ANACI. Le tabelle millesimali: Tipologie di tabelle millesimali. 18 Corso Qualificazione all attivitàattività di Amministratore Immobiliare

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1 Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari Qualificazione all attività O Docente Arch. Massimo Pariani

2 PREMESSE Ex Ex art.1117 cod. cod. civ. civ. CONDOMINIO èun un ISTITUTO GIURIDICO e, e, come vedremo, in in ragione dei dei suoi suoi organi istituzionali (l amministratore e l assemblea) l è un un ENTE DI DI GESTIONE. è l ENTE di di gestione preposto dal dal nostro ordinamento giuridico a garantire l uso l uso l e la la conservazione delle delle parti parti comuni/condominiali. è l ENTE che che sovrintende alla alla gestione delle delle parti parti comuni dell edificio, edificio, nell interesse dei dei singoli condomini, in in vista vista dello dello scopo primario di di d conservazione delle delle parti parti comuni/condominiali, affinché sia sia altrettanto garantito ai ai singoli condomini l uso l uso l ed ed il il godimento delle delle singole proprietà immobiliari (appartamenti, uffici, negozi, ) )) costituenti l edificio. l

3 PREMESSE ENTE di di mera GESTIONE CONDOMINIO Nel Nel Condominio la la gestione è organizzata dalla dalla legge (ex (ex lege). La La gestione è affidata a due due organi istituzionali: 1 -- l Amministratore; 2 -- l Assemblea. la la disciplina del del Condominio si si inserisce (ma (ma si si distingue) tra tra la la disciplina della della comunione (più (più semplice) e la la disciplina delle delle società (più (più dinamica ed ed articolata). (come nella nella comunione) le le parti parti comuni rappresentano l oggetto l del del godimento e tale tale godimento rappresenta il il fine fine del del Condominio (come per per la la comunione).

4 PREMESSE ENTE di di mera GESTIONE CONDOMINIO nel nel nostro ordinamento giuridico, è concepito sul sul versante della comunione anziché su su quello della società. non persegue alcun fine economico o di di lucro ma ma è solo ed ed esclusivamente preposto alla conservazione ed ed al al godimento delle parti comuni, affinché ciascun condomino possa fare altrettanto con le le sue proprietà immobiliari (proprietà esclusive).

5 PREMESSE ciascun soggetto (detto comunista) è congiuntamente comproprietario dell intero bene bene pro pro quota. COMUNIONE ciascun comunista è proprietario dell intero in in quota parte parte (tutti (tutti sono sono proprietari di di tutto tutto pro pro quota). in in genere le le quote sono sono uguali per per tutti tutti i i comunisti, NEL NEL CONDOMINIO NO NO e il il meccanismo di di formazione delle delle stesse è diverso e più più complesso. può può cessare con con la la divisione del del bene. in in linea linea di di principio, ciascun partecipante può può in in ogni ogni momento chiederne lo lo scioglimento, anche nel nel caso caso di di bene bene indivisibile.

6 PREMESSE Ex Ex art.1117 cod. cod. civ. civ. Edificio in Condominio èun fabbricato caratterizzato dalla coesistenza necessaria di di parti strutturali e impiantistiche comuni poste al al servizio di di singole unità immobiliari (appartamenti, uffici, negozi, ) )) costituenti l intero l fabbricato. Un Un edificio pluripiano integralmente appartenente a più più comunisti e costituito da da più più unità immobiliari per per piano può può passare dal dal regime della Comunione a quello del del Condominio se se i i singoli soggetti costituenti la la Comunione (comproprietari/comunisti) dividono la la comproprietà del del fabbricato (scioglimento della Comunione) assegnandosi porzioni distinte di di immobile o assegnandosi singole unità immobiliari.

7 PREMESSE presuppone la la coesistenza delle delle proprietà esclusive con con le le parti parti comuni (condominiali) legate tra tra loro loro in in modo indivisibile per per necessità costruttive o per per esigenze pratiche. lo lo stato stato di di comunione su su determinate parti parti dell edificio edificio è, è,, per per norma, forzato e permanente. Condominio l art.1119 cod. cod. civ. civ. fissa fissa l indivisibilità l delle delle parti parti comuni dell edificio edificio (vedi (vedi articolo). lo lo scioglimento èuna eccezione: consentita solo solo nell ipotesi in in cui cui l edificio l si si possa effettivamente dividere in in parti parti che che abbiano le le caratteristiche di di edifici autonomi (ex (ex art.61 disp. disp. att. att. cod. cod. civ.). civ.).

