffitta molto capiente ,00. Possibilità garage MESTRE, laterale Terraglio, porzione di quadrifamiliare di testa di recente costruzione (2012) con ampio scoperto esclusivo con pompeiana e magazzino (casetta in legno) disposta su tre livelli: Piano terra composto da ingresso, cucina, soggiorno di ampia metratura, bagno finestrato con antibagno, garage con pompeiana; Primo piano con tre camere (matrimoniale, doppia con terrazzino e singola grande) e bagno; Secondo piano con sottotetto travato, una stanza (attualmente salottino), servizio e terrazza abitabile. Riscaldamento a pavimento, predisposizione per aria condizionata, aspirazione centralizzata. Classe energetica A, Prezzo richiesto ,00 MESTRE, laterale via Bissuola, appartamento totalmente ristrutturato al quarto ed ultimo piano senza ascensore con riscaldamento autonomo e aria condizionata, composto da ampio ingresso, soggiorno, cucina con accesso ad un terrazzino, due camere, servizio, ripostiglio, soffitta e garage. Prezzo richiesto ,00 Mogliano V.to - Piazza Pio X, 3 tel info@lacommercialecasa.it MOGLIANO V.TO QUARTIERE MARCHESI In splendido e rinomato quartiere residenziale proponiamo ampia bifamiliare disposta su 2 livelli fuori terra più un piano interrato. L abitazione è composta al piano terra da ingresso su ampia zona giorno di 27 mq con cucina separata abitabile di 11 mq e bagno finestrato; al piano primo troviamo 3 camere, un secondo bagno e 2 poggioli; al piano seminterrato taverna di 34 mq, lavanderia e accesso diretto al garage di mq. Completa il tutto uo scoperto di 220mq con possibilità di posto auto interno, pergolato esterno di 20 mq e portico di 17. L abitazione edificata nel 2004 è esposta a sud ovest con ottima luminosità, dotata di videocitofono, antifurto volumetrico e perimetrale, ampio tendone 3x9m lato ovest e pannello solare termico installato nel Rif.216 Euro ,00 SPINEA (VE) P.zza Marconi, 12 casa.immobil2@libero.it web: Altre proposte a pag. 8 SPINEA CENTRO tranquilla zona residenziale, splendido APPARTAMENTO, al 1 piano con ascensore. Soggiorno-cottura con terrazzino abitabile, 2 bagni, 2 CAMERE e garage. Ottimamente rifinito e dotato riscaldamento autonomo, aria condizionata e tende da sole esterne. Cl.En. in definizione (rif.2077) MARGHERA zona comoda ai servizi APPARTAMEN- TO INDIPENDENTE al piano terra con giardino privato, ingresso, cucina, soggiorno, 2 camere, ripostiglio e garage in corpo staccato con lavanderia. Nessuna spesa di condominio. Cl.En.G (rif.1038) SPINEA PROSSIMA REALIZZAZIONE NUOVE PORZIONE DI BIVILLA DIVISE DA GARAGE, consegna al grezzo avanzato. Ampia zona giorno, cucina, 3 camere grandi, 2 bagni e garage. Informazione in Agenzia (rif.1028) Da Indice inserzionisti a pag. 10 Ricerca rapida immobili a pag. 17

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26 22 ABUSO EDILIZIO COMMESSO DAL PRECEDENTE PROPRIETARIO Hai acquistato casa ma, solo dopo aver firmato il contratto di compravendita notarile, ti sei accorto che il precedente proprietario ha commesso un abuso edilizio. Di tanto non eri stato informato neanche a voce, né il notaio si è accorto dell irregolarità urbanistica.

