Geom. Mauro MONOPOLI. Focus sulla riforma del condominio: Le novità normative. Studio Amministrazione Condominiali. dal 1974

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1 Studio Amministrazione Condominiali. dal 1974 Geom. Mauro MONOPOLI Focus sulla riforma del condominio: Le novità normative

2 AGENDA Novità in materia di Parti Comuni Novità in materia di Rendiconto Condominiale Novità in materia di Assemblea Novità in materia di Amministratore Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali 2

4 Novità in materia di PARTI COMUNI (1/3) a) Nuovo art c.c. Ampliamento della definizione di parti comuni: tutte le parti dell edificio necessarie all uso comune anche se oggetto di godimento periodico da parte dei condomini. Inserite nuove categorie di parti comuni: parcheggi; facciate; sottotetti destinati all uso comune in ragione delle caratteristiche strutturali e funzionali (recepito orientamento giurisprudenziale); impianti centralizzati per la ricezione radio tv e per l accesso ad ogni flusso informativo, anche satellitare o via cavo. b) Disciplina modificazione destinazioni d uso delle parti comuni (Nuovo art ter c.c.) Approvabile dall assemblea: con un numero di voti che rappresenti 4/5 dei millesimi e 4/5 dei partecipanti al condominio; solo se la modificazione soddisfa esigenze condominiali; solo se la modificazione non rechi pregiudizio a stabilità/sicurezza/decoro architettonico del fabbricato; previste particolari modalità di convocazione dell assemblea (affissione per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso comune; comunicazione a mezzo di lettera A/R o mezzi telematici equivalenti che pervenga non meno di 20 giorni prima dell assemblea; deve indicare a pena di nullità le parti comuni che saranno oggetto di modificazione) deliberazione deve indicare espressamente che sono stati eseguiti gli adempimenti di cui alla convocazione. c) Disposizioni per la tutela contro attività che incidono negativamente sulla destinazione d uso delle parti comuni (Nuovo art quater c.c.) L amministratore / ciascun condomino può diffidare l esecutore. L amministratore / ciascun condomino può chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare l attività, anche con un attività giudiziaria; in questo caso l assemblea delibera a maggioranza degli intervenuti e maggioranza dei millesimi. d) Disposizioni in materia del diritto del condomino sulle parti comuni distacco dal riscaldamento (Nuovo art c.c.) Il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni e non può sottrarsi all obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni neppure cambiando la destinazione d uso del proprio immobile. Unica eccezione: condomino può richiedere il distacco dall impianto di riscaldamento centralizzato se dal suo distacco non derivano danni all impianto o aggravi di spesa per altri condomini. In caso di distacco rimane comunque obbligato a pagare le spese di manutenzione straordinaria, di conservazione e di messa a norma dell impianto (recepito costante orientamento giurisprudenziale). ATTENZIONE ALLA NORMATIVA DELLA REGIONE PIEMONTE PREVALENZA V. CIRCOLARE 27/02/2013 REGIONE PIEMONTE 4

5 Novità in materia di PARTI COMUNI (2/3) e) Indivisibilità del condominio (Nuovo art c.c.) Esplicitato che la divisione del condominio è possibile solo con il consenso unanime di tutti i condomini e solo se divisione fattibile senza rendere l uso delle cose più incomodo anche ad un solo condomino. f) Disciplina delle innovazioni (Nuovo art c.c.) Disciplina generale in materia di innovazioni (nessun cambiamento): innovazioni dirette al miglioramento/all uso più comodo/al maggior rendimento delle cose comuni approvabili con la maggioranza dei partecipanti all assemblea e i 2/3 dei millesimi. Novità: individuate delle tipologie di innovazioni approvabili con quorum deliberativo più basso (metà dei millesimi e maggioranza degli intervenuti all assemblea), e per le quali l amministratore deve convocare l assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino (in tal caso la richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti, in mancanza delle quali l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire tutte le necessarie integrazioni del caso): miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti; eliminazione delle barriere architettoniche; contenimento del consumo energetico; realizzazione di parcheggi; produzione di energia da impianti di cogenerazione e da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo, come la ricezione televisiva, e i collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, ad esclusione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini a farne uso. g) Nuova disciplina delle opere sulle parti di proprietà/uso individuale (Nuovo art c.c.) Condomino che vuole eseguire opere nella sua proprietà / nelle parti comuni che gli siano state attribuite in proprietà o in uso esclusivo: deve darne preventiva comunicazione all amministratore (che riferisce in assemblea); non può effettuarle se danneggiano le parti comuni / pregiudicano stabilità-sicurezza-decoro architettonico del fabbricato. 5

