PARCHEGGI CONDOMINIALI CATASTO. Giorgio Croce

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Maurizio Jacopo Ferro
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2 PARCHEGGI CONDOMINIALI CATASTO Giorgio Croce

3 PARCHEGGI CONDOMINIALI Tra le parti comuni del condominio l art c.c. annovera anche il cortile, definito come quel bene che serve a garantire l aria, la luce e la veduta delle unità immobiliari che su di esso si affacciano. Tra le sue funzioni viene altresì attribuita, seppure non costituisca quella principale ma sia solo accessoria rispetto alle unità immobiliari, quella di consentire ai condomini l accesso a piedi e con veicoli alle rispettive proprietà, nonché di permettere, oltre che la sosta, quand anche temporanea dei suddetti veicoli, anche il loro parcheggio. Essendo, appunto, il cortile un bene condominiale, il diritto di poterlo utilizzare direttamente spetta innanzitutto a ciascun partecipante, nei limiti di cui all art c.c., anche in mancanza di una delibera assembleare o manifestazione di volontà dei condomini. Rimane comunque sempre ferma la possibilità per l assemblea di poter regolamentare e disciplinare l uso delle parti comuni, in particolare del cortile. Pertanto, il singolo condomino avrà diritto di sfruttare il cortile condominiale a condizionechenonneimpediscailpariusoaglialtripartecipantiechenonnealteri la destinazione, da intendersi quest ultima come quella specifica funzione che il cortile ha avuto fin dall origine ovvero quella che i condomini gli hanno impresso nella pratica.

4 PARCHEGGI CONDOMINIALI Sarebbe vietata, invece, ogni modifica del cortile che determini un alterazione dell entità sostanziale mutandone la destinazione di fatto e di diritto, poiché in tal caso saremmo in presenza di un innovazione, prevista dall art c.c., che però deve essere deliberata dall assemblea dei condomini. Il cortile, quindi, nella sua naturale destinazione non potrà in alcun caso essere alterato dalla volontà del singolo condomino, il quale ben potrà utilizzarlo per parcheggiare la propria automobile, ma non potrà realizzare su di esso una autorimessa o delimitarne uno spazio a suo esclusivo vantaggio ed impedirne l uso agli altri, poiché in tal caso porrebbe in essere un attività illegittima. Inoltre, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che è illegittimo che un condomino mantenga parcheggiata per lunghi periodi di tempo la propria automobile nel cortile condominiale, in quanto rappresenterebbe una manifestazione della volontà di possedere il bene in maniera esclusiva. Nel medesimo senso si è espressa un altra decisione che ha ritenuto illegittima una delibera assembleare che aveva assegnato a favore di singoli condomini dei posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda vettura. L assemblea potrà deliberare di adibire a parcheggio esclusivo una parte del resede, con le dovute maggioranze di cui all art c.2 c.c. purché però ciascun condomino possa avere a disposizione un posto auto.

5 PARCHEGGI CONDOMINIALI Un problema di pari uso del bene comune, così come previsto dall art c.c., si pone quando le dimensioni ristrette del cortile condominiale non permettano il parcheggio contemporaneo a tutti i singoli condomini. Si deve osservare che la norma citata non prevede che vi sia una contemporanea utilizzazione del bene condominiale da parte di tutti i condomini, ma solo la possibilità per ciascuno di essi di beneficiare del bene comune e, pertanto, si potrà decidere di ricorrere ad un uso transitorio di detto spazio comune, senza andare contro il dettato del c.c. Al fine di razionalizzare e sfruttare nel modo più opportuno l area a disposizione, ben può l assemblea, se i posti auto non siano in numero sufficiente da soddisfare tutti i condomini, apporre strisce orizzontali in modo da identificarli e consentire che il parcheggio dell auto avvenga in modo ordinato e senza sconfinamenti. Si precisa che l assemblea, con le maggioranze di cui all art c.2, può deliberare l uso turnario ed un regolamento che stabilisca la durata di ogni periodo e le modalità di assegnazione di ciascun posto auto. Si è anche affermato che la delibera assembleare, che approvi un corrispettivo per l utilizzazione del parcheggio, sia legittima esclusivamente se questo sia posto in relazione con la gestione e la manutenzione del cortile stesso.

6 PARCHEGGI CONDOMINIALI La legge 765/1967 «Legge ponte» ha imposto per la prima volta, che in tutte le nuove costruzioni, anche nelle aree di pertinenza, debbano essere riservati appositi spaziper il parcheggio in misura non inferiore a 1 mq ogni 20mc di costruzione. Tali parcheggi erano considerati opere di urbanizzazione primaria. Inoltre è fondamentale ricordare che tale limite minimo di posti auto pertinenziali non sono alienabili separatamente dall unità immobiliare alla quale sono asserviti. Al fine di incrementare le aree da destinare a parcheggio ed agevolarne la realizzazione, soprattutto nell ambito degli edifici condominiali già esistenti, il Legislatore aveva emanato la L. 122/1989«Legge Tognoli» che prevede la possibilità per i proprietari di immobili, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti.

7 ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE

8 ELABORATO PLANIMETRICO

9 VISURA CATASTALE

10 PLANIMETRIA CATASTALE

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