Come si ripartiscono le spese condominiali

Dimensione: px

Iniziare la visualizzazioe della pagina:

Download "Come si ripartiscono le spese condominiali"

Fabiano Marchesi
5 anni fa
Visualizzazioni

1 Come si ripartiscono le spese condominiali La ripartizione delle spese nel condominio costituisce frequente motivo di discussione tra i partecipanti alla comunione e, non di meno, causa di liti ed azioni giudiziarie. I criteri che disciplinano la suddivisione delle spese condominiali sono contenuti all art del codice civile il quale stabilisce, al primo comma il principio generale secondo cui «le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell edificio, per la prestazione dei servizi nell interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione» Come si vede, il principio sopra riportato costituisce il criterio primario di suddivisione degli oneri condominiali ed è improntato alla ripartizione delle spese sulla base del valore delle proprietà dei singoli partecipanti alla comunione, e, pertanto, in base ai millesimi di proprietà di ciascuno di essi. L analisi della variegata realtà degli edifici costituiti in condominio rivela tuttavia che per la particolare conformazione dello stabile non tutti i beni costituiti in proprietà comune sono suscettibili di una eguale utilizzazione da parte di tutti i condomini. Può infatti accadere che i condomini beneficino in misura diversa di un determinato bene o che una parte comune dell edificio sia asservita soltanto ad alcune unità abitative. Da qui l esigenza di stabilire criteri differenziati di ripartizione delle spese di manutenzione e conservazione, sia ordinarie che straordinarie, che rispondano ad esigenze equitative e tengano conto dell effettiva utilità che i singoli condomini traggono dalla cosa comune. Sulla scorta di questa constatazione, i commi secondo e terzo del medesimo articolo 1 / 5

2 introducono criteri correttivi rispetto a quello appena riportato. Il secondo comma del medesimo articolo stabilisce infatti che «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell uso che ciascuno può farne». Ad ulteriore specificazione di quanto enunciato dal secondo comma della disposizione codicistica in esame, il terzo ed ultimo comma dell art cod. civ. dispone che «qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità» Ai fini del più corretto riparto delle spese condominiali, i commi secondo e terzo dell articolo in esame introducono i concetti di uso e di utilità, in virtù dei quali l obbligo di contribuzione a carico di ciascun condomino dovrà essere proporzionale all utilizzo che questi può fare della cosa comune. In applicazione di tali criteri, occorrerà tenere conto non soltanto del valore millesimale delle singole proprietà, ma altresì dell utilizzo effettivo e dell utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune. Non di meno, la formulazione generica dei criteri di ripartizione espressi dai commi secondo e terzo dell art cod. civ. hanno dato vita a non pochi problemi interpretativi ed applicativi. Secondo l orientamento prevalente della giurisprudenza (si veda Trib. Milano 13244/2005; Trib. Milano e Trib. Milano ) ai fini di una corretta individuazione dell uso ed utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune dovrà farsi riferimento all uso anche solo potenziale che il singolo può fare della cosa comune, non rilevando per converso scelte personali e discrezionali di questi. 2 / 5

3 In applicazione di tale principio, pertanto, un condomino che abita al primo piano di uno stabile condominiale e che per le più svariate ragioni non utilizzi l impianto di ascensore, non potrà chiedere l esonero o la diminuzione della quota di spesa in relazione alla gestione dell impianto medesimo, poiché ciò che rileva è l utilizzo anche solo potenziale del bene comune, fondato su ragioni strutturali dello stabile condominiale, non rilevando al contrario le scelte personali di un determinato condomino. Per poter individuare l effettiva utilità, anche solo potenziale, che un determinato condomino trae da un bene costituito in proprietà comune, sarà pertanto necessario analizzare la situazione concreta del complesso condominiale, così da poter valutare se l utilità del detto bene sia esclusa in ragione di caratteristiche strutturali del Condominio, ovvero se il minore o mancato utilizzo dipenda invece da scelte personali. A tale riguardo, una situazione frequente è rappresentata dai condomini composti di più fabbricati, aventi entrate separate. Si ponga, ad esempio, il caso di un condomino proprietario di un unità abitativa, fisicamente separata dallo stabile principale del condominio (ad esempio un box oppure un basso fabbricato collocato all interno del cortile condominiale) che gode di un ingresso separato rispetto allo stabile condominiale principale. Si pone il problema di chiarire se il primo sia tenuto a concorrere alle spese condominiali relative a parti comuni del condominio di cui questi non fruisca né benefici in alcun modo. (nel caso prospettato, per esempio, relativamente ad ingresso condominiale, androne, facciata dello stabile, ecc..) Come anticipato, occorrerà fare riferimento non solo all uso effettivo e all utilità concreta che il singolo condomino trae dal bene comune, ma anche dell utilizzo potenziale che questi può farne e che, in quanto tale, giustifica l addebito delle spese condominiali. Significative, al riguardo, sono le pronunce delle corti di merito e della Corte di Cassazione. 3 / 5

4 In casi analoghi a quello sopra prospettato, è stato escluso che il proprietario di un unità abitativa separata dal corpo di fabbrica principale del condominio ed avente accesso autonomo sulla pubblica via fosse tenuto a concorrere alle spese per la manutenzione di androne, scale e cantine, sulla base della constatazione che questi non usufruisce in modo pieno e diretto delle utilità prodotte dalle parti comuni destinate a rendere possibile il godimento delle unità abitative site nell edifico principale (si veda Trib. Milano 3825/1991). Allo stesso modo, la Corte di Cassazione (Cass. civ. 1255/1995) ha escluso che i proprietari di box compresi nel perimetro condominiale, ma separati dall edificio principale, fossero tenuti a concorrere alle spese di manutenzione della facciata del corpo di fabbrica principale., in considerazione della mancanza di un rapporto di pertinenzialità tra gli impianti destinati a servire il fabbricato principale ed i box stessi. Il principio che emerge dalle pronunce in esame, secondo un orientamento fatto proprio dalla Corte di Cassazione, determina quindi che il condomino proprietario di una unità immobiliare separata dal corpo principale dello stabile condominiale non sia tenuto a partecipare alla ripartizione delle spese relativamente a parti comuni di cui egli non faccia uso e da cui non tragga utilità. Pertanto, le spese di manutenzione o riparazione che afferiscano impianti di cui beneficiano solo alcune unità abitative, dovranno necessariamente essere ripartite tra i condomini proprietari di queste. Come accennato, la complessa e variegata realtà condominiale, non permette l individuazione di ulteriori regole generali ed impone che ogni singola situazione sia valutata in concreto, ben potendo, per esempio, essere ritenuto che un unità abitativa separata dal corpo di fabbrica principale, ma avente ingresso in comune sia tenuta a concorrere alle spese di manutenzione dell androne, del passo carraio, ecc La breve analisi dell art cod. civ. impone di precisare che i criteri di riparto fissati dalla disposizione codicistica in parola non costituiscono principi inderogabili, ben potendo i condomini addivenire a differenti regolamentazioni pattizie per la ripartizione delle spese. A tale riguardo, l eventuale delibera con la quale i condomini dovessero optare per un diverso 4 / 5

5 criterio di riparto dovrà necessariamente essere assunta con l unanimità dei voti favorevoli, a pena di nullità. 5 / 5

Documenti analoghi

COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO

COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO Prot. n 586 Salerno, lì 16 Maggio 2012 A tutti gli iscritti all Albo e nell Elenco Speciale LORO SEDI OGGETTO: Circolare n 81/2012. Condominio: la Ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto.