Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

Transcript

1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Abitazione principale: bonus e incentivi Categoria: Immobili Sottocategoria: Agevolazioni prima casa Negli ultimi mesi, il comparto delle compravendite di immobili residenziali e non, ha registrato una netta ripresa; è opportuno quindi andare a fare il punto su quelle che sono le agevolazioni, nonché bonus ed incentivi, collegati alla proprietà immobiliare, in particolare all abitazione principale, evidenziando quelle che sono le differenze invece con il concetto di prima casa e procedendo ad un analisi delle diverse agevolazioni previste in termini di IRPEF, detrazione d interessi passivi nonché l esenzione del pagamento dell Imu, ed altre agevolazioni definite da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas). Premessa L osservatorio del mercato mobiliare, in riferimento al 3 trimestre del 2015, ha rilevato che il mercato immobiliare italiano conferma la crescita avvenuta nel trimestre precedente, attestandosi ad un + 8,8% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente; le compravendite totali rilevate ammontano a Il settore residenziale, in particolare, nel III trimestre 2015, con compravendite fa segnare con il +10,8% il rialzo maggiore: si tratta, in assoluto, di oltre 10 mila abitazioni compravendute in più rispetto al III trimestre del immobiliare. Anche i mutui registrano una ripresa molto sostenuta facendo segnare + 23%. Un fattore determinante nella positiva dinamica trimestrale e semestrale del comparto creditizio è la crescita di negoziazioni di mutui in corso di ammortamento. La diminuzione dei tassi d interesse di riferimento praticati nel sistema creditizio spinge, infatti, coloro che hanno acceso un mutuo a valutare l'opportunità di rinegoziare il precedente con un finanziamento a condizioni più 1

2 vantaggiose. Anche la crescita di queste operazioni sostiene, quindi, l'impennata di questo tipo di atto notarile. Abitazione principale e prima casa I concetti di abitazione principale e prima casa spesso vengono erroneamente usati come sinonimi, ma invece è opportuno andare ad evidenziare le differenze soprattutto in termini fiscali e normativi che differenziano chiaramente le due nozioni. Il concetto di prima casa è essenzialmente un termine di carattere fiscale e si riferisce principalmente al possesso dell'immobile e delle relative pertinenze ed è fondamentale, ai fini della tassazione sugli immobili, per poter usufruire di una serie di agevolazioni fiscali tra le quali: l'applicazione dell'imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo finanziato con prestiti a medio e lungo termine; il pagamento di un'aliquota ridotta per le imposte ipotecaria e catastale in caso di compravendita di un immobile; il pagamento di un'aliquota ridotta per le imposte ipotecaria e catastale in caso di donazione di un immobile; il pagamento di un'aliquota ridotta per le imposte ipotecaria e catastale in caso di successione ereditaria. In particolar modo, all'atto della stipula del rogito, si può usufruire di alcuni benefici fiscali nel caso si effettui l acquisto di un immobile avente i requisiti di prima casa. In particolare devono verificarsi le seguenti condizioni: l'immobile deve essere di tipo residenziale e non deve essere di lusso; l acquirente deve essere una persona fisica e: non deve possedere altri immobili su tutto il territorio nazionale per i quali abbia già beneficiato delle agevolazioni prima casa; al momento in cui viene comprata la casa, non deve possedere altri immobili di tipo abitativo, anche quelli per i quali non abbia beneficiato delle agevolazioni, nel medesimo Comune di quello per il quale richiede il beneficio; deve avere la residenza o il proprio luogo di lavoro nel Comune dove è ubicato l'immobile. Nel caso in cui non risieda nel luogo in cui è ubicato l immobile, l acquirente deve impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi, periodo ridotto da 18 a 12 mesi, nel caso in cui per l acquisto si stipuli un mutuo e si voglia usufruire della detrazione degli interessi passivi. 2

