OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (Lastrici solari-tetto-facciate-balconi) Art c.c.

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1 OPERE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA (Lastrici solari-tetto-facciate-balconi) Art c.c. 1

2 PARTI COMUNI 2

3 Art. 1 L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente: «Art (Parti comuni dell'edificio). Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche». 3

4 MAGGIORANZE DELIBERATIVE 4

5 «Art (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore». 5

6 Art. 2 Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti: Art ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso). - Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi. Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. 6

7 RICHIESTA QUOTE Art (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini) Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni: a) al primo comma, il numero 4) è sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»; 7

8 Art. 13 L'articolo 1134 del codice civile e' sostituito dal seguente: «Art (Gestione di iniziativa individuale). - Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». 8

9 LASTRICI SOLARI ART (LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO) Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. 9

10 IL LASTRICO SOLARE, al pari del tetto, assolve la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico LA TERRAZZA A LIVELLO è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo è una superficie praticabile che può essere al servizio e di proprietà anche di un solo condomino oppure in comproprietà a più condomini o all intero condominio. A differenza dei lastrici solari, che hanno unicamente il compito di copertura di un edificio e pertanto facenti parte delle parti comuni, le terrazze a livello devono considerarsi come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, salvo contrarie risultanze di un titolo" (Cass. civ., 26 febbraio 1959, n. 563) 10

11 RIPARTIZIONE SPESE DI RIPARAZIONE O RICOSTRUZIONE DEL LASTRICO SOLARE Chiarito che la funzione specifica del lastrico solare è quella di dare copertura al condominio, la relativa riparazione sarà pertinenza di tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi. RIPARAZIONE SPESE DI RIPARAZIONE O RICOSTRUZIONE DEL LASTRICO SOLARE AD USO ESCLUSIVO (terrazza) Quando il lastrico solare (terrazza) sia pertinenza esclusiva di un condominio, 1/3 della spese totale sarà a carico del proprietario della terrazza, ed il restante è a carico del condominio. 11

12 Il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art c.c. (Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno). 12

13 La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, anche se esso appartiene in proprietà e se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione della altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. civ., Sez. III, 13/12/2007, n.26239; Corte App. Roma, Sez. III, 24/07/2007) 13

14 SOGGETTI A CUI RICHIEDERE I DANNI Nell'ipotesi in cui dal lastrico solare, o dalla terrazza, derivino danni all'appartamento sottostante, o comunque ad altre parti esclusive dell'edificio, il proprietario di queste ultime può chiedere i danni sia al condomino che gode in via esclusiva della terrazza sia al condominio, in persona dell'amministratore. Il condomino è legittimato, ai sensi dell'art c.c., a chiedere i danni per infiltrazioni nel suo appartamento al proprietario della terrazza a livello sovrastante, che ha la custodia della stessa (unitamente al condominio per la parte che funge da lastrico solare), ed in quanto tale risponde dei danni a titolo di responsabilità oggettiva per il solo nesso causale esistente fra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, imputandosi la responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa (Cass. civ., Sez. II, 25/09/2007, n.19933) 14