CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. La delibera condominiale è annullabile, dunque impugnabile nel termine

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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Delibera condominiale: nomi favorevoli e contrari La delibera condominiale è annullabile, dunque impugnabile nel termine perentorio di trenta giorni a decorrere dalla partecipazione all assemblea per i condomini presenti, dal giorno in cui si è ricevuto il verbale per gli assenti, qualora nel verbale non siano stati riportati i nomi dei condomini favorevoli, contrari ed assenti, con la precisazione delle rispettive quote millesimali 1. Polizza per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato La polizza per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato è personale, pertanto, qualora l amministratore dovesse inserirla, a carico del condominio, nell assicurazione dello stabile, i condomini possono chiedere la restituzione di quanto illegittimamente pagato per la sua polizza. Supercondominio: amministratore 1 Cass., Sez. Unite, 07/03/2005, n. 4806; 1

2 È possibile la nomina di un unico amministratore per l intero complesso, però, in questo caso occorre che ciascun edificio e il supercondominio deliberino in tal senso. Causa civile condominiale: possibilità di dissociarsi Il condomino, qualora il condominio abbia deliberato di promuovere una lite o resistere a una domanda, contrario, può con atto notificato, anche attraverso raccomandata, all amministratore, decidere di tenere separata la propria responsabilità quanto alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. Lastrico solare esclusivo: manutenzione I lavori di manutenzione del lastrico solare, anche se di proprietà privata o di uso esclusivo, avente la funzione di copertura di tutto o parte dello stabile, devono essere deliberati dall assemblea 2. Nella eventualità in cui il proprietario, o colui che ne ha l uso esclusivo, dovesse procedere ad effettuare i lavori senza essere stato precedentemente autorizzato dall assemblea condominiale sarà responsabile, in caso di opere non eseguite a regola d arte, degli eventuali danni causati ai proprietari degli immobili sottostanti. 2 Cass., 22/03/2012, n. 459; 2

3 Facciata Tutti i condomini sono tenuti a partecipare, in base alla propria quota millesimale, alle spese per il rifacimento della facciata. È del tutto ininfluente la presenza o meno del rivestimento della facciata in corrispondenza delle singole unità immobiliari. Ascensore Le spese straordinarie per i lavori riguardanti la sicurezza dell ascensore vanno suddivise tra tutti i condomini, compresi i proprietari dei piani rialzati e dei seminterrati non serviti dall ascensore, metà in ragione del valore dei singoli piani e metà in misura proporzionale all altezza di ogni piano dal suolo. Dunque, l ascensore bene comune in quanto occorre fare riferimento non all utilizzo effettivo ma alla potenzialità dello stesso. Portierato: ripartizione spese È esclusa una maggiorazione, delle spese di portierato, a carico dei proprietari degli uffici a causa di una possibile maggiore utilizzazione di detto servizio. 3

4 Le spese per il portierato vanno ripartite tra tutti i condomini, salvo non sia disposto diversamente, secondo i millesimi di proprietà e non sulla base di una presunta maggiore o minore utilità del servizio. Supercondominio: delega Il rappresentante del singolo condominio non può delegare altra persona a partecipare al suo posto all assemblea del supercondominio. Amministratore: legittimazione ad agire in giudizio a prescindere dalla delibera assembleare L amministratore è legittimato ad agire in giudizio senza deliberazione assembleare per ottenere il rilascio dell alloggio che il portiere licenziato continua a detenere senza titolo; per il rilascio dell unità abitativa adibita ad alloggio del portiere, in caso di decesso di quest ultimo, da parte del coniuge che continua a detenerlo senza titolo; nei confronti dell amministratore precedente che si rifiuta di consegnare la documentazione relativa al condominio; nei riguardi dell ex condomino al fine del recupero di quanto dovuto al condominio; per il rilascio di un immobile condominiale; per la cessazione di violazioni del regolamento condominiale; in caso di utilizzo ad opera del condomino del proprio immobile per attività vietata dal regolamento contrattuale del condominio; per promuovere azioni possessorie tendenti al recupero o al mantenimento 4