8 PREMESSE In In ogni ogni caso, caso, nel nel CONDOMINIO èè impraticabile l alienazione l dei dei soli soli beni beni comuni comuni a a soggetti soggetti estranei estranei (al (al Condominio) in in quanto quanto le le parti parti comuni/condominiali di di un un edificio edificio sono sono poste poste al al servizio servizio esclusivo delle delle singole singole unità unità immobiliari costituenti l edificio l edificio appartenenti ad ad due due o più più soggetti. A differenza della della Comunione dove dove i i diritti diritti e e le le spese spese tra tra i i Comunisti sono sono fissati fissati in in modo modo proporzionale alle alle rispettive quote quote di di proprietà,, nel nel Condominio questo questo non non sempre sempre succede succede ed ed occorre occorre fare fare riferimento a a diversi diversi criteri criteri di di ripartizione. Condominio In In base base all art.1123 art.1123 cod. cod. civ., civ., c.1 c.1 e e c.2, c.2, per per la la divisione delle delle spese spese vigono vigono rispettivamente ed ed in in linea linea generale due due principi: principi: 11 --quello quello di di proporzionalità (al (al valore valore del del piano piano o della della porzione di di piano); piano); 22 --quello quello di di uso uso potenziale o diverso. diverso. Sempre Sempre che che il il titolo titolo non non disponga altrimenti. Secondo l art.1118 l del del cod. cod. civ. civ. il il diritto diritto di di ciascun ciascun condomino sulle sulle cose cose comuni comuni (ex (ex art.1117 art.1117 o altrimenti definite definite dal dal titolo) titolo) èè proporzionato al al valore valore del del piano piano o porzione di di piano piano che che gli gli appartiene (sempre( che che il il titolo titolo non non disponga altrimenti).

9 PREMESSE Contrattuale o Assembleare Regolamento Tabelle Millesimali Parti Comuni CONDOMINIO Elenco, Elenco, Uso, Uso, Innovazioni, Decoro Decoro Architettonico, Sopraelevazione, Conservazione delle delle Parti Parti Comuni Comuni Amministratore Nomina, Nomina, Revoca, Revoca, Compenso, Poteri, Poteri, Responsabilità Assemblea Poteri, Poteri, Delibere, Maggioranze, Impugnazioni

10 PREMESSE Assemblea e Amministratore non non possono assumere a piacere, di di volta volta in in volta, poteri decisionali in in tema tema di di ripartizione delle delle spese. nel nel Condominio la la ripartizione delle spese è l argomento di di maggiore e ricorrente conflittualità. Da Da qui qui l importanza l di di stabilire stabilire coretti coretti criteri criteri di di divisione delle delle spese spese ed ed in in particolare quote quote tabellari tabellari (comunemente espresse in in millesimi) corrette corrette e e ineccepibili. La vita in CONDOMINIO la la divisione delle spese può avvenire attraverso l applicazione l dei dei criteri dettati dalla legge (Codice Civile) oppure attraverso i i diversi criteri stabiliti da da un un REGOLAMENTO CONTRATTUALE di di Condominio, le le cui cui clausole possono stabilire criteri di di ripartizione delle spese diversi da da quelli legali.

11 PREMESSE DOVERI Vivere in CONDOMINIO comporta Tabelle Millesimali DIRITTI sono legati agli obblighi di di mantenimento della cosa comune e/o e/o dei dei servizi che su su queste parti vengono svolti sono legati al al godimento della propria cosa e di di quella comune/condominiale

12 PREMESSE Tabelle Millesimali Sono al al centro della vita condominiale, costituiscono uno strumento irrinunciabile per una corretta gestione. SERVONO a verificare il il quorum costitutivo dell assemblea, per l assunzione l delle delibere condominiali, per i i diritti e doveri dei dei condomini e per la la ripartizione delle spese (salvo diversa convenzione)

