Corso di Amministratore di condominio

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1 Corso di Amministratore di condominio Regolamento Condominiale Regolamento Condominiale 1

2 Regolamento condominiale Può essere Contrattuale Assembleare (art.1138 c.c.) Predisposto dal costruttore dell edificio e accettato dagli acquirenti dei singoli appartamenti Approvato all unanimità dei condomini Approvato dall assemblea con la maggioranza prevista dall art. 1136, 2 comma Contiene norme regolamentari e contrattuali Contiene solo norme regolamentari Nessun tipo di regolamento condominiale può derogare alle norme inderogabili di legge, quali ad esempio gli artt. 1118, 2 comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137 c.c. e l art. 72 disp.att. c.c. 2

3 Norme contrattuali e regolamentari Norme contrattuali Sono contrattuali le norme che: Incidono sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino; Incidono sugli obblighi di ciascun condomino; Limitano l uso, la proprietà o altri diritti reali dei condomini sulle parti comuni La tutela del decoro dell edificio Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto all unanimità 3

4 Norme contrattuali e regolamentari Norme regolamentari Sono regolamentari le norme che: Riguardano la modalità d uso delle cose e dei servizi comuni; L amministrazione Le norme regolamentari possono essere modificate con una delibera adottata dalla maggioranza prevista dall art.1136, 2 comma c.c. 4

5 Esempi di norme contrattuali Norme che limitano diritti reali Clausola che include quali parti comuni del condominio cose o servizi che normalmente non sarebbero comuni Clausola che prevede la destinazione al solo uso esclusivo di un condomino una parte comune del condominio ex art Clausola che pone i limiti alle proprietà esclusive private (es: divieto di stendere panni sul balconi, di tenere animali negli appartamenti o installare una doppia finestra) Clausola che pone un vincolo di destinazione d uso dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva (es: divieto di modificare l uso abitativo in uso diverso quale: studi medici, palestre, discoteche ecc.) 5

6 NUOVO: Caso specifico Animali L'articolo 16 del disegno di legge stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia". 6

7 Esempi di norme contrattuali Norme che incidono sugli obblighi: Clausola che impone una multa interna per i trasgressori dei divieti di posteggio al di fuori degli spazi condominiali Clausola che prevede il pagamento di una somma a carico del condomino moroso Clausola che stabilisce il criterio di riparto delle spese (secondo la prevalente giurisprudenza, nonostante il disposto dell art.1138 c.c.) 7

8 Tabelle millesimali (Art. 68 disp. att. c.c.) Allegate a ogni regolamento di condominio, di qualsiasi natura esso sia, vi sono di solito le tabelle millesimali, che devono essere adottate all unanimità dei condomini, nonostante il disposto dell art c.c. Tuttavia esse sussistono già al momento in cui il fabbricato condominiale viene realizzato, in quanto rappresentano il criterio di proporzionalità dei valori dei singoli appartamenti. La loro esistenza è indipendente dalla circostanza che non siano state ancora tradotte sulla carta dal costruttore o dall assemblea. 8

9 Tabelle millesimali (Art. 68 disp. att. c.c.) Esse rappresentano il rapporto tra il valore di una singola unità immobiliare e il valore totale di tutte le unità. CALCOLO: Posto che X è uguale al valore millesimale di un appartamento, Valore di un appartamento : Valore totale degli appartamenti = X : 1000 Nel determinare il valore dell appartamento: Non si devono considerare il canone locativo né le migliorie apportate Si devono considerare alcuni coefficienti: di categoria catastale, di destinazione, d altezza, d esposizione, di luminosità Non si devono contare le aree comuni e i giardini, anche se di proprietà esclusiva, nel valore totale degli appartamenti 9

10 La revisione delle tabelle (Art. 69 disp. att. c.c.) Le tabelle possono essere modificate: Per errori essenziali nel calcolo del valore degli appartamenti Per intervenute variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari Anche per la modifica di una tabella originaria è necessaria l unanimità dei condomini SEGUE TABELLE MILLESIMALI 10