CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. Nella eventualità in cui il singolo condomino proceda alla sostituzione del tetto

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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Tetto: sostituzione con un terrazzo ad uso esclusivo Nella eventualità in cui il singolo condomino proceda alla sostituzione del tetto dell edificio con un terrazzo ad uso esclusivo non si ha sopraelevazione ma sottrazione di un bene comune all uso stabilito 1. Decoro architettonico Il regolamento condominiale, se contrattuale, può vietare qualunque alterazione del decoro architettonico del fabbricato. Il regolamento condominiale di natura contrattuale, in quanto predisposto dall unico originario proprietario dello stabile ed accettato con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottato in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini, può dare del concetto di decoro architettonico una definizione più o meno rigorosa di quella prevista dall art c.c. al quale ogni singolo condomino dovrà attenersi 2. Tale principio è fatto salvo nonostante la legge di riforma del condominio, nel modificare l art c.c., abbia stabilito che, nell unità immobiliare di sua proprietà o destinata ad uso individuale, il condomino non può eseguire lavori che danneggino le parti comuni o comportino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico del fabbricato. 1 Si ha sopraelevazione solo nel caso di intervento edificatorio che determini lo spostamento verso l alto della copertura dell edificio, del tetto o del lastrico solare, così da riguardare la colonna d aria sovrastante il fabbricato (Cass., Sez. VI civ., 04/02/2013, n. 2500). 2 Cass., n. 1748/2013 1

2 Supercondominio Ai fini della costituzione di un supercondominio, non occorre né la manifestazione di volontà dell originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell ambito di applicazione dell art c.c., come ad esempio il viale d ingresso, l impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l alloggio del portiere, ecc, in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria ad ognuno degli edifici, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità pro quota su tali parti comuni e l obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. Se il titolo non stabilisce diversamente, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà ne tanto meno di approvazioni assembleari 3. Bene comune: rivendicazione della proprietà esclusiva Il condomino che rivendica la proprietà esclusiva, di un bene la cui presunzione legale di condominialità deriva sia dalla dall attitudine oggettiva al godimento comune sia dalla concreta destinazione al servizio comune, ha l onere di provare tale diritto, con l obbligo di fornire un titolo d acquisto dal quale sia possibile desumere elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene. Non 3 Cass., Sez. II civ., 21/02/2013, n

3 sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l inserimento del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino 4. Cancelli per il transito pedonale e veicolare all ingresso dell area condominiale L apposizione di uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare all ingresso dell area condominiale non costituisce innovazione, ma consente un miglior uso della cosa comune impedendo l indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area. Pertanto, per la delibera assembleare, con la quale è disposta la chiusura dell area d ingresso condominiale, non occorre la maggioranza qualificata dei due terzi del valore del fabbricato 5. Scale Il proprietario di un immobile non può procedere alla chiusura, tramite porta, della rampa di scale che porta al piano, neppure se è il solo ad accedervi, dal momento che le scale sono una di quelle strutture essenziali del fabbricato costituente parte comune. Le scale esterne che collegano due piani appartenenti a proprietari diversi non si identificano con i locali accessori, vale a dire cantine, soffitti, terrazze e balconi 6. Scale: spese per l illuminazione e la pulizia 4 Cass., n. 4340/2013; Cass., n /2010; Cass., n. 5633/ Cass., Sez. II civ., 21/02/2013, n Cass., Sez. II civ., 21/02//2013, n

4 La ripartizione dei costi per la luce e la pulizia delle scale, dal momento che non si configurano come spese per la conservazione di parti comuni ma come spese che ne permettono un uso più confortevole da parte di ogni singolo condomino, vanno ripartite secondo il consumo che ciascun di essi può farne e non secondo i millesimi di proprietà 7. Impianti di scarico: ripartizione spese Se il condominio ha più impianti di scarico, ciascuno dei quali è destinato a servire una parte del fabbricato, le spese di manutenzione, se il titolo non stabilisce diversamente, vanno ripartite tra i condomini proprietari dei piani o porzioni di piani da questi serviti. Però, qualora la copertura del canale di scarico dovesse costituire pavimentazione di un piazzale destinato al passaggio anche veicolare, nella eventualità in cui dovesse cedere, i lavori di ripristino andrebbero ripartiti tra tutti i condomini proprietari del piazzale. Condominio: costituzione Per la costituzione del condominio non occorre alcuna manifestazione di volontà né approvazione assembleare, esso prende vita naturalmente, nel momento stesso in cui l unico proprietario del fabbricato provveda a frazionarlo cedendo a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva. 7 Secondo quanto stabilito dall art. 1123, comma 2, c.c., non modificato dalla riforma del condominio approvata il 20/11/2012 4

