RIFORMA CONDOMINIALE: NOVITA. Approvata la nuova disciplina sul condominio, la riforma, in trentuno CONDOMINIO

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1 RIFORMA CONDOMINIALE: NOVITA Approvata la nuova disciplina sul condominio, la riforma, in trentuno articoli, dopo settanta anni è legge. Principali novità: CONDOMINIO Regolamento Il regolamento di condominio non potrà più vietare la detenzione di animali, a condizione che si tratti di animali domestici. Mentre per quelli non domestici il regolamento condominiale può continuare a prescrivere un divieto di detenzione all interno del fabbricato. È prevista, per le infrazioni al regolamento condominiale, la possibilità che sia stabilita, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a cento euro che, in caso di recidiva, può arrivare fino a ottocento euro. Detta somma è devoluta al fondo di cui l amministratore dispone per le spese ordinarie. ORGANI ASSEMBLEA Convocazione 1

2 I condomini vanno convocati a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o mediante consegna a mano. Tra la ricezione dell avviso e la data dell assemblea devono intercorrere non meno di cinque giorni liberi che iniziano a decorrere dal giorno seguente al ricevimento dell avviso da parte del condomino. L avviso di convocazione deve contenere l indicazione specifica dell ordine del giorno, nonché il luogo e l ora dell incontro. L assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno stabilito per la prima e comunque non oltre dieci giorni dalla medesima. Tanto il primo quanto il secondo incontro non possono tenersi in un giorno in cui cade una festività religiosa riconosciuta come tale dalla Chiesa cattolica o dalle confessioni che, ai sensi dell art. 8, terzo comma, della Costituzione, hanno stipulato intese con lo Stato. Nell avviso di convocazione possono essere indicate più riunioni consecutive in moda da garantire lo svolgimento dell assemblea in termini brevi. Tutti i condomini possono intervenire in assemblea in proprio o a mezzo di un rappresentante munito di delega scritta. Nella eventualità i condomini dovessero essere in numero superiore a venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Nessuna delega può essere conferita all amministratore. In caso di supercondomini, quando ciascun condominio autonomo ha più di sessanta partecipanti, all assemblea partecipa un delegato per ogni edificio. 2

3 In presenza di unità immobiliare in proprietà indivisa tra più soggetti, questi hanno diritto ad un solo rappresentante, da essi stessi designato, in assemblea; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. L usufruttuario di un piano o porzione di piano esercita il diritto di voto soltanto nelle questioni attinenti l ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Costituzione dell assemblea e validità delle deliberazioni L assemblea è validamente costituita se, in prima convocazione, sono presenti i 2/3 del valore dell intero edificio più la maggioranza dei partecipanti al condominio. Mentre in seconda convocazione il quorum costitutivo è di 1/3 del valore dello stabile ed 1/3 dei condomini. Le deliberazioni adottate (in prima convocazione) sono valide in presenza del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore del fabbricato. In seconda convocazione, qualora l assemblea in prima convocazione sia impossibilitata a deliberare a causa dell assenza del numero legale, il quorum deliberativo generico è costituito dal voto favorevole di tanti condomini da rappresentare la maggioranza degli intervenuti ed almeno 1/3 del valore dell edificio. Le deliberazioni riguardanti la nomina, la revoca e conferma dell amministratore, le liti attive e passive relative a materie che esulano dalle attribuzioni dell amministratore, la ricostruzione del fabbricato, le riparazioni straordinarie di notevole entità, la tutela delle destinazioni d uso 3

4 delle parti comuni, le innovazioni di particolare interesse sociale dirette a valorizzare l immobile per quanto attiene alla: sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti abbattimento delle barriere architettoniche contenimento del consumo energetico realizzazione di parcheggi produzione di energia attraverso l uso di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari, in ogni caso rinnovabili da parte del condominio o anche ad opera di terzi che conseguono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a flussi informatici gli impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sono valide se approvate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio. Stessa maggioranza è richiesta per deliberare la realizzazione di un sito web, ad opera dell amministratore ed a spese dei condomini, con accesso individuale protetto da una password personale, che consente agli aventi diritto, in tempo reale, di consultare e stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti espressamente previsti dalla delibera dell assemblea. L aggiornamento del sito avviene mensilmente, salvo non sia previsto diversamente dall assemblea. 4