27 23 Ora ti chiedi quali siano le sorti della vendita se possa considerarsi valida o nulla e se ti è riconosciuto un risarcimento del danno; danno corrispondente o alla somma necessaria a chiedere la sanatoria oppure, in alternativa, alla riduzione del valore dell immobile conseguente alla demolizione dell abuso. Due sentenze della Cassazione hanno affrontato il tema dell abuso edilizio commesso dal precedente proprietario. La prima ha chiarito se il rogito notarile possa dirsi valido in presenza della dichiarazione del venditore degli estremi del titolo urbanistico, a prescindere dal profilo della conformità o meno della costruzione in questione. La seconda invece spiega quali responsabilità possono discendere in capo all acquirente per l abuso edilizio commesso, in precedenza, dal venditore. ABUSO EDILIZIO: COS È? L abuso edilizio è un reato che scatta non solo quando si realizza un opera per la quale non è stato chiesto il relativo permesso o presentata in Comune la documentazione edilizia. Esso scatta anche quando l opera definitiva è difforme rispetto a quella rappresentata alla pubblica amministrazione con i progetti depositati oppure quando viene avviata una pratica diversa da quella prevista per legge (ad esempio, è abusivo il cambio di destinazione di un appartamento effettuato tramite Scia e non con il permesso di costruire). ABUSO EDILIZIO: CHI È RESPONSABILE? Trattandosi di un reato, l abuso edilizio implica una responsabilità del solo autore. Chi compra l immobile, anche se consapevole della presenza della difformità urbanistica, non subisce alcuna conseguenza di carattere penale a meno che non sia stato egli stesso a commissionare l opera abusiva (si pensi a un acquirente che subordini la conclusione dell affare alla realizzazione di una veranda, a spese del venditore, priva però delle necessarie autorizzazioni amministrative). Il fatto che l acquirente non abbia alcuna responsabilità penale per il reato di abuso edilizio commesso dal venditore non lo salva però dall ordine di demolizione che tanto il giudice quanto la pubblica amministrazione possono emettere nei confronti del manufatto abusivo. Egli infatti ha l obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi per come imposto dalla legge, anche se non è stato il materiale autore del reato. Con una delle due sentenze citate in apertura la Cassazione ha detto che chi interviene su un opera abusiva prosegue l iniziale illecito urbanistico e quindi ne risponde in misura pari al precedente proprietario. Si tratta, quindi, di una ipotesi in cui il reato commesso dal venditore, in quanto proseguito dall acquirente, si riflette anche su quest ultimo. Qualsiasi intervento dunque effettuato su una costruzione che sin dall origine sia stata realizzata in modo abusivo, rappresenta un proseguimento dell attività criminosa e quindi integra un nuovo reato edilizio; difatti tali attività «ripetono le caratteristiche di illegittimità dell opera principale». Si pensi a una persona che, dopo aver comprato un immobile con un seminterrato abusivo, anziché sanare la situazione prosegua, senza permesso di costruire, delle opere di trasformazione di tale locale. Tali interventi sono da considerare la «prosecuzione dell iniziale illecito urbanistico», escludendone, di conseguenza, la prescrizione. Dunque, allorché la costruzione abusiva «perisca in tutto o in parte, o necessiti di attività di manutenzione [ ], di completamento o trasformazione», il proprietario sprovvisto del titolo abilitativo, non acquista il diritto di «ricostruirla, completarla, trasformarla, ristrutturarla, mantenerla». Di conseguenza, i lavori di manutenzione o di trasformazione presuppongono che l opera su cui si interviene sia stata costruita legittimamente. Diversamente, ossia nel caso in cui si intraprendano dei lavori su opere abusive tali interventi non fanno altro che ripetere le caratteristiche di illegittimità della costruzione principale e, quindi, perpetrare il reato. Dunque, in tale ipotesi, ad essere responsabile penalmente è anche l acquirente. QUANDO SI PRESCRIVE L ABUSO EDILIZIO Chiaramente parliamo della prescrizione del reato e non anche della sanzione amministrativa quale la demolizione; quest ultima infatti, non si prescrive mai e può essere intimata anche dopo numerosi anni. Il reato di abuso edilizio punito con arresto o ammenda si prescrive: in 4 anni dal compimento dell illecito se, da tale momento, non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione (cosiddetta prescrizione breve); in 5 anni dal compimento dell illecito (cosiddetta prescrizione ordinaria) se c è stato un atto interruttivo come, ad esempio, il decreto di citazione a giudizio). ABUSO