Tale diritto è, però, subordinato alla sussistenza di alcune condizioni ed al rispetto di specifici obblighi nei confronti degli altri condomini.

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1 di Paola Calabritto Avvocato in Bologna L art cod.civ. riconosce al proprietario dell ultimo piano o a chi sia proprietario esclusivo del lastrico solare (terrazzo piano) di copertura di un edificio, il diritto di elevare nuovi piani o fabbriche. Tale diritto è, però, subordinato alla sussistenza di alcune condizioni ed al rispetto di specifici obblighi nei confronti degli altri condomini. Più precisamente, è necessario, innanzitutto, che il regolamento condominiale contrattuale (ovvero sottoscritto da tutti i condomini) non vieti espressamente la sopraelevazione, nel qual caso l esercizio del diritto sarà illegittimo. Occorre, poi, secondo quanto previsto dalla norma codicistica, che la sopraelevazione non pregiudichi l aspetto architettonico dell edificio, né diminuisca notevolmente l aria o la luce dei piani sottostanti. Ed occorre, altresì, che le condizioni statiche dell edificio consentano la realizzazione di nuovi piani o fabbriche. In assenza di tali presupposti, gli altri condomini avranno il diritto di opporsi alla sopraelevazione. Nel contempo, il condomino dell ultimo piano che abbia esercitato il diritto di sopraelevare sarà tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare e sarà altresì obbligato a corrispondere agli altri condomini un indennità pari al valore attuale dell area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero di piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l importo della quota a lui spettante. Concretamente, ciò significa che se la sopraelevazione avviene su un lastrico solare accessibile a tutti o parte dei condomini, chi esercita il diritto di sopraelevazione sarà tenuto a ricostruire il terrazzo di copertura ed a munirlo di tutti gli accessori (ringhiere di protezione, scale di accesso etc.). L esercizio del diritto di sopraelevazione implicherà, inoltre, la necessità di prolungare eventuali scarichi per canne fumarie, di ripristinare antenne e comignoli e, in generale, di ricostituire il tetto dell edificio. Quanto all indennità, essa va calcolata sulla base del valore di mercato dell area da occuparsi con la nuova fabbrica o piano, ovvero sulla base del valore di un area edificabile della stessa dimensione della fabbrica o piano in quella determinata zona, diviso per il numero di piani di cui si compone l edificio, incluso quello da edificare, e detratta la quota spettante a chi sopraeleva. 1 / 5

2 Non è sempre agevole identificare, in concreto, quando determinate opere edilizie, poste in essere dal proprietario dell ultimo piano o del lastrico solare rappresentino sopraelevazione rientrante nelle disciplina di cui all art cod.civ. Sul punto, si segnala che sono recentemente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione le quali, componendo il contrasto giurisprudenziale esistente in materia, hanno statuito che l indennità di sopraelevazione, di cui all art cod. civ., è dovuta quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l ultimo piano, indipendentemente dall entità dell innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sia stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall innalzamento dell altezza del fabbricato (Cass. S.U. 30 luglio 2007 n ). In altra, ancor più recente pronuncia, la Corte di Cassazione ha precisato che la nozione di sopraelevazione presa in considerazione dall art cod. civ. trova applicazione nei casi in cui il proprietario dell ultimo piano dell edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell uso esclusivo del singolo condomino (omissis) Ciò in quanto la ratio del diritto di sopraelevazione e della relativa indennità in favore degli altri condomini va ricercata nel fatto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l edificio ed occupa la colonna d aria su cui esso insiste, situazione ben diversa da quella in cui egli (il proprietario dell ultimo piano) trasformi il tetto dell edificio, eseguendo opere e manufatti tali da sottrarlo anche in parte alla sua destinazione e ad attrarlo nella sfera della sua disponibilità esclusiva (Cass. 7 febbraio 2008 n. 2865). Nella fattispecie esaminata dalla Corte di legittimità, la sopraelevazione era stata esclusa in ragione del fatto che il condomino aveva realizzato opere di ampliamento della superficie del proprio appartamento (spostamento della parte sud-ovest, realizzazione di un balcone e di due ripostigli, nonché di un abbaino) che non avevano implicato l occupazione della colonna d aria sovrastante l edificio, ma una modificazione strutturale del tetto che veniva in parte inglobato a destinazione esclusiva dell appartamento, con accesso diretto. Vanno, dunque, distinte opportunamente le due fattispecie. Da un lato, l esercizio del diritto di sopraelevazione che implica l occupazione della colonna d aria (ovvero dello spazio aereo) sovrastante l edificio e che è legittimo in presenza delle condizioni di cui all art c.c. sopra ricordate, fermo restando l obbligo di corrispondere la relativa indennità in favore dei condomini. Dall altro, l occupazione, questa sì illegittima, del tetto o di parte di esso, asservito a 2 / 5