5 Per il cambio della destinazione d uso delle parti comuni perché la delibera sia valida occorre il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore. Il quorum deliberativo dato dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore è previsto per le innovazioni ordinarie, dirette al miglioramento, all uso comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni, nonché per le deliberazioni che stabiliscono le adeguate modalità alternative di esecuzione o le cautele con riferimento agli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (art. 122 bis, terzo comma). In presenza di controversie condominiali, a pena di inammissibilità, deve essere presentata domanda presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale si trova il condominio. L amministratore è legittimato a partecipare al procedimento dietro delibera dell assemblea, adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dello stabile (art. 1136, comma 2, c.c.).. La proposta di mediazione va approvata dall assemblea sempre con la maggioranza di cui all art. 1136, secondo comma, c.c., e nel caso in cui tale maggioranza non dovesse essere raggiunta la proposta deve considerarsi non accettata. Impugnazione delle delibere le delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale possono essere impugnate, con atto di citazione e chiedendone l annullamento, 5

6 innanzi all autorità giudiziaria non soltanto da ogni singolo condomino assente o dissenziente ma anche da chi, presente alla riunione, si è semplicemente astenuto. Per quest ultimo condomino il termine decadenziale di trenta giorni decorre dal momento della riunione. L azione di annullamento non sospende l esecuzione della delibera, a meno che la sospensione non sia ordinata dalla stessa autorità giudiziaria. Rendiconto condominiale Il rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota esplicativa della gestione con l indicazione anche delle questioni pendenti e dei rapporti attualmente in corso. Nel rendiconto di bilancio le voci di entrata ed uscita così come ogni altro dato riguardante la situazione patrimoniale del condominio stesso, i fondi disponibili ed eventuali riserve vanno indicati in maniera tale da permetterne l immediata verifica. L assemblea può, in ogni momento o per più annualità specificamente identificate, provvedere alla nomina di un revisore dei conti che proceda alla verifica della contabilità del condominio, anche con riferimento a più annualità precedenti. La deliberazione è presa con la stessa maggioranza richiesta per la nomina dell amministratore e la relativa spesa va ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Ai condomini ed ai titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari è riconosciuta la facoltà di visionare, in qualsiasi momento, i documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese. 6

7 Le scritture ed i documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni a partire dalla data della relativa registrazione. All assemblea è riconosciuta la facoltà di procedere alla nomina di un consiglio di condominio, composto di tre membri (se trattasi di edificio con più di undici unità immobiliari), avente funzioni consultive e di controllo. AMMINISTRATORE Nomina È obbligatoria la nomina di un amministratore quando i condomini sono più di quattro. In tal caso se l assemblea non vi provvede, l autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell amministratore dimissionario o revocato, nomina amministratore uno dei condomini o in mancanza di accettazione un terzo. È possibile la nomina di una società, quale che sia la tipologia, ad amministratore del condominio. In tal caso i requisiti richiesti per la nomina vanno riferiti ad una specifica persona inserita nell organizzazione societaria (es. socio illimitatamente responsabile, amministratore, ecc.). Per poter assumere l incarico occorre avere il diploma di scuola secondaria superiore di secondo grado, aver frequentato un apposito corso di formazione e successivi aggiornamenti, godere dei diritti civili, non avere condanne per delitti commessi contro la pubblica amministrazione, contro il patrimonio ed ogni altro delitto non colposo con pena non inferiore a 7

8 cinque anni, non essere interdetti o inabilitati ovvero dichiarati falliti, non essere sottoposti a misure di prevenzione e non essere inseriti nell elenco dei protesti cambiari. L assemblea, all atto della nomina, può pretendere che l amministratore sia in possesso di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato. I massimali devono essere adeguati qualora durante il mandato vengano deliberati lavori straordinari. Detto adeguamento deve essere contestuale all inizio dei lavori e non può essere inferiore alle spese deliberate. A pena di nullità della nomina, l amministratore all atto dell accettazione dell incarico o del rinnovo deve specificare analiticamente l importo del suo stipendio, senza aver diritto ad ulteriori compensi, salvo che non vengano deliberati dall assemblea. Chi intende svolgere l attività di amministratore deve essere iscritto nell elenco pubblico degli amministratori di condominio tenuto presso la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura della provincia in cui il condominio si trova. L esercizio dell attività di amministratore, nella eventualità non vi sia stata iscrizione o in caso di inesatta o omessa comunicazione dei dati richiesti, non dà diritto ad alcun compenso per le attività eseguite a partire dal momento in cui l iscrizione risulta irregolare ed in più comporta una sanzione amministrativa cha va da euro 200 fino a euro 1.000, o ancora da euro fino a euro se l esercizio dell attività avviene in forma societaria. 8