13 PREMESSE L art.1118 c.c. c.c. introduce il il criterio per per misurare i i diritti diritti ed ed i i doveri di di ciascun condomino sulle sulle cose cose comuni Art. Art Diritti Diritti dei dei partecipanti sulle sulle cose cose comuni. comuni. Il Il diritto diritto di di ciascun ciascun condomino sulle sulle cose cose indicate indicate dall'articolo precedente èè proporzionato al al valore valore del del piano piano o o porzione porzione di di piano piano che che gli gli appartiene, se se il il titolo titolo non non dispone dispone altrimenti. Il Il condomino non non può, può, rinunziando al al diritto diritto sulle sulle cose cose anzidette, sottrarsi sottrarsi al al contributo nelle nelle spese spese per per la la loro loro conservazione. L art. L art delle delle Disp. Disp. di di Att. Att. fornisce indicazioni utili utili all attribuzione attribuzione di di valore alle alle quote di di proprietà dei dei singoli Art. Art Disp. Disp. Att. Att. Attribuzione del del valore valore alle alle quote quote di di proprietà Per Per gli gli effetti effetti indicati indicati dagli dagli artt. artt. 1123, 1123, 1124, 1124, e e del del codice, codice, il il regolamento di di condominio deve deve precisare il il valore valore proporzionale di di ciascun ciascun piano piano o o di di ciascuna ciascuna porzione porzione di di piano piano spettante in in proprietà proprietà esclusiva ai ai singoli singoli condomini. I I valori valori dei dei piani piani o o delle delle porzioni porzioni di di piano, piano, ragguagliati a a quello quello dell'intero edificio, edificio, devono devono essere essere espressi espressi in in millesimi millesimi in in apposita apposita tabella tabella allegata allegata al al regolamento di di condominio. Nell'accertamento dei dei valori valori medesimi non non si si tiene tiene conto conto del del canone canone locatizio, locatizio, dei dei miglioramenti e e dello dello stato stato di di manutenzione di di ciascun ciascun piano piano o o di di ciascuna ciascuna porzione porzione di di piano. piano.

14 Cos è e cosa individua Tabella Millesimale Èla rappresentazione di un rapporto di valore tra una parte ed il il suo intero. La sua redazione consiste nell individuazione di tale valore. Il Il valore della singola unità immobiliare è individuato attraverso una vera e propria perizia estimativa

15 Cosa definisce Tabella Millesimale Definisce il il valore di ciascuna unità immobiliare in condominio. Valore che ex art.68 delle Disp. di Att. del c.c. è espresso in millesimi La sua formazione costituisce una delicata operazione estimativa di ogni unità immobiliare rispetto all intero

16 La redazione della Tabella Tabella Millesimale La sua redazione deve essere affidata a tecnici di provata esperienza: profondi conoscitori della realtà condominiale, dell estimo estimo e degli edifici in condominio La La sua formazione non è assolutamente un operazione semplice e meccanica, non èun atto tecnico privo di di sforzi valutativi. Al Al contrario, necessita la la conoscenza di di particolari cognizioni e/o specifiche discipline

17 La redazione della Tabella Tabella Millesimale Sottovalutazione dell incarico professionale per la la predisposizione dell elaborato elaborato millesimale Da qui deriva la la produzione di di elaborati millesimali di di cui non si si conosce pressoché nulla circa la la loro formazione, solitamente eseguita con modalità piuttosto sommarie e meccaniche

18 L operazione estimativa Operazione estimativa comportante: Un analisi dell edificio; edificio; La La conoscenza dei dei valori immobiliari; L individuazione del del metodo di di stima; La La predisposizione di di un un particolare elaborato estimativo (la (la tabella) Combinazione dei seguenti fattori Fattore oggettivo: grado grado di di competenza del del tecnico estimatore, scelta del del metodo e degli degli eventuali parametri di di riferimento per per la la stima stima Fattore soggettivo: grado grado di di sensibilità propria del del consulente

19 L operazione estimativa L Operazione estimativa comporta da da parte del del tecnico: La La ricerca e l individuazione l del metodo di di stima più appropriato al al caso specifico, in in relazione agli elementi in in suo possesso ed ed in in ragione dell incarico che gli gli è stato conferito, a seconda si si tratti di: di: Edifici ancora da da costruire o in in fase di di realizzazione Edifici esistenti già già costituiti in in condominio ma ma privi di di tabelle millesimali Edifici esistenti ma ma ancora di di un un unico proprietario

