Ripartizione spese riscaldamento centralizzato. Autore : Redazione. Data: 24/03/2019

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Agnese Palmieri
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I consumi e la straordinaria amministrazione.

1 Ripartizione spese riscaldamento centralizzato Autore : Redazione Data: 24/03/2019 Palazzo con o senza contabilizzatori di calore e valvole termostatiche: come si dividono le spese dell impianto comune di riscaldamento? I consumi e la straordinaria amministrazione. Attenzione a come avviene la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato nel tuo condominio. Non è infatti detto che l amministratore debba necessariamente procedere secondo consumi o millesimi di proprietà. Quand anche ci

2 siano i contabilizzatori (e le cosiddette valvole termostatiche) è legittimo un criterio misto che preveda una quota fissa, determinata sulla base dei millesimi di proprietà, ed un'altra variabile calcolata sulla base del consumo effettivo. A fornire questi chiarimenti è stata una recente sentenza del tribunale di Sondrio. La pronuncia è l occasione per ritornare su un tema quantomai attuale: quello appunto della divisione delle spese di riscaldamento condominiale. La ripartizione delle spese in condominio A stabilire come debbano essere divise le spese condominiali tra i vari condomini è il Codice civile [2]. Una norma, in particolare, stabilisce che nel ripartire gli oneri, l amministratore deve sempre procedere secondo millesimi di proprietà. Questa regola può essere modificata solo con una votazione assunta all unanimità dai condomini. È sempre la stessa norma a stabilire però un eccezione: laddove si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne. Quindi, è legittimo operare una ripartizione dei costi non tra tutti i condomini ma solo tra i beneficiari del servizio e, tra questi, secondo il rispettivo vantaggio. Un esempio tipico è dato dall ascensore, la cui manutenzione è sopportata, in quota maggiore, dai proprietari degli ultimi piani e, in quota inferiore, da chi vive ai piani bassi. Ripartizione spese riscaldamento secondo criterio misto Lo stesso discorso può essere fatto con riferimento alla ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato che può avvenire tenendo conto del maggior uso che alcuni condomini possono fare dell impianto, in relazione alla dimensione dell appartamento ad esempio. Alla luce di ciò, il tribunale di Sondrio ha detto che il criterio di ripartizione basato su una quota fissa del 30%, determinata sulla base dei millesimi di proprietà, ed un'altra variabile del 70%, calcolata sulla base del consumo effettivo, è pienamente legittimo, in quanto rispetta il principio fissato dal Codice civile. In pratica, in tema di spartizione delle spese di riscaldamento, «trova applicazione il principio dell'uso diverso». È questa una delle diverse soluzioni che può adottare il condominio. Qui di seguito vedremo però tutte le altre possibili ipotesi che si possono verificare. Ripartizione riscaldamento centralizzato senza

3 contabilizzatori di calore Andiamo a vedere, alla luce di quanto appena detto, come devono essere in pratica ripartite le spese di riscaldamento. Dobbiamo distinguere le spese di esercizio (quelle cioè dei normali consumi) da quelle di conservazione dell impianto (ossia la manutenzione straordinaria). Le spese di esercizio Non ci sono problemi nel caso in cui tutti i condomini siano dotati di valvole termostatiche; in questo caso saranno infatti i contabilizzatori di calore a definire l importo che ciascuno deve corrispondere (di tanto parleremo a breve). Anche se, ad oggi, ogni palazzo condominiale deve dotarsi di contabilizzatori per registrare i consumi delle singole unità immobiliari, è possibile che qualche edificio non ne sia provvisto (la legge infatti prevede delle esenzioni). In tale ipotesi le spese di esercizio, ossia relative alla combustione e ai consumi, e quelle di manutenzione ordinaria vengono ripartite tra tutti i condomini serviti dall impianto in base all effettivo uso che ciascuno ne fa. Sono quindi esclusi i box o i negozi, se non c'è diramazione a loro destinata [3]. Sono esclusi anche i proprietari di locali non allacciati per ragioni di conformità dell'edificio [4]. Il metodo da utilizzare per ancorare il pagamento delle spese al criterio dell'uso e dell'utilità deve rapportarsi alla capacità potenziale di assorbimento, e cioè, in forza del fabbisogno obiettivo dell'appartamento stesso, secondo uno dei tanti criteri possibili adottati dalla prassi edilizia (numero dei radiatori o delle bocchette, massa o superficie irradiante, superficie irradiata, cubatura degli ambienti, contatore, ecc.) [5]. In ogni caso, può utilizzarsi qualsiasi criterio che con soddisfacente approssimazione consenta una effettiva distribuzione delle spese in relazione alle caratteristiche delle singole unità immobiliari e del beneficio effettivamente goduto. In questo senso si inserisce il precedente del tribunale di Sondrio che abbiamo citato in apertura. Ovviamente chi si è distaccato dall impianto centralizzato non parteciperà alle spese di gestione ordinaria, dovendo questi contribuire solo alle spese straordinarie (di fatti l impianto continua ad essere, pro quota, ancora di sua proprietà ben potendo questi un giorno decidere di ritornare al sistema centralizzato). Le spese straordinarie La manutenzione straordinaria (sostituzioni bruciatore, caldaia, rifacimenti, riparazioni onerose) va invece ripartita tra tutti i condomini, compreso chi si è

4 distaccato. La divisione avviene in questo caso per millesimi. Ripartizione riscaldamento centralizzato con valvole termostatiche L'impianto centralizzato con termoregolazione e contabilizzazione genera due tipi di costi: costi fissi involontari, a prescindere dalle azioni compiute dal singolo condomino sui propri termoregolatori (cioè da come e quanto ciascuno sfrutti i propri radiatori). Si tratta di spese per la manutenzione della caldaia, della sua pulizia periodica, degli oneri richiesti dal tecnico che gestisce l'impianto, delle dispersioni termiche, ecc. Questi vengono ripartiti tra tutti i condomini serviti dall impianto secondo millesimi; costi variabili volontari, che dipendono dagli effettivi consumi generati in ogni unità immobiliare, in base al reale utilizzo che ne fa ciascun condomino, e risultanti dalla lettura degli appositi contabilizzatori. È proprio la lettura della registrazione del contabilizzatore che consente di dividere le spese secondo i consumi effettuati da ciascun condomino. Ove la norma UNI non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l'importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Note: [1] Trib. Sondrio, sent. del [2] Art cod. civ. [3] Cass. 8 maggio 1996 n

5 Powered by TCPDF ( [4] Cass. sen. 27 novembre 2015 n [5] Cass. 4 agosto 1978 n Autore immagine sciarpa che avvolge la casa, concetto di riscaldamento di Nestor Bandrivskyy

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