GLI ANNUNCI DI VENEZIA E PROVINCIA. Da lunedì 2 a domenica 8 settembre 2019 anno 28 - n. 32

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1 via Cà Rossa 6/D - Mestre (VE) Tel Cell Le nostre proposte in copertina interna GLI ANNUNCI DI VENEZIA E PROVINCIA Le nostre proposte a pagina 7 Da lunedì 2 a domenica 8 settembre 2019 anno 28 - n. 32 Agenzia Di Scorzè Tel. 041/ ve_scorze@primacasa.it SCORZE : IN PICCOLA PALAZZINA, MINIAPPARTA- MENTO AL PIANO PRIMO E COMPOSTO DA AMPIO INGRESSO/SOGGIORNO/ COTTURA, DISIMPEGNO, BAGNO, RIPOSTIGLIO, CAMERA MATRIMO- NIALE, 2 TERRAZZE E AMPIO GARAGE. ZONA CENTRALE ,00 (CL E, IPE 112,98) RIF 01 PESEGGIA: IN PALAZZINA DI SOLE 4 UNITA ABITATIVE SPAZIOSO APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO COM- POSTO DA INGRESSO, CUCINA, AMPIO SOG- GIORNO, DISIMPEGNO, 3 SPAZIOSE CAMERE, 2 BAGNI, 2 TERRAZZE, MAGAZZINO E GARA- GE DOPPIO ,00 (CL F, IPE 175,20) RIF 52 SCORZE : IN ZONA CENTRALE PORZIONE DI VILLA A SCHIERA DI RECENTE COSTRUZIONE COM- POSTA DA SOGGIOR- NO, CUCINA, 2 BAGNI, 4 CAMERE, 2 TERRAZ- ZE, RIPOSTIGLIO, GA- RAGE E GIARDINO ,00 (CL D, IPE 170,80) RIF 71 Speciale Case da Sogno Da pag. 11 SPINEA (VE) P.zza Marconi, 12 casa.immobil2@libero.it web: Altre proposte a pag. 4 SPINEA CENTRO tranquilla zona residenziale, splendido APPARTAMENTO, al 1 piano con ascensore. Soggiorno-cottura con terrazzino abitabile, 2 bagni, 2 CAMERE e garage. Ottimamente rifinito e dotato riscaldamento autonomo, aria condizionata e tende da sole esterne. Cl.En. in definizione (rif.2077) MARGHERA zona comoda ai servizi APPARTAMEN- TO INDIPENDENTE al piano terra con giardino privato, ingresso, cucina, soggiorno, 2 camere, ripostiglio e garage in corpo staccato con lavanderia. Nessuna spesa di condominio. Cl.En.G (rif.1038) SPINEA PROSSIMA REALIZZAZIONE NUOVE PORZIONI DI BIVILLA DIVISE DA GARAGE, consegna al grezzo avanzato. Con ampia zona giorno, cucina, 3 camere grandi, 2 bagni e garage. Informazione in Agenzia (rif.1028) Da Indice inserzionisti a pag. 9 Ricerca rapida immobili a pag. 17

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26 22 AFFITTARE UN APPARTAMENTO COME B&B Requisiti per l esercizio del b&b all interno di un condominio: dimensione dell abitazione, regolamento condominiale, attività occasionale, adempimenti. Vorresti aprire un B&B, cioè un bed and breakfast nella tua abitazione, ma i condòmini del tuo palazzo sono contrari, perché hanno paura che il viavai di persone nell appartamento li disturberà? Se il regolamento condominiale non vieta l esercizio dell attività di bed & breakfast non hai nulla da temere, ma non devi preoccuparti neppure se il regolamento condominiale lo vieta: in base a una recente sentenza del tribunale di Milano, difatti, è stato chiarito che il b&b è una forma particolare di affitto breve, che determina la destinazione dell immobile a pubblico esercizio. Trattandosi di affitto breve, l avvio del B&B non può essere impedito da un regolamento condominiale che vieta di destinare le unità immobiliari ad attività ricettive, come locanda, pensione, albergo e affittacamere. Secondo quanto spiegato nella sentenza, infatti, le attività ricettive non hanno nulla a

27 23 che vedere con l attività di bed & breakfast, perché nel b&b ci si limita solo a concedere in affitto l immobile sito nel condominio, seppure per un periodo breve: in caso contrario, i regolamenti condominiali potrebbero vietare ai singoli condòmini, per assurdo, di affittare i propri appartamenti, o almeno di affittarli per brevi periodi. Questa sentenza, probabilmente, non metterà la parola fine all annosa questione della possibilità di aprire un bed & breakfast in appartamento, dato che la Cassazione sull argomento ha orientamenti contrastanti, ma costituisce un importante di riferimento per opporsi a chi vorrebbe impedire l esercizio dell attività. Ma quali sono i requisiti per aprire