3 Il concetto di abitazione principale si riferisce al luogo in cui si ha effettivamente la proprio residenza, o meglio la dimora abituale. il secondo concetto, ossia la dimora abituale prevale su quello di residenza anagrafica, ossia parliamo di abitazione principale anche quando il soggetto ha la residenza in un comune diverso da quello in cui dimora abitualmente. Le agevolazioni previste per l abitazione principale fanno riferimento a: esenzione dal pagamento IMU; la possibilità di detrarre gli interessi passivi dei mutui stipulati per l'acquisto di una casa; non imponibilità della rendita catastale in sede di calcolo IRPEF; altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas) o per tasse e tariffe locali. Un immobile avente i requisiti di prima casa può non essere la propria abitazione principale. Esenzione pagamento Imu L'IMU sull'abitazione principale si applica solo alle abitazioni di lusso, ossia agli immobili rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In questo caso, si applica l'imu e la detrazione di 200 Euro, che il Comune può aumentare fino all azzeramento dell imposta. Le relative pertinenze godono delle agevolazioni relative all'abitazione principale, nel limite di una unità pertinenziale per ciascuna categoria anche se iscritte in catasto unitamente all unità principale (l ulteriore pertinenza della stessa categoria catastale va quindi assoggettata ad IMU); Non sono considerati di lusso, gli immobili rientranti nelle categorie diverse da A/1, A/8 e A/9, se abitazione principale sono esenti da Imu. Le relative pertinenze godono delle agevolazioni relative all'abitazione principale, nel limite di una unità pertinenziale per ciascuna categoria anche se iscritte in catasto unitamente all unità principale (l ulteriore pertinenza della stessa categoria catastale non gode delle agevolazioni legate all'abitazione principale); Sia la legge direttamente, sia i Comuni, in alcuni casi prevedono l equiparazione di alcuni immobili all abitazione principale, ovvero: unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata; 3

4 unità immobiliare concessa in comodato a parenti in linea retta, entro il primo grado (genitori figli) che la utilizzano come abitazione principale per la sola quota di rendita risultante in catasto non eccedente 500, oppure se il comodatario appartiene ad un nucleo familiare con un ISEE non superiore a annui. L agevolazione si applica limitatamente ad un solo immobile; unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ex DM ; casa coniugale assegnata all ex coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio; unico immobile, iscritto o iscrivibile in Catasto come unica unità immobiliare, non concesso in locazione, posseduto dal personale: o in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare; o dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile; o del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco; o appartenente alla carriera prefettizia. Sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica. Detrazione interessi passivi Quando si stipula un mutuo ipotecario per acquistare l abitazione principale, propria o di suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), è possibile detrarre dall'irpef il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione, pagati all istituto di credito. Alla quota di interessi passivi pagati si possono aggiungere quindi anche gli oneri accessori relativi alla stipula del mutuo con la banca, eventuali oneri fiscali e spese aggiuntive come l imposta di iscrizione o cancellazione di ipoteca e l imposta sostitutiva sul capitale prestato. Anche la provvigione per lo scarto rateizzato, le spese notarili sostenute per l istruzione della pratica di mutuo e di eventuali perizie tecniche rientrano nel conteggio, così come l apertura di un conto corrente accessorio. In ogni caso, l importo massimo sul quale calcolare la detrazione è di euro, somma che va ripartita tra tutti gli intestatari del mutuo. Sono escluse invece eventuali polizze sull immobile o polizze vita. 4

5 Ai fini dichiarativi quindi la persona fisica nel quadro RP relativo agli interessi per mutui ipotecari per l acquisto dell abitazione principale precisamente al rigo RP7, dovrà indicare: interessi passivi; gli oneri accessori (relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito); le quote di rivalutazione dipendentida clausole di indicizzazione, pagati nel 2014 indipendentemente dalla scadenza della rata (secondo il principio di cassa) in relazione a mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale, comprensivi delle relative pertinenze. La detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado); Nel caso di separazione legale anche il coniuge separato, finché non intervenga l annotazione della sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione per la quota di competenza, se presso l immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari. La detrazione spetta anche al nudo proprietario (e cioè al proprietario dell immobile gravato, ad esempio, da un usufrutto in favore di altra persona) sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste, mentre non compete mai all usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l unità immobiliare; 5