5 del godimento della cosa comune; in caso di azioni di natura risarcitoria costituenti atti conservativi; Portiere: TFR La spesa per il pagamento del trattamento di fine rapporto per il portiere, dal momento che il condominio è il datore di lavoro, va ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi. Il condomino, qualora le somme non sono state accantonate nel corso del rapporto, ha la possibilità di rivalersi sul proprio dante causa per i periodi precedenti al suo acquisto, essendo tenuto a rispondere soltanto per le somme non versate a partire dall annualità precedente a quella in cui ha provveduto a comprare l immobile. Valvole termostatiche Qualora l assemblea condominiale delibera l installazione, a spese dei condomini, delle valvole termostatiche su ciascun termosifone, il singolo condomino non è obbligato a far eseguire il lavoro alla ditta indicata dall assemblea, ben potendo conferire l incarico ad altro professionista di sua fiducia che esegua il lavoro ad opera d arte di modo che sia garantito il regolare funzionamento dell impianto centralizzato. Escluso l addebito di spese a singoli condomini 5

6 Il condominio che è costretto a ricorrere ad un finanziamento, a causa di condomini morosi, per portare a termine i lavori di manutenzione straordinaria, regolarmente deliberati, non può addebitare tutti i relativi costi (del finanziamento) ai condomini morosi, ma dovrà ripartirli tra tutti in ragione dei millesimi. La delibera assembleare che dovesse decidere diversamente è nulla. È possibile l esercizio di azione giudiziaria nei riguardi dei condomini morosi, al fine del risarcimento del danno, sempre che il condominio sia in grado di provare che il finanziamento si è reso necessario a causa di quest ultimi. Pagamento quota di riscaldamento: escluso Il condomino il cui immobile non è mai stato allacciato all impianto di riscaldamento non è tenuto a pagare nulla in quanto non è proprietario dell impianto stesso. Spese per le comunicazioni condominiali Le spese postali per le comunicazioni condominiali, in quanto spese di amministrazione, si ripartiscono tra tutti i condomini. 6

7 Pertanto, è escluso l addebito delle spese per l invio di raccomandate ai soli condomini destinatari, con esclusione di coloro che possessori di utenza Pec ricevono tramite questa le comunicazioni. Pozzo luce: vietati interventi di parte Il pozzo luce, detto anche chiostrina, è un cortile di piccole dimensioni delimitato dai muri perimetrali e dalle fondamenta dello stabile, destinato a dare aria e luce a locali secondari come bagni, sottoposto al regime giuridico del cortile contemplato tra i beni comuni. Pertanto, sono vietate tutte quelle innovazioni che possano renderlo inservibile all uso o al godimento anche di un solo condomino. Amministratore: delega delle funzioni L amministratore può delegare, se l assemblea condominiale non delibera in senso contrario, una persona di fiducia. Amministratore può essere non soltanto una persona fisica ma anche una società, con conseguente possibile delega di funzioni dal legale rappresentante della stessa ad altre persone. Installazione telecamere 7

8 L installazione di impianti volti a consentire la videosorveglianza è possibile se l assemblea condominiale ha deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dello stabile 3. Ripristino dello stato dei luoghi: precedente intervento di un singolo condomino L assemblea nel deliberare sulla ricostruzione o sulla riparazione delle parti comuni, resa necessaria per rimediare ad un precedente intervento di un condomino, deve addebitare a tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, le spese sostenute, fermo restando il diritto di ciascuno di essi di agire individualmente o tramite l amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, al fine di ottenere il rimborso di quanto anticipato. Lavori straordinari: fondo lavori Per i lavori straordinari deliberati dal 18 giugno 2013 è obbligatoria la tenuta di una contabilità separata attraverso un fondo ad hoc. Inoltre, i condomini sono obbligati, per tutelare l impresa esecutrice, ad anticipare e bloccare immediatamente l intero importo 4. Amministratore: formazione 3 Art ter c.c.; 4 L. n. 220/2012 (riforma condominiale); 8