EDILIZIO: RESPONSABILITÀ NOTAIO E AGENTE IMMOBILIARE Salvo sia stato espressamente dispensato dal cliente, il notaio è chiamato a verificare che l immobile oggetto del rogito sia regolare da un punto di vista urbanistico. Diversamente può essere chiamato a risarcire il danno. Stesso discorso per l agente immobiliare che ha intermediato la vendita del bene. VENDITA IMMOBILE ABUSIVO: IL CONTRATTO È VALIDO? Vediamo ora quali sono le sorti del contratto con cui viene venduto un immobile abusivo. Dobbiamo distinguere a seconda che le parti abbiano firmato solo il compromesso (il contratto preliminare) o anche il rogito notarile (la compravendita definitiva). CONTRATTO PRELIMINARE DI IMMOBILE ABUSIVO Il 7 marzo scorso la Cassazione ha detto che è valido il compromesso di un immobile abusivo anche se l acquirente non è stato messo al corrente dell irregolarità; difatti ben potrebbe essere che sia intenzione delle parti concedere al venditore un termine prima della firma del rogito per chiedere e otte-

28 24 nere la sanatoria. Dunque, il compromesso in sé per sé è valido. Ciò non toglie però che l acquirente potrebbe chiedere una risoluzione per inadempimento contrattuale, per aver il venditore nascosto l irregolarità. A quest ultimo però verrebbe data la possibilità di chiedere a proprie spese la sanatoria. Se non viene però presentata la domanda o la stessa viene rigettata o non viene regolarizzata con il pagamento delle sanzioni, l acquirente può recedere dal contratto preliminare per inadempimento. Da ciò consegue l obbligo per il venditore di restituire il doppio della caparra e risarcire tutti i danni patiti dall acquirente. COMPRAVENDITA IMMOBILE ABUSIVO Come noto, la legge impone che il contratto di compravendita di un immobile debba indicare necessariamente gli estremi del titolo urbanistico, ossia la concessione edilizia. In assenza di tale menzione il contratto è nullo. In merito a tale aspetto, le Sezioni Unite della Cassazione hanno risolto un ulteriore e interessante dubbio: in caso di vendita di un immobile abusivo, il fatto che il rogito notarile contenga la menzione del titolo urbanistico rende il contratto valido anche se le condizioni dell immobile, in concreto, siano diverse dal predetto titolo proprio a causa della presenza dell abuso? Facciamo un esempio. Tizio vende a Caio il proprio appartamento su cui ha costruito una pertinenza mai autorizzata dal Comune. Nell atto di vendita vengono indicati gli estremi del permesso di costruire che, chiaramente, non fanno riferimento all abuso. Il contratto tra Tizio e Caio è valido o meno? Secondo la Suprema Corte la menzione della licenza edilizia consente all acquirente di verificare se il bene che sta per comprare è conforme o meno alla licenza stessa; gli dà cioè l opportunità di accertare l esistenza di abusi. Per cui il contratto è valido. «Valido» non vuol dire però che non ci sia tutela per l acquirente. Significa solo che non spetta all ordinamento ritenere nulla la vendita. Sarà il compratore a decidere se intraprendere una causa contro il venditore e chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento (inadempimento costituito dalla mancata comunicazione preventiva dell abuso) ed, eventualmente, anche il risarcimento del danno. Quindi, in «presenza della dichiarazione dell alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato». La lotta all abusivismo che lo Stato deve comunque perseguire si realizza anche grazie alla possibilità di esigere, in qualsiasi momento, la demolizione dell opera. Nel frattempo, ai fini della validità del contratto è necessaria e sufficiente la menzione del titolo edilizio a monte, purché esistente e riferibile all immobile negoziato. L acquirente, con la dovuta diligenza, è in grado di svolgere le indagini più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell affare, anche in riferimento ad una eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato. La funzione della menzione del titolo edilizio nell atto di acquisto, menzione imposta dalla legge, non è vietare la «stipulazione di atti aventi a oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili», ma solo «la comunicazione di notizie e ( ) la conoscenza di documenti». In definitiva, la menzione ha «valenza essenzialmente informativa» dell acquirente in merito all esistenza del titolo edilizio richiamato. La redazione