6 quindi: Nel caso in cui il contratto di mutuo sia cointestato a entrambi i coniugi e uno dei due sia fiscalmente a carico dell altro, quest ultimo ha diritto alla detrazione di entrambe le quote (cfr. Circolare 18 maggio 2006, n. 17). Lo stesso meccanismo non si applica nel caso di soggetti fiscalmente a carico diversi dal coniuge. Mutuo cointestato a due coniugi di cui uno fiscalmente a carico dell altro Supponiamo che un mutuo ipotecario stipulato nel 2014 per l acquisto della prima casa sia intestato ad una coppia di coniugi e che gli interessi passivi su tale mutuo siano pari ad 4.800,00. Supponiamo inoltre che la moglie sia fiscalmente a carico del marito. Le quote interessi verranno così suddivise: quota interessi max imputabile al marito: 4.000,00; quota interessi massima imputabile alla moglie: 0,00 Se vi sono più intestatari del contratto di mutuo, ogni contitolare può portare in detrazione la propria quota di interessi, in relazione alla propria quota di spettanza. 6

7 Se l acquisto dell immobile avviene in comproprietà, ma solo uno dei soggetti stipula il contratto di mutuo, quest ultimo può beneficiare della detrazione al 100% (Circolare 18 maggio 2006, n. 17). Acquisto in comproprietà, ma solo uno dei due soggetti stipula il contratto Solo il contraente del mutuo potrà beneficiare della detrazione, in questo caso al 100% Caso particolare Mutuo cointestato genitori e figlio per acquisto prima casa di proprietà del figlio al 100%. A chi spetta la detrazione degli interessi e in che misura? Il figlio è l unico dei tre mutuatari cointestati ad avere i requisiti (intestazione del mutuo ed intestazione dell'abitazione) per la detrazione che dovrà essere così calcolata: interessi passivi: 6.992,00 : 3 (mutuatari)= 2.330,66 Detrazione 2.330,66 x 19% = 442,83 Ricoveri permanenti in istituti La detrazione spetta anche in base all articolo 15, comma 1, lett. b), TUIR in caso di contribuente ricoverato in maniera permanente in istituti di ricovero e cura, indipendentemente dal fatto che il contribuente dimori nell immobile in maniera abituale o meno; è necessario che l immobile non sia locato. Forze armate di Polizia La detrazione è riconosciuta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per l acquisto di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale. FORZE ARMATE E DI POLIZIA Detrazione riconosciuta mutui ipotecari per l acquisto di immobile costituente unica abitazione di proprietà a prescindere dal requisito della dimora abituale 7

8 Regime di detraibilità Ai fini dell individuazione del regime di detraibilità è necessario fare riferimento alla data di stipula del contratto di mutuo ed al momento in cui il contribuente ha iniziato a risiedere nell immobile, ossia ha stabilito la sua residenza abituale; è opportuno andare a considerare le condizioni alla base della possibilità di detrazione degli interessi collegati ai mutui fondiari. Per i contratti di mutuo stipulati antecedentemente al 1 gennaio 1993 è stabilito che l abitazione principale doveva configurarsi entro l 8 dicembre 1993, e che a partire da questa data il contribuente non doveva cambiare la propria abitazione principale, se non solo per motivi di natura lavorativa; la detrazione massima va calcolata su un importo di interessi non superiore a euro per ciascun intestatario. Mutui stipulati fino al 1 gennaio 1993 Detrazione massima va calcolata su 4000, per ogni intestatario del mutuo. Per i contratti di mutuo risalenti al periodo che va dal 1 gennaio 1993 fino al 31 dicembre 2000, l importo massimo della detrazione è calcolato su complessivi, ed è ammessa solo se l immobile sia diventato abitazione principale entro sei mesi dall acquisto e che lo stesso acquisto sia avvenuto entro sei mesi antecedenti alla stipula del mutuo o nei sei mesi successivi. Mutui stipulati dal 1 gennaio 1993 fino al 31 dicembre 2000 Detrazione massima calcolata su 4000 complessivi. Per i contratti di mutuo accesi a partire dal 1 gennaio 2001, la detrazione è definita sulla base di un importo massimo relativo agli interessi pari a 4000 complessivi, se l immobile è diventato abitazione principale entro un anno dall acquisto, e se l acquisto è avvenuto entro l anno antecedente o successivo all accensione del mutuo. Mutui stipulati dal 1 gennaio 1993 fino al 31 dicembre 2000 Detrazione massima calcolata su 4000 complessivi. 8