un B&B in un appartamento situato all interno di un condominio? L abitazione deve rispondere a degli standard minimi? Che cosa succede se non si è in regola? Facciamo il punto della situazione sull utilizzo dell appartamento come B&B. QUALI REQUISITI DEVE POSSEDE- RE L APPARTAMENTO AFFITTATO A B&B? I requisiti e gli adempimenti necessari per adibire un appartamento a b&b differiscono a seconda della località in cui si trova l immobile: occorre dunque far riferimento, in primo luogo, alla propria legge regionale. Alcune disposizioni valide per tutte le attività si trovano all interno del Codice del Turismo; ad ogni modo, tutte le regioni prevedono che gli immobili utilizzati per il b&b: siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi prescritti per le abitazioni; siano in regola con i requisiti igienico sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni; rispettino i requisiti minimi previsti per le stanze (superficie minima rapportata ai posti letto); consentano agli ospiti di accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti; abbiano dei bagni con attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water, etc); abbiano almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti, se viene superato un determinato numero di camere o posti letto. Secondo quanto emerge dalle normative regionali, i requisiti minimi per aprire un b&b sono: dimensione minima di 14 mq per ogni camera doppia; dimensione minima di 8 mq per ogni camera singola; conformità alle norme di edilizia, sicurezza e di igiene degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento; residenza (o domicilio) del titolare del b&b presso la struttura (o nelle vicinanze); offerta del servizio di prima colazione, ma senza manipolazione degli alimenti, a meno che non si possiedano le prescritte autorizzazioni igienico-sanitarie o la regione non preveda questa possibilità. QUANTE PERSONE PUÒ OSPITARE L APPARTAMENTO AFFITTATO A B&B? A seconda delle previsioni della normativa regionale, in ogni B&B sono consentite da 3 a 6 camere, con un massimo di posti letto che può andare da 6 a 20. Ad esempio, la Campania consente un massimo di 3 camere e 6 posti letto, mentre la Sicilia un massimo di 5 camere con 20 posti letto. Se si superano i requisiti dimensionali, l attività di b&b è considerata esercitata in forma d impresa: si parla, in questo caso, di affittacamere ed è necessaria l apertura della partita Iva. QUANTI GIORNI ALL ANNO PUÒ RESTARE APERTO L APPARTAMEN- TO AFFITTATO A B&B? L esercizio dell attività di B&B deve essere occasionale: il requisito dell occasionalità è differente da regione a regione, anche se nella maggior parte dei casi è richiesto un periodo di chiusura di 90 giorni all anno. È previsto anche il divieto di permanenza consecutiva degli ospiti, che può variare dai 30 giorni delle Marche ai 90 giorni consecutivi del Lazio. Chi non rispetta questi requisiti è obbligato all apertura della partita Iva. QUALI ADEMPIMENTI SONO NECESSARI PER AFFITTARE L APPARTAMENTO COME B&B? Una volta verificato il rispetto dei requisiti prescritti dalla propria legge regionale, bisogna chiedere al Suap (sportello unico attività produttive) del comune in cui è ubicato l immobile la modulistica necessaria per presentare la Scia (segnalazione certificata d inizio attività). segue

