CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE. È obbligatoria la canna fumaria esterna tanto per le caldaie individuali

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Cosimo Nigro
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1 CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Caldaie È obbligatoria la canna fumaria esterna tanto per le caldaie individuali quanto per quelle centralizzate. L obbligo dello sbocco sopra il tetto è escluso soltanto nel caso di sostituzione di impianti individuali già esistenti e sempre che non vi siano già canne fumarie individuali idonee da sfruttare, oppure quando si tratti di stabili, storici o comunque con vincoli di vario genere, soggetti esclusivamente ad interventi conservativi ed in ogni caso privi di canne fumarie idonee. Lo scarico a parete dei prodotti di combustione sarà possibile solo per gli impianti termici esistenti prima del 31 agosto 2013 ed a condizione che si tratti di generatori a condensazione della classe più efficiente e meno inquinante 1. Vendita Il condomino che procede alla vendita del proprio immobile ha l obbligo di comunicare all amministratore, in maniera formale, i dati dell acquirente. In caso contrario, finché non provvederà a ciò, sarà tenuto a pagare le rate eventualmente non corrisposte dal nuovo proprietario. 1 Art. 17 bis, L. 90/2013 1

oppure quando si tratti di stabili, storici o comunque con vincoli di vario genere, soggetti esclusivamente ad interventi conservativi ed in ogni caso privi di canne fumarie idonee.

2 Parti comuni a servizio di più edifici condominiali (c.d. supercondominio): gestione La gestione di tali beni comuni spetta a tutti i comunisti, i quali debbono procedere alla nomina di un amministratore, e non al collegio formato dagli amministratori dei singoli condomini, i quali possono esercitare le funzioni loro affidate dalla legge (art c.c.) e la rappresentanza del condominio (art c.c.) con riguardo esclusivo all edificio condominiale a cui sono preposti 2. Supercondominio: regolamento condominiale contrattuale È contrario a norma imperativa il regolamento condominiale contrattuale che chiami a far parte dell assemblea del supercondominio, in luogo di tutti i partecipanti, gli amministratori dei singoli edifici, essendo demandata all assemblea la formazione della volontà dei condomini in ordine alla gestione delle cose comuni. È diritto di ciascun partecipante intervenire alle riunioni ed esprimere l assenso o il dissenso sugli argomenti all ordine del giorno e di votare in proporzione alla propria quota. Nel caso di supercondomini composti da più di sessanta condomini, alle assemblee ordinarie ciascun edificio partecipa solo con un rappresentante 3. 2 Cass., Sez. II civ., 26/08/2013, n ; 3 L. n. 220/2012 2

3 Mancato rispetto del regolamento condominiale: sanzioni I condomini che non rispettano il regolamento condominiale sono soggetti a sanzioni il cui valore massimo è di duecento euro in prima istanza, aumentabile fino a ottocento euro in caso di recidiva 4. Condominio minimo Si è in presenza di condominio minimo, dunque senza obbligo di nomina di un amministratore, quando è composto da un numero di condomini non superiore a otto 5. Restano fermi, fino alla loro naturale scadenza, gli incarichi conferiti agli amministratori, precedentemente al 18 giugno 2013, entrata in vigore della L. 220/2012 (riforma condominiale), dai condominii con più di quattro ma meno di nove partecipanti. Amministratore: nomina Soltanto l amministratore la cui nomina è avvenuta dopo l entrata in vigore della riforma condominiale (18/06/2013) ha l obbligo di comunicare i propri dati anagrafici e professionali, presentare la polizza di assicurazione per la responsabilità civile, nonché specificare il proprio compenso a pena di nullità del mandato. 4 L. n. 220/ L. n. 220/2012 3

Condominio minimo Si è in presenza di condominio minimo, dunque senza obbligo di nomina di un amministratore, quando è composto da un numero di condomini non superiore a otto 5.

4 Solo per l amministratore nominato dopo il 18/06/2013 la durata in carica è di un anno con rinnovo per eguale periodo, mentre per quelli entrati in carica precedentemente alla riforma condominiale gli incarichi cessano dopo un anno dalla nomina. Impianto elettrico condominiale È obbligo dell amministratore, in presenza di impianto elettrico condominiale non a norma, informare immediatamente tutti i condomini della situazione di pericolo e della necessità che l impianto sia dotato di certificato di conformità, provvedendo, contemporaneamente, alla convocazione dell assemblea per l assegnazione dell incarico ad un tecnico abilitato. Se gli importi necessari al lavoro di adeguamento non sono di notevole entità, in seconda convocazione l assemblea può deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore. L inerzia dell assemblea consente ad ogni singolo condomino di ricorrere al magistrato al fine di ottenere che si proceda ai lavori necessari. Studio con ingresso autonomo dalla strada: realizzazione di una apertura nell androne dell edificio 4

Impianto elettrico condominiale È obbligo dell amministratore, in presenza di impianto elettrico condominiale non a norma, informare immediatamente tutti i condomini della situazione di pericolo e

5 Legittima l apertura, ad opera del condomino proprietario di uno studio dotato di accesso autonomo dalla strada, di un ingresso all interno dell androne dell edificio. Unica condizione è che tale opera non pregiudichi la possibilità di utilizzazione dell androne da parte degli altri condomini. Il condomino che procede alla realizzazione di tale opera deve darne comunicazione preventiva all amministratore che a sua volta è tenuto a riferire in assemblea. Rimborso spese Il singolo condomino non può senza interpellare gli altri partecipanti al condominio e l amministratore e senza il loro consenso provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che non si tratti di spese urgenti. Solo in questo caso viene meno il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle parti comuni. Opere urgenti sono quelle che secondo il criterio del buon padre di famiglia appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune. L urgenza va commisurata alla necessità che la cosa comune arrechi a sé, a terzi o alla stabilità del fabbricato un danno ragionevolmente imminente, o ancora alla necessità di restituire alla parte comune la sua piena ed effettiva funzionalità. 5

Il condomino che procede alla realizzazione di tale opera deve darne comunicazione preventiva all amministratore che a sua volta è tenuto a riferire in assemblea.

6 Non costituisce spesa urgente ed indefettibile e pertanto non ha diritto ad alcun rimborso il condomino che dà incarico ad un ingegnere di redigere perizia tecnica al fine di verificare la condizione dell edificio e ad accertare il denunciato stato di pericolosità della facciata, quando lo stesso ente collettivo ha già provveduto a nominare, al medesimo fine, un professionista 6. Dott.ssa Sciotto Fortunata Serena 6 Cass., Sez. VI civ., 02/09/2013, n

accertare il denunciato stato di pericolosità della facciata, quando lo stesso ente collettivo ha già provveduto a

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