9 Lavoratore che trasferisce la sua dimora per motivi di lavoro in un altro comune italiano La Circolare del 23 aprile 2010, n. 21 (punto 4.5) chiarisce che è consentito continuare a fruire della detrazione nei casi in cui la variazione dell abitazione principale risulti oggettivamente attribuibile all attuale situazione lavorativa del contribuente, a prescindere dal luogo in cui il contribuente pone la nuova residenza. La Circolare, inoltre, sottolinea che per continuare a beneficiare della detrazione devono sussistere i presupposti previsti, ossia devono permanere i motivi di lavoro che hanno determinato la variazione della dimora abituale. Lavoratore residente all estero per motivi di lavoro Con la circolare n. 17/E del 24 aprile 2015 l Agenzia delle Entrate ha precisato che il diritto a detrarre gli interessi passivi sul mutuo per l acquisto dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale spetta pure al contribuente che ha un rapporto di lavoro in uno Stato estero, anche se la stessa abitazione risulti locata. E necessario, però, che: siano state rispettate tutte le condizioni previste dalla legge per fruire della detrazione, con particolare riferimento al trasferimento della dimora abituale nell immobile entro un anno dall acquisto, permangano l esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora abituale e il contribuente non abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale nello Stato estero di residenza. La detrazione sul mutuo per la costruzione dell abitazione principale Gli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dell abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di 2.582,28 euro. La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale. Essa è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo, da parte del possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell unità immobiliare, avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all inizio dei lavori di costruzione. Il beneficio è riconosciuto anche agli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile, per i 9

10 mutui ipotecari relativi alla costruzione dell unica abitazione di proprietà, a prescindere dal requisito della dimora abituale. Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni: l unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) intendono dimorare abitualmente; l immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione; il contratto di mutuo deve essere stipulato dalla persona che avrà il possesso dell unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale. La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari accesi per l acquisto dell abitazione principale, soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori. Il diritto alla detrazione si perde a partire dal periodo d imposta successivo a quello in cui l immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. La mancata destinazione ad abitazione principale dell unità immobiliare entro sei mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione comporta la perdita del diritto alla detrazione. Esenzione Irpef Le case di lusso classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 per il 2014 hanno pagato l Imu e pertanto non concorrono alla formazione del reddito complessivo. Le altre abitazioni di tipo economico, destinate ad abitazione principale, che non hanno pagato l Imu concorrono alla determinazione del reddito complessivo e ma il relativo reddito catastale, viene neutralizzato attraverso una deduzione dal reddito complessivo di un importo pari alla rendita catastale della casa e delle relative pertinenze. In particolare, l art.10, comma 3-bis, prevede che la rendita catastale rivalutata dell abitazione principale e delle relative pertinenze può essere interamente dedotta dal reddito complessivo, rapportando tale deduzione alla percentuale di possesso e al periodo durante il quale l immobile e le eventuali pertinenze sono adibiti ad abitazione principale. 10

11 Le pertinenze ammesse alla deduzione sono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, nella misura massima di un unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali. Attenzione che il reddito dell abitazione principale di lusso, soggetta a IMU ed esente da Irpef, non concorrendo alla formazione del reddito imponibile, deve essere indicato per memoria in un apposito rigo della dichiarazione dei redditi 2015 ( Rigo RN50 Altri dati) in quanto assieme ai redditi relativi ai fabbricati non locati, nonché al reddito dominicale dei terreni non affittati e i redditi relativi ai fabbricati situati all estero, può assumere rilievo nell ambito di prestazioni assistenziali o previdenziali. Tasi e abitazione principale Per la Tasi, la disciplina di riferimento non prevede nessuna agevolazione di legge per l abitazione principale, ma i Comuni possono prevedere detrazioni o riduzioni in regolamento. Se il Comune si è avvalso del potere di superare il tetto dell'aliquota massima dello 0,8 per mille, allora vi è l obbligo di deliberare agevolazioni in favore dell'abitazione principale. La misura di queste agevolazioni è tuttavia rimessa alla discrezionalità del comune. La base imponibile per il calcolo della Tasi è la stessa utilizzata per l'imu: quindi bisogna rivalutare del 5% la rendita catastale e moltiplicarla per 160; l aliquota minima per l abitazione principale è dello 0,1%, quella massima invece può arrivare allo 0,25%. I Comuni possono alzarla di un ulteriore 0,08%, portandola allo 0,33%. - Riproduzione riservata - 11