20 L operazione estimativa Relazione di di accompagnamento alle tabelle contenente Tabella Millesimale le le MOTIVAZIONI che hanno condotto il il tecnico a prediligere un un criterio rispetto ad ad un un altro Le Le Motivazioni devono essere scientificamente corrette e condivisibili nei nei principi generali e nella forma (fatte (fatte salve salve sfumature di di carattere soggettivo che che contraddistinguono la la sensibilità del del consulente e e le le semplificazioni da da questo questo assunte) Le Le sfumature assunte da da consulente e le le approssimazioni assunte dal dal consulente non non devono pregiudicare la la validità e la la bontà della della stima eseguita

21 L operazione estimativa Né Né il il C.C. C.C. nén le le Disp. Disp. di di Att.ne Att.ne stabiliscono come come si si determinano i i valori valori millesimali delle delle uu.ii., uu.ii., ma ma soprattutto non non stabiliscono come come si si debba debba procedere alla alla stima stima della della caratura caratura millesimale, in in assenza assenza di di valori valori economici certi certi di di riferimento la la legge legge non non regola regola le le concrete modalità di di determinazione dei dei millesimi ma ma si si limita limita a a stabilire stabilire che che esse esse debbano essere essere espressione del del valore valore di di ogni ogni piano piano o porzione di di piano, piano, escludendo l incidenza l di di determinati elementi. ; ; la la legge legge cioè cioè non non interviene a a stabilire stabilire le le concrete modalità di di calcolo calcolo della della tabella, tabella, bensì bensì si si limita limita a a stabilire stabilire i i principi principi da da seguire. seguire. Tabella Millesimale NON NON ESISTE un un metodo unico di di stima del del valore millesimale di di un un edificio condominiale, tanto tanto meno questo metodo è standardizzato/codificato, valido in in assoluto e per per qualunque caso caso L unico parametro di di riferimento èdi di carattere patrimoniale: il il valore economico del del piano o della porzione di di piano rispetto all intero

22 L operazione estimativa Per la redazione della Tabella Millesimale NON ESISTE un solo e codificato metodo di stima, valido per ogni edificio Se così fosse l intervento l di un tecnico estimatore esperto sarebbe superfluo e chiunque potrebbe procedere matematicamente alla predisposizione della tabella millesimale

23 L operazione estimativa Dobbiamo ritenere ritenere che che da da parte parte di di numerosi tecnici tecnici vi vi sia sia un un errore errore di di prospettiva nel nel predisporre le le tabelle tabelle millesimali, facendo facendo costante e e quasi quasi assoluto riferimento a a criterio, criterio, parametri e e coefficienti indicati indicati ad ad esempio esempio nella nella Circ. Circ. Min. Min. LL.PP. LL.PP. n n n del del 26/03/1966 poi poi aggiornata dalla dalla con con la la Circ. Circ. Min. Min. LL.PP. LL.PP. n 2945 n 2945 n del del In In questo questo modo modo sosteniamo lo lo sganciamento o perlomeno una una riconsiderazione dei dei criteri criteri di di calcolo calcolo delle delle tabelle tabelle millesimali attraverso i i parameri stabiliti stabiliti dalle dalle circolari circolari ministeriali di di cui cui sopra sopra o da da altre altre similari similari pubblicazioni Pertanto, per la la redazione della Tabella Millesimale Il Il tecnico, di di volta volta in in volta, deve deve decidere come approcciarsi alla alla stima e scegliere quale metodo impiegare Ciò Ciò non non significa non non tenere conto dell esistenza esistenza dei dei metodi di di stima che che impiegano coefficienti di di rapporto delle delle singole caratteristiche intrinseche ed ed estrinseche alle alle unità unità immobiliari

