Ascensori: il riparto delle spese

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1 Ascensori: il riparto delle spese Casistica e regole applicative Sull impianto di ascensore nel condominio sorgono, talvolta, problemi, in relazione al riparto delle spese, che sono stati esaminati dalla giurisprudenza che ha elaborato un ampia casistica con le regole applicative. La legge non prevede alcuna disciplina per quanto riguarda la ripartizione delle spese per l ascensore (impianto che talvolta neppure esiste in alcuni edifici di più vecchia costruzione). In alcuni casi il problema del riparto delle spese per l ascensore sorge, invece, nel momento in cui i condomini decidono di installare l impianto proprio in un edificio che ne è privo. Per tutti questi casi, quando manca nel regolamento condominiale un apposita previsione al riguardo, trovano applicazione le regole elaborate dalla giurisprudenza che per anni ha esaminato queste situazioni. Sulla base dei principi enunciati nelle decisioni della giurisprudenza di merito e di legittimità è possibile ricostruire una casistica delle principali spese che riguardano l ascensore e delle relative modalità di riparto. PREVISIONE REGOLAMENTARE Se il regolamento di condominio non opera alcuna distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria inerenti i beni di proprietà comune, la dizione spese di esercizio e manutenzione dell ascensore deve ritenersi comprensiva sia delle prime che delle seconde (Trib. Catania, Sez. III, 23 febbraio 2006) Non si può invocare la disciplina legislativa contenuta nell art cod. civ. in relazione alle spese di ricostruzione delle scale comuni e, in via analogica, degli ascensori, quando sul punto esiste una disciplina convenzionale fra i condomini, contenuta nel regolamento condominiale di tipo contrattuale (Cass., sent. 16 luglio 1981, n. 4646). SPESE PER LA COSTRUZIONE DELL ASCENSORE Nel condominio di edifici, in mancanza di specifiche indicazioni del regolamento condominiale, la regola posta dall art cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l altra metà in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, perché ricorre l identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione dell ascensore già esistente; invece nell ipotesi d installazione ex novo dell impianto di ascensore trova applicazione la disciplina dell art cod. civ., relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla

2 maggioranza con proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino (Trib. Monza, 24 giugno 2005). In tema di condominio di edifici la regola posta dall art cod. civ. relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica ratio, alle spese relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell ascensore già esistente. La disciplina legislativa dettata in materia (artt cod. civ.) è, peraltro, suscettibile di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini (Cass., sent. 25 marzo 1999, n. 2833). Anche più di recente la Suprema Corte (Cass., sent. 25 marzo 2004, n. 5975) ha affermato che: nel condominio la regola posta dall art cod. civ., relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo), è applicabile per analogia, ricorrendo l identica ratio, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell ascensore già esistente; mentre nell ipotesi d installazione ex novo dell impianto dell ascensore trova applicazione la disciplina dell art cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino); l art cod. civ., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall obbligo di partecipare alle spese medesime; e in una simile ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine a una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di tale categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato. INSTALLAZIONE DELL ASCENSORE A OPERA DI UNO O SOLO ALCUNI CONDOMINI L installazione dell ascensore, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera (Pret. Taranto, 5 ottobre 1993). L installazione di un ascensore in un edificio condominiale che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione dell impianto e a quelle di manutenzione dell opera; e la previsione dell art cod. civ. che fa menzione alle spese di manutenzione deve essere interpretata nel senso che debba trattarsi di spese di manutenzione straordinaria e che queste ultime non siano connesse all effettivo uso della cosa (Trib. Napoli, 18 aprile 2001). Sussiste infatti, in base all art cod. civ., il diritto del condomino di installare, a proprie cure e spese, un impianto di ascensore nel vano delle scale in cui è ubicata la propria unità immobiliare, salva la facoltà di ogni altro condomino interessato di richiedere la partecipazione all utilizzo dell opera,