28 24 QUANTE TASSE SI PAGANO PER L ATTIVITÀ DI B&B? I proventi derivanti dall attività di b&b esercitata non in forma d impresa vengono tassati come redditi diversi: si tratta, infatti, di un attività commerciale non esercitata abitualmente. È dunque necessario un bollettario per quietanzare l incasso dei singoli corrispettivi, che dovranno poi essere riportati nella dichiarazione dei redditi, al quadro D del modello 730 o RL del modello Redditi. Il canone Rai deve essere pagato, come se si trattasse di un attività commerciale, anche da parte di chi esercita l attività di b&b senza partita Iva. Tuttavia, se il televisore si trova soltanto nell abitazione del titolare del B&B e non nelle camere destinate agli ospiti o nei locali comuni, deve essere pagato soltanto il canone Rai ordinario e non quello speciale, in quanto l apparecchio ricevitore non è detenuto in locali che permettano la visione anche ai clienti. Lo stesso vale per la tassa Siae. È inoltre obbligatorio, secondo la normativa locale, riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e riversarla all ente beneficiario. Alla Scia è necessario allegare dei documenti, che variano da regione a regione (contratto di proprietà o di affitto dell abitazione, polizza assicurazione responsabilità civile a favore dei clienti, planimetria della casa ). Una volta presentata la Scia, il b&b può essere aperto immediatamente. Successivamente, è necessario avviare le pratiche, gestite dalle locali Aapit (aziende autonome provinciali per l incremento del turismo) o dagli uffici turistici, per la classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza (bisogna comunicare i nominativi degli ospiti all autorità di P.S. entro 24 ore dal loro arrivo, o, se la permanenza è minore di 24 ore, prima della loro partenza). In particolare, come previsto dalle nuove regole del decreto Sicurezza, entro le 24 ore successive all arrivo, o immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore, bisogna comunicare alla Polizia di Stato, compilando le cosiddette schedine alloggiati, le generalità degli ospiti, attraverso il sito «Alloggiati Web», lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive. Per l operazione di invio delle schedine alloggiati, che è semplice e richiede pochi minuti, occorre però disporre di apposite credenziali: la procedura per ottenerle varia da provincia a provincia. Bisogna poi comunicare i prezzi praticati all ente indicato dalla regione ed esporli all interno della struttura. CHE COSA SUCCEDE SE L APPARTAMENTO AFFITTATO A B&B NON È IN REGOLA? Le leggi regionali che disciplinano l esercizio dell attività di b&b prevedono sanzioni diverse, nei seguenti casi: esercizio abusivo dell attività; superamento della capacità ricettiva consentita; applicazione di prezzi diversi da quelli comunicati; omessa esposizione delle informazioni obbligatorie (tabella dei prezzi, copia Scia, eventuale marchio regionale o classificazione assegnata). Per l esercizio abusivo dell attività, ad esempio, si rischia una multa che può arrivare sino a 15mila euro. Per il mancato rispetto della classificazione della struttura si rischiano sanzioni sino a 7mila euro. Per il superamento della capacità ricettiva consentita la sanzione può arrivare anche a 4mila euro, mentre si rischiano mille euro di multa per la mancata comunicazione della Scia al Comune. Vi sono poi le sanzioni per mancata comunicazione al Comune dei nominativi degli ospiti e per l evasione della tassa di soggiorno, che possono arrivare a 6mila euro. Sanzioni penali, infine, sono inflitte per il mancato invio alla questura dei dati identificativi degli ospiti. Noemi Secci

29 NOVITÀ CASE PIGNORATE: SARÀ IL DEBITORE A VENDERE L IMMOBILE Grazie alla riforma del processo civile, sarà il debitore e non più il creditore a vendere il proprio immobile ipotecato. Col ricavato, però, dovranno essere soddisfatti i creditori. È forse arrivato il momento di dire addio alle temute aste giudiziarie? Secondo la nuova riforma della giustizia disegnata dal ministro Buonafede, e ora presentata in Consiglio dei ministri insieme a tutte le altre novità sul processo civile, è tempo di cambiare profondamente il pignoramento immobiliare. In che modo? Consentendo al debitore di vendere l immobile ipotecato e pignorato. Egli si sostituirà così al creditore con l obbligo comunque di versare a quest ultimo il ricavato della vendita, salvo trattenere per sé l eventuale eccedenza. Si tratta