6 Novità in materia di PARTI COMUNI (3/3) h) Nuova disciplina install. impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energie rinnovabili (Nuovo art bis c.c.) Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva o per l accesso di qualunque flusso informativo può essere realizzata senza previo voto dell assemblea (recando il minor pregiudizio alle parti comuni/ alle altre unità immobiliari e preservando il decoro architettonico del fabbricato). Installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile al servizio di singole unità immobiliari: effettuabile oltre che sulla proprietà individuale anche sul lastrico solare e su qualsiasi altra parte comune idonea. In entrambi i casi è necessario il voto dell assemblea (maggioranza intervenuti e 2/3 dei millesimi) solo quando siano necessarie modifiche alle parti comuni (in questo caso assemblea può imporre modifiche al progetto/richiedere garanzie per eventuali danni). L assemblea può può provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto i) Nuova disciplina installazione impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (Nuovo art ter c.c.) Assemblea può deliberare installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni con la maggioranza degli intervenuti all assemblea e la metà dei millesimi. j) Nuova disciplina in materia di ripartizione spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori (Nuovo art c.c.) In caso di manutenzione/sostituzione delle scale e degli ascensori stabilito che la spesa deve essere ripartita esclusivamente per metà in base ai millesimi e per metà in base all altezza dei piani dal suolo, non utilizzabili criteri diversi. Salvo che il regolamento di condominio di tipo contrattuale non preveda diversamente (in quel caso continua ad applicarsi il criterio regolamentare). 6

8 Novità in materia di RENDICONTO CONDOMINIALE a) Grandi novità in materia di RENDICONTO CONDOMINIALE (Nuovo art bis c.c.) Deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi e alle riserve. Il bilancio deve essere necessariamente composto da: un registro di contabilità un riepilogo finanziario una nota sintetica della gestione (contenente anche l indicazione dei rapporti in corso e delle eventuali questioni pendenti) Le scritture e i documenti giustificativi delle spese inserite nel rendiconto devono essere conservati per dieci anni dalla data di registrazione. I condomini e gli inquilini possono prenderne visione ed estrarne copia in qualsiasi momento (con spese però a proprio carico). L assemblea può, in qualsiasi momento, nominare un revisore che verifichi la regolarità della contabilità condominiale: con la maggioranza prevista per la nomina dell amministratore ( numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all assemblea oltre che almeno la metà del valore dell edificio); la spesa relativa va ripartita in base ai millesimi di proprietà. 8

10 Novità in materia di ASSEMBLEA (1/3) a) Nuove caratteristiche dell avviso di convocazione dell assemblea (nuovo terzo comma art. 66 disposizioni attuative c.c.) Deve contenere la specifica indicazione dell ordine del giorno, l indicazione del luogo e dell ora della riunione; Deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione (deve pervenire almeno 5 giorni prima); Può essere trasmesso a mezzo posta A.R., pec, fax o consegna a mano; Nell avviso di convocazione l amministratore può fissare più riunioni consecutive (ex. fissando già la data per la riunione in seconda convocazione, che non può tenersi lo stesso giorno solare di quella in prima convocazione); In caso di omessa, tardiva, incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione eventualmente presa è annullabile ai sensi dell art c.c. da parte dei dissenzienti o degli assenti. b) Nuove attribuzioni dell assemblea (nuovo art c.c. e nuovo art. 71 ter disp. Att. c.c.) Quando approva delle innovazioni / dei lavori straordinari deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari a quello dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti secondo un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. Può autorizzare la partecipazione/collaborazione dell amministratore a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi da enti pubblici / privati volti a favorire recupero patrimonio edilizio, vivibilità urbana, sicurezza e sostenibilità ambientale; Può richiedere all amministratore l attivazione di un sito internet (maggioranza deliberativa: maggioranza intervenuti all assemblea e almeno 500 millesimi): deve permettere la consultazione dei documenti condominiali, le spese di attivazione e creazione sono a carico del condominio. c) Nuovi quorum costitutivi / deliberativi (nuovo art c.c.) Prima convocazione: quorum costitutivo: condomini che rappresentino due terzi del valore dell edificio (come vecchia formulazione) e la maggioranza dei partecipanti all edificio (vecchia formulazione prevedeva i due terzi dei partecipanti); quorum deliberativo: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell edificio (uguale alla vecchia formulazione). Seconda convocazione: quorum costitutivo: (introdotto ex novo) 1/3 millesimi e 1/3 dei partecipanti al condominio; quorum deliberativo: maggioranza intervenuti all assemblea e 1/3 dei millesimi (uguale alla vecchia formulazione). 10

