CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. La delibera assembleare, con la quale i condomini decidono la ripartizione

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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Ripartizione delle spese: delibera assembleare La delibera assembleare, con la quale i condomini decidono la ripartizione delle spese, costituisce titolo di credito del condominio. La delibera legittima l ingiunzione di pagamento posta in essere contro il condomino moroso, nonché la condanna dello stesso alle spese in caso di successivo giudizio di opposizione che contesti l esistenza e l efficacia della delibera 1. Parti comuni Ogni condomino può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. Sono, però, vietate le innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell edificio, che ne alterino il decoro architettonico o rendano alcune parti comuni inservibili all uso o al godimento da parte degli altri condomini. Detti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento di condominio o dalle apposite delibere assembleari adottate con i quorum richiesti dalla legge 2. Costruttore: regolamento di condominio 1 Cass., 27/03/2014, n. 7265; 2 Cass., 04/12/2013, n ; 1

2 È nulla la clausola, inserita negli atti di vendita delle singole unità immobiliari, con cui il costruttore si riserva di procedere alla redazione del regolamento condominiale in un momento successivo 3. Amministratore: mandatario Al rapporto amministratore condominio si applicano le norme in materia di mandato. L amministratore che nell esecuzione di tale attività di mandato sostituisce altri a se stesso senza essere stato autorizzato in forza di apposita delibera assembleare, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell incarico, risponde dell operato della persona sostituita, a nulla rilevando che la sostituzione risulti conforme a precedente prassi nota ai condomini, trattandosi di circostanza che di per sé non vale ad esprimere la volontà del condominio 4. Piante sul balcone Innaffiare le piante del proprio balcone senza evitare che queste, gocciolando terriccio, imbrattino il balcone dell inquilino del piano sottostante integra gli estremi del reato penale: getto di cose pericolose 5, essendo ravvisabili in detta condotta entrambi gli elementi costitutivi del 3 Cass., 11/04/2014, n. 8606; 4 Cass., 09/04/2014, n. 8339; 5 Art. 674 c.p.; 2

3 reato, vale a dire il versamento (sgocciolamento) e l imbrattamento che ne consegue 6. La rovina degli edifici Non è sufficiente intimare e diffidare il condominio ad eseguire i lavori occorrenti per rimuovere i pericoli da crollo o rovina derivanti dallo stato di degrado dell edificio. Ogni singolo condomino ha l obbligo giuridico, in caso di mancata formazione della volontà assembleare che permette all amministratore di adoperarsi, di rimuovere la situazione pericolosa. I condomini sono tenuti a promuovere azione nei riguardi del condominio e fare in modo che l autorità si sostituisca all amministratore inerte al fine di rimuovere di fatto le situazioni di pericolo e far venir meno in questo modo il presupposto che integra il reato. In caso contrario non saranno esenti da responsabilità. L inerzia del condominio non costituisce un impedimento insormontabile, una causa di forza maggiore che da sé esonera da responsabilità i proprietari 7. Amministratore: reato di appropriazione indebita Il reato di appropriazione indebita, da parte dell amministratore nella gestione contabile di un condominio, non si configura qualora l ammanco dalla cassa condominiale è di scarsa entità 8. 6 Cass., 10/04/2014, n ; 7 Cass. Penale, 27/03/2014, n ; 8 Cass., 14/04/2014, n ; 3

4 Immissioni di odori intollerabili Chi subisce immissioni intollerabili non può essere obbligato ad accettare rimedi alternativi all immediata interruzione delle immissioni quali, ad esempio, l apposizione di una canna fumaria, che costituisce una vera e propria servitù 9. Anagrafe condominiale L amministratore, per la tenuta del registro di anagrafe condominiale, può acquisire le informazioni che permettono di identificare e contattare i singoli condomini, siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari, chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può inoltre chiedere i dati catastali, ma non può pretendere che gli vengano fornite le prove documentali delle informazioni ricevute. Quanto alle informazioni riguardanti le condizioni di sicurezza, i condomini non sono più tenuti a fornire informazione alcuna sul proprio appartamento, dal momento che i dati da raccogliere riguardano esclusivamente le parti comuni dello stabile 10. Conto condominiale Ciascun condomino, anche se il conto è intestato al condominio, è titolare di una posizione giuridica che gli permette di verificare la destinazione dei propri esborsi nonché l operato dell amministratore attraverso l accesso in 9 Cass., 07/04/2014, n. 8094; 10 Art. 1, co. 9 lett. C), D.L. 23/12/2013, n. 145; 4

5 forma integrale, tramite l amministratore, ai relativi estratti conto bancari o postali. Ogni condomino ha il diritto di ottenere copia di atti o documenti bancari senza nessuna limitazione, neppure nelle forme di un parziale oscuramento, anche se contengono dati personali di terzi. Fondo opere manutenzione straordinaria e innovazioni Il fondo speciale, da costituirsi obbligatoriamente a garanzia di chi esegue i lavori per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, può essere costituito sulla base dei singoli pagamenti dovuti, qualora i lavori vadano eseguiti in relazione ad un contratto che ne preveda il graduale pagamento in funzione del loro progressivo stato di avanzamento 11. Tettoia La tettoia, realizzata sul balcone, va abbattuta qualora non sia rispettata la distanza di tre metri dalla finestra del piano superiore, indipendentemente dal fatto che l opera limiti o meno il diritto di veduta e di aria dell inquilino del piano superiore 12. Veranda 11 Art. 1, co. 9 lett. D), D.L. 23/12/2013, n. 145; 12 Cass., 27/03/2014, n. 7269; 5

6 La veranda in metallo, di piccole dimensioni, non lede il decoro dello stabile e non toglie aria e luce ai condomini degli appartamenti sottostanti 13. Sanzioni Le eventuali sanzioni dovranno prima essere approvate dall assemblea condominiale con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi 14. Risparmio energetico Le opere per il risparmio energetico devono essere approvate dall assemblea condominiale con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore 15. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 13 Cass., 13/01/2014, n. 466; 14 L. 21/02/2014, n. 9; 15 Art. 1, comma 9 lett. C), D.L. 23/12/2013, n. 145; 6