IL RECUPERO DEI CREDITI E RESPONSABILITA. Corso ANACI Verona 2013/2014

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1 IL RECUPERO DEI CREDITI E RESPONSABILITA DELL AMMINISTRATORE Corso ANACI Verona 2013/2014

2 Nuove responsabilità dell amministratore Adempimenti: Dal lato attivo (recupero spese vs morosi) Dal lato passivo (verso i creditori del condominio)

3 Fondamento: Art c.c. n. 3: l amministratore deve riscuotere i contributi; Art. 1129, IX c.,c.c.: Salva espressa dispensa dell assemblea l amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att.cc, entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio; NB: E stata espunta l espressa sanzione in caso di omesso adempimento; si fa quindi riferimento alle regole generali sul risarcimento del danno

4 Tre osservazioni: Art. 1129, IX c.,c.c.: anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att.cc, entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio nel quale il credito esigibile è compreso - 1) La norma va coordinata con il nuovo 1130 n.10 c.c. l amministratore deve redigere il rendiconto annuale della gestione e convocare la relativa assemblea entro 180 giorni 180 giorni + 6 mesi = 1 anno - 2) riscuotere forzosamente i contributi presuppone l azione monitoria e non la semplice diffida. - 3) Per concedere dilazione serve approvazione assembleare

5 Sanzioni previste per l amministratore in caso di inadempimento all obbligo di riscossione : Art. 1129, XII c.,c.c., nn. 5: revoca per gravi irregolarità per L aver acconsentito per un credito insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio Art. 1129, XII c.,c.c., nn. 6: revoca per gravi irregolarità per L aver omesso di curare diligentemente l azione e la conseguente azione esecutiva (va valutato se sia responsabilità dell amministratore o dell avvocato o di mancanza di fondi) - Rimane fermo il risarcimento del danno eventualmente procurato

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7 Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 1) L ingiunzione di pagamento Art. 63, I c. disp.att.cc.: l amministratore senza bisogno dell autorizzazione assembleare può ottenere D.I. provvisoriamente esecutivo Documenti necessari: - 1) Prova della convocazione assemblea al debitore; - 2) Verbale assemblea sottoscritto di approvazione bilanci e loro ripartizioni e scadenziario rate; - 3) Bilanci e relative ripartizioni approvate e sottoscritte dall amministratore su ogni facciata; - 4) Fondo spese all avvocato

8 Il decreto ingiuntivo

9 Il decreto ingiuntivo FORMULA ESECUTIVA IN QUANTO IL D.I. E PROVVISORIAMENTE ESECUTIVO EX ART. 63 DISP.ATT. C.C.

10 L ATTO DI PRECETTO IL PRECETTO RIEPILOGA LE SOMME DOVUTE DAL DEBITORE PER CAPITALE INTERESSI E SPESE E SERVE PER INIZIARE L ESECUZIONE (PIGNORAMENTO)

11 I DOCUMENTI NECESSARI PER IL D.I. - 1) Prova della convocazione assemblea al debitore Il nuovo art.66, III c., disp.att. c.c. prevede:; L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Quindi l avviso di convocazione va trasmesso con: - Racc. A/R; PEC; Fax; Racc. a mano;

12 I DOCUMENTI NECESSARI PER IL D.I. - 2) Verbale assemblea sottoscritto di approvazione bilanci e loro ripartizioni e scadenziario rate; Il verbale deve contenere: - l espressa approvazione del bilancio consuntivo e suo riparto - l espressa approvazione del bilancio preventivo e suo riparto - Eventuale approvazione dello scadenziario delle rate; Esempio: Al punto 3 dell o.d.g. l assemblea con la maggioranza di n condomini (indicare nomi condomini), rappresentanti../millesimi, delibera l approvazione del bilancio preventivo 2014 per euro ,00 e suo prospetto di riparto con rate di pari importo scadenti il ; condomini astenuti: ; condomini contrari:. NB: Devono essere osservate le maggioranze previste dall art c.c. per la prima o seconda convocazione

13 I DOCUMENTI NECESSARI PER IL D.I. - 3) Bilancio consuntivo, bilancio preventivo e ripartizioni Il Giudice chiede la produzione del consuntivo per verificare la continuità con il preventivo: l importo a debito/credito a consuntivo deve coincidere con la voce riporto anno precedente a preventivo. La ripartizione dei bilanci va sottoscritta su ogni facciata dall amministratore al fine di attestare la conformità del bilancio alla delibera di approvazione assembleare. Scadenziario rate: è possibile richiedere con ingiunzione solo le rate già scadute a meno che l assemblea non abbia deliberato lo scadenziario rate con la formula di decadenza dal beneficio del termine in tal caso al mancato/tardato pagamento anche di una sola rata è possibile richiedere in ingiunzione l intero importo

14 LA FASE ESECUTIVA Decreto Ingiuntivo Atto di precetto Atto di pignoramento Pignoramento Pignoramento Pignoramento Mobiliare presso terzi Immobiliare (beni mobili del debitore) (conto corrente o (beni immobili) canoni di locazione o altri crediti che il debitore vanta c/o terzi) E inoltre possibile iscrivere ipoteca giudiziale sul bene immobile

15 Altru strumenti dell amministratore per il recupero: 2) La sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato Art. 63, III c. disp.att.cc.: In caso di mora nel pagamento che si protragga per oltre un semestre l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato NOVITA : non è più necessario che ciò sia previsto dal regolamento Attenzione: il Tribunale di Milano vieta la sospensione del servizio di riscaldamento in quanto necessario alla vita

16 Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 3) La nuova solidarietà tra venditore e acquirente a) Art. 63, IV c. disp.att.cc.: Rimane invariato: l acquirente rimane obbligato solidalmente con il venditore per l anno in corso e quello precedente b) Art. 63, V c. disp.att.cc. - NUOVO: Chi cede i diritti su u.i. resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. Domanda: si può agire con D.I.?

17 Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 4) Nudo proprietario e usufruttuario Nuovo Art. 67, IV c. disp.att.cc.: Usufruttuario e Nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi. Si può quindi agire per l intero nei confronti dell uno o dell altro. In precedenza: Cass. civ. Sez. II, , n Se l'usufrutto risulta debitamente trascritto, il condominio è tenuto all'addebito delle spese. A seconda che siano spese ordinarie o straordinarie, le medesime verranno ripartite tra usufruttuario e il nudo proprietario.

18 Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 5) Le sanzioni Nuovo Art. 70 disp.att.cc.: Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00. La somma è devoluta al fondo. L irrogazione della sanzione e deliberata dall assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell articolo 1136 del Codice (Novità D.L. 145/2013)

19 Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 6) Le spese in prededuzione nelle procedure concorsuali Art. 30 L. 220/2012: Norma interpretativa al Rdl 267/41 art. 111: I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili, se divenute esigibili ai sensi dell art. 63 disp. att. c.c. (ingiunzione), durante le procedure concorsuali. La norma non si applica quindi anche alle esecuzioni individuali con grave pregiudizio per il condominio