ANACI FAST INFORMATION. La nuova frontiera dell aggiornamento professionale INCONTRO DI AGGIORNAMENTO

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1 Presidente Geom. Angelo Spadari Golf Club Le Robinie via per Busto Arsizio, Solbiate Olona VA 20/11/2010 L amministratore ANACI (che si aggiorna) il migliore investimento dopo il tuo corso! La nuova frontiera dell aggiornamento professionale

2 Amministratore Proprietà Comunione Condominio Parti Parti Comuni Comuni Assemblea! LA FORMAZIONE DELL AMMINISTRATORE! Contenuti del Corso rapportati all incontro di oggi Adempimenti Adempimenti Fiscali Fiscali La La ritenuta ritenuta d acconto d acconto del del 10% 10% La La rappresentanza rappresentanza processuale processuale dell amministratore. dell amministratore Le -Le compartimentazioni compartimentazioni antincendio. antincendio. Rapporti Rapporti La La personali, personali, comunicazione comunicazione comunicazione comunicazione come come strumento strumento e e psicologia psicologia nel nel di di costruzione costruzione Condominio Condominio delle delle relazioni. relazioni. Regolamento Tabelle Tabelle Millesimali Formazione Formazione delle delle tabelle tabelle millesimali millesimali Approvazione Approvazione e e modifica modifica delle delle tabelle tabelle millesimali millesimali a a maggioranza. maggioranza.

3 11 --Approvazione Approvazione e e modifica modifica delle delle tabelle tabelle millesimali millesimali a a maggioranza. maggioranza. Cosa Cosa cambia cambia nel nel condominio condominio dopo dopo la la sentenza sentenza delle delle Sezioni Sezioni Unite Unite della della Corte Corte di di Cassazione Cassazione n n del del 99 agosto agosto Avv. Avv. Fausto Moscatelli 66 --La La rappresentanza rappresentanza processuale processuale dell amministratore. dell amministratore. Cosa Cosa cambia cambia per per l amministratore l amministratore nel nel processo. processo. Nuove Nuove attenzioni attenzioni dopo dopo la la sentenza sentenza delle delle Sezioni Sezioni Unite Unite della della Corte Corte di di Cassazione Cassazione n n del del 66 agosto agosto Formazione delle delle tabelle tabelle millesimali Arch. Arch. Massimo Pariani L incontro di di oggi oggi Moderatore Moderatore Avv. Avv. Laura Laura Gussoni Gussoni Ing. Ing. Marco Viel Viel 55 -Le -Le compartimentazioni compartimentazioni antincendio. antincendio. Obblighi Obblighi e e responsabilità responsabilità riguardanti riguardanti la la manutenzione manutenzione periodica. periodica.! LA FORMAZIONE DELL AMMINISTRATORE! L incontro di oggi 33 --La La ritenuta ritenuta d acconto d acconto d del del 10% 10% Conseguenti Conseguenti implicazioni implicazioni dichiarative dichiarative nel nel modello modello e e nel nel quadro quadro AC. AC. Come Come bisogna bisogna comportarsi comportarsi a a seguito seguito dell emanazione dell emanazione emanazione del del D.L. D.L. n 78 n 78 n del del 31/05/ /05/2010. Dott. Dott. Carlo Carlo Alberto Canziani Dott.ssa Rosy Rosy Delle Delle Cave Cave 44 --La La comunicazione comunicazione come come strumento strumento di di costruzione costruzione delle delle relazioni. relazioni.

4 Presidente Geom. Angelo Spadari Golf Club Le Robinie via per Busto Arsizio, Solbiate Olona VA 20/11/2010 L amministratore ANACI (che si aggiorna) il migliore investimento dopo il tuo corso! LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Relatore Arch. Massimo Pariani

5 ! PREMESSE Contrattuale e e Assembleare Regolamento Tabelle Millesimali Parti Comuni CONDOMINIO Elenco, Elenco, Uso, Uso, Innovazioni, Decoro Decoro Architettonico, Sopraelevazione, Conservazione delle delle Parti Parti Comuni Comuni Amministratore Nomina, Nomina, Revoca, Revoca, Compenso, Poteri, Poteri, Responsabilità Assemblea Poteri, Poteri, Delibere, Maggioranze, Impugnazioni