11 Novità in materia di ASSEMBLEA (2/3) Quorum speciali: Maggioranza intervenuti e almeno metà del valore dell edificio deliberazioni in materia di; 1. nomina e revoca amministratore; 2. liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore; 3. deliberazioni di cui agli artt quater, 1120 comma 2, 1122-ter e 1135 terzo comma; 4. ricostruzione edificio o interventi straordinari di particolare valore Maggioranza intervenuti e almeno due terzi del valore dell edificio: deliberazioni in materia di: 1. innovazioni; d) Nuova disciplina impugnazione delibera assemblee (nuovo art c.c.) Proponibile da parte dei condomini assenti, dissenzienti o astenuti (nella vecchia versione non prevista la possibilità per gli astenuti di impugnare). Risultato ottenibile con l impugnazione: sentenza di annullamento della delibera (aspetto che nella vecchia versione dell art c.c. non veniva specificato). L azione di annullamento non sospende l esecuzione della delibera, a meno che la sospensione sia dettata dall autorità giudiziaria. L eventuale istanza per ottenere la sospensione della delibera proposta prima dell instaurazione della causa di merito non sospende i termini perentori per impugnare la delibera stessa. e) Nuova disciplina in materia di delega (nuovo art. 67 disp.att. c.c.) La delega deve essere data necessariamente per iscritto. Se i condomini sono più di venti il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore dell edificio. In caso di immobile in comproprietà si ha diritto ad un solo rappresentante in assemblea (designato dai comproprietari). All amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. 11

12 Novità in materia di ASSEMBLEA (3/3) f) Novità in materia di rappresentanza nell assemblea del supercondominio (nuovo art. 67 disp.att. c.c.) Quando i condomini costituenti il supercondominio sono più di sessanta, ogni condominio deve designare il proprio rappresentante (maggioranza: 2/3 millesimi e maggioranza intervenuti) affinchè partecipi all assemblea di gestione delle parti comuni del supercondominio e per la nomina dell amministratore del supercondominio. Attenzione: per le altre tipologia di assemblee QUESTA REGOLA NON SI APPLICA Se il rappresentante non viene nominato può provvedere l autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo dei rappresentanti già nominati: in tal caso il ricorso deve essere notificato al condominio in persona dell amministratore (o, in assenza, a tutti i condomini). Al rappresentante non possono essere imposti limiti o condizioni al potere di rappresentanza (se imposti, si considerano non apposti). Rappresentante risponde del proprio operato secondo le regole del mandato. Rappresentante deve comunicare tempestivamente all amministratore del condominio che lo ha nominato l ordine del giorno e le decisioni assunte in sede di assemblea del supercondominio. g) Novità in materia di legittimazione alla partecipazione all assemblea (nuovo art. 67 disp.att. c.c.) Usufruttuari : hanno diritto di voto nelle deliberazioni che riguardano l ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni (perché concorrono alle relative spese in solido con i proprietari); NB dal potere di voto discende l onere di convocazione! NOTA BENE: nudi proprietari e usufruttuario rispondono solidalmente per le spese condominiali. 12