24 L operazione estimativa L individuazione, la la scelta e la la stima dei dei coefficienti correttivi sono sono rimessi alla alla sensibilità del del tecnico estimatore (incidenza soggettiva) poiché non non esiste alcun riferimento codificato Si Si impone così così la la necessità di di ricorrere, di di volta volta in in volta, a criteri diversi e nuovi da da quelli indicati nelle nelle circolari del del Min. Min. LL.PP., purché sorretti da da un un valido fondamento che che ha ha le le sue sue radici nella nella disciplina dell estimo estimo immobiliare In In caso di di stima con uso di di parametri e coefficienti Se Se si si applicherà il il metodo metodo tabellare occorrerà individuare, di di volta volta in in volta, volta, i i coefficienti da da applicare alle alle diverse diverse tipologie di di immobili e e la la scala scala di di valore valore degli degli stessi, stessi, in in funzione proprio proprio delle delle caratteristiche del del singolo singolo edificio edificio e e delle delle sue sue singole singole unità unità immobiliari, senza senza prescindere dal dal concetto di di valore valore patrimoniale, trascurando caratteristiche espressamente escluse escluse da da tali tali valutazioni La La relazione di di accompagnamento alla alla tabella tabella millesimale ne ne chiarirà chiarirà il il senso senso e e le le motivazioni dell applicazione

25 L operazione estimativa La relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali consente sempre di verificare, a posteriori, l iter l logico ed estimativo seguito per la caratura millesimale delle singole unità immobiliari

26 L operazione estimativa Ciò non equivale a dire che l approccio l estimativo di un altro professionista non possa portare a lievi scostamenti di valore, ma che questi non si configurano come motivi o errori comportanti il rischio di invalidazione delle tabelle redatte. Alcuni scostamenti di valore sono fisiologici poiché dipendenti da valutazioni e semplificazioni soggettive: pertanto ininfluenti sulla validità della Tabella.

27 L operazione estimativa Generalmente i coefficienti riguardano le seguenti caratteristiche oggettive per singole uu.ii.: Destinazione (se alloggio, negozio, box, cantina ); Utilizzazione (relativi ai locali che le compongono); Altezza di piano (se con ascensore o senza); Orientamento (SE-SO; SO; NE-SE; NO-SO; NO-NE NE ecc.); Esposizione/Prospetto (pubblica via, viste panoramiche Luminosità; Funzionalità; Di servitù (se vi sono servitù nelle uu.ii.); Di isolamento termico; Di eventuali pertinenze. (pubblica via, viste panoramiche );

28 LE TABELLE Tabelle Millesimali Proprietà Generale Art.1123 c.1 Proprietà Differenziata Art.1123 c.2 Proprietà Separata Art.1123 c.3

29 LE TABELLE Tabella A valori millesimali di di Proprietà GENERALE Per Per le le delibere e le le spese afferenti tutti tutti i i Condomini TT.MM. TT.MM. di di TT.MM. TT.MM. di di Proprietà Proprietà SEPARATA DIFFERENZIATA comunemente individuate comunemente dalla dalla lettera lettera A e e da da un un individuate con con altre altre numero numero progressivo lettere lettere Tabella Tabella A.1 A.1 Appartamenti Tabella Tabella B Tabella Tabella C SCALE SCALE Tabella ASCENSORE Tabella A.2 A.2 Autorimesse Tabella Tabella D Tabella Tabella A.3 A.3 EROGAZIONE CALORE Cantine Cantine Tabella Tabella A.4 A.4 Tabella Tabella A.5 A.5 Copertura 11 Copertura 22

30 LE TABELLE

31 LE TABELLE

32 LE TABELLE

33 LE TABELLE

34 Conclusioni La sentenza Cass. Sez. Unite n 18477/2010 ha stabilito che qualunque ripartizione millesimale è approvabile a maggioranza, nel rispetto della legge, sempre che non derivi da un negozio che ha stabilito valori millesimali in modo differente dal criterio di legge.

35 Conclusioni Così come a maggioranza è possibile modificare norme di un regolamento condominiale che non incidono sui diritti dei singoli, allo stesso modo è possibile modificare le tabelle millesimali a questo allegate la cui caratura è stata stabilita come prevede la legge.

36 Conclusioni Ciò significa che anche le tabelle millesimali unite al Regolamento Condominiale contrattuale possono essere modificate a maggioranza e non più all unanimit unanimità se la loro redazione è stata eseguita secondo i criteri previsti dalla legge e non sia il prodotto di un negozio tra acquirente e venditore, cioè non contenga modalità di attribuzione delle quote millesimali o di suddivisione delle spese diverse da quelle di legge.

37 Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari Qualificazione all attività O Docente Arch. Massimo Pariani