CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. Il cortile condominiale, con la maggioranza prevista dall art c.c. e

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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Cortile condominiale: parcheggio Il cortile condominiale, con la maggioranza prevista dall art c.c. e dunque senza che vi sia il consenso di tutti i proprietari, può essere adibito a parcheggio anche nel caso in cui esista un regolamento contrattuale di condominio che ne vieti l uso o che ne vieti l occupazione 1. Telecamere di videosorveglianza È illegittima la delibera assembleare nella parte in cui dispone la rimozione delle telecamere di sorveglianza installate dal singolo condomino. L assemblea non può impedire al singolo condomino di procedere alla installazione di telecamere di videosorveglianza finalizzate alla sicurezza della sua proprietà a condizione, però, che ciò avvenga nel pieno rispetto delle disposizioni del garante della privacy e che non interferiscano in alcun modo con la vita privata degli altri abitanti dello stabile condominiale 2. Cassette postali e plafoniera esterna del citofono: ripartizione spese 1 Cass., n 9877/ Trib. Monza, n 1087/2012 1

2 Dalla spesa per le nuove cassette postali e per la plafoniera esterna del citofono, dal momento che trattasi di manufatti che servono esclusivamente i condomini che hanno la residenza o il domicilio nello stabile, sono esclusi i proprietari dei soli box. Tende da sole I c.d. balconi aggettanti, vale a dire quelli che sporgono dalla facciata dello stabile costituendo un prolungamento dell appartamento corrispondente, sono di proprietà esclusiva del titolare del medesimo, il solo pertanto a poter autorizzare il proprietario dell abitazione sottostante a utilizzare la soletta del balcone per appoggiarvi i ganci delle tende da sole 3. È esclusa l applicazione, non solo, di tende da sole ma anche di zanzariere e condizionatori d aria qualora il regolamento contrattuale contenga il divieto assoluto di modificazione della facciata 4. Elementi decorativi dei balconi: ripartizione delle spese In un condominio sito in un palazzo antico, le spese per i capitelli, aventi funzione decorativa per l intero edificio e come tali dunque costituenti parti comuni, vanno ripartite fra tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ognuno. 3 Cass., 30/04/2012, n Cass., 29/4/2009, n

3 Lavori da eseguire su una parte comune: voto alla pari L assenza di una maggioranza, in caso di voto alla pari, per provvedere alla sistemazione del passo carraio, può essere risolta mediante ricorso al magistrato ad opera anche di uno solo dei condomini dal momento che si tratta di un provvedimento necessario per la cosa comune. Dal voto in assemblea è escluso chi è conduttore, spettando tale diritto solo al proprietario/locatore. Presidente d assemblea: persona esterna al condominio L assemblea, in assenza di una specifica norma del regolamento condominiale che regoli la figura del presidente, può nominare anche una persona esterna al condominio. Mancata nomina del presidente e del segretario: delibere assembleari La mancata nomina di un presidente e di un segretario o ancora eventuali irregolarità nella loro designazione non comportano l invalidità delle delibere assembleari 5. Lavori nel cortile condominiale: ripartizione spese 5 Cass., Sez. II civ., 27/06/1987, n

4 Le spese per il rifacimento del manto bituminoso del cortile condominiale, adibito a posteggio auto, da cui si accede ai box, vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l uso. Il criterio di riparto in base all uso differenziato, derivante dalla diversità strutturale della cosa (art.1123, comma 2, c.c.), non è applicabile alle spese generali, per le quali è prevista la partecipazione di tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno 6. Parcheggi: uso turnario L assemblea di condominio può stabilire di regolamentare l uso del parcheggio auto, al fine di assicurare a tutti i condomini parità di godimento, anche attraverso una turnazione 7. Il numero insufficiente di posti macchina, rispetto ai residenti, consente all assemblea condominiale di stabilire la regola della turnazione e vietare, per la logica dell avvicendamento, di poter occupare, al di fuori del proprio turno, spazi lasciati temporaneamente vuoti da altri 8. Spese sostenute autonomamente da un condomino: rimborso Il condomino che ha autonomamente sostenuto delle spese per conservare la cosa comune, se vi ha provveduto senza l autorizzazione 6 Cass., Sez. II civ., 19/02/1997, n Trib. Milano, 03/11/2000; trib. Roma, Sez. V, 30/07/2009, n Cass., 19/07/2012, n

5 dell amministratore o dell assemblea, per ottenere il rimborso ha l obbligo di provare l urgenza dei lavori eseguiti, vale a dire la necessità di procedere senza ritardo e pertanto senza la possibilità di avvisare tempestivamente l amministratore o gli altri condomini 9. Trasformazione di una finestra in portafinestra: collegamento al giardino condominiale È possibile la trasformazione di una finestra in portafinestra al fine di creare un collegamento tra l abitazione del singolo condomino, situata al piano terra, e il giardino condominiale, a condizione che rimanga inalterata la stabilità e il decoro architettonico dell edificio e che non siano lesi i diritti degli altri condomini 10. Aggiudicatario: debiti pregressi L aggiudicatario all asta di un appartamento ha l obbligo di provvedere al pagamento delle spese condominiali pregresse, non recuperabili nei riguardi dell ex condomino, degli ultimi due anni, mentre quelle precedenti andranno ripartite, in base alle quote millesimali, tra tutti i condomini, compreso il condomino aggiudicatario. Architrave esterna della finestra: parte comune 9 Cass., 19/03/2012, n Cass., Sez. II civ., 15/12/1982, n 6920; Cass., n 8861/1987 5