14 Novità in materia di REQUISITI DELL AMMINISTRATORE (1/4) A) Novità in materia di requisiti dell amministratore (Nuovo art. 71 bis disp. Att. c.c.) Possono essere amministratori le persone fisiche dotate dei seguenti requisiti: godere dei diritti civili; non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione; non essere interdetti o inabilitati; non essere annotati nell elenco dei protesti cambiari; aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica (corso formazione iniziale almeno 72 ore di cui 1/3 di esercitazioni pratiche/corso di aggiornamento: almeno 15 ore entrambi con necessità di test finale). N.B. 1) Gli ultimi due requisiti non sono necessari se l amministratore è nominato tra i condomini; 2) per i soggetti che hanno già svolto l attività di amministratore per almeno un anno nel triennio precedente all entrata in vigore della riforma del condominio gli ultimi due requisiti non sono necessari (salvo l obbligo di formazione periodica); 3) La perdita dei primi 5 requisiti comporta la cessazione dell incarico. Possono essere amministratori anche le società: in tal caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili (o dagli amministratori/dipendenti che in concreto svolgono la funzione di amministratori) 14

15 Novità in materia di NOMINA E REVOCA DELL AMMINISTRATORE (2/4) A) Novità in materia di nomina dell amministratore (Nuovo art c.c.) Nomina obbligatoria solo quando i condomini sono più di otto; Se l assemblea non provvede alla nomina lo può fare l autorità giudiziaria su ricorso di un condomino o dell amministratore dimissionario. Durata incarico: un anno e si intende rinnovato per eguale durata salvo revoca/dimissioni. TRE DIVERSE INTERPRETAZIONI DELLA NORMA, a livello di Tribunale sta prevalendo quella per cui rinnovo automatico e questione da sottoporre all assemblea solo alla scadenza del secondo anno. Obblighi dell amministratore contestualmente all accettazione dell incarico e a ogni successivo rinnovo: comunicazione dati anagrafici, professionali e fiscali; indicazione dei locali dove sono conservati i 4 registri condominiali; indicazione specifica dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può prendere visione dei registri condominiali (previo appuntamento, visione a titolo sempre gratuito, rimborso spese in caso di estrazione copie); NB: specificazione analitica pena la nullità della nomina dell importo dovuto a titolo di compenso se non previsto non determinabile sulla base delle norme del mandato (onorario deve intendersi ricomprensivo di tutti i compiti dell amministratore specificati dall art c.c.: si possono prevedere degli onorari ulteriori per le attività che rientrerebbero nell onorario complessivo dell amministratore, ma l assemblea deve deliberare specificatamente in tal senso). B) Grandi novità in materia di revoca incarico dell amministratore (modifiche all art c.c.) Può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea (con le maggioranze previste per la nomina o le eventuali maggioranze inferiori previste dal regolamento di condominio) attenzione se non è giustificata l amministratore ha comunque diritto a ricevere compenso per l annualità; Può essere disposta dall autorità giudiziaria dietro ricorso di anche un solo condomino per le seguenti ragioni: gravi irregolarità, tra cui, ad esempio: 1.omessa convocazione dell assemblea per approvazione rendiconto condominiale, o ripetuto rifiuto della convocazione assemblea per la nomina dell amministratore; 2.mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi, o delle deliberazioni dell assemblea; 3.mancata apertura e utilizzo del conto corrente condominiale; 4.gestione del patrimonio condominiale tale da creare confusione con il patrimonio dell amministratore o di singoli condomini; 5.l aver acconsentito, nonostante l insoddisfazione del credito, alla cancellazione delle formalità trascritte nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6.qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione di somme dovute al condominio aver omesso di curare diligentemente l azione e l esecuzione coattiva; 7.omessa tenuta e compilazione dei vari registri condominiali; 15

