PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE. dell assemblea sono annullabili, entro trenta giorni a decorrere dalla

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1 PROBLEMATICHE IN AMBITO CONDOMINIALE Delibera assembleare Le delibere che presentano vizi riguardanti la regolare costituzione dell assemblea sono annullabili, entro trenta giorni a decorrere dalla comunicazione per i condomini assenti e dall approvazione per i dissenzienti, ma non nulle. La mancata convocazione di alcuni condomini rende la delibera annullabile ex art. 117 c.c. e va impugnata mediante atto di citazione davanti all autorità giudiziaria. L impugnazione con lettera raccomandata a/r non impedisce che la delibera diventi valida. Spese condominiali pregresse Il compratore è solidalmente tenuto, verso il condominio, al pagamento delle spese riguardanti l anno in corso e quello precedente salvo che, in sede di rogito di vendita, non sia inserita una clausola in cui si specifichi che tutte le spese condominiali pregresse, tanto ordinarie quanto straordinarie, sono a carico del venditore, o quest ultimo accetti di versare una cauzione. Sopraelevazione: indennità Secondo giurisprudenza l indennizzo, ex art. 1127, co. 4, c.c., ad opera di chi innalza nuovi piani, anche semplicemente con un aumento della superficie e della volumetria di locali già esistenti, a prescindere 1

2 dall innalzamento dell altezza del fabbricato preesistente, trova giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo, su cui sorge l edificio condominiale, per una quota superiore rispetto a quella che aveva antecedentemente alla sopraelevazione, e nella corrispondente riduzione delle quote degli altri condomini, che subiscono una diminuzione patrimoniale 1. Anche nel caso in cui la sopraelevazione è relativa ad uno soltanto dei corpi di fabbrica condominiali, comunque l indennità compete a tutti i condomini e non solo ai proprietari sottostanti al sopralzo parziale, visto che la perdita dell area e delle quote di comproprietà riguardano tutti i condomini. Nuda proprietà: limiti alla solidarietà Il condominio può avvalersi della solidarietà nei confronti del nudo proprietario acquirente esclusivamente per il pagamento delle spese condominiali, relative alla proprietà, riguardanti l anno in corso e quello immediatamente precedente. L amministratore non può obbligare il nudo proprietario a pagare le spese legali, sostenute dal condominio, per le varie lettere e gli atti ingiuntivi trasmessi al precedente proprietario, dal momento che l assemblea è priva di poteri di autotutela privilegiata non potendo imputare, con efficacia vincolante, al singolo condomino una determinata spesa individuale. I poteri dell assemblea condominiale sono circoscritti alla verifica ed applicazione dei criteri di divisione delle spese necessarie per la conservazione e godimento delle parti comuni, per la effettuazione dei 1 Corte di Cass., S.U., 30/07/2007, n

3 servizi nell interesse comune, ed in fine per le legittime innovazioni deliberate dalla maggioranza. Aumento del numero di termosifoni e revisione della tabella millesimale L aumento del numero di piastre all interno di un appartamento non comporta automaticamente la modifica dei millesimi di riscaldamento per la divisione delle spese riguardanti i consumi. Per procedere a tale revisione occorre verificare se, per la ripartizione delle spese, il regolamento condominiale contrattuale ha adottato il criterio del numero dei termosifoni o quello della volumetria dell abitazione. Lastrico: ripartizione delle spese I 2/3 delle spese sostenute dal proprietario del lastrico solare, a causa di infiltrazioni d acqua, per togliere le piastre di copertura e sistemare la guaina d impermeabilizzazione, sono a carico di tutti i condomini o di quella parte a cui il lastrico solare serve da copertura, in base ai millesimi di proprietà. Sopraelevazione La sopraelevazione, a meno che il regolamento condominiale contrattuale o l atto notarile di acquisto non preveda diversamente, è possibile solo ad opera del proprietario dell ultimo piano e da chi ha la proprietà esclusiva del lastrico solare. 3