3 previa corresponsione delle quote di spesa dovute secondo legge (Trib. Milano, 12 ottobre 1989). Anche la Suprema Corte ha deciso che l installazione di un ascensore in un edificio in condominio che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione del-l impianto e in quelle di manutenzione dell opera (Cass., sent. 11 febbraio 2000, n. 1529). Qualora un singolo condomino (o solo alcuni condomini) abbia installato a proprie spese un ascensore suscettibile di separata utilizzazione, sussiste il diritto degli altri condomini di partecipare successivamente ai vantaggi dell innovazione, a condizione ovviamente di contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera (Trib. Nocera Inferiore, 7 ottobre 2004). SUBENTRO DI ALTRI CONDOMINI NELLA PROPRIETÀ DELL ASCENSORE Le spese di installazione ex novo e manutenzione dell impianto di ascensore devono essere ripartite tra gli originari comproprietari e il condomino subentrante nella comunione relativa all impianto medesimo, in applicazione del criterio previsto per le scale dall art cod. civ. (Trib. Genova, 27 marzo 1998). ADEGUAMENTO DELL ASCENSORE ALLA NORMATIVA Gli interventi di adeguamento dell ascensore alla normativa CEE che sono diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, per proteggere efficacemente gli utenti e i terzi attengono all aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l esecuzione di opere nuove, l aggiunta di nuovi dispositivi, l introduzione di nuovi elementi strutturali (Cass., sent. 25 marzo 2004, n. 5975). Le spese per l adeguamento dell ascensore alla normativa CEE non rientrano tra quelle previste dall art cod. civ. Poiché non dipendono da interventi correlati con l intensità dell uso, con la vetustà, con guasti accidentali: con la conseguenza che esse vanno ripartite in base ai valori di proprietà delle unità immobiliari (Trib. Taranto, 23 maggio 1996). La spese straordinarie relative agli ascensori, necessarie per l adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza, attengono al profilo della proprietà del bene e vanno sostenute da tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva (Trib. Bologna, 2 maggio 1995). Gli interventi di adeguamento dell ascensore alla normativa CEE non attengono all ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l ascensore nella sua unità strutturale; e quindi le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra (Trib. Parma, 29 settembre 1994). UNITÀ IMMOBILIARI DEL PIANO TERRA Seppure non espressamente richiamata dal regolamento di condominio, esiste una presunzione di condominialità dell ascensore per cui le sue spese di manutenzione, sia ordinarie sia straordinarie, devono essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dall art cod. civ. a nulla valendo la considerazione che il proprietario dell appartamento al piano terra non ne usufruisca in concreto (Trib. Nocera Inferiore, 29 settembre 2004). In assenza di prova circa l esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, trova applicazione il criterio legale secondo cui anche i

4 proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell impianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione dell impianto, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, comma 2, cod. civ., dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano (Trib. Genova, 2 maggio 2003). Qualora non risulti il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo (App. Bologna, 1 aprile 1989). L ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall impianto, che è idoneo a valorizzare l intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti (Trib. Milano, 16 marzo 1989). Nel condominio la disciplina prevista dagli artt cod. civ., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale e, quindi, anche con il regolamento condominiale di tipo contrattuale (e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti); pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida e operante la disposizione di un simile regolamento, che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà (Cass., sent. 6 novembre 1986, n. 6499). SOSTITUZIONE DI ARGANO E MOTORE La sostituzione dell argano e del motore di un ascensore condominiale non può avere altra finalità che la conservazione dell ascensore stesso e quindi costituisce un atto di amministrazione ordinaria della cosa comune, che non comporta alcuna innovazione (App. Bologna, 1 aprile 1989). In una controversia avente per oggetto la spesa per la sostituzione dell argano e del motore dell ascensore, è stato affermato che tutte le spese che ineriscono al mantenimento e all uso dell ascensore, vale a dire della comodità, vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all impianto come tale, per modificazioni o migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi; con la conseguenza che la spesa per la sostituzione dell argano e del motore dell ascensore di specie deve essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali (Trib. Bologna, 27 febbraio 1986). CAMBIO DELLE FUNI La spesa per il cambio delle funi rientra tra gli oneri per il funzionamento e l ordinaria manutenzione dell ascensore, oneri che sono soggetti a rivalsa del locatore verso i conduttori (Cass., sent. 9 luglio 1951, n. 1826).