16 Novità in materia di NOMINA E REVOCA DELL AMMINISTRATORE (2/4) 9. l omessa o la mancata comunicazione dei propri dati professionali, fiscali, di disponibilità per l estrazione dei documenti. se non rende il conto della gestione; quando non dà notizia all assemblea di aver ricevuto una citazione in giudizio o un provvedimento amministrativo che abbiano un contenuto che esula dalle attribuzioni dell amministratore stesso ; Se l amministratore: Non apre/utilizza il conto corrente condominiale; Commette gravi irregolarità fiscali; Ciascun condomino può richiedere la convocazione di un assemblea per far cessare la violazione e far revocare l amministratore. Se amministratore non viene revocato dall assemblea allora ci si può rivolgere all autorità giudiziaria. L amministratore revocato dall autorità giudiziaria non può essere ri-nominato dall assemblea. Se la richiesta giudiziaria di revoca viene accolta, il condomino ha diritto a rivalersi per le spese legali sul condominio, che a sua volta ha diritto di rivalersi nei confronti dell amministratore. Le disposizioni in materia di nomina-revoca amministratore si applicano anche in materia di edifici di edilizia popolare ed economica realizzati da enti pubblici. 16

17 Novità in materia di OBBLIGHI E ATTRIBUZIONI DELL AMMINISTRATORE (3/4) A) Grandi novità in materia di obblighi specifici dell amministratore (Nuovo art c.c.) Qualora l assemblea lo richieda, obbligo di presentazione di una polizza assicurativa di responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato: se nel corso del mandato vengono deliberati lavori straordinari amministratore deve adeguare prima dell inizio dei lavori i massimali della polizza (non devono essere inferiori all importo dei lavori deliberati); se l amministratore ha una polizza rc professionale che copre tutta la sua attività l assicurazione deve rilasciare apposita dichiarazione relativa all estensione del mandato alla singola attività di amministrazione. Obbligo di costituire specifico conto corrente bancario o postale condominiale in cui fare transitare tutte le somme ricevute per conto del condominio e da cui fare partire tutti i pagamenti (ogni condomino può richiedere di prendere visione/estrarre copia dei relativi rendiconti). Obbligo di agire per la riscossione forzosa dei crediti del condominio entro 6 mesi da quando il credito diventa esegibile: sia nei confronti dei condomini (ai sensi dell art.63 disp. Att. c.c.) che nei confronti degli altri debitori. Obbligo decade solo se l assemblea dispensa specificamente l amministrazione dalla promozione dell azione. V dopo. Altri obblighi minori: affiggere nel luogo di maggior uso comune le generalità e i recapiti dell amministratore (o del suo facente funzioni in sua assenza); alla cessazione del proprio incarico, obbligo di riconsegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai condomini e obbligo di svolgimento delle attività urgenti per evitare pregiudizi al condominio (ma senza diritto a ricevere compenso). B) Grandi novità in materia di ATTRIBUZIONI DELL AMMINISTRATORE (nuovo art c.c.) Rispetto all originaria formulazione dell art c.c., che già prevedeva un elenco esemplificativo di attribuzioni, ne vengono aggiunte delle nuove ovvero: Esecuzione degli adempimenti fiscali relativi al condominio, cioè: obbligo tenuta contabilità; obbligo di rispondere ad eventuali quesiti dell amministrazione finanziaria relativa al condominio; comunicazione annuale all anagrafe tributaria dell ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; obbligo ritenuta d acconto irpef sui pagamenti effettuati / sul compenso dell amministratore. 17

18 Novità in materia di OBBLIGHI E ATTRIBUZIONI DELL AMMINISTRATORE (3/4) Creazione e tenuta di un registro di anagrafe condominiale: registro contenente le generalità, il codice fiscale e i dati di residenza di tutti i proprietari, titolari di diritti reali (ex. usufruttuari) e titolari di diritti personali di godimento (ex. conduttori), oltre ai dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell edificio (novità introdotta da decreto destinazione italia 145/2014). I condomini hanno l onere di comunicare le variazioni all amministratore per iscritto entro sessanta giorni. L amministratore può richiedere le dette informazioni con raccomandata, e, se non le ottiene entro 30 giorni, addebita i costi della relativa ricerca agli inadempienti. Creazione e tenuta di un registro dei verbali delle assemblee, cui allegare il regolamento di condominio, se presente. Creazione e tenuta del registro di nomina e revoca dell amministratore, nel quale annotare in ordine cronologico le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore che si sussegua. Creazione e tenuta del registro di contabilità, in cui annotare entro trenta giorni dall effettuazione i movimenti di entrata e di uscita. È prevista la possibilità di tenere questo registro con modalità informatizzata. Conservazione di tutta la documentazione relativa alla gestione condominiale e allo stato tecnico-amministrativo dell edificio e del condominio; Obbligo di fornire ai condomini che lo richiedano le attestazioni relative ai pagamenti degli oneri condominiali e la documentazione relativa alle eventuali liti in corso. Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. A) Grande novità: istituzione del CONSIGLIO DI CONDOMINIO affiancabile all amministratore Nominabile dall assemblea, in aggiunta all amministratore, negli edifici con almeno 12 unità immobiliari. Deve essere composto da almeno tre condomini. Ha funzioni consultive e di controllo 18