29 BICICLETTA NEL SOTTOSCALA CONDOMINIALE Utilizzo delle parti comuni per scopo individuale: dove è possibile custodire la bicicletta all interno del palazzo? All interno del tuo condominio c è un sottoscala che, normalmente, viene usato come ripostiglio dall amministratore. C è un vecchio tavolo di plastica usato per le riunioni dell assemblea, qualche sedia, delle scope, altri oggetti che nessuno usa più. Poiché non possiedi un garage, da qualche giorno hai iniziato a custodire la tua bicicletta all interno di questa stanza in modo da non dover salirla fin dentro il tuo appartamento. Qualche condomino si è lamentato, sostenendo che si tratta di area di proprietà comune, sottratta quindi alla disponibilità del singolo. A te sembra di non dare fastidio a nessuno. Cosa dice la legge? Si può lasciare la bicicletta nel sottoscala? Non esiste alcuna norma che stabilisca dove posizionare le biciclette in un condominio, né però esiste un correlato divieto a lasciarle nelle parti comuni come in prossimità della porta d ingesso dello stabile. Tutto quindi è rimesso all interpretazione delle norme generali contenute nel Codice civile. Interpretazione che, come di consueto, viene fornita dai giudici. Ecco allora qualche chiarimento proveniente dalla Cassazione. Il principio di base fissato è che tutti i condomini possono usare le parti comuni dell edificio per i propri scopi personali. È sbagliato pensare quindi che androne, scale, sottoscala, soffitto, pianerottoli e terrazza possano essere sfruttati solo per funzioni utili a tutti i condomini. Il Codice civile infatti attribuisce a ogni proprietario il diritto di servirsi delle parti comuni per ricavarne la maggiore utilità per sé stesso. L uso è dunque libero, ma sottoposto a due limiti: non si può alterare la destinazione d uso dell area in questione; non si può impedire agli altri condomini di usare la medesima area. Con riferimento al limite della destinazione, bisogna tenere conto che se una parte del condominio nasce per un preciso scopo, non la si può utilizzare per una finalità completamente diversa, che finisce per impedire la sua naturale funzione. Ad esempio, il lastrico solare nasce per coprire l edificio e proteggerlo; non si può quindi usarlo per realizzare delle piscine (che potrebbero anche pregiudicarne la stabilità) o per una pista da ballo. L androne ha lo scopo di accogliere la gente: riempirlo di piante e fiori, costringendo chi entra ed esce a fare un complicato zig-zag, è certamente contrario alla legge. Con riferimento invece al secondo limite, il Codice vieta al singolo condomino di utilizzare gran parte dell area in questione, impedendo così agli altri di trarne ugualmente un vantaggio. Non si deve trattare necessariamente dello stesso uso, ma di un qualsiasi sfruttamento dell area. Sbaglia chi monta sul tetto un pannello fotovoltaico tale da escludere che gli altri condomini possano installare un antenna o altri pannelli; così come non commette illecito chi lascia sul pianerottolo un piccolo vaso da fiori che non dà fastidio a nessuno. Se il regolamento di condominio non pone alcuna regolamentazione in merito, è bene applicare i principi appena indicati. Con riferimento al primo limite (divieto di modificare la destinazione), il sottoscala nasce di solito con lo scopo di essere usato come sgabuzzino, a servizio del condominio e dei singoli condomini. Il regolamento può di certo disporre in modo diverso. Quindi, in teoria, non vi è alcun divieto a lasciarvi la bicicletta. Diverso sarebbe invece per l ingresso dello stabile che di certo non nasce per essere sfruttato come luogo di parcheggio dei mezzi leggeri. Anche per il pianerottolo vale lo stesso principio: non lo si può occupare stabilmente con mobili, bici, motorini o altri oggetti non destinati ad abbellire questa parte comune. La Cassazione per esempio ha sancito il diritto di esigere il risarcimento del danno nei confronti del condomino che aveva depositato, sistematicamente e per alcuni giorni, la spazzatura sul pianerottolo adiacente alla propria abitazione. Con riferimento al secondo limite (divieto di impedire agli altri condomini l utilizzo dell area) la Cassazione ha spiegato che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento il Codice civile non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo; ciascun condomino, infatti, ha la facoltà di trarre dalle parti comuni la più intensa utilizzazione possibile, a condizione che questo comportamento sia compatibile con i diritti degli altri. Come si traduce quanto appena detto in relazione al problema della bicicletta nel sottoscala del condominio? Significa che tutto dipende dalla dimensione del sottoscala. Un piccolo ripostiglio, utile appena a contenere un tavolo e qualche scopa verrebbe quasi totalmente occupato dalla bicicletta, cosa che quindi sarebbe illegittima. Laddove invece la bici riesca a lasciare ancora un ampio spazio vuoto non dovrebbero porsi problemi di sorta. La redazione

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