5 Amministratore: nomina A seguito della riforma del 20/11/2012, la nomina dell amministratore condominiale è obbligatoria qualora il numero dei condomini sia superiore ad otto. È valida la delibera assembleare adottata a maggioranza con cui si provvede alla nomina dell amministratore, anche se la scelta è ricaduta su quello che ha chiesto il compenso più elevato. I dissenzienti debbono rispettare la delibera. Amministratore: riscossione contributi L amministratore, salvo non sia stato espressamente esentato dall assemblea, ha l obbligo di provvedere alla riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio comprendente il credito esigibile. L amministratore che non provveda a tale adempimento può essere revocato 8. Amministratore: compenso per i lavori di manutenzione straordinaria L amministratore non ha diritto ad alcun compenso, salvo non sia la stessa assemblea a riconoscergli una percentuale sull entità dei lavori, normalmente compresa tra il 2 e 4 per cento, in caso di opere di manutenzione straordinaria, in quanto l attività da lui svolta per tale manutenzione deve considerasi compresa nel compenso annuale stabilito dall assemblea al momento della nomina. Balconi aggettanti: decoro dell edificio 8 Art. 1129, comma 9 e 12, c.c. 5

6 La manutenzione dei balconi aggettanti non svolgendo nessuna funzione di copertura di altre unità immobiliari, a differenza delle terrazze a livello, sono a carico dei condomini proprietari delle singole unità abitative di cui costituiscono un prolungamento, fatta eccezione per il caso in cui tali balconi non presentino elementi rilevanti per il decoro dell edificio. In quest ultimo caso le spese di rifacimento e/o manutenzione andranno suddivise tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà. Supercondominio: rappresentanti In base a quanto previsto nella riforma di condominio, la partecipazione dei singoli condominii all assemblea del supercondominio avviene tramite rappresentante, che non ha nulla a vedere con i consiglieri condominiali (art bis c.c.), che ogni condominio dovrà provvedere a nominare ex art. 67 c.c. Ciascun condominio ha l obbligo di provvedere alla nomina di un proprio rappresentante all assemblea per la nomina dell amministratore e la gestione ordinaria delle parti comuni. Nessun limite o condizione può essere apposto al potere di rappresentanza. Il rappresentante ha la possibilità di votare anche in maniera diversa da come era stato eventualmente stabilito nell assemblea che lo ha scelto e il suo voto obbliga i condomini. Il rappresentante è tenuto a riferire all amministratore del proprio condominio il quale, a sua volta, provvederà a riferire all assemblea. Quest ultima non dovrà ne ratificare ne approvare nulla, ma semplicemente prendere atto. Per le opere straordinarie o innovazioni, tutti devono essere convocati ed hanno diritto a prendere parte all assemblea. 6

7 Box I proprietari dei box non allacciati all impianto di riscaldamento centralizzato, non partecipano alla spese per l allacciamento al teleriscaldamento. Proprietà privata: recinzione Il proprietario di un terreno, sito all interno di un condominio, annesso al proprio appartamento, se il regolamento contrattuale non prevede nulla in senso contrario, può procedere a recintarlo, sempre che non comporti alterazione del decoro architettonico, senza che occorra l autorizzazione dell assemblea. Deleghe per la rappresentanza in assemblea: limiti Nessun limite, salvo che il regolamento condominiale non contenga una clausola in tal senso, neppure numerico, quanto alle deleghe per la rappresentanza in assemblea, fatta eccezione per la comproprietà di un appartamento dove è possibile un solo rappresentante. Nudo proprietario e usufruttuario: ripartizione spese Il nudo proprietario ha l obbligo di provvedere alle spese di manutenzione straordinaria ed innovative come quelle per il rifacimento della caldaia, installazione del salvavita, manutenzione straordinaria del tetto, assicurazione riguardante le riparazioni straordinarie, ecc. 7

8 Mentre, sono a carico dell usufruttuario le spese e gli oneri per le riparazioni di ordinaria manutenzione, oltre alle imposte, i canoni, le rendite fondiarie ecc. Eliminazione delle barriere architettoniche In materia di eliminazione delle barriere architettoniche, secondo quanto stabilito dalla L. 220/2012 (riforma del condominio), in vigore dal 18 giugno 2013, le delibere devono essere adottate dall assemblea condominiale, tanto in prima quanto in seconda convocazione, con la maggioranza stabilita dall art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti oltre a 500 millesimi), contro il precedente 1/3 e 1/3 in seconda convocazione. Il portatore di handicap o chi ne ha la tutela o la potestà può, qualora il condominio non dovesse assumere o si rifiutasse di assumere, entro tre mesi dalla richiesta effettuata per iscritto, le deliberazioni, procedere alle modificare necessarie per l accesso (ad es. le porte d ingresso agli ascensori, servo scala, rendere più facile l accesso all edificio, alle rampe dei garage, ecc.) a proprie spese, fatta eccezione per quelle innovazioni che comportano pregiudizio alla stabilità e sicurezza dell edificio, alterazione del decoro architettonico o, ancora, fanno sì che alcune parti comuni siano sottratte all uso o al godimento anche di uno solo dei condomini. Tabelle millesimali: modifica Le tabelle millesimali, secondo quanto previsto dalla riforma condominiale, possono essere modificate o rettificate con voto unanime. È possibile la rettifica o modifica di tali valori anche nell interesse di uno soltanto dei condomini, con la maggioranza stabilita all art. 1136, comma 2, c.c., quando sono il 8