9 Una eventuale reiterazione della violazione determina il venir meno della capacità di iscriversi nell elenco per i cinque anni successivi. Durata La durata in carica dell amministratore è di due anni. L incarico si intende rinnovato per altri due anni, salvo che l assemblea non decida di dimissionarlo. Attribuzioni L amministratore deve: Affiggere all entrata del condominio, o in un luogo di maggior uso comune, una targa contenente l indicazione delle proprie generalità, domicilio nonché recapiti anche telefonici. Eseguire le deliberazioni adottate dall assemblea, convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto condominiale e curare l osservanza del regolamento di condominio. Disciplinare l uso delle cose comuni in maniera tale da garantire a tutti i condomini il miglior godimento. Procedere alla apertura di un conto corrente (postale o bancario) intestato al condominio, nel quale dovranno obbligatoriamente transitare tutti i movimenti di denaro, sia le somme dovute dai condomini che quelle erogate ai fornitori. Negli edifici con più di nove unità immobiliari, l assemblea può stabilire le modalità ed i limiti con i quali l amministratore preleva le somme dal conto 9

10 condominiale, può anche decidere a quale condomino attribuire il potere di firma congiunta con l amministratore. Allo stesso modo l assemblea può provvedere qualora siano state deliberate spese straordinarie. Provvedere agli adempimenti fiscali. Riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per provvedere alla manutenzione ordinaria delle parti comuni del fabbricato e per l esercizio dei servizi comuni. L amministratore per la riscossione dei contributi e delle sanzioni irrogate può ottenere, senza bisogno dell autorizzazione dell assemblea, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Deve provvedere a fornire ai creditori del condominio, non ancora soddisfatti, che ne hanno fatto richiesta, i dati dei condomini morosi. È fatto divieto ai creditori di agire nei riguardi dei condomini in regola con i pagamenti, salvo che non siano già stati escussi gli altri condomini. I condomini in regola con i pagamenti che dovessero subire pregiudizio per fatto di altri condomini o dell amministratore hanno nei confronti di quest ultimi diritto di rivalsa. In caso di mora nel pagamento dei contributi, protratta per un semestre, l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di uso separato, a meno che l autorità giudiziaria adita non affermi l essenzialità del servizio 10

11 per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e la reale impossibilità di ricorrere a mezzi alternativi. Provvedere alla tenuta del registro dell anagrafe condominiale in cui devono essere riportate le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, i dati catastali di ogni unità immobiliare e ogni informazione relativa alla sicurezza. Di ogni modifica dei dati deve essere data comunicazione entro sessanta giorni ed in forma scritta all amministratore che, in caso di assenza od incompleta comunicazione, dovrà procedere con lettera raccomandata alla richiesta della stessa. Se entro trenta giorni non riceve nessuna risposta, acquisisce le notizie necessarie addebitandone il costo ai responsabili. Tenere il registro dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell amministratore e il registro della contabilità. Quanto al primo in esso sono riportate le deliberazioni, le mancate costituzioni dell assemblea (c.d. verbale di diserzione, riguardante l assemblea non costituita causa assenze), e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta. Al registro dei verbali delle assemblee è allegato il regolamento di condominio. Nel registro di nomina e revoca sono registrate, in ordine cronologico, le date in cui sono avvenute le nomine e revoche di tutti gli amministratori, ed in caso di provvedimento giudiziale gli estremi del decreto. 11