di una novità che potrebbe cambiare l approccio alla procedura di liquidazione dei beni delle persone (o delle aziende) insolventi. A decretare un primo passo pro-debitore ci aveva già pensato lo stesso Governo giallo-verde qualche mese fa quando, con una norma di riforma del Codice di procedura civile, ha riconosciuto al debitore il diritto di continuare a vivere all interno del proprio immobile pignorato nonostante la pendenza della procedura, almeno fino all aggiudicazione del bene stesso. In pratica il giudice dell esecuzione non può più sfrattare il proprietario della casa, salvo eventuali comportamenti che possano ostacolare la vendita. La riforma aveva già suscitato le polemiche di molti tecnici del diritto, consapevoli che una situazione del genere potrebbe seriamente compromettere la vendita dell immobile: nessun offerente è disposto a versare un anticipo sapendo che il debitore è ancora dentro l appartamento. Oggi, come dicevamo in apertura, si aggiunge un ulteriore novità sulle case pignorate: il tempo delle temute candeline poi sostituite dalle clessidre necessarie a dettare i tempi delle offerte nel corso delle aste giudiziarie pignoramenti immobiliari potrebbe tramontare. Il giudice, infatti, può autorizzare la cessione dell immobile pignorato direttamente ad opera del debitore purché a prezzo di mercato e con l autorizzazione del giudice dell esecuzione. Il tribunale verificherà la serietà dell offerta nel contraddittorio delle parti. Il debitore ha, quindi, facoltà di presentare l istanza per procedere in prima persona alla vendita della propria casa almeno dieci giorni prima dell udienza di comparizione delle parti. Il che significa che se una persona, che ha già subito ipoteca, ha trovato un offerente interessato ad acquistare l appartamento, potrà cederglielo previa autorizzazione del giudice. Magari, in questo modo, potrà strappare un prezzo più conveniente rispetto a quello di un asta giudiziaria e non solo mettere a tacere le ragioni dei creditori ma conservare qualcosa per sé. Insomma, la riforma consentirà la trattativa privata. Del resto, già oggi è possibile vendere una casa pignorata con il consenso dei creditori: le parti si ritrovano davanti al notaio e il prezzo che l acquirente versa al proprietario viene direttamente girato (in tutto o in parte) al creditore che, nel contempo, rinuncia alla procedura. Dunque, la riforma non fa che portare in tribunale ciò che prima si faceva davanti al notaio. Il giudice avrà il potere di autorizzare il debitore nonostante l opposizione di uno o più creditori se ritiene che la vendita all asta non consentirebbe di ricavare un importo maggiore. Il provvedimento che dà via libera alla trattativa privata può essere impugnato dai creditori. Alla domanda del debitore, tuttavia, deve essere allegata l offerta di acquisto e a garanzia della proposta va depositata una cauzione di almeno un decimo dell importo indicato. Sta al giudice dell esecuzione verificare se l offerta è seria: lo farà sulla base della stima fatta dal peritogià nominato dal tribunale stesso. E sull istanza viene instaurato un contraddittorio fra tutti gli interessati: il debitore, gli eventuali comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti e iscritti oltre all offerente. A questo punto, il giudice emette il provvedimento che legittima il debitore a procedere, fissando prezzo e modalità di vendita: entro novanta giorni l atto di trasferimento va stipulato e il corrispettivo versato. A riscuotere il prezzo e distribuire il ricavato fra i creditori può ad esempio essere delegato un avvocato o un commercialista. Scatta, poi, la cancellazione dell ipoteca e del pignoramento. La casa sarà libera da ogni onere. Senza il ricorso all asta giudiziaria che, spesso, è considerata anche una macchia per il proprietario. La redazione

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