Affitto e caldaia: spese manutenzione, rottura e revisione

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1 Affitto e caldaia: spese manutenzione, rottura e revisione Autore : Redazione Data: 03/01/2016 Inquilino o proprietario dell immobile: chi paga per la caldaia rotta o per la necessità del controllo periodico o di manutenzione? Le spese inerenti alla manutenzione, sostituzione o revisione della caldaia danno sempre luogo a contrasti tra inquilino e proprietario dell immobile, quando all appartamento sia stato dato in affitto. Ecco quindi questa sintetica scheda per capire a chi spetti pagare i relativi costi. Controllo periodico, libretto, manutenzione caldaia, tasse Tutti i costi inerenti all uso quotidiano della caldaia, alla conseguente manutenzione ordinaria e al controllo periodico spettano all inquilino (conduttore), sulla base del principio che tutte le spese inerenti all utilizzo e al normale logorio dei beni competono all affittuario.

2 Allo stesso modo, è sempre l inquilino a dover sostenere le spese per la fornitura del calore (acquisto del combustibile), ossia il consumo del combustibile, la forza motrice per il bruciatore, l'energia elettrica e l'acqua. Spettano sempre all inquilino gli adempimenti relativi al libretto della caldaia (manutenzioni periodiche e autocertificazione al comune) nonché la retribuzione degli addetti alla manutenzione della caldaia che vengono a casa per i controlli e le certificazioni. È anche a suo carico la tassa ASL per la verifica dell'impianto caldaia. Manutenzione della caldaia La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni derivanti dall uso quotidiano spettano all inquilino (si pensi alla pulizia dei filtri e al controllo fumi). Sono a carico dell inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale. L installazione, il rifacimento e la manutenzione straordinaria degli impianti di produzione dell'acqua calda e di condizionamento spettano al proprietario dell immobile (locatore). Sostituzione della caldaia o di singole parti, riparazione In caso di rottura dell impianto, spetta al padrone di casa pagare i costi per la sostituzione della caldaia o di singole parti di essa quando ciò deriva dalla vetustà dell apparecchio o da caso fortuito (si pensi un fulmine o un corto circuito). Lo stesso dicasi per gli interventi di adeguamento a legge, anch essi a carico del locatore. Al proprietario inoltre spetta la sostituzione di caldaia, bruciatore e boyler.

3 Se, invece, la riparazione si è resa necessaria perché l inquilino non ha provveduto alla manutenzione ordinaria, e quindi per sua negligenza nella conservazione della stessa, le spese sono a carico di questi stessi e non del proprietario. In caso di caldaia condominiale, le spese di manutenzione dell impianto e delle tubature comuni sono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi. Responsabilità per i danni Il locatore che affitta un appartamento con una caldaia non a norma è corresponsabile per la morte dell'inquilino (anche se questa è avvenuta per le otturazioni della canna fumaria causata dai condomini del piano superiore: il proprietario è sempre responsabile per i danni causati dai vizi che esistevano prima della consegna anche se si sono manifestati dopo. E questo anche se il conduttore aveva accettato di stipulare il contratto pur conoscendo le condizioni dell'appartamento [1]. Deroghe: occhio al contratto di locazione Le parti possono accordarsi nel derogare a tali norme e stabilire, per esempio, che alcune delle spese di norma spettanti al proprietario ricadano invece sull inquilino o viceversa. Occhio, quindi, al contratto di locazione dove, appunto, tali previsioni devono essere indicate espressamente. Nel momento in cui locatore e conduttore stipulano il contratto di affitto, possono infatti mettere per iscritto la suddivisione delle spese, onde evitare dispute e liti in merito a chi debba pagare.

4 Di solito le voci che vengono inserite nel contratto di locazione sono le seguenti: A carico del proprietario - Installazione della caldaia - Sostituzione della caldaia - Adeguamento della caldaia alle norme di legge - Manutenzione straordinaria della caldaia A carico dell inquilino - Manutenzione ordinaria e controllo fumi - Pulizia della caldaia per accessione e messa a riposo - Pagamento tasse - Aggiornamento libretto e controllo periodico - Pagamento operaio per il controllo - Spese per la fornitura del calore. Se il locatore non provvede Se il locatore, pur tempestivamente avvisato e sollecitato dall inquilino, non provvede alle riparazioni che sono di sua competenza, quest ultimo può provvedere

5 Powered by TCPDF ( personalmente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l autorizzazione a eseguirli. Tuttavia, l inquilino che abbia anticipato tali costi non può poi compensarli con il canone di affitto, andando a scalarli dall importo che deve versare mensilmente. Secondo infatti la Cassazione si tratta di due prestazioni tra loro indipendenti e autonome. Note: [1] Cass. sent. n /2014.