6 ! PREMESSE DOVERI Vivere in CONDOMINIO comporta Tabelle Millesimali DIRITTI sono legati agli obblighi di di mantenimento della cosa comune e/o e/o dei dei servizi che su su queste parti vengono svolti sono legati al al godimento della propria cosa e di di quella comune/condominiale

7 ! PREMESSE Tabelle Millesimali Sono al al centro della vita condominiale, costituiscono uno strumento irrinunciabile per una corretta gestione. SERVONO a verificare il il quorum costitutivo dell assemblea, per l assunzione l delle delibere condominiali, per i i diritti e doveri dei dei condomini e per la la ripartizione delle spese (salvo diversa convenzione)

8 L art.1118 c.c. c.c. introduce il il criterio per per misurare i i diritti diritti ed ed i i doveri di di ciascun condomino sulle sulle cose cose comuni Art. Art Diritti Diritti dei dei partecipanti sulle sulle cose cose comuni. comuni. Il Il diritto diritto di di ciascun ciascun condomino sulle sulle cose cose indicate indicate dall'articolo precedente èè proporzionato al al valore valore del del piano piano o o porzione porzione di di piano piano che che gli gli appartiene, se se il il titolo titolo non non dispone dispone altrimenti. Il Il condomino non non può, può, rinunziando al al diritto diritto sulle sulle cose cose anzidette, sottrarsi sottrarsi al al contributo nelle nelle spese spese per per la la loro loro conservazione.! PREMESSE L art. L art delle delle Disp. Disp.. di di Att. Att. fornisce indicazioni utili utili all attribuzione attribuzione di di valore alle alle quote di di proprietà dei dei singoli Art. Art Disp. Disp.. Att. Att. Attribuzione del del valore valore alle alle quote quote di di proprietà Per Per gli gli effetti effetti indicati indicati dagli dagli artt. artt. 1123, 1123, 1124, 1124, e e del del codice, codice, il il regolamento di di condominio deve deve precisare il il valore valore proporzionale di di ciascun ciascun piano piano o o di di ciascuna ciascuna porzione porzione di di piano piano spettante in in proprietà proprietà esclusiva ai ai singoli singoli condomini. I I valori valori dei dei piani piani o o delle delle porzioni porzioni di di piano, piano, ragguagliati a a quello quello dell'intero edificio, edificio, devono devono essere essere espressi espressi in in millesimi millesimi in in apposita apposita tabella tabella allegata allegata al al regolamento di di condominio. Nell'accertamento dei dei valori valori medesimi non non si si tiene tiene conto conto del del canone canone locatizio, locatizio, dei dei miglioramenti e e dello dello stato stato di di manutenzione di di ciascun ciascun piano piano o o di di ciascuna ciascuna porzione porzione di di piano. piano.

9 Tabella Millesimale! Cos è e cosa individua Èla rappresentazione di un rapporto di valore tra una parte ed il il suo intero. La sua redazione consiste nell individuazione di tale valore. Il Il valore della singola unità immobiliare è individuato attraverso una vera e propria perizia estimativa

10 Tabella Millesimale! Cosa definisce Definisce il il valore di ciascuna unità immobiliare in condominio. Valore che ex art.68 delle Disp. di Att. del c.c. è espresso in millesimi La sua formazione costituisce una delicata operazione estimativa di ogni unità immobiliare rispetto all intero

11 Tabella Millesimale! La redazione della Tabella La sua redazione deve essere affidata a tecnici di provata esperienza: profondi conoscitori della realtà condominiale, dell estimo estimo e degli edifici in condominio La La sua formazione non è assolutamente un operazione semplice e meccanica, non èun atto tecnico privo di di sforzi valutativi e non necessitante la la conoscenza di di particolari cognizioni e/o specifiche discipline

12 Tabella Millesimale! La redazione della Tabella Sottovalutazione dell incarico professionale per la la predisposizione dell elaborato elaborato millesimale Da qui deriva la la produzione di di elaborati millesimali di di cui non si si conosce pressoché nulla circa la la loro formazione, solitamente eseguita con modalità piuttosto sommarie e meccaniche