9 risultato di un errore e quando sono cambiate le condizioni di una parte del fabbricato a seguito di sopraelevazioni, di aumento o diminuzione delle unità immobiliari. La delibera di modifica delle tabelle millesimali ha natura costitutiva e non dichiarativa, pertanto può disporre esclusivamente per l avvenire, il che impedisce che possa essere chiesto ed ottenuto un conguaglio sulle spese effettuate sulla base delle tabelle errate. Sottosuolo: parte comune Il sottosuolo e gli spazi sottostanti al piano terreno situati tra i muri maestri del palazzo costituiscono parti comuni. Pertanto, delle eventuali infiltrazioni d acqua provenienti dal sottosuolo condominiale ne risponde l intero condominio, fatta eccezione per il caso in cui riesca a dimostrare, malgrado i rilievi idrogeologici effettuati prima e durante la costruzione, il caso fortuito o di forza maggiore. Sottotetto Il sottotetto, secondo la riforma condominiale (L. 220/2012), è incluso tra le parti comuni del fabbricato qualora per le caratteristiche funzionali e strutturali serva all uso e al godimento comune (art. 1117, n. 2, c.c.). Animali domestici A seguito della riforma condominiale, che entrerà in vigore il 18/06/2013, la clausola contenuta nel regolamento contrattuale con la quale si vietava la possibilità di tenere animali sarà nulla. 9

10 Le norme del regolamento, con la modifica dell art. 1138, comma 4, c.c., non potranno più vietare di possedere o detenere animali domestici. Ripulitura e verniciatura delle mura esterne del fabbricato: ripartizione spese Le spese per la ripulitura e verniciatura delle mura esterne del palazzo, dal momento che ha come fine quello di garantire il decoro architettonico nonché proteggere l edificio dagli agenti atmosferici e dunque avvantaggia le singole unità immobiliari nella stessa identica misura, vanno ripartite secondo la tabella generale dei valori. Ponteggi: furto in appartamento È esclusa, per il furto in appartamento agevolato dall ingresso in casa dei ladri attraverso i ponteggi per i lavori in corso nell edificio, la responsabilità del condominio e dell impresa edile qualora l assemblea ha in precedenza, malgrado parere favorevole dell impresa stessa, rinunciato all installazione dei sistemi di allarme sul ponteggio 9. Condomini morosi Vietata l affissione, ad opera dell amministratore, nella bacheca degli avvisi condominiali, accessibile non soltanto ai condomini dell edificio per i quali può esserci un interesse alla conoscenza di tali fatti ma anche a terzi estranei al condominio, l elenco dei condomini morosi. In caso contrario l amministratore è perseguibile per il reato di diffamazione. 9 Cass., Sez. III civ., n. 1890/

11 Parti comuni: responsabilità del condominio Il dovere di custodia del condominio sulle parti comuni e relativa responsabilità, viene meno in caso di uso improprio e comportamento arbitrario del singolo condomino che dà luogo ad una situazione di pericolo che sfocia nell evento lesivo. Manutenzione straordinaria o innovazioni La delibera assembleare avente ad oggetto manutenzione straordinaria o innovazioni, deve prevedere, a seguito della riforma del condominio, anche la costituzione di un fondo speciale per un importo pari a quello dei lavori da eseguire, comprensivo delle eventuali spese per perizie o progettazioni. Costituzione nel senso di creazione del fondo, non occorre che l amministratore sia in possesso dell intera somma prima di firmare il contratto di appalto. La creazione del fondo, con la riforma condominiale, non è più facoltativa ma obbligatoria. L amministratore ha il potere di procedere, nei riguardi di chi non ha versato le somme necessarie per le opere, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo anche in caso di opposizione, e l obbligo di fornire ai creditori, che ne facciano richiesta, i dati riguardanti i condomini morosi. I creditori non potranno agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti fino a quando non avranno escusso i condomini morosi. Risparmio energetico 11

12 La recente riforma condominiale ha innalzato, per il contenimento dei consumi energetici ed il ricorso a fonti rinnovabili per la produzione di energia, il quorum, stabilendo che in presenza di diagnosi energetica o attestato di certificazione energetica le deliberazioni saranno validamente assunte, tanto in prima quanto in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell edificio. Mentre, qualora non vi sia diagnosi energetica o attestato di certificazione energetica, occorrerà la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore del fabbricato. L adozione, per il contenimento dei consumi energetici, dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore richiede la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore del fabbricato. Installazione antenne paraboliche centralizzate Innalzato il quorum richiesto per l installazione delle antenne paraboliche centralizzate, per gli impianti via cavo, reti ed impianti di comunicazione elettronica in fibra ottica, che da un terzo degli intervenuti ed almeno un terzo del valore del fabbricato è passato alla maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell edificio 10. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 10 L. 220/2012 (riforma condominiale) 12

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