12 Nel registro di contabilità, che può essere tenuto anche in modalità informatizzata, sono riportate, in ordine cronologico, entro trenta giorni dall effettuazione, ogni movimento in entrata ed in uscita. Redigere il rendiconto condominiale annuale e procedere alla convocazione, entro centottanta giorni, dell assemblea per l approvazione. Conservare tutta la documentazione riguardante lo stato tecnicoamministrativo del fabbricato. Poteri di rappresentanza dell amministratore L amministratore, nell attuazione delle delibere relative alle innovazioni (art c.c.), e con riguardo agli atti di alienazione, concessione in godimento o disposizione di beni comuni, costituzione di servitù attive e passive, rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti. Ogni limite o condizione ai poteri di rappresentanza si considera non apposto. Revoca L amministratore può essere revocato: Dall assemblea condominiale in ogni momento con la maggioranza prevista per la nomina (1/2 del valore dell edificio + maggioranza numerica degli intervenuti, in 1 convocazione, ½ del valore dell edificio + 1/3 +1 dei partecipanti al condominio, in 2 convocazione) o secondo le modalità indicate dal regolamento di condominio. 12

13 Dall autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini quando: 1. non rende conto della gestione 2. in caso di gravi irregolarità: mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario mancata convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto rifiuto di convocare l assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore mancata esecuzione di delibere dell assemblea Aver omesso di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio In presenza di gravi irregolarità fiscali i condomini, anche individualmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea affinché cessi la violazione e si proceda alla revoca del mandato conferito all amministratore. In mancanza di revoca da parte dell assemblea, ogni condomino può fare ricorso all autorità giudiziaria, e qualora la domanda viene accolta, il ricorrente ha titolo di rivalersi, per le spese legali, nei riguardi del condominio che a sua volta ha la possibilità di rivalersi nei confronti dell amministratore revocato. Qualora la revoca sia avvenuta ad opera dell autorità giudiziaria, è fatto espressamente divieto all assemblea di procedere a nominare nuovamente l amministratore revocato. 13

14 Compenso Il compenso dell amministratore comprende anche i costi delle operazioni che occorrono alla successione nel suo incarico. All amministratore, qualora la revoca avvenga prima della scadenza, compete il compenso per i successivi venti giorni per il compimento delle operazioni di presentazione del rendiconto e di successione dall incarico, fermo restando l obbligo di procedere alla immediata consegna della cassa, i libri dei verbali, e qualunque altro documento riguardante operazioni di riscossione delle quote, nonché quelle da svolgere con urgenza, così da escludere un eventuale pregiudizio degli interessi comuni e dei singoli condomini. PARTI COMUNI Sono di proprietà comune di tutti i titolari di ogni unità abitativa del fabbricato, anche nella eventualità di diritto a godimento periodico (es. la c.d. multiproprietà immobiliare), salvo che non sia stabilito il contrario dal titolo: tutte le parti dello stabile necessarie all uso comune: 1. il suolo su cui sorge il palazzo 2. le fondazioni 3. i muri maestri 4. i pilastri e le travi portanti 5. i tetti 6. i lastrici solari 14

15 7. le scale 8. i portoni di ingresso 9. i vestiboli 10. gli anditi 11. i portici 12. i cortili 13. le facciate le zone destinate a parcheggio i locali per i servizi in comune: 1. la portineria comprensiva dell alloggio del portiere 2. la lavanderia 3. gli stenditoi 4. i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche tanto strutturali quanto funzionali, all uso comune le installazioni, le opere, i manufatti di ogni genere destinati all uso comune: 1. gli ascensori 2. i pozzi 3. gli impianti idrici 4. gli impianti fognari 5. i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione del gas, dell energia elettrica, del riscaldamento, per il condizionamento dell aria, per la ricezione radiotelevisiva, nonché per l accesso ad ogni tipo di flusso informativo, anche 15

16 quello satellitare o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle unità immobiliari di proprietà di ciascun condomino, o nel caso di impianti unitari, fino al punto di utenza. La disciplina riguardante le parti comuni del fabbricato, trova applicazione anche in presenza dei condomini orizzontali, quali i villaggi residenziali, e del c.d. supercondominio, vale a dire singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, aventi in comune talune cose, impianti e servizi legati, mediante la relazione di accessorio e principale, con gli edifici stessi e per questo appartenenti, pro quota, ai proprietari di ogni unità immobiliare compresa nei diversi edifici. Modificazioni delle destinazioni d uso e sostituzioni delle parti comuni La sostituzione delle parti comuni, così come la modificazione della loro destinazione d uso, qualora sia venuta meno l utilità o nella eventualità in cui l interesse comune sia realizzabile diversamente, può essere approvata dall assemblea con il voto favorevole dei quattro quinti dei partecipanti ed i quattro quinti del valore del fabbricato. In tal caso l assemblea va convocata, con raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni liberi prima della data fissata per la riunione. Nella convocazione vanno indicate, a pena di nullità, le parti comuni e l oggetto della deliberazione, deve inoltre contenere la descrizione del contenuto specifico nonché le modalità delle sostituzioni o 16