13 Operazione estimativa comportante: Un analisi dell edificio; edificio; La La conoscenza dei dei valori immobiliari; L individuazione del del metodo di di stima; La La predisposizione di di un un particolare elaborato estimativo (la (la tabella) Combinazione dei seguenti fattori! L operazione estimativa Fattore oggettivo: grado grado di di competenza del del tecnico estimatore, scelta del del metodo e degli degli eventuali parametri di di riferimento per per la la stima stima Fattore soggettivo: grado grado di di sensibilità propria del del consulente

14 ! L operazione estimativa L Operazione estimativa comporta da da parte del del tecnico: La La ricerca e l individuazione l del del metodo di di stima più più appropriato al al caso specifico, in in relazione agli elementi in in suo possesso ed ed in in ragione dell incarico che gli gli è stato conferito (eventualmente dall Amministratore, sentiti i i condomini ed ed in in base base alle alle risorse messe messe da da questi questi a a disposizione), a seconda si tratti di: messe da questi a disposizione), a seconda si tratti di: Edifici ancora da da costruire o in in fase di di realizzazione Edifici esistenti già già costituiti in in condominio ma ma privi di di tabelle millesimali Edifici esistenti ma ma ancora di di un un unico proprietario

15 Relazione di di accompagnamento alle tabelle contenente Tabella Millesimale! L operazione estimativa le le MOTIVAZIONI che hanno condotto il il tecnico a prediligere un un criterio rispetto ad ad un un altro Le Le Motivazioni devono essere scientificamente corrette e condivisibili nei nei principi generali e nella forma (fatte (fatte salve salve sfumature di di carattere soggettivo che che contraddistinguono la la sensibilità del del consulente e e le le semplificazioni da da questo questo assunte) Le Le sfumature assunte da da consulente e le le approssimazioni assunte dal dal consulente non non devono pregiudicare la la validità e la la bontà della della stima eseguita

16 Né Né il il C.C. C.C. nén le le Disp. Disp. di di Att.ne Att.ne stabiliscono come come si si determinano i i valori valori millesimali delle delle uu.ii., uu.ii.,., ma ma soprattutto non non stabiliscono come come si si debba debba procedere alla alla stima stima della della caratura caratura millesimale,, in in assenza assenza di di valori valori economici certi certi di di riferimento la la legge legge non non regola regola le le concrete modalità di di determinazione dei dei millesimi ma ma si si limita limita a a stabilire stabilire che che esse esse debbano essere essere espressione del del valore valore di di ogni ogni piano piano o porzione di di piano, piano, escludendo l incidenza l di di determinati elementi. ; ; la la legge legge cioè cioè non non interviene a a stabilire stabilire le le concrete modalità di di calcolo calcolo della della tabella, tabella, bensì bensì si si limita limita a a stabilire stabilire i i principi principi da da seguire. seguire. Tabella Millesimale! L operazione estimativa NON NON ESISTE un un metodo unico di di stima del del valore millesimale di di un un edificio condominiale, tanto tanto meno questo metodo è standardizzato/codificato, valido in in assoluto e per per qualunque caso caso L unico parametro di di riferimento èdi di carattere patrimoniale: il il valore economico del del piano o della della porzione di di piano rispetto all intero

17 ! L operazione estimativa Dobbiamo ritenere ritenere che che da da parte parte di di numerosi tecnici tecnici vi vi sia sia un un errore errore di di prospettiva nel nel predisporre le le tabelle tabelle millesimali,, facendo facendo costante e e quasi quasi assoluto riferimento a a criterio, criterio, parametri e e coefficienti indicati indicati ad ad esempio nella nella Circ. Circ. Min. Min. LL.PP. LL.PP. n n n del del 26/03/1966 poi poi aggiornata dalla dalla con con la la Circ. Circ. Min. Min. LL.PP. LL.PP. n 2945 n 2945 n del del In In questo questo modo modo sosteniamo lo lo sganciamento o perlomeno una una riconsiderazione dei dei criteri criteri di di calcolo calcolo delle delle tabelle tabelle millesimali attraverso i i parameri stabiliti stabiliti dalle dalle circolari circolari ministeriali di di cui cui sopra sopra o da da altre altre similari similari pubblicazioni Pertanto, per la la redazione della Tabella Millesimale Il Il tecnico, di di volta volta in in volta, deve deve decidere come approcciarsi alla alla stima e scegliere quale metodo impiegare Ciò Ciò non non significa non non tenere conto conto dell esistenza esistenza dei dei metodi di di stima stima che che impiegano particolari e specifici coefficienti di di rapporto delle delle singole caratteristiche intrinseche ed ed estrinseche alle alle unità unità immobiliari