4 Però, il condomino, il cui appartamento non si trova all ultimo piano, che possiede una porzione di sottotetto può provvedere al recupero della stessa mediante sopralzo del tetto, con conseguente aumento della volumetria e pagamento dell indennità di sopraelevazione. Al momento del recupero del sottotetto, è possibile chiedere l allaccio agli impianti condominiali di acqua, scarichi, ecc., con relativa modifica della tabella millesimale. Limitazioni della proprietà esclusiva: unanimità Le limitazioni contenute in un regolamento di condominio approvato in assemblea, riguardanti i diritti di proprietà esclusiva di ciascun singolo condomino, devono, a pena di nullità, essere approvate all unanimità, e nella eventualità in cui uno o più condomini si siano fatti rappresentare in assemblea il mandato di conferimento deve risultare da atto scritto 2. Ripartizioni delle spese di manutenzione e rifacimento In un palazzo, coperto da un tetto spiovente, in cui l appartamento sito al primo piano è dotato di ampio terrazzo a livello e con a piano strada locali commerciali, le spese, in assenza di un distinguo nel regolamento condominiale, di manutenzione e rifacimento del tetto vanno ripartite tra tutti i condomini, compresi i proprietari dei negozi, essendo tetto dell edificio, secondo i millesimi di proprietà, mentre quelle della terrazza a livello per 1/3 a carico del proprietario e 2/3 a carico dei titolari dei locali siti a piano strada. 2 Corte di Cass., 11/07/2011, n

5 Debiti, mancata attuazione della delibera, responsabilità È fondata l azione di responsabilità contrattuale nei confronti dell amministratore che non ha dato corso a quanto deliberato dall assemblea, venendo così meno all obbligo di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia. Il mancato accantonamento del TFR per gli anni di attività del portiere, ad opera dell amministratore, obbliga ciascun condomino alla contribuzione limitatamente agli anni di proprietà del proprio appartamento. Spese di climatizzazione: ripartizione L assemblea, in assenza di un regolamento contrattuale che stabilisca una ripartizione delle spese per millesimi di proprietà, può ripartire le spese di gestione e manutenzione dell impianto generale di climatizzazione di tipo geotermico in base alla cubatura, calcolata sulla base dei locali realmente serviti, tenendo presente che le condotte sono di proprietà comune, distinguendo, pertanto, tra montanti comuni e diramazioni ai singoli appartamenti di proprietà esclusiva, così come accade per gli impianti di riscaldamento. Regolamento contrattuale: ripartizione delle spese Salvo modifica all unanimità, il regolamento contrattuale che stabilisce:<<le spese di esercizio, manutenzione ordinaria e straordinaria delle cose destinate a uso comune nonché quelle per i servizi, manutenzione e assistenza ascensori e degli impianti, saranno ripartite in 5

6 proporzione alla quota corrispondente al valore delle proprietà di ciascuno>>, obbliga anche il proprietario del locale commerciale, a meno che non vi siano disposizioni specifiche in tema di costi per l ascensore, anche se non ne fa uso, al pagamento delle spese di esercizio e manutenzione ordinaria e straordinaria. Condomini morosi l amministratore dispone di poteri propri quanto alla riscossione dei contributi condominiali, senza che abbia bisogno dell autorizzazione dell assemblea e, secondo l art. 63 c.c., può ottenere decreto d ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, nei riguardi dei condomini morosi. Benefici fiscali È lecito escludere dai benefici fiscali, spettanti a ogni condomino per le ristrutturazioni edilizie (L. 449/97), il proprietario irreperibile. L assemblea che ha approvato la realizzazione di lavori di ristrutturazione può, all unanimità, decidere di ripartire le spese lasciando fuori i millesimi del proprietario irreperibile, trasmettendo all agenzia delle Entrate il verbale assembleare, la tabelle millesimale originale e quella modificata che esclude il condomino irreperibile dalla spesa e dunque dal rimborso. L amministratore provvederà a rilasciare ai condomini che hanno pagato, non ai morosi, una ricevuta, contenente la specificazione della quota in millesimi spettante al proprietario con allegato la copia della tabella di 6

