Gruppo di lavoro fiscalità immobiliare

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1 Gruppo di lavoro fiscalità immobiliare Le detrazioni fiscali in campo immobiliare Ristrutturazione edilizia Stefano SPINA 15 maggio 2017

2 IMPORTANZA DELLA DOCUMENTAZIONE MOD. 730 VISTO DI CONFORMITÁ RESPONSABILITÁ PECUNIARIA PROFESSIONISTA REDDITI P.F. DEONTOLOGIA RESPONSABILITÁ PROFESSIONALE 2

3 RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO La detrazione è pari (periodo 2016) al: 50% delle spese documentate con un massimale di euro per unità immobiliare per intervento edilizio relative a lavori: di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro o risanamento conservativo su parti comuni condominiali di edifici residenziali di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo su unità residenziali e loro pertinenze 3

4 RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO segue: necessari per la ricostruzione di immobili danneggiati da eventi calamitosi per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali per l eliminazione delle barriere architettoniche finalizzati alla prevenzione di atti illeciti per la cablatura degli edifici o il contenimento dell inquinamento acustico per il conseguimento di risparmi energetici (art.1 DM ) relativi all adozione di misure antisismiche per la bonifica dell amianto finalizzati ad evitare infortuni domestici. 4

5 SOGGETTI Proprietario, nudo proprietario, titolare di diritto reale Documentazione comprovante la titolarità del diritto. Detentore consenso all esecuzione dei lavori da parte del proprietario, la detenzione deve sussistere al momento di avvio dei lavori, idoneo atto di detenzione (contratto di locazione o di comodato) regolarmente registrato. 5

6 SOGGETTI Socio di cooperativa a proprietà divisa: dalla data di assegnazione, a proprietà indivisa: previo assenso della cooperativa dalla accettazione della domanda di assegnazione. Familiare convivente attestazione, mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio, della convivenza dalla data di inizio dei lavori. l immobile deve essere a disposizione della coppia. 6

7 SOGGETTI Convivente more uxorio (dal ) la convivenza può risultare dai registri anagrafici od essere oggetto di autocertificazione, l immobile deve essere a disposizione della coppia. Futuro acquirente contratto preliminare di compravendita registrato, immissione in possesso dell immobile, non occorre l autorizzazione ai lavori. 7

8 SOGGETTI Lavori in condominio documentazione comprovante la titolarità del condomino l amministratore rilascia, in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condomino, certificazione dalla quale risultano: generalità e codice fiscale dell amministratore, elementi identificativi del condominio, ammontare delle spese sostenute nell anno di riferimento, quota parte millesimale imputabile al condomino. se la spesa è sostenuta dal convivente: indicazione sul documento dei propri estremi anagrafici e dell attestazione dell effettivo sostenimento delle spese 8

9 SOGGETTI Condominio minimo (max 8 condomini) In assenza di costituzione del condominio: le spese possono essere sostenute dai singoli condominio che se le ripartiscono, autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati ed indichi i dati catastali delle unità in condominio. Unico proprietario di un intero edificio la detrazione vale «separatamente» per le parti comuni, opportuno un prospetto per la ripartizione delle spese. 9

10 TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE Inquilino o comodatario La detrazione non può essere trasferita ma rimane in capo al detentore anche in caso di cessazione della detenzione. Vendita Si fa riferimento al possessore al di ogni anno: la detrazione viene trasferita automaticamente all acquirente, salvo diverso accordo tra le parti risultante dall atto di trasferimento o da scrittura privata autenticata. Vi è il problema per l acquirente di documentare le spese. 10

11 TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE Trasferimento mortis causa Si fa riferimento al possessore al di ogni anno: la detrazione spetta esclusivamente all erede/eredi che dispone dell immobile (non locato) fino a quando l immobile viene detenuto anche se non è adibito ad abitazione principale. Le altre detrazioni sono perse. In caso di successiva vendita le detrazioni non possono essere trasferite. 11

