Convocazione assemblea condominio: come e quando va inviata? Autore : Redazione. Data: 10/05/2018

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1 Convocazione assemblea condominio: come e quando va inviata? Autore : Redazione Data: 10/05/2018 Avviso di convocazione della riunione di condominio: ordine del giorno, orario e modalità di convocazione. La raccomandata, la Pec, l semplice, la consegna a mano dell avviso o l affissione sulla bacheca. Quali di queste modalità è consentita. Siamo abituati agli avvisi di convocazione dell assemblea di condominio che arrivano a casa tramite raccomandata a/r, spesso consegnati dalle poste private. In alcuni stabili

2 si consegnano degli avvisi a mano, in altri si invia un o un sms, in altri ancora c è un cartello affisso sul portone. Ma non tutte queste modalità sono consentite dalla legge. Dopo la riforma del condominio del 2012, il codice civile [1] specifica espressamente - cosa che in passato non faceva - come e quando va inviata la convocazione dell assemblea di condominio. Di recente, sul punto, è anche intervenuta una interessante sentenza della Cassazione [2] a spiegare quale valore possono avere prassi diverse utilizzate da alcuni amministratori. Vediamo dunque come si fa per comunicare ai condomini la data e l orario della prossima riunione di condominio. Convocazione assemblea di condominio: cosa dice la legge Per convocare regolarmente l'assemblea, l'amministratore deve predisporre un apposito avviso di convocazione e portarlo a conoscenza di tutti i condomini. Avviso di convocazione: cosa deve contenere? L'avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l'ora ed il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l'ordine del giorno. La legge fa riferimento al giorno della prima convocazione dell'assemblea. Tuttavia, di norma, l'avviso indica anche una seconda convocazione, da tenersi nel caso in cui la prima vada deserta o comunque non possa deliberare per un numero insufficiente di partecipanti. La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima, ma almeno il giorno successivo, e in ogni caso non oltre 10 giorni dalla prima. Avviso di convocazione: quando deve essere inviato? L'avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione. Se questo termine non viene rispettato l assemblea è annullabile solo se qualcuno la contesta nel termine di 30 giorni da quando si è tenuta (o, per gli assenti, da quando ne hanno avuto notizia con la comunicazione del relativo verbale). Avviso di convocazione: come deve essere inviato? La legge stabilisce degli specifici modi per inviare l avviso di convocazione:

3 lettera raccomandata a/r; posta elettronica certificata (Pec), almeno per chi ne è dotato; fax; con consegna a mano, di cui una copia va controfirmata e consegnata come prova all amministratore. Naturalmente l amministratore può scegliere di adottare, con alcuni condomini, una forma e con altri una differente. Ad esempio potrebbe consegnare la lettera a mano a quanti vede personalmente, la Pec a chi ne è dotato e ai restanti inviare le raccomandate. Tuttavia, i costi postali vanno sempre ripartiti per millesimi e non possono essere imputati solo a chi richiede di ricevere la raccomandata e non accetta altri mezzi di comunicazione dell avviso di convocazione. Avviso di convocazione per la modifica delle destinazioni d uso del palazzo La legge stabilisce una particolare forma per la convocazione dell assemblea di condominio quando l ordine del giorno contiene una votazione sulla modifica della destinazione d uso delle parti comuni dello stabile. In tali ipotesi, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea spedendo il relativo avviso per lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, da far pervenire ai condomini almeno venti giorni prima della data fissata per l'assemblea. Inoltre egli deve affiggere un avviso con il medesimo contenuto nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (quindi ad esempio nell'atrio di ingresso, vicino alle cassette per la posta, nella bacheca degli avvisi se esistente). L'avviso deve rimanere visibile per non meno di trenta giorni consecutivi antecedenti la data fissata per l'assemblea. Nell'avviso di convocazione, a pena di nullità, deve essere indicata ed individuata chiaramente la parte comune oggetto della modifica e la nuova destinazione d'uso proposta. Avviso di convocazione: quando viene ricevuto? Ai fini del rispetto dei termini per la comunicazione dell avviso di convocazione (si è infatti detto che tra la data di consegna dell avviso e quella della riunione devono esserci almeno 5 giorni) è necessario stabilire con esattezza il momento in cui il condomino riceve detta comunicazione. Il discorso è diverso a seconda delle modalità: per la raccomandata a/r conta la data riportata sull avviso di ricevimento compilato dall ufficio postale. Se, al momento dell arrivo del postino, il destinatario è assente, gli deve essere inviato un avviso di giacenza alla posta. Come prova del ricevimento basta il rilascio del relativo avviso di giacenza del

4 plico raccomandato presso l'abitazione del condomino o nella casella di posta; se la casa è in comproprietà, è sufficiente la consegna dell'avviso ad uno solo dei comproprietari, come in caso di coniugi conviventi e non in contrasto di interessi [3]; per il fax conta la data in cui il mittente riceve la conferma di invio; per la Pec conta la ricevuta di spedizione inviata dal gestore del servizio al mittente; per la consegna a mano è necessaria la firma di una ricevuta che dovrà essere quindi anche datata. Altre modalità di convocazione dell assemblea Tutti gli altri metodi di consegna dell avviso di convocazione dell assemblea - come ad esempio tramite la spedizione di un semplice o l avviso lasciato nella cassetta delle lettere o l affissione di un manifesto sulla bacheca condominiale - non possono essere considerati validi in quanto non garantiscono la prova del ricevimento da parte del destinatario dell avviso stesso né il rispetto della data. Tuttavia, sul punto, la Cassazione ha fornito alcuni interessanti chiarimenti. Innanzitutto il regolamento di condominio può derogare la norma del codice civile e stabilire che l avviso di convocazione sia comunicato in specifici modi (ad esempio solo con raccomandata). La previsione legislativa, in questo, è modificabile se c è l accordo delle parti. Nonostante il codice, nell'attuale formulazione, preveda modalità specifiche di convocazione dell'assemblea condominiale - dispone infatti al riguardo come l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano - è pacifico che il regolamento condominiale possa imporre particolari forme di comunicazione dell'avviso di convocazione che, pertanto, dovranno essere osservate per ritenere l'assemblea condominiale validamente costituita. Nondimeno, però, trattandosi di disposizione regolamentare dal contenuto meramente organizzativo, la stessa è da ritenersi modificabile anche per fatti concludenti, vale a dire in virtù della prassi comunemente utilizzata dall'amministratore di condominio. Ciò perché essa va interpretata tenendo conto della reale volontà delle parti e, pertanto, pure in relazione al comportamento complessivo delle stesse benché successivo alla redazione del regolamento. Conta pertanto la circostanza che il condomino abbia comunque avuto contezza della convocazione assembleare, il che

5 Powered by TCPDF ( può essere dimostrato in qualsiasi modo. Note: [1] Art. 66 disposiz. att. cod. civ. [2] Cass. sent. n /18. [3] Cass. sent. n. 1206/1996.