9 Colui che amministra lo stabile in cui è proprietario di una o più unità immobiliari non è tenuto a frequentare nessun corso di formazione, lo stesso vale per chi dimostra di aver svolto l attività di amministratore per almeno un anno nell arco dei tre anni precedenti l entrata in vigore della riforma. In questo caso, però, si è obbligati alla formazione periodica. Installazione pannelli solari È possibile l installazione di pannelli solari sul terrazzo condominiale, se non vi sono usi esclusivi nella praticabilità dello stesso, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea ed almeno la metà del valore dell edificio. Qualora l installazione deve essere effettuata, ad uso proprio, dagli aventi diritto all uso esclusivo, non occorre alcuna delibera assembleare, dal momento che ciascun condomino nella propria unità immobiliare o nelle parti destinate ad uso comune attribuite in proprietà esclusiva o destinate all uso individuale potrà procedere all installazione a condizione che non rechi danni e pregiudizio al fabbricato in termini di sicurezza, decoro architettonico e stabilità. In ogni caso, occorre dare preventiva notizia, dei lavori che si andranno ad effettuare, all amministratore che riferisce all assemblea. Registro dell anagrafe condominiale 9

10 L amministratore ha l obbligo di provvedere alla predisposizione del registro dell anagrafe condominiale in cui siano riportate le generalità di tutti i proprietari e titolari di diritti reali e personali di godimento, comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio, dei dati catastali di ogni unità immobiliare e di tutti i dati riguardanti le condizioni di sicurezza. Il condomino è obbligato a rispondere nel termine di sessanta giorni dall avvenuta richiesta, trascorsi inutilmente altri trenta giorni, potrà essere sanzionato con l addebito delle spese sostenute dall amministratore per acquisire le informazioni necessarie. Infiltrazioni d acqua: lucernario In caso di infiltrazioni d acqua, in presenza di lucernario fatto installare dal singolo condomino sulla copertura comune per dare aria e luce alla sua proprietà, occorre accertare se, magari, queste dipendono da una difettosa guarnizione del lucernario o eventualmente da una sua errata posa; in ogni caso spetta al condominio provvedere a tale accertamento attraverso propri tecnici, addebitando poi la relativa spesa al proprietario del lucernario qualora dovesse individuarsi in tale manufatto l origine dell evento dannoso. Usufrutto e nuda proprietà: obbligo di sanare i reciproci debiti 10

11 Il condominio è legittimato a chiedere all usufruttuario o al nudo proprietario l intera quota di spettanza essendo prevista la solidarietà tra gli stessi per il pagamento di quanto da loro dovuto al condominio. Usufruttuario e nudo proprietario: competenze Spetta all usufruttuario partecipare all assemblea ed esprimere il proprio voto quando si delibera sull ordinaria amministrazione, sul semplice godimento delle cose e sui servizi comuni. Al nudo proprietario spetta il diritto di partecipare alle assemblee condominiali riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie. Però, spetta comunque all usufruttuario il diritto di voto nel caso in cui il nudo proprietario dovesse rifiutarsi di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico o nella eventualità ne ritardi l adempimento senza giustificato motivo, in tal caso l usufruttuario ha la facoltà di farle eseguire a sue spese e di chiederne il rimborso alla cessazione dell usufrutto. Il compimento, con il consenso del nudo proprietario, di opere che hanno migliorato l unità immobiliare o ne hanno aumentato il valore, comporta per l usufruttuario oltre all indennità alla fine dell usufrutto anche il diritto di voto in assemblea in vece del nudo proprietario. Installazione di telecamera da parte del singolo condomino 11

12 Il condomino può procedere all installazione di videocamera senza che occorra alcuna autorizzazione da parte del condominio purché l obiettivo della telecamera sia rivolto verso la porta d ingresso dell abitazione in modo da non riprendere l intero pianerottolo o posizionato in maniera tale da inquadrare esclusivamente il posto auto o box. Bacheca condominiale Ai fini del rispetto del diritto alla privacy, la bacheca condominiale può essere utilizzata esclusivamente per comunicazioni di carattere generale, mai per quelle che comportano l uso dei dati personali riferibili a singoli condomini. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 12