12 PAGAMENTO Bonifico bancario/postale causale del versamento (ristrutturazione oppure risparmio energetico) codice fiscale beneficiario della della detrazione (che può essere diverso dall ordinante il bonifico) partita IVA o codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico. Non rileva l ordinante del bonifico. In caso di bonifico «ordinario»: dichiarazione sostitutiva di atto notorio rilasciata dall impresa con la quale si attesta che i corrispettivi accreditati sono stati correttamente contabilizzati ai fini della loro imputazione nella determinazione del reddito d impresa. 12

13 PAGAMENTO Casi particolari pagamento da parte della società finanziaria oneri di urbanizzazione bolli e diritti. Intestazione documenti di spesa a chi si detrae la spesa, con integrazione sul documento degli altri nominativi e della percentuale di spesa. Tale scelta non può essere modificata nei periodi di imposta successivi. 13

14 PAGAMENTO FATTURA INTESTATA BONIFICO INTESTATO DETRAZIONE USUFRUITA DA A B A + B A A non fa nulla annota 100% in fattura indicazione % A e B in fattura A B annota 100% in fattura annota 100% in fattura indicazione % A e B in fattura B B annota 100% in fattura non fa nulla indicazione % A e B in fattura B A annota 100% in fattura annota 100% in fattura indicazione % A e B in fattura 14

15 PROVVEDIMENTI URBANISTICI Lavori condominiali a) manutenzione ordinaria, b) manutenzione straordinaria, c) restauro o risanamento conservativo. Lavori singole unità b) manutenzione straordinaria, c) restauro o risanamento conservativo. 15

16 ADEMPIMENTI SICUREZZA CANTIERE In determinati casi (superamento ore/cantiere ecc.) occorre effettuare la comunicazione di inizio del cantiere all Azienda Sanitaria locale competente nel territorio in cui si svolgono i lavori. 16

17 ACQUISTO BOX PERTINENZIALE atto di acquisto o contratto preliminare dal quale risulti il vincolo di pertinenzialità con l unità abitativa di proprietà del contribuente, attestazione dell impresa costruttrice dei costi imputabili alla realizzazione del parcheggio, bonifico bancario «per detrazioni» per i pagamenti effettuati. 17

18 ALTRE SPESE Eliminazione barriere architettoniche, prevenzione atti illeciti, cablatura edifici, risparmio energetico, opere sismiche, bonifica amianto, prevenzione infortuni domestici ecc. titolo abilitativo urbanistico se necessario, certificazione intervento (?) bonifico bancario «per detrazioni». 18

19 ACQUISTO DI IMMOBILI RISTRUTTURATI atto notarile da cui risulti che il cedente è l impresa di ristrutturazione l intervento rientra nelle lettere c) e d) art.3 TUEdilizia la vendita è effettuata entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori. eventuale dichiarazione del cedente attestante: la data di fine lavori, la tipologia di intervento edilizio. Sono irrilevanti le modalità di pagamento. 19

20 SPESE PER L ARREDO DEGLI IMMOBILI RISTRUTTURATI Acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe non inferiore a A+ (A per forni). (per spese 2016) collegamento ad intervento di recupero: iniziati in qualunque momento (prima del sostenimento della spesa per mobili) purché si fosse sostenuta una spesa a decorrere dal bonifico senza ritenuta oppure carte di credito o debito. No assegni o contanti. 20

21 ARREDO IMMOBILI GIOVANI COPPIE Condizioni: coppie coniugate al massimo nel 2016 conviventi more uxorio: da almeno tre anni (risultante dall anagrafe o autocertificazione). almeno uno dei componenti non deve aver superato 35 anni, aver acquistato dal un unità abitativa da adibire ad abitazione principale, L acquisto deve essere fatto da entrambi i coniugio o dal coniuge con meno di 35 anni). bonifico senza ritenuta oppure carte di credito o debito. No assegni o contanti. 21