18 L individuazione, la la scelta e la la stima dei dei coefficienti correttivi sono sono rimessi alla alla sensibilità del del tecnico estimatore (incidenza soggettiva) poiché non non esiste alcun riferimento codificato In In caso di di stima con uso di di parametri e coefficienti! L operazione estimativa Si Si impone così così la la necessità di di ricorrere, di di volta volta in in volta, a criteri diversi e nuovi da da quelli indicati nelle nelle circolari del del Min. Min. LL.PP.,., purché sorretti da da un un valido fondamento che che ha ha le le sue sue radici nella nella disciplina dell estimo estimo immobiliare Se Se si si applicherà il il metodo metodo tabellare occorrerà individuare, di di volta volta in in volta, volta, i i coefficienti da da applicare alle alle diverse diverse tipologie di di immobili e e la la scala scala di di valore valore degli degli stessi, stessi, in in funzione proprio proprio delle delle caratteristiche del del singolo singolo edificio edificio e e delle delle sue sue singole singole unità unità immobiliari, senza senza prescindere dal dal concetto di di valore valore patrimoniale, trascurando caratteristiche espressamente escluse escluse da da tali tali valutazioni La La relazione di di accompagnamento alla alla tabella tabella millesimale ne ne chiarirà chiarirà il il senso senso e e le le motivazioni dell applicazione

19 ! L operazione estimativa!la relazione di accompagnamento alle tabelle millesimali consentirà sempre possibile di verificare, a posteriori, l iter l logico ed estimativo seguito per la caratura millesimale delle singole unità immobiliari

20 ! L operazione estimativa! I coefficienti riguardano le seguenti caratteristiche oggettive per singole uu.ii.:.:! Altezza di piano (se con ascensore o senza);! Destinazione (se alloggio, negozio, box, cantina );! Utilizzazione (relativi ai locali che le compongono);! Esposizione (su pubblica via, viste panoramiche );! Orientamento (N-S-E-O O ecc.);! Luminosità;! Di servitù (se vi sono servitù nelle uu.ii.).);! Di isolamento termico;! Di eventuali pertinenze.

21 ! LE TABELLE Tabelle Millesimali Proprietà Generale Art.1123 c.1 Proprietà Differenziata Art.1123 c.2 Proprietà Separata Art.1123 c.3

22 ! LE TABELLE Tabella A valori millesimali di di Proprietà GENERALE Per Per le le delibere e le le spese afferenti tutti tutti i i Condomini TT.MM. TT.MM.. di di TT.MM. TT.MM.. di di Proprietà Proprietà SEPARATA DIFFERENZIATA comunemente individuate comunemente dalla dalla lettera lettera A e e da da un un individuate con con altre altre numero numero progressivo lettere lettere Tabella Tabella A.1 A.1 Appartamenti Tabella Tabella B Tabella Tabella C SCALE SCALE Tabella ASCENSORE Tabella A.2 A.2 Autorimesse Tabella Tabella D Tabella Tabella A.3 A.3 EROGAZIONE CALORE Cantine Cantine Tabella Tabella A.4 A.4 Tabella Tabella A.5 A.5 Copertura 11 Copertura 22

23 ! LE TABELLE

24 ! LE TABELLE

25 ! LE TABELLE

26 ! LE TABELLE

27 Presidente Geom. Angelo Spadari Golf Club Le Robinie via per Busto Arsizio, Solbiate Olona VA 20/11/2010 L amministratore ANACI (che si aggiorna) il migliore investimento dopo il tuo corso! LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Relatore Arch. Massimo Pariani