17 modificazioni che i condomini, i quali hanno richiesto la convocazione dell assemblea, intendono proporre. La convocazione deve essere affissa per un tempo non inferiore a trenta giorni consecutivi negli spazi destinati a tale uso o in mancanza nei locali di maggiore uso comune. La deliberazione determina, se richiesta, l indennità dovuta ai condomini che sopportano una diminuzione del loro diritto sulle parti comuni, in ragione di qualità specifiche dei beni di proprietà esclusiva, considerate le condizioni dei luoghi. Tutela delle destinazioni d uso In presenza di attività contraria alle destinazioni d uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ciascun condomino, anche singolarmente, fatta salva la possibilità di agire a tutela dei propri diritti ed interessi, ha la facoltà di domandare all amministratore di diffidare l esecutore, nonché, nel caso in cui le violazioni dovessero persistere, chiedere, entro trenta giorni, tramite l amministratore la convocazione dell assemblea, con all ordine del giorno la richiesta di tutela della destinazione d uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. L amministratore ha l obbligo di provvedere immediatamente alla convocazione dell assemblea e nella eventualità in cui il termine sia decorso senza che si sia provveduto alla convocazione, il condomino richiedente potrà rivolgersi all autorità giudiziaria. 17

18 Diritti sulle parti comuni Ogni singolo condomino, salvo che il titolo non preveda diversamente, ha sulle parti comuni un diritto proporzionale al valore dell unità immobiliare di sua proprietà. Il condomino non ha la possibilità di rinunciare al suo diritto, né tanto meno può sottrarsi all obbligo di partecipare alle spese per la conservazione delle parti comuni, e questo neppure modificando la destinazione d uso della propria unità immobiliare, salvo quanto stabilito da leggi speciali. È prevista la possibilità di distaccarsi dall impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché da tale distacco non pervengano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In caso di distacco, il condomino è tenuto a contribuire esclusivamente alle spese fatte per la manutenzione straordinaria dell impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Indivisibilità Le parti comuni dello stabile non possono essere divise, ma possono essere sottratte all uso comune con una delibera unanime e purché sia sempre rispettata la destinazione e non venga pregiudicato il valore delle unità immobiliari. Innovazioni 18

19 I condomini con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed i due terzi del valore dell edificio (art. 1136, 5 co.) possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono valide, se l assemblea condominale le approva a maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore del palazzo e sempre che sia rispettata la normativa di settore, le delibere che hanno ad oggetto: 1. le opere e gli interventi diretti a migliorare la salute e la salubrità degli edifici e degli impianti 2. le opere e gli interventi diretti ad eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli stabili e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dello stabile e per la produzione di energia mediante l uso di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili ad opera del condomino o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune 3. installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva nonché per l accesso a ogni altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ed i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, fatta eccezione per gli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione 19

20 della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Il condomino interessato all adozione di tali delibere deve darne comunicazione, indicando il contenuto specifico e le modalità degli interventi proposti, all amministratore il quale è tenuto a convocare entro trenta giorni l assemblea. La richiesta del condomino deve contenere l indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti, in assenza l amministratore dovrà chiedere al condomino proponente di fornire le necessarie integrazioni. Opere su parti di proprietà o uso individuale Ogni singolo condomino nell unità immobiliare di sua proprietà o nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o l uso individuale, non può procedere alla realizzazione di opere o modifiche o ancora a variare la destinazione d uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, qualora dovesse derivare danno alle parti comuni o individuali o anche una notevole diminuzione di godimento o valore delle stesse, o ancora pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico del palazzo. Il condomino deve sempre darne preventiva notizia all amministratore che riferisce all assemblea. Interventi urgenti 20

