Corso di Amministratore di condominio. Diritti, Proprietà, Comunione, Condominio

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Giuseppe Lupi
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1 Corso di Amministratore di condominio Diritti, Proprietà, Comunione, Condominio 1

2 Diritti soggettivi I diritti soggettivi si dividono in: Diritti Assoluti (protetti nei confronti di tutti gli altri soggetti) Diritti Relativi (Protetti solo nei confronti di determinati soggetti) Diritti della personalità es: diritto al nome, all onore e alla riservatezza) Diritti reali Es: Proprietà, usufrutto Diritti su beni immateriali Es: marchi e brevetti Diritti di obbligazione o di credito 2

3 Diritti Reali Il diritto reale: È il diritto di un soggetto sulla cosa ; E assoluto, perché spetta a un soggetto nei confronti di tutti gli altri soggetti I Diritti reali si dividono in: Diritto di proprietà Art. 832 C.C. Diritti reali di godimento su cosa altrui (Consentono di trarre dalla cosa solo determinate utilità) Es: usufrutto, uso, superficie, servitù Diritti reali di garanzia su cosa altrui (Attribuiscono al loro titolare il potere di rivalersi sulla cosa posta a garanzia del proprio credito con preferenza nei confronti di altri creditori) Es: pegno, ipoteca 3

4 La proprietà (art. 832 C.C.) Art 832 C.C. : Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l osservanza degli obblighi stabiliti dall ordinamento giuridico. Il codice non dà una vera propria definizione del diritto di proprietà, ma individua i poteri e gli obblighi che fanno capo al legittimo titolare, i quali sono: Facoltà di godere: il proprietario può usufruire della cosa per soddisfare i propri bisogni; 4

5 La proprietà (art. 832 C.C.) Facoltà di disporre: il proprietario può trasferire ad altri la proprietà della cosa, ovvero può concederne ad altri il diritto di godimento; Pienezza del diritto: il proprietario può fare della cosa ciò che vuole Esclusività del diritto: il proprietario può escludere chiunque da qualsivoglia ingerenza nell esercizio del proprio diritto: Limiti ed e obblighi: la pienezza e l esclusività vanno esercitate entro i limiti e nel rispetto degli obblighi stabiliti dall ordinamento giuridico. (esempio: artt. 833 e 834 C.C.) 5

6 La comunione (artt C.C.) La comunione è la titolarietà in capo a due o più soggetti di un diritto reale su di un certo bene. Quando la contitolarità riguarda la proprietà, la comunione si chiama comproprietà La comunione può essere: Volontaria Quando sorge per volontà delle parti mediante contratto e da queste può essere sciolta. Legale (o forzosa) Quando sorge ex lege e non può essere sciolta. (es: condominio negli edifici) Incidentale Quando sorge da eventi fortuiti e può essere sciolta dalle parti. (es: successione ereditaria tra più coeredi 6

7 La comunione (artt C.C.) Norme di rilievo: Art. 1101: le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote. Art. 1102: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno agli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. 7

8 La comunione (artt C.C.) Norme di rilievo: Art. 1104: Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza [ ], salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. Art. 1111: Ciascuno dei partecipante può sempre domandare lo scioglimento della comunione 8

9 Il condominio Il condominio, la cui natura non è stata definita dal legislatore, è uno stabile eretto in verticale e composto da più unità immobiliari di proprietà esclusiva, nonché da parti e servizi comuni alle prime strutturalmente e funzionalmente collegate. I presupposti, dunque, affinché si instauri il condominio sono: L accessorietà strumentale e funzionale delle parti e dei servizi comuni rispetto alle singole unità di proprietà esclusiva La vendita della prima unità immobiliare di proprietà esclusiva 9

10 Il condominio Nell ambito del condominio, che costituisce un ipotesi particolare di comunione forzosa, si configurano due distinte figure giuridiche: a) La proprietà esclusiva sugli appartamenti o locali b) La comproprietà sulle parti comuni Mentre la società è solitamente una persona giuridica, ovvero un ente separato e distinto dai singoli soci ed agisce a mezzo del suo organo esecutivo, il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica, ovvero un ente non separato e distinto dai singoli condomini. Pertanto l amministratore non viene considerato un organo esecutivo del condominio bensì un mandatario con rappresentanza dei condomini. 10

11 Le parti comuni Le parti comuni del condominio presentano le seguenti caratteristiche: a. Sono indivisibili (art c.c.), perché oggetto di comunione forzosa, tranne nei casi previsti dagli artt. 61 e 62 disp.att. c.c. b. Quelle elencate nell art c.c. sono presuntivamente di proprietà comune, salvo prova contraria; c. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è commisurato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, a meno che il titolo non disponga diversamente (art. 1118, comma 1 ) Uso delle parti comuni: Ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art c.c.) 11

12 NUOVO: Destinazioni d uso e sostituzione parti comuni Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall'articolo 2 del disegno di legge) prevede che in caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni, l amministratore o i condomini, anche singolarmente, possano diffidare l esecutore e chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. 12

NUOVO: Riscaldamento e impianti comuni E' prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all utilizzo delle parti comuni, come l impianto di

13 NUOVO: Riscaldamento e impianti comuni E' prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all utilizzo delle parti comuni, come l impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dalla sua rinuncia non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. 13

14 Spese per le parti comuni Dall uso dei beni e servizi condominiali derivano, per ogni singolo condomino, obbligazione propter rem, tra le quali si evidenzia il pagamento delle spese condominiali. Nessun condomino può rinunciare al suo diritto di comproprietà sulle parti comuni al fine di sottrarsi al precitato obbligo di concorrere alle spese relative alle stesse (art. 1118, 2 comma) Le spese sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale (art.1123, 1 comma); 14

Spese per le parti comuni Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le

15 Spese per le parti comuni Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123, 3 comma) condominio parziale Deroga all art c.c. 15

16 Spese per le scale, l ascensore e per il lastrico solare Le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale e dell ascensore sono ripartite, ai sensi dell art c.c., tra i proprietari dei diversi piani a cui le scale stesse servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l altra metà in misura proporzionale dell altezza di ciascun piano dal suolo. Ai sensi dell art.1126, qualora l uso o la proprietà dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, 1/3 della spesa è posta a carico del proprietario del lastrico o di chi ne ha l uso esclusivo, mentre i restanti 2/3 sono a carico dei condomini in proiezione sottostanti in proporzione del valore del piano o della porzione del piano di ciascuno. 16

17 Nuovo:Tabelle millesimali Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 17

18 Nuovo:Tabelle millesimali 1.quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2.quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. 18

19 Nuovo:Tabelle millesimali Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini. L amministratore che non adempie a quest obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. 19

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