20 Novità in materia di REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E TABELLE MILLESIMALI a) Novità in materia di regolamento di condominio (Nuovo art c.c. e 70 disp.att. c.c.) Deve essere allegato al registro dei verbali di assemblea; Le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere detenere animali domestici (fatte salve le eventuali disposizioni preesistenti configgenti principio irretroattività della legge) Per le eventuali infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito a titolo di sanzione il pagamento di una somma fino ad Euro 200 (in caso di recidiva fino ad 800,00): tale somma è devoluta al fondo con cui l amministratore gestisce le spese ordinarie del condominio. La sanzione può essere irrogata sulla base di una deliberazione assembleare approvata con la maggioranza 1136 c.c. secondo comma (maggioranza degli intervenuti all assemblea e almeno 1/2 del valore millesimale del condominio) b) Novità in materia di tabelle millesimali (nuovo art. 69 disp.att. c.c.) Normalmente valori proporzionali delle unità immobiliari espressi dalla tabella modificabili e rivedibili solo all unanimità. Indicati casi particolari in cui modificabili con la maggioranza di cui all art c.c. secondo comma (NB. maggioranza degli intervenuti all assemblea e almeno 1/2 del valore millesimale del condominio): quando i valori indicati nelle tabelle siano frutto di un errore; quando risulti alterato per più di un quinto il valore di un unità immobiliare anche di un solo condomino (in tal caso il costo della revisione è a suo carico) in virtù di: 1. mutate condizioni di una parte dell edificio; 2. sopraelevazione; 3. incremento di superfici; 4. incremento o diminuzione delle unità immobiliari. In ogni caso, i condomini possono agire in giudizio per chiedere al giudice la revisione: in tal caso deve essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell amministratore pro tempore (non più come in vigenza del vecchio codice obbligo di convenire in giudizio tutti i condomini). In tal caso l amministratore deve darne senza indugio notizia all assemblea (se non lo fa è suscettibile di revoca e di eventuale obbligo di risarcimento dei danni patiti dal condominio). 20

21 AGENDA Obiettivo incontro e ambito Novità in materia di Parti Comuni Novità in materia di Rendiconto Condominiale Novità in materia di Assemblea Novità in materia di Regolamento di Condominio e Tabelle Millesimali Novità in materia di Riscossione Contributi Condominiali 21

22 Novità in materia di RISCOSSIONE CONTRIBUTI CONDOMINIALI a) Novità in materia di RISCOSSIONE CONTRIBUTI CONDOMINIALI (Nuovo art. 63 disposizioni attuative c.c.) Obbligo di escutere i condomini morosi entro 6 mesi da quando credito condominiale diventa esigibile (ovvero da chiusura dell esercizio), salvo espressa dispensa da parte dell assemblea. Chiarito esplicitamente che per richiedere l ingiunzione l amministratore non ha necessità di avere la previa autorizzazione da parte dell assemblea. Introdotto obbligo per l amministratore di comunicare ai creditori del condominio i nominativi dei condomini morosi. Precisato che i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non hanno prima agito avverso quelli morosi. In caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali protratta per un semestre, l amministratore può sospendere al condomino moroso la possibilità di fruire dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. In aggiunta al principio per cui chi subentra nei diritti del condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all anno in corso e a quello precedente: chi cede dei diritti su un unità immobiliare resta obbligato con chi acquista tali diritti fino al momento in cui viene trasmessa all amministratore una copia autentica del titolo che ha determinato il trasferimento del diritto. 22