5 MIGLIORAMENTO DEI DISPOSITIVI DI SICUREZZA Il miglioramento dei dispositivi di sicurezza dell ascensore (raddoppio funi, sostituzione serrature, revisione circuiti elettrici) diretto a garantirne il più sicuro godimento o a consentirne l ulteriore uso (come può avvenire in caso di revoca della licenza per effetto della mancata esecuzione delle opere) non costituisce innovazione: non tutti i miglioramenti costituiscono infatti innovazione e un simile miglioramento rientra invece nel quadro dell amministrazione, sia pur straordinaria, della cosa comune. Per la deliberazione di tali opere è quindi sufficiente la maggioranza prevista dall art. 1136, comma 1, cod. civ.; e l amministratore che agisce per riscuotere dai condomini le quote relative agisce a norma dell art. 1130, n. 1, cod. civ., poiché agisce per eseguire la deliberazione assembleare e quindi nell ambito delle sue attribuzioni. Le spese necessarie per il godimento dell ascensore sono disciplinate dall art cod. civ. e vanno ripartite in proporzione all uso che ciascun condomino può fare dell ascensore. Non possono essere tenuti a contribuire a tali spese quei condomini i quali non usano in alcun modo l ascensore, essendo i loro alloggi serviti da un altra scala dello stabile. Il principio sancito dall art cod. civ. per le spese di manutenzione delle scale trova applicazione anche in materia di spese per l ascensore (Pret. Torino, 18 luglio 1960). SOSTITUZIONE DEL PRECEDENTE IMPIANTO DI ASCENSORE Dal momento che non integra una innovazione in senso tecnico, la spesa per la sostituzione del precedente impianto di ascensore deve essere ripartita secondo il criterio previsto dall art cod. civ. (Trib. Genova, 2 maggio 2003). SOSTITUZIONE DI ASCENSORI USURATI CON ASCENSORI NUOVI La sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione (App. Milano, 9 ottobre 1987). Perché sussista l innovazione prevista dall art cod. civ. occorre che le modificazioni apportate alle cose comuni, nell ambito della proprietà condominiale, siano di tale entità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione; pertanto, la sostituzione di ascensori usurati e non più agibili, con ascensori nuovi, anche se di tipo e di marca diversi, non costituisce innovazione perché le cose comuni, oggetto delle modifiche, in vanoascensore con le strutture e i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate modifiche alla loro conformazione e perché l edificio, nel suo complesso, con la sostituzione degli ascensori, non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del quale è già dotato, a meno che l entità e la qualità delle modifiche introdotte sia tale da involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni dell edificio (Cass., sent. 16 luglio 1981, n. 4646).

6 REVISIONE DELLE TABELLE PER L ASCENSORE Nel condominio, l art. 69 disp. att. cod. civ. autorizza la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese dei servizi comuni, e in particolare dell ascensore, qualora si verifichino mutamenti delle condizioni anche solo di una parte dell edificio, ovvero innovazioni di vasta portata, che non abbiano carattere casuale o estemporaneo; in presenza di tali circostanze, la revisione può essere chiesta e concessa anche solo su iniziativa del singolo condomino che lamenti una alterazione del normale valore assunto a base per la determinazione delle tabelle medesime (App. Roma, 4 marzo 2009). DELIBERA DI INSTALLAZIONE DELL ASCENSORE E IMPUGNAZIONE Non sussiste alcun concreto interesse a impugnare una deliberazione dell assemblea condominiale che si limiti a disporre l installazione di un ascensore rinviando a una successiva riunione l approvazione della spesa e la relativa ripartizione, perché non si può affatto escludere che l assemblea non approvi la spesa e non si può in ogni caso prefigurare quale potrebbe essere l effettivo contenuto di una futura deliberazione sulla materia (Trib. Milano, 18 aprile 1991).