6 Le spese per i lavori di riparazione dell architrave esterna della finestra di un condomino, in quanto elemento che si inserisce nella facciata condominiale ed elemento portante del muro comune, vanno ripartite fra tutti i condomini. Sopraelevazione Il diritto di sopraelevazione spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare. Nella eventualità in cui quest ultimo dovesse essere di proprietà comune di tutti i condomini, il diritto di sopraelevazione passa al titolare dell immobile sito all ultimo piano, che dovrà provvedere a realizzare un nuovo lastrico solare comune ad un livello superiore. Stesso discorso vale nel caso in cui l ultimo piano fosse costituito da soffitte o da sottotetti. L esercizio di detto diritto non è soggetto all approvazione dell assemblea condominiale, ed essendo un diritto reale è imprescrittibile. Il condomino che procede alla costruzione deve corrispondere agli altri condomini la c.d. indennità di sopraelevazione, che ha funzione compensativa ed il cui ammontare è uguale al valore attuale dell area da occupare con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani compreso quello da realizzare, e detratta la quota spettante al sopraelevante. La funzione dell indennizzo è di compensare non di risarcire, dunque non copre per intero, gli altri condomini della diminuzione patrimoniale degli 6

7 immobili di loro proprietà conseguente all aumento della quota di partecipazione alla comunione di chi costruisce. Il diritto di sopraelevazione e conseguente diminuzione di valore delle altre unità immobiliari nasce con lo stesso condominio, pertanto chi acquista un immobile al di sotto dell ultimo piano è già a conoscenza che il suo valore, rispetto al valore dell intero stabile, è suscettibile di diminuzione 11. Il diritto di sopraelevazione non è esercitabile in presenza di inidoneità delle condizioni statiche o architettoniche dello stabile e nella eventualità non siano state rispettate tutte le speciali prescrizioni antisismiche previste in ragione delle particolari caratteristiche del territorio 12. Trasformazione di una piccola parte del giardino condominiale in parcheggio: non è innovazione La trasformazione di una piccola parte del giardino condominiale in parcheggio, qualora lo spazio ad esso adibito dovesse risultare insufficiente, non costituisce innovazione. Pertanto è valida la delibera assembleare approvata con il voto favorevole di tutti i comproprietari meno uno 13. Clausole contenute nel regolamento contrattuale: la natura non è sempre contrattuale 11 Cass., n 12880/ Cass., 30/05/2012, n Cass., 04/07/2012, n

8 La clausola contenuta nel regolamento contrattuale, in cui è stabilito che l assemblea deve essere convocata almeno dieci giorni prima della data fissata per la prima convocazione, ha chiaramente natura assembleare, come tale modificabile con le stesse maggioranze previste per l approvazione e la revisione del regolamento assembleare. Le clausole contenute nel regolamento contrattuale non hanno sempre natura contrattuale ma solo quando limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o qualora attribuiscano ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri, mentre hanno natura regolamentare quando si limitano a disciplinare l uso dei beni comuni. Di conseguenza mentre le clausole di natura contrattuale vanno modificate con il voto favorevole di tutti i condomini, avendo la modificazione la stessa natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare possono essere modificate anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall art c.c., co. 2 (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio) 14. Barriere architettoniche Il condomino, portatore di handicap, deve segnalare all assemblea condominiale la necessità di provvedere all eliminazione delle barriere architettoniche, esistenti negli spazi comuni, mediante richiesta formale fatta per iscritto. 14 Cass., 15/06/2012, n

9 L assemblea ha tre mesi di tempo per deliberare, positivamente prevedendo che ciascun condomino si accolli la propria quota di partecipazione alle spese, oppure autorizzando l esecuzione dei lavori a condizione che il richiedente si assuma tutte le spese. Nella eventualità in cui, invece, il condominio dovesse rispondere negativamente o non rispondere del tutto entro il termine di tre mesi, il richiedente potrà procedere, a proprie spese, alla installazione del servoscala, di strutture mobili e facilmente rimovibili, alla modifica dell ampiezza delle porte d ingresso, al fine di rendere più agevole l accesso all edificio, all ascensore e alla rampa dei garages. Le deliberazioni assembleari, riguardanti le innovazioni dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l installazione di dispositivi di segnalazione per favorire la mobilità dei non vedenti all interno degli edifici, vanno approvate, in prima ed in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo e terzo comma dell art c.c. 15. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 15 L. 09/01/1989, n 13 9