21 È esclusa la realizzazione o il mantenimento, nelle parti comuni o nelle unità di proprietà individuale, di impianti od opere che non rispettino quanto previsto dalla normativa sulla sicurezza degli edifici. L amministratore, anche su richiesta di un singolo condomino, in presenza di sospetto non infondato di mancanza delle condizioni di sicurezza accede alle parti comuni dello stabile o richiede, al condomino o al conduttore, che sia consentito l accesso alle unità immobiliari ad un tecnico nominato di comune accordo. Quest ultimo al termine consegna una relazione e se effettivamente vi è una situazione di pericolo, sarà onere dell amministrazione provvedere alla immediata convocazione dell assemblea per i dovuti provvedimenti. Se ingiustificatamente viene negato il consenso all accesso o viene contestato od ostacolato il piano di intervento concordato, è possibile richiedere al magistrato gli opportuni provvedimenti cautelari. Le spese per il compimento degli atti e degli interventi successivi possono essere posti, ad opera dell autorità giudiziaria, anche in via provvisoria, a carico di coloro che senza giustificato motivo hanno negato l accesso o ostacolato l esecuzione del piano di intervento. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva Qualora per l installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso ad ogni altro tipo di flusso informatico, anche da satellite o via cavo, nonché i collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze occorra effettuare delle modifiche alle 21

22 parti comuni, il condomino interessato deve darne notizia all amministratore facendo presente il contenuto specifico e le modalità di intervento. L assemblea, immediatamente convocata dall amministratore nei modi e forme previste all art ter comma 2 c.c., ha la possibilità di prescrivere, con la maggioranza di cui all art comma 5 c.c. (maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell edificio), ragionevoli modalità alternative di esecuzione, ma anche di imporre cautele a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico del fabbricato. Rientra nei poteri dell assemblea (art. 1136, 5 co, c.c.) acconsentire all esecuzione soltanto a condizione che l interessato presti idonea garanzia per gli eventuali danni. I condomini o i loro aventi causa hanno l obbligo di far accedere alla loro proprietà nel caso dovesse essere necessario per la progettazione e l esecuzione delle opere. Nella eventualità l accesso dovesse essere rifiutato o la garanzia richiesta dovesse risultare eccessivamente onerosa, l autorità giudiziaria provvede anche in via di urgenza. Le spese di ripristino delle cose altrui o comuni, anche nel caso di rimozione dell impianto e non solo di sopravvenuta impossibilità d uso, sono a carico dell interessato e dei suoi aventi causa. Impianti di videosorveglianza 22

23 È possibile l installazione di impianti volti alla videosorveglianza delle parti comuni del fabbricato se approvate dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio. Manutenzione scale ed ascensori Le scale e gli ascensori vanno mantenuti e sostituiti dai condomini proprietari delle unità immobiliari a cui giovano. La spesa viene suddivisa tra i proprietari per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l altra metà in proporzione all altezza di ogni piano dal suolo. Gestione ad iniziativa del condomino Se il singolo condomino provvede all assunzione della gestione delle cose comuni senza per questo essere stato autorizzato dall amministratore o dall assemblea condominiale non gli compete alcun rimborso, fatta eccezione per le spese urgenti o nel caso in cui la gestione sia stata utilmente iniziata. Ciascun condomino, in caso di mancata esecuzione anche di una sola delibera adottata dall assemblea, può, dopo aver diffidato l amministratore e dopo che siano trascorsi inutilmente, dalla comunicazione della diffida, trenta giorni, intraprenderne l esecuzione. Se entro il termine di trenta giorni l amministratore fa opposizione per iscritto all iniziativa del condomino, quest ultimo può richiederne 23

24 l autorizzazione al tribunale che, dopo aver ascoltato le parti, provvede in via di urgenza disponendo anche con riguardo alle spese e modalità di esecuzione. Tabelle millesimali Il valore proporzionale di ogni unità immobiliare è espresso in millesimi. Nell accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ogni piano o porzione di piano. È possibile, anche nell interesse di un singolo condomino, rivedere o modificare i valori nei seguenti casi: 1. se sono conseguenza di un errore di calcolo; 2. quando il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano è notevolmente alterato a causa delle mutate condizioni di una parte dello stabile, a seguito della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di ampia portata; 3. quando l alterazione di cui sopra è dovuta a trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria edilizia approvate dagli altri condomini. In questo caso la relativa spesa è a carico del condomino che ne ha tratto vantaggio. Ai soli fini della revisione dei valori può essere convenuto in giudizio soltanto il condominio nella persona dell amministratore, il quale a sua volta deve darne immediata comunicazione all assemblea. Se non provvede a tale obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni. 24

25 La tabella millesimale è allegata al regolamento di condominio. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 25