I rapporti fra i condomini: - nell uso e godimento delle parti e servizi comuni; - nell uso e godimento della proprietà esclusiva

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Enrichetta Rinaldi
7 anni fa
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1 I rapporti fra i condomini: - nell uso e godimento delle parti e servizi comuni; - nell uso e godimento della proprietà esclusiva il principio art c.c. Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso

2 I rapporti fra i condomini: - nell uso e godimento delle parti e servizi comuni; - nell uso e godimento della proprietà esclusiva la giurisprudenza art c.c. 1. il condomino può usare delle cose comuni per un suo fine particolare, ritrarre da essa un utilità specifica (Cass.20237/09); 2. limite: non alterare la consistenza,destinazione, pari uso (idem); 3. Pari uso: non è identico uso e contemporaneo, ma analisi della prevedibiltà che altri condomini potranno fare di quell uso in futuro (Cass.2500/13); 4.Lo sfruttamento esclusivo che impedisce la simultanea fruizione è vietato (Cass.17208/08)

3 Uso dei servizi e parti comuni apertura di una terrazza (A): condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti - da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione - che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso. (Cass.2500/2013) apertura di una terrazza (B): Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri. Non assume alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile. (Cass.5039/2013) 3

4 Uso dei servizi e parti comuni utilizzo valutazione dell assemblea (A): In tema di condominio negli edifici, non costituisce un'innovazione, ai sensi dell'art cod. civ., soggetta perciò al requisito della maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, quinto comma, cod. civ., la deliberazione con la quale l'assemblea autorizzi chi lo richieda all'uso del vano contenente la canna pattumiera (peraltro, nella specie, già sigillata in esecuzione di precedente delibera) allo scopo di alloggiarvi il contatore e la caldaia di produzione dell'acqua calda, non prevedendo essa la realizzazione di opere da parte del condominio incidenti sull'essenza della cosa comune, in quanto idonee ad alterarne l'originaria funzione e destinazione ed a consentirne una diversa utilizzazione in favore di tutti i condomini (Cass.945/2013). utilizzo valutazione assemblea (B): Anche se il vialetto condominiale di accesso ai garage è tale da permettere oltre al transito anche la sosta dei veicoli, è sufficiente che la sosta delle autovetture renda meno agevole la manovra degli altri condomini per decretarne il divieto. Il parcheggio abituale sullo stradello priva infatti gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente tale spazio comune, rendendo meno agevoli le manovre di entrata e di uscita dai garage e compromette il pari diritto di godimento degli altri condomini. (Cass.14633/2012) 4

5 Uso dei servizi e parti comuni correlazioni: perimetro del diritto art. 1118, diritto dei partecipanti sulle parti comuni art.1119, indivisibilità art c.c. In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell'art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale - tra loro non equivalenti per comodità di accesso - a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi). (cass.26226/06) 5

6 Uso dei servizi e parti comuni correlazioni: perimetro del diritto art c.c. art.1119, indivisibilità Scioglimento del condominio in edifici autonomi art.61 e 62 disp. att. c.c., divisibilità delle parti comuni quando viene in considerazione? scioglimento di alcune parti comuni 1119, il riferimento è sempre all uso di ciascun condomino 6

7 Uso dei servizi e parti comuni correlazioni: perimetro del diritto art c.c. art.1119, indivisibilità...va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed destimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione (Cass.867/2012). Sufficiente a vietarla che renda più incomodo il godimento delle cose, degli impianti e dei servizi (e, perciò, delle unità abitative). Nel condominio la divisione, dunque, non viene permessa quando, mediante il frazionamento delle parti comuni in porzioni suscettibili di godimento separato, verrebbe ad essere reso impossibile o semplicemente più difficile a qualcuno dei partecipanti il godimento del suo piano o appartamento, è ammessa, invece, se ai proprietari interessati è possibile continuare a godere agevolmente e senza danno.(trib.genova 2009). 7

8 Uso dei servizi e parti comuni correlazioni: esercizio del diritto art c.c. art. 1120, innovazioni Sicurezza e Salubrità; barriere architettoniche, contenimento dei consumi energetici, parcheggi, produzione energia fotovoltaici, antenne centralizzate, art.1121, innovazioni gravose o voluttuarie spese gravose, interventi voluttuari, opere o impianti di utilizzazione separata, art.1122ter, videosorveglianza 8

9 Uso e godimento della proprietà esclusiva art. 1122bis, innovazioni impianti NON centralizzati di ricezione radiotelevisiva, flussi informativi in genere, produzione di energia da fonti rinnovabili art co.n.2, impianti singoli per l abbattimento delle barriere architettoniche, ricezione radiotelevisiva. 9

10 Uso e godimento della proprietà esclusiva ART c.c. Opere su parti di proprietà o uso individuale Opere all interno dell appartamento Opere sulle parti comuni attribuite in uso esclusivo Se non recano danno o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio 10

11 Uso e godimento della proprietà esclusiva Il proprietario dell ultimo piano Il proprietario del lastrico solare ART c.c. Costruzione sopra l ultimo piano dell edificio Puo ELEVARE nuovi piani o nuove fabbriche Se non reca pregiudizio alla staticità o al decoro architettonico dell edificio o pregiudica l aria e la luce dei piani sottostanti 11

12 Uso e godimento della proprietà esclusiva art c.c. ELEVARE nuovi piani o nuove fabbriche Trasformazione che comporti un aumento di superficie Trasformazione che comporti un aumento di volumetria Indipendentemente dall innalzamento dell altezza del fabbricato. L autore della sopraelevazione è obbligato a corrispondere agli altri condomini l indennità (c.d. di sopraelevazione). Le tabelle millesimali vanno rettificate ai sensi dell art.69 dacc 12

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