3 destinazione esclusiva del proprio appartamento. Va rilevato che il tetto costituisce parte comune dell edificio condominiale ai sensi dell art c.c. ed è, quindi, di proprietà pro quota di tutti i condomini. Dunque, l appropriazione e l asservimento al proprio appartamento di una parte del tetto costituisce violazione del diritto degli altri condomini di farne parimenti uso (art cod. civ.) ed espone il condomino che se ne si appropriato all obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni. Il presupposto e la giustificazione del diritto dei condomini di percepire l indennità di cui all art cod. civ. va ravvisata nella circostanza che, realizzando nuovi piani o nuove fabbriche, il proprietario dell ultimo piano o del lastrico solare accresce il proprio diritto sulle parti comuni in danno degli altri condomini. Il diritto sulle parti comuni è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano di proprietà di ciascun condomino ed è, evidentemente, destinato ad accrescersi in conseguenza e per effetto della sopraelevazione (Cass. 16 giugno 2005 n ). L obbligo di corrispondere l indennità per la sopraelevazione sussiste, peraltro, anche in presenza di un atto che attribuisca al proprietario del lastrico solare dell edificio la proprietà esclusiva della cosiddetta colonna d aria ovvero dello spazio aereo sovrastante l edificio condominiale (cfr. Cass. 16 giugno 2005 n ). Va rilevato che la giurisprudenza più remota riteneva ammissibile l acquisto, da parte di un condomino, della proprietà esclusiva dello spazio aereo sovrastante l edificio condominiale, derivandone da ciò l esonero dall obbligo di corrispondere l indennità agli altri condomini in caso di sopraelevazione (Cass. 1970/60; 1463/62; 1084/76). Tale interpretazione è ormai definitivamente superata dalla più recente giurisprudenza di legittimità, che, accogliendo l opinione della più accreditata dottrina, nega che la colonna d aria possa costituire oggetto di diritti ed in particolare costituire oggetto di proprietà autonoma e separata rispetto a quella del lastrico solare (Cass. 22 novembre 2004 n ). L art. 840 cod. civ., infatti, estende la proprietà del suolo anche al sottosuolo, ma nulla dice in merito allo spazio aereo sovrastante. La norma si limita a statuire che il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano (omissis) a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escludere. Dunque, a differenza del sottosuolo, lo spazio aereo non può costituire oggetto di diritti ed, in 3 / 5

4 particolare, non può costituire oggetto di una proprietà autonoma e separata rispetto a quella del suolo. La colonna d aria sovrastante l edificio condominiale non è un bene in quanto tale, ma rappresenta unicamente il mezzo (lo spazio) in cui si esercita il diritto di sopraelevazione (Cass. 22 novembre 2004 n ). Ne consegue, dunque, che non potendo sussistere un diritto di proprietà sulla colonna d aria sovrastante il lastrico solare, che sia distinto e separato dalla proprietà del lastrico stesso, il condomino che esercitasse il diritto di realizzare nuove fabbriche o piani dovrebbe comunque e necessariamente corrispondere l indennità di cui all art cod. civ.. Ad un eventuale atto che riconoscesse al condomino la proprietà esclusiva della colonna d aria si potrebbe, al più, attribuire la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di sopraelevazione. Non avendo, però, tale rinuncia efficacia reale, essa non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti (Cass. 16 giugno 2005 n ). Ovvero impegnerà solo ed esclusivamente i condomini originari sottoscrittori, ma non anche i successivi acquirenti. Il diritto di sopraelevare, secondo la giurisprudenza di legittimità, spetta anche al proprietario non esclusivo, ma per porzione dell ultimo piano. Infatti, se l art cod. civ. specifica, quanto al lastrico solare, che il condomino, per esercitare il diritto di sopraelevare, deve esserne proprietario esclusivo, non altrettanto dice a proposito del proprietario dell ultimo piano, inducendo a ritenere che, in assenza di tale precisazione, il condomino abbia il diritto di sopraelevare anche quando sia proprietario solo di porzione di piano. Questa è, peraltro, la scelta interpretativa seguita dalla giurisprudenza di legittimità che ha precisato, al riguardo, che la norma che riconosce al proprietario dell ultimo piano di un edificio condominiale il diritto di sopraelevazione non specifica né che questi debba essere proprietario esclusivo dell ultimo piano, né che sia necessario sopraelevare per tutta l estensione dell ultimo piano (Cass. 24 febbraio 2006 n. 4258). Il diritto di sopraelevazione, infatti, non è attribuito in considerazione della presenza di un unico proprietario, ma in ragione della posizione del piano (ultimo) nel fabbricato. Sicché il condominio proprietario per porzione dell ultimo piano potrà esercitare il diritto di sopraelevazione per un estensione limitata, al massimo, alla corrispondente misura della proprietà di cui è titolare, ferma restando la necessità che non venga pregiudicato il decoro architettonico del fabbricato e che le condizioni statiche dell edificio lo consentano (Cass. 24 febbraio 2006 n. 4258). 4 / 5

5 Infine, un ultima notazione: l indennità di cui all art cod.civ. spetta ai condomini indipendentemente dall eventuale edificazione in assenza di titolo abilitativo edilizio (Cass. 21 maggio 2003 n. 7965). 5 / 5