7 ripartizione spese, per i pagamenti riguardanti le opere ammesse alla detrazione. Cambiamento della destinazione d uso delle parti comuni È possibile destinare una parte del giardino condominiale a parcheggio, a parco giochi per bambini, oppure modificare l ex portineria in asilo nido, in lavanderia ecc., tutto questo, però, a condizioni ben precise. Quando il cambiamento della destinazione d uso ha come fine quello di apportare una miglioria nell utilizzo delle parti comuni è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice, cioè 500 millesimi di proprietà, ma non basta occorre che venga rispettato il decoro architettonico del fabbricato, sarà poi eventualmente il giudice di merito a decidere caso per caso se è stato alterato, che la trasformazione non sia di impedimento all uso della parte comune anche di uno soltanto dei condomini, ed in fine che tale cambiamento non sia chiaramente vietato dal regolamento condominiale, avente natura contrattuale 3. Immissioni acustiche: limite di tollerabilità La normale tollerabilità non equivale ad assenza assoluta di rumore, il limite non è assoluto, ma deve essere rapportato alla situazione ambientale e alle caratteristiche della zona, sicuramente più basso nei centri abitati. I riferimenti sono dati dall art. 844 c.c. e dai regolamenti contrattuali, in ogni 3 Corte di Cass., 12/07/2011, n

8 caso spetta al condomino che si lamenta provare la scorrettezza del comportamento altrui 4. Scale Le spese per la pulizia ed illuminazione delle scale, a meno che il regolamento condominiale contrattuale non preveda diversamente, vanno ripartite tra tutti i condomini per metà in base al valore dei singoli piani, e per l altra in misura proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo. Parte comune: usucapione Al fine di impedire l acquisizione per usucapione di una parte di verde condominiale utilizzata da un condomino, in modo esclusivo senza alcuna autorizzazione, per oltre dieci anni, non basta una diffida verbalizzata in assemblea né le raccomandate di costituzione in mora, ma è necessario il compimento di atti che comportino per il possessore la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, o di atti giudiziali diretti ad ottenere, ope iudicis, la privazione del possesso nei riguardi del possessore usucapente. Atto interruttivo è la notifica dell atto di citazione con cui si chiede la materiale consegna dei beni immobili sui quali si vanta un diritto dominicale. Mancato rispetto del decoro architettonico L amministratore, qualora il proprietario di alcuni locali commerciali non abbia provveduto alla manutenzione del prospetto degli stessi, tanto da 4 Corte di Cass., 11/02/2011, n

9 ledere al decoro architettonico del fabbricato o violare le norme del regolamento condominiale, ha obbligo di invitarlo a farvi fronte, ed in caso di esito negativo ricorrere all autorità giudiziaria. Amministratore L emissione di provvedimenti ad opera dell amministratore, legittimati dal dovere di curare l osservanza del regolamento e rivolti a porre fine ad abusi posti in essere dai condomini, non necessita di nessuna previa delibera assembleare. Si tratta di provvedimenti aventi portata precettiva il che comporta anche la fissazione di un termine per essere adempiuti, in caso contrario sarebbero soltanto dei semplici pareri e non esercizio di poteri legittimamente attribuiti all amministratore. Nei riguardi di tali provvedimenti è sempre possibile il ricorso all assemblea senza che ciò costituisca pregiudizio per il ricorso all autorità giudiziaria. Ripartizione delle spese comuni e legittimazione passiva L azione giudiziale per il recupero della quota spese va esercitata nei confronti del vero proprietario dell unità immobiliare, il solo passivamente legittimato, e non di chi può apparire tale, dal momento che difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l operatività del principio dell apparenza del diritto 5. In materia condominiale trova applicazione il criterio di realità, che prescinde dall effettivo godimento della proprietà e non considera rilevante 5 Corte di Cass., 1627/07, 17039/07, 22089/07 9

10 che altri, invece del vero proprietario, utilizzino l unità immobiliare, fruendo delle cose e dei servizi comuni e partecipando di fatto ai relativi oneri. Riscaldamento centralizzato: esonero temporaneo dalle spese di consumo del combustibile L assemblea, se il regolamento condominiale contrattuale non prevede nulla in contrario circa l esonero totale o parziale dalle spese di riscaldamento, può dispensare il singolo condomino dal pagamento delle spese di consumo del gasolio, ma non da quelle per la manutenzione e conservazione dell impianto, sigillando le valvole del riscaldamento, nei periodi